Налоговый вычет при покупке квартиры: детали и инструкция по применению

Содержание статьи

Что такое имущественный налоговый вычет при покупке квартиры

Это возможность вернуть часть уплаченного налога после покупки квартиры. Есть 2 вида имущественного вычета: со стоимости квартиры и с процентов по ипотеке. В обоих случаях государство возвращает НДФЛ, который вы заплатили со своих доходов. Для большинства это 13% от суммы затрат. Но с 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ, поэтому при высоком доходе вернуть можно и больше — по ставке 15–22%. Подробнее об этом рассказали ниже.

Многие расстраиваются, когда каждый месяц смотрят, какую сумму налога с них удержали. Опять. Но вы можете вернуть часть этих денег, если купили квартиру. Как оформить возврат налога при покупке квартиры — подробно рассказали про имущественный налоговый вычет в 2026 году в статье.

Когда возникает право на вычет при покупке квартиры

Право возникает после оформления квартиры в собственность. Например, вы купили вторичку в 2023 году, сразу оформили собственность. У вас появилось право на вычет. Следовательно, в 2024 году вы можете подать все документы для получения денег.

Если вы купили квартиру в стройке по ДДУ, право на вычет возникает с момента подписания акта приёма-передачи. Например, в 2024 году вы покупаете квартиру со сроком сдачи в 2026. Если акт подписан в 2026, вычет вам посчитают начиная с 2026 года. Но обратиться за ним можно только после регистрации права собственности.

Сколько можно вернуть: сумма налогового вычета при покупке квартиры

Максимальная сумма, с которой можно получить возврат НДФЛ, — 2 млн руб. При ставке 13% это 260 000 руб. Разберем на примерах.

Вы купили квартиру стоимостью 5 млн рублей. С этой квартиры вы можете оформить имущественный вычет. Максимальная сумма, с которой вы можете оформить вычет, — 2 млн. Следовательно, вы можете получить максимум 260 000 руб.

Вы купили квартиру стоимостью 1,5 млн руб. С нее вы можете получить 13%, то есть 195 000 руб. Потом вы купили квартиру за 3 млн. Здесь вы можете получить вычет максимум с 500 тысяч рублей, то есть 65 000 руб.

Важно. По закону нет ограничений по количеству объектов недвижимости, с покупки которых вы оформляете вычет. Ограничения только по сумме: максимальная сумма со всех квартир должна составлять не более 2 млн руб.

Как рассчитать налоговый вычет за квартиру: формулы и примеры

Чтобы было проще понять, собрали для вас таблицу.

Математика для объектов до 2 млн рублей проста — считаем 13% от стоимости недвижимости. И получаем доступную сумму вычета.

Расчёт в таблице актуален для тех, чей годовой доход не превышает 2,4 млн руб. Если ваш доход выше, читайте следующий блок.

Как прогрессивная шкала НДФЛ влияет на возврат налога в 2026 году

С 2025 года НДФЛ считается по пятиступенчатой шкале: 13% с дохода до 2,4 млн руб. в год, 15% — с части дохода от 2,4 до 5 млн, дальше 18%, 20% и 22%. Вычет уменьшает налоговую базу, поэтому возврат считается по той ставке, по которой вы фактически платили налог.

Что это значит на практике: если ваш годовой доход до 2,4 млн руб., для вас ничего не изменилось — максимум те же 260 000 руб. А вот если доход выше, вернуть можно больше. В 2026 году подаются декларации за 2025 год — первый год, за который возврат считается по новой шкале.

Кто имеет право на налоговый вычет за квартиру в 2026 году

Чтобы получить вычет, надо соблюсти несколько простых требований:

• быть налоговым резидентом РФ (находиться на территории страны более 183 дней в году);
• купить квартиру на территории РФ;
• иметь официальное трудоустройство и официальную зарплату, с которой удерживается НДФЛ.

Налоговый вычет пенсионерам

Так как пенсионеры не получают ежемесячный налогооблагаемый доход, для них увеличен период, за который они могут подать декларацию. Это 4 года. То есть если ваша бабушка купила квартиру и оформила собственность в 2024 году, она может подать декларацию за период 2020–2023 года. И если в этот период она:

• официально работала;
• платила 13% НДФЛ;
• суммарно за эти годы заработала более 2 млн рублей (примерно 42 000 руб. в месяц),

ей будет доступен к получению полный вычет в размере 260 000 руб.

Налоговый вычет супругам

Если квартира была куплена в браке, вычет может оформить каждый из супругов — независимо от того, на кого оформлена собственность и кто платил. Это особенно выгодно, когда квартира стоит более 4 млн. В таком случае суммарный имущественный вычет супругов составит 520 000 руб.

Важно. Чтобы получить вычет в двойном размере, оба супруга должны соответствовать требованиям. Если один работает официально, а второй самозанятый, вычет доступен только тому, кто платит НДФЛ.

Налоговый вычет ИП и самозанятым

ИП на упрощенке и самозанятые оформить вычет не смогут, так как не платят НДФЛ. Однако, если ИП работает на ОСН, налог оплачивается в полном объеме. И в этом случае можно подавать документы на вычет.

Кстати. Для самозанятых есть отдельные категории налоговых вычетов, которые не доступны для всех остальных.

Также у ИП или самозанятых может быть дополнительный заработок, где они оформлены официально и платят НДФЛ. В таком случае можно подать документы на вычет. Но налоговая будет брать в расчет только те доходы, которые облагаются НДФЛ.

Документы для налогового вычета за квартиру: полный список

Чтобы подать заявление на оформление вычета, надо подать в налоговую:

• декларацию 3-НДФЛ за предыдущий отчетный период;
• копию паспорта собственника;
• договор купли-продажи / договор долевого участия / договор цессии;
• документы, подтверждающие оплату квартиры: квитанции, чеки, расписки (в случае сделки с физлицом), банковские выписки о переводе денежных средств с назначением платежа. Если квартира в ипотеку, самый простой способ подтвердить расходы — ипотечный договор;
• выписку из ЕГРН.

Вы можете подать декларацию сразу за несколько лет. Максимально — за 3 года. Если вы хотите получить сразу всю сумму вычета за один раз, лучше заранее просчитать, какую сумму налога вы отдали в казну за год. Возможно вам будет проще подождать год, подать заявление позже, но получить сразу полный вычет.

Как влияет зарплата на размер имущественного вычета

Подавая документы на вычет, вы можете вернуть только ту сумму налога, которую вы заплатили в отчетный период. Рассмотрим на примерах.

Иван получает в месяц 150 000 руб. Его ежемесячный налог 19 500 руб. В год это 234 000 руб. Следовательно, подавая декларацию за один год, он может вернуть только эту сумму. Остаток будет доступен к возврату в следующий отчетный период (то есть через год).

Кирилл получает в месяц 250 000 руб., то есть 3 млн в год. За 2025 год он заплатил НДФЛ по двум ставкам: 13% с первых 2,4 млн и 15% с оставшихся 600 тысяч — всего 402 000 руб. Вычет в 2 млн уменьшает его налоговую базу, и вернуть он сможет 272 000 руб. — больше «классических» 260 тысяч. Так работает прогрессивная шкала.

За какой период можно вернуть налог

Документы на оформление имущественного вычета в 2026 году можно подать максимум за 3 последних года. То есть за 2023, 2024 и 2025 год. Это актуально, если в год вы платите налогов меньше, чем на 260 000 руб.

Чтобы получить полный вычет за один раз, ваша годовая зарплата гросс должна быть более 2 млн или 167 000 руб. в месяц.

За какую недвижимость можно вернуть налог, а за какую — нельзя

Вы можете оформить имущественный вычет после покупки:

• квартиры;
• загородного дома;
• комнаты;
• доли в квартире;
• участка под строительство дома.

Кстати. Если вы купили квартиру в новостройке без отделки, расходы на отделочные материалы и работы тоже можно включить в вычет — в пределах того же лимита 2 млн руб.

Оформление вычета недоступно, если:

• вы купили апартаменты, кладовую, машино-место, коммерческую недвижимость;
• вы купили квартиру у близкого родственника (родителей, детей, супруга, брата-сестры);
• за квартиру заплатило государство (например, при использовании военной ипотеки или субсидии) или ваш работодатель.

Важно. Если при покупке квартиры вы используете материнский капитал, вычет доступен только с той части суммы, которую вы внесли самостоятельно.

Например. Вы покупаете комнату стоимостью 700 тысяч. Используете материнский капитал 630 000 руб. Следовательно, вычет вы можете оформить только с 70 тысяч, которые оплатили из собственных средств. Остаток лимита (1 930 000 руб.) вы можете использовать после покупки следующих объектов недвижимости.

Налоговый вычет за вторую квартиру

Не имеет значения, какая по счету у вас квартира — первая, третья или десятая. Максимальная стоимость недвижимости, с которой можно оформить налоговый вычет, — 2 млн рублей. И вы можете его оформить при покупке первой квартиры, а можете при десятой сделке.

Налоговый вычет с процентов по ипотеке

Если квартира куплена в ипотеку, вы там же можете оформить вычет с уплаченных процентов. Лимит — 3 млн руб., то есть вернуть можно до 390 000 руб. В отличие от вычета со стоимости квартиры, вычетом с процентов можно воспользоваться только по одному объекту раз в жизни. Подробно про возврат процентов по ипотеке рассказали в отдельной статье.

Как получить налоговый вычет за квартиру: способы оформления

Через налоговую

Процедура простая:

• заполнить декларацию 3-НДФЛ. Проще всего это сделать онлайн в личном кабинете налогоплательщика — форма подтянется автоматически. Если заполняете вручную сразу за несколько лет, обращайте внимание, что каждый год форма может меняться. Все формы есть на https://www.nalog.gov.ru/rn77/taxation/taxes/ndfl/form_ndfl/;
• собрать необходимые документы;
• подать их в налоговую через личный кабинет на сайте ФНС, через Госуслуги или лично (по месту постоянной регистрации);
• ожидать решения.

Через работодателя

Вы можете оформить налоговый вычет через вашего работодателя. В этом случае вам не будет перечислена сумма вычета на счет, а вместо этого вы будете получать зарплату без удержания НДФЛ. То есть если вы получаете 150 000 руб. гросс, на карту вам падает 130 500 руб. (при ставке 13%). При оформлении вычета через работодателя вы будете получать полные 150 тысяч, пока не израсходуете сумму в 260 000 руб. Это чуть больше 13 месяцев.

Механика аналогична получению вычета по декларации:

• заполнить декларацию 3-НДФЛ;
• подать документы в налоговую;
• дождаться положительного решения;
• уведомить работодателя — предоставить решение налоговой о том, что НДФЛ с вас не удерживается.

Как получить упрощенный налоговый вычет через банк

С 2022 года можно подать заявление в упрощенном порядке. Это возможно при соблюдении двух условий:

• у вас есть личный кабинет на сайте ФНС;
• банк, через который проходила сделка или оформлена ипотека, подключен к программе автоматической передачи сведений в ФНС. Из популярных банков к системе подключены: ВТБ, Сбер, Т-банк, Совкомбанк.

Если у вас ипотека в другом банке, вы можете уточнить в нем, работают ли они с подобной системой.

В этом случае собирать документы не нужно: налоговая сама сформирует предзаполненное заявление в личном кабинете, вам останется его подписать. И сроки короче: проверка занимает до 30 дней вместо трёх месяцев, а деньги приходят в течение 15 дней после решения.

Сроки получения налогового вычета: сколько ждать

В среднем налоговая рассматривает документы 3 месяца (камеральная проверка). Средства поступают на счет в течение месяца после принятия положительного решения.

То есть максимальный срок ожидания денег — 4 месяца. При упрощенном порядке — около 1,5 месяцев.

Отказ в получении налогового вычета

Получить отрицательный ответ от налоговой можно в следующих случаях:

• недвижимость куплена за счет работодателя;
• недвижимость куплена только за счет материнского капитала или субсидий;
• сделка совершена между близкими родственниками (полный список — в блоке выше);
• недвижимость получена по дарственной или наследству (то есть, вы не платили деньги за ее получение);
• ошибки в декларации 3-НДФЛ (можно подать уточненную декларацию с исправлениями);
• не предоставлены все необходимые документы (можно дослать недостающие).

Что будет с имущественным вычетом при продаже квартиры

Если вы продали квартиру, с которой ранее оформили вычет, это ни на что не повлияет. Просто помните, что с покупки следующей вы уже не сможете его оформить (если стоимость первой квартиры была более 2 млн рублей).

Налоговый вычет за квартиру в 2026 году: что изменилось

Главное изменение — прогрессивная шкала НДФЛ, которая работает с 2025 года. В 2026 году впервые подаются декларации за год, посчитанный по новым ставкам. Лимиты вычета не изменились (2 млн со стоимости квартиры и 3 млн с процентов), но сумма возврата теперь зависит от вашего дохода: чем выше ставка, по которой вы платили налог, тем больше можно вернуть. Для тех, кто зарабатывает до 2,4 млн в год, всё осталось по-прежнему. Так что если вы ждали 2026 год, чтобы подать документы, — спокойно подавайте.

Частые вопросы

Имущественный налоговый вычет — хорошая возможность получить деньги почти на ровном месте. Если вы купили квартиру один — ваша максимальная сумма 650 000 руб. Если в браке — семья может вернуть до 1,3 млн руб. Звучит неплохо, да? Но если вы переживаете, что не справитесь с этим всем самостоятельно, оставьте заявку здесь. Наши специалисты помогут не только с выбором квартиры, но и с оформлением необходимых документов для вычета.