Чаще всего, находя в интернете объявление о продаже апартаментов, его сразу закрывают. Мол, это что-то плохое, дорогое и неправильное. В этой статье разберем, чем апартаменты отличаются от квартиры, какие у них плюсы и минусы и кому такой вид жилья подойдет больше.
Юридическое отличие апартаментов от квартиры
Главное отличие: апартаменты — это нежилое помещение. Но на апарты можно смотреть с двух точек зрения — фактической или юридической. Фактически апартамент — такая же квартира. Там есть комната, кухня, санузел. Количество комнат зависит от типа планировки: апартаменты могут быть и компактными студиями, и просторными квартирами от 100 квадратных метров. Некоторые по незнанию считают, что апартаменты — это что-то вроде коммуналок, где общая кухня и ванная, а комнаты объединены общим коридором. Но это некорректное представление.
С юридической точки зрения ответ будет менее понятым, ибо в юридическом поле понятия «апартаменты» не существует. Когда вы покупаете апартаменты, в договоре будет указано, что вы приобретаете нежилое помещение. Далее по тексту застройщики обычно используют термин «апартаменты», чтобы документ было проще воспринимать.
Чем отличаются апартаменты от квартиры: база
| Квартира | Апартамент | |
| Возможность сделать постоянную регистрацию | Есть | Нет |
| Возможность сделать временную регистрацию | Есть | Есть, если комплекс гостиничного типа |
| Возможность применить материнский капитал или другие меры господдержки при покупке | Есть | Нет |
| Возможность покупки с использованием семейной, IT ипотеки | Есть | Нет |
| Получение налогового вычета с квартиры и процентов по ипотеке | Есть | Нет |
| Оплата за капитальный ремонт | Есть | Нет |
| Регистрация детей без согласия других собственников | Можно | Нельзя |
| Управление общедомовым имуществом | У каждого собственника количество голосов, равное количеству метров в собственности. Решения принимаются путем общего голосования. | Может появиться один мажоритарный собственник (например, который выкупил половину апартаментов). Тогда решения могут приниматься условно одним человеком. |
| Взаимодействие с другими жильцами | В квартире нельзя открыть предприятие (салон красоты, студию маникюра или клуб). Режим тишины с 23:00 до 7:00 | Нежилое помещение каждый собственник может использовать как угодно. Режима тишины нет. |
| Изъятие недвижимости за долги | Если это единственное жилье — нельзя | Можно, так как это нежилое помещение |
| Налог на имущество | 0,15% от кадастровой стоимости | От 0,5% до 2% от кадастровой стоимости. Но сам кадастр меньше, чем в жилье |
| Социальная инфраструктура | В зависимости от объема квартир, застройщик обязан построить детский сад и / или школу | Требований нет |
Так в чем же разница, когда вы стоите перед выбором «апартаменты или квартира»? Нельзя однозначно сказать, что апартаменты — это плохо. Да, правила игры при покупке и эксплуатации апартаментов другие. Но и цели приобретения недвижимости у всех разные.
Если вы семья с детьми, скорее всего, они вам не подойдут. Но если нет привязки к социальной инфраструктуре или вы рассматриваете эту недвижимость как инвестицию, апарты — это хорошее решение.
Плюсы и минусы апартаментов 
На этот вопрос сложно дать однозначный ответ. Например, в апартаментах нет требований по постройке объектов социальной инфраструктуры, так как это нежилое помещение. Следовательно, детских площадок может быть сильно меньше, чем в жилом комплексе. Для родителей с детьми это минус. Для тех, у кого болит голова от постоянных детских криков — это плюс.
Главный однозначный плюс апартаментов — они дешевле квартир. В зависимости от города и класса жилья, разница может быть от 5% до 20%.
Главный минус — на них не распространяются бонусы и льготы, которые можно получить при покупке квартиры (нельзя использовать материнский капитал и прочие сертификаты субсидий, не работают программы семейной и айтишной ипотеки). Ну и содержание может выйти дороже — налоговая ставка для жилья 0,15% от кадастра, для апартаментов — 0,5%. Но даже это не однозначный минус, так как кадастровая стоимость апартаментов сильно меньше, чем у аналогичной по площади квартиры.
Надо просто понимать, что вы получите, покупая апартаменты, а чего не будет. И подходит ли такой расклад именно вам. И решаете, что лучше — апартаменты или квартира — только вы сами, исходя из вашей ситуации.
Отличие квартиры-студии от апартаментов
Не важно, идет речь о студии, однокомнатной квартире или пентхаусе. Главное отличие будет одно — юридически апартаменты — это нежилое помещение.
Квартира и апартаменты: где можно оформить прописку
Если речь идет о постоянной регистрации со штампом в паспорте, то ее можно сделать только в квартире. Апарты — нежилое помещение, прописку там сделать нельзя.
Если комплекс апартаментов имеет статус гостиничного комплекса, собственник может оформить там временную регистрацию, сроком до 5 лет. Она будет давать все те же преимущества, что и постоянная, просто присутствовать не в паспорте, а отдельным вкладышем.
Почему апартаменты дешевле квартир
Во-первых, они часто строятся на земле коммерческого назначения. А она дешевле.
Во-вторых, для апартаментов не такие жесткие требования строительных стандартов и ГОСТов. Следовательно, застройщик может, например, поставить дома ближе друг к другу на участке. Так он уменьшит инсоляцию, но разместит на участке больше зданий и заработает больше денег.
Важно. Не каждый застройщик будет пользоваться этими послаблениями. Девелоперы, строящие апартаменты бизнес- и премиум-класса не только выполняют все необходимые нормы, но и превышают их. Чтобы жильцам было комфортно.
В-третьих, нормы по количеству парковочных мест и социальной инфраструктуры отличаются. По социалке у апартаментов их нет вовсе, по парковочным местам они меньше. Более того, законодательные нормы есть только для бизнес-центров (1 машино место на 100 кв.м.). А апартаменты — не БЦ. Следовательно, размер парковки остается на совести застройщика. А учитывая, какое это дорогое удовольствие, то и строят ее меньше, чтобы сократить расходы.
Как перевести апартаменты в квартиру
Отдельно один апартамент перевести в жилье нельзя. Этот процесс должен быть запущен по всему зданию единовременно. И это настолько сложный и непроработанный на уровне законодательства процесс, что проще туда не погружаться.
Кстати. В правительстве готовится законопроект об апартаментах. Правда, этот процесс идет уже минимум 6 лет. И все время какие-то обстоятельства отправляют его под сукно. Возможно, когда-нибудь у апартаментов все же будет понятный юридический статус.
Стоит ли покупать апартаменты вместо квартиры
На этот вопрос лучше всего ответить, рассказав, какие бывают апартаменты. Классификация эта не закреплена юридически. Скорее, это то, что сформировалось рынком и проектами, которые строят застройщики. Понимая, какие бывают апартаменты, вам будет легче понять, подходят ли они именно вам.
Для простоты восприятия можно выделить два основных вида апартаментов: сервисные и псевдожилье.
Сервисные апартаменты
Комплексы, основная цель которых — сдача номеров в аренду для получения прибыли. Чаще всего они строятся в формате отелей. Их главное преимущество в сравнении с классическими гостиницами в том, что в номере есть кухня. Для тех, кто путешествует с детьми или принципиально готовит самостоятельно, это более удобный вариант проживания. Поэтому они пользуются спросом на рынке краткосрочной аренды.
Такими апарт-отелями заведует управляющая компания, которая занимается поиском, заселением, выселением, обслуживанием номеров и гостей, решает любые вопросы жителей и собственников.
В зависимости от регламента застройщика и его управляющей компании, покупая апартамент в таком комплексе, вы либо можете сдавать его через УК или самостоятельно, либо будете обязаны передать его в доверительное управление. Передавая таким образом свой номер, вы не участвуете в вопросах, связанных с гостями, просто получаете ежемесячный пассивный доход (при этом вы являетесь собственником, следовательно УК не может без вашего ведома продать кому-то апартамент, только управлять им, согласно условиям договора).
Псевдожилье
Не самый симпатичный и понятный термин, но наиболее точно описывающий суть этого вида недвижимости. Такие апартаменты строятся в первую очередь для проживания самих собственников. Внешне и внутренне они проектируются как обычные жилые дома. Главное отличие — в них нельзя сделать постоянную регистрацию. Поэтому такие апартаменты редко подходят для проживания семьям с маленькими детьми или тем, кто получает льготы от государства при наличии регистрации (подробно тему регистрации раскрыли здесь). Но если это не единственная ваша недвижимость и у вас есть постоянная регистрация, апартаменты могут быть отличной альтернативой обычным квартирам.
Можно ли купить апартаменты в ипотеку
Да, можно. Процентная ставка будет отличаться от ставки на жилую недвижимость. Но застройщики также договариваются о субсидированных программах с банками, что позволяет купить апартаменты в ипотеку по более выгодным ставкам.
Важно. Госпрограммы от государства на апартаменты не распространяются (семейная, айти, дальневосточная ипотеки).
Кому подойдут апартаменты?
Нельзя выделить какие-то четкие категории покупателей, кому стоит рассматривать только апартаменты. Но они могут быть вам интересны, если вы:
- выбираете в первую очередь локацию (комплексы апартаментов зачастую имеют более интересное расположение — в центре или около центра, рядом с парком или водоемом);
- уже имеете постоянную регистрацию и не привязаны к необходимости ставить штамп в паспорте;
- хотите более тихий комплекс (чаще в апартаментах отсутствует социальная инфраструктура и, как следствие, меньше площадок, где будут играть дети);
- не хотите тратить время на уборку квартиры (в некоторых апартаментах можно заказывать клининг через управляющую компанию);
- имеете необходимость в разнообразной коммерческой инфраструктуре внутри своего комплекса (часто в апартаментах в зоне лобби присутствуют спортивные залы, небольшие кафе и удобная зона коворкинга).
Ответ на вопрос «что лучше — апартаменты или квартира?» для каждого будет свой. При этом данный тип недвижимости не стоит бояться. Главное, разобраться во всех подводных камнях и взвесить все за и против конкретно в вашей ситуации. А наши специалисты готовы вам в этом помочь. Заявку можно оставить здесь.
