Инвестиции в недвижимость в России: все, что вы хотели узнать о вложениях в бетон

Содержание статьи

Вкладывать средства в недвижимость — давно известный и популярный способ сохранения или приумножения дохода. Но как выбрать, в какую недвижимость инвестировать лучше? Можно ли много заработать на инвестициях в недвижимость, не перепродавая бесконечно квартиры? Всегда ли нужно инвестировать на этапе строительства недвижимости или можно искать готовый вариант? В каких городах России инвестиции самые выгодные? Существуют ли готовые схемы инвестиций в недвижимость? Обо всем этом и даже немного больше — в нашей статье.

В отличие от инвестиций в ценные бумаги, драгоценные металлы, валюту, биткоины или машины, у инвестиций в недвижимость есть несколько существенных преимуществ:

• квартира всегда пригодится. Собственный угол — всегда хорошо. Даже если схема получения доходности не сработает, у вас есть квартира. А вот если прогореть на биткоинах, то все, что у вас останется — несколько строчек кода;

• простота входа. Чтобы заработать на ценных бумагах или валюте, надо либо много времени тратить на аналитику и отслеживание того, что происходит на рынке. Либо уметь предугадывать, какое высказывание какого политика или звезды как повлияет на акцию или доллар. А это своего рода русская рулетка. С квартирой таких сложностей нет;

• удобные финансовые инструменты. Чтобы хорошо заработать на квартире, можно даже не иметь все нужное количество миллионов на руках. Рассрочки, ипотеки, отсрочки — в этой сфере есть много вариаций, как войти в сделку без всей суммы покупки. В остальных случаях для закрытия выгодной сделки нужно сразу много налички. Потому что купить 10 долларов или две акции — это слабая инвестиция.

Инвестиции в недвижимость: с чего начать

В первую очередь с аналитики. Необходимо изучить предложения, которые есть на рынке. Оценить предлагаемые варианты с точки зрения:

Список можно продолжать, но это основные параметры. Без знания ответов на эти вопросы есть риск купить квартиру, реализация которой в дальнейшем принесет больше хлопот, чем прибыли.

Важно. Настоятельно рекомендуем не принимать решение после визита в офис одного застройщика. Помните, что менеджер строительной компании будет предлагать и нахваливать только свой вариант. Но не факт, что он будет отвечать вашим запросам на 100%.

Еще один важный момент, который не все осознают, начиная заниматься поиском квартиры под инвестиции: вы покупаете квартиру не себе. Поэтому нет смысла скрупулезно рассматривать планировку, думая, куда вы поставите свое любимое кресло. Вы должны смотреть на квартиру с позиции среднестатистического человека. Так как ваша задача — найти недвижимость, которая в дальнейшем подойдет наиболее широкой целевой аудитории.

Рынок инвестиций в недвижимость России

В последние пять лет, начиная с ковида в 2020 году, рынок инвестиций стал сложно прогнозируемым. Те, кто вложился до начала всех пертурбаций, очень круто заработали. Так как с начала льготной ипотеки цены взлетели в несколько раз. Именно поэтому те, кто покупал квартиру в 2020 и ранее, так хотят снова вложить 2 млн и потом получить прирост х3, а то и х4. Но такое, увы, вряд ли случится в ближайшее время.

Сейчас рынок более-менее стабилен. И рост идет стабильно, пускай и не такими резкими скачками. Сумма для входа стала выше, тут спорить глупо. Но заработать на перепродаже или сдаче в аренду все еще можно. И это главное, что надо держать в голове, несмотря на весь скепсис диванных критиков.

Лучшие города для инвестиций в недвижимость

Стандартно, разумеется, это две столицы — Москва и Санкт-Петербург. В оба этих города идет стабильный поток людей:

Учитывая, что большая часть жителей России выбирает именно из этих двух городов, то и большая часть инвесторов также выбирает их.

Другие города, которые входят в топ самых популярных для инвестиций в недвижимость:

• Екатеринбург;
  
• Сочи;
  
• Новосибирск.
  

Там есть свои нюансы, но в целом эти регионы подходят для заработка на недвижимости.

Инвестиции в недвижимость в Москве

Инвестору, который заходит в столицу, стоит быть готовым к тому, что сумма входа здесь будет самая высокая. С другой стороны, прирост при правильном выборе объекта недвижимости здесь будет максимальный. Московские застройщики проектируют сложные и интересные кварталы, которые клиенты действительно ценят. Ну и средний ценник 380-450 тысяч за метр в бизнес-классе тут особо никого не пугает.

Важно. В столице особенную роль играет расположение дома на карте. Причем не столько с точки зрения доступности до центра, сколько с точки зрения «как этот район воспринимается местными жителями». Например, Сокол или Динамо (зеленый кружок) — это хорошо. Печатники и Кузьминки (оранжевый кружок) — не очень. Хотя по доступности к сердцу города и наличию всей необходимой инфраструктуры локации аналогичны.

Инвестиции в недвижимость Санкт-Петербурга

Здесь рынок менее агрессивный, чем в Москве. И стоимость квартир чуть ниже, примерно на 10-15%. Инвестор может сюда войти с чуть меньшим бюджетом. Но потенциальный прирост может быть аналогичным столичному.

Спрос на недвижимость в Петербурге высокий. Причем популярностью пользуется и перепродажа, и аренда. Локационных стереотипов, как в Москве, здесь намного меньше. Поэтому и найти подходящий вариант, который даст хорошую доходность, здесь легче.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: плюсы, минусы, доходность

Отдельная категория инвестиций — коммерция. Этот вид инвестиций в недвижимость менее популярен ввиду более крупной суммы входа, но не менее эффективен.

Риски

• неправильно выбрать локацию при покупке = потерять в доходности;
• недостаточная выделенная мощность на помещение = ограниченный выбор в арендаторах;
• некорректно составленный договор аренды = вероятность потерять много денег.

В целом коммерческая недвижимость — отдельный большой пласт знаний. Поэтому если у вас нет соответствующего опыта, всегда лучше заручиться помощью специалиста.

Доходность

Сдать в аренду проще и дешевле. Да и голова меньше болит. Но здесь важно корректно составить договор и выбрать надежного арендатора. Если вы пойдете по этой схеме, то формула будет простая:

сумма покупки / ставка арендной платы = период окупаемости

Все, что сверху — чистая прибыль.

Разумеется, будут и сопутствующие расходы, которые обязательно стоит учитывать при формировании расчетов. Но их корректнее делать под конкретное помещение и условия покупки.

Важно. Даже если вы покупаете коммерческое помещение, обязательно изучайте жилой комплекс, в котором планируете закрыть сделку. Ведь именно жители дома будут вашими потенциальными клиентами в первую очередь. И вам важно знать, какой проект планирует застройщик, какие там будут фишки и каких клиентов будет привлекать квартал извне.

Как посчитать доходность от инвестиции в недвижимость

У каждого инвестора или агента по недвижимости будет свой вариант расчета. Какой бы вам ни предложили к рассмотрению, убедитесь, что он:

• учитывает процент инфляции (хотя бы официальной);
• подразумевает несколько вариантов выхода из проекта (перепродажа, сдача);
• если покупка планируется в ипотеку или рассрочку с удорожанием, то в сроках окупаемости и размере итоговой прибыли учитываются проценты по кредиту;
• содержит «план Б» на случай, если из проекта выйти не получится (мало ли что еще случится в мире).

Мы настоятельно рекомендуем обращаться к знающему и разбирающемуся в материале человеку, а не пытаться сделать все самому.

Книги про инвестиции в недвижимость

Как бы статьи в интернете ни говорила вам, что для того, чтобы грамотно инвестировать в недвижимость, надо прочитать… , соответствующей литературы именно про современные инвестиции в недвижимость нет. Рынок слишком быстро развивается, появляется слишком много вводных. И пытаться уложить все данные в книгу, выпустить ее и все еще быть актуальным — невозможно.

Ваш лучший проводник в инвестициях в недвижимость — грамотный агент. С ним никакая литература не понадобится.

Риски инвестиций в недвижимость

Главный риск — купить недвижимость у ненадежного застройщика. Полбеды, если он задержит. Хуже, если не достроит вовсе. Поэтому не доверяйте слишком низким ценам. Это всегда показатель того, что что-то не так. Если в выбранной вами локации средняя стоимость метра 200 тысяч, а вы нашли умопомрачительный вариант за 120, то лучше не радоваться выгодной находке, а задуматься.

Окупаемость инвестиций в недвижимость

Можно, конечно, включать в расчеты еще и амортизационные расходы (внеплановый ремонт, поломка бытовой техники, замена матраса и другие), но делают это далеко не все. Так как эти суммы в сравнении с общей стоимостью квартиры ощущаются как незначительные. Но мы настоятельно рекомендуем их учитывать хотя бы примерно. Допустим, как 15 000 рублей в год.

О налогах и льготах при инвестициях в недвижимость

Налоги, которые присутствуют при инвестициях в недвижимость:

• налог на прибыль (если вы продаете дороже, чем покупаете) — 13% от прибыли.

Например. Вы купили квартиру за 5 млн, продали за 7 млн. Прибыль 2 млн. С нее необходимо заплатить налог 13% — 260 тысяч.

• налог на собственность — уплачивается ежегодно со всей недвижимости, которая у вас в собственности. Налоговая ставка от 0,1% до 2% (в зависимости от типа недвижимости). Рассчитывается от кадастровой стоимости объекта.

Важно. Если вы продаете квартиру по уступке, данного налога у вас нет, так как собственность не оформлена.

• народ на прибыль со сдачи в аренду. Если вы сдаете квартиру как физлицо — 13%, как ИП — 6%, как самозанятый — 4%.

Важно. Чтобы вам начали начислять налог, необходимо зарегистрировать договор аренды в Росреестре, а также указать данную прибыль в декларации о доходах. 99,9% собственников этого не делают, сдавая квартиры в «серую».

Льгот для тех, кто вкладывается в недвижимость, законом не предусмотрено.

Альтернатива инвестициям в недвижимость

	Квартира	Акции	Драгоценные металлы	Валюта
Стабильность роста прибыли	да	в зависимости от внешних факторов	в зависимости от внешних факторов	в зависимости от внешних факторов
Простота покупки	да	да	да	да
Простота выхода из сделки	да	по ситуации	по ситуации	да
Минимальный бюджет для входа в инвестицию	нет	да	нет	да
Возможность альтернативного использования, если планируемая инвестиция не окупилась	да (можно жить самому / сдавать вместо перепродажи / поселить бабушку или детей)	нет	нет	нет

Вывод: инвестиции в недвижимость более дорогостоящие, но более надежные в долгосрочной перспективе. Да, на акциях или валюте можно хорошо заработать. Но здесь надо очень внимательно следить за рынками, внешними и внутренними событиями в мире и иметь «чуйку», когда что лучше продавать, а когда покупать.

Инвестиции с небольшим бюджетом

Если у вас ограниченный бюджет покупки (1-1,5 млн), но вы хотите вложить средства для:

• сохранения денег;
• получения прибыли;
• собственного спокойствия,

то варианты всегда можно найти.

Рабочие схемы:

• семейная ипотека (минимальный процент по ипотеке в Санкт-Петербурге на весь срок, отсутствие необходимости выделять доли детям, самая маленькая переплата из возможных);
  
• рассрочка с минимальным взносом и фиксированными ежемесячными платежами. Вносите 15-20%, платите по 100-150 тысяч в течение стройки, остаток закрываете с продажи квартиры;
  

Важно. Подобные предложения постепенно заканчиваются на рынке. Чтобы всегда быть в курсе, где есть подобные схемы оплаты — подписывайтесь на наш телеграмм-канал.

Не рекомендуем заходить в сделку с целью инвестиции под ставку 23-25% по ипотеке. Всю вашу прибыль съедят проценты. Купить квартиру, безусловно, можно. Но надеяться на колоссальную прибыль — точно нет. Только после того, как вы снизите процентную ставку с помощью рефинансирования.

Какие бывают варианты инвестиции в недвижимость

Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость

Как понятно из названия, это когда вы покупаете помещение «в складчину» с кем-то еще. Для коммерции это частое явление, так как:

• сумма сделки больше, чем при покупке квартиры;
• в помещении точно никто не будет жить, так что не придется делить на двоих одну ванную.

При такой сделке главное быть уверенным в деловом партнере. Так как сумма риска большая.

Инвестиции в недвижимость: сдача в аренду

Долгосрочная сдача

Самый простой и популярный вид. Купил квартиру, выставил на сайт, нашел арендатора, сдал, каждый месяц получаешь деньги. Главное здесь — найти хорошего арендатора. Чтобы не задерживал оплату и не менял замки.

Посуточная сдача

Привлекает многих собственников большей окупаемостью. Но посутка очень сильно убивает квартиру. Так как часто причина съема — вечеринка. И как бы вы ни писали в объявлении, что для тусовок не сдается, могут найтись хитрецы, которые вас обманут.

Плюс после завершения каждого арендного периода надо убирать в квартире, мыть посуду, менять белье. Не каждый сможет совмещать это с полноценной работой. Либо нанимать клининг, а это доп расходы и увеличение срока окупаемости.

Инвестиции в складскую недвижимость

Купить большое помещение под склад и сдавать его — не самый популярный вид инвестиций. В частности из-за очень ограниченной целевой аудитории, кому вы можете быть интересными. Да и строят склады не так много и часто, поэтому это очень узкий сегмент.

Инвестиции в элитную недвижимость

Общий принцип такой же, как и у инвестиций в любую другую квартиру. Но при инвестиции в элитку надо набраться терпения. Если средний период сделки в бизнес классе — 1,5-2 месяца, то в премиуме и элитке это может быть спокойно полгода, а в люксе и того больше. Потому что покупатели здесь не гонятся за квартирой здесь и сейчас. Они могут спокойно подумать и повыбирать. Это не единственное их жилье, им есть, где жить. Поэтому надеяться на быстрый результат и быстрый выход из премиального проекта точно не надо.

Инвестиции в строящуюся недвижимость

По сути, любая покупка квартиры в стройке — инвестиция. От котлована до ключей квартира растет в цене. Даже если нет цели инвестирования как таковой. И это самый простой и ненапряжный способ заработать. Сдавая квартиру в аренду, вы будете тратить больше сил и энергии. А здесь — купил, ждешь, она строится и дорожает.

Инвестиции в отельную/гостиничную недвижимость

В случае Санкт-Петербурга это может быть вариант покупки апартаментов в апарт-отеле. После покупки заключается договор с управляющей компанией, и она забирает на себя все заботы, связанные со сдачей вашего номера. А вы просто получаете пассивный доход, не делая вообще ничего.

Инвестиции в недвижимость как дополнение к пенсии

Инвестиции в строительство жилой/коммерческой недвижимости

По сути, покупка любой квартиры или помещения на этапе стройки — это и есть инвестиции в строительство. Иных массовых вариантов сейчас нет. Вкладываться в какие-то очень заманчивые, но очень рискованные проекты строительства чего бы то ни было без необходимой документации, но с горящими глазами идейного вдохновителя, который вам продает эту идею — плохая затея.

Инвестиции в курортную/туристическую недвижимость России

Актуальны для теплых регионов вроде Краснодарского края. Но в Петербурге такого вида жилья как такового нет. Ближайшие аналоги — апартаменты, про которые писали выше.

Долевые инвестиции в недвижимость

Покупка квартиры вместе с кем-то — понятная с финансовой точки зрения акция, но рискованная с человеческой. Мало ли, какие тараканы могут вылезти с той стороны: суды, разводы, жены, наследники и тому подобные персонажи. Поэтому крайне не рекомендуем вписываться в подобные акции. Особенно с друзьями. Не каждая дружба пройдет проверку ипотекой.

Инвестиции в загородную недвижимость

Загородные дома очень часто покупают для сдачи в аренду. Это выгодный вариант, если:

• дом находится недалеко от города и в удобной доступности как на авто, так и на общественном транспорте (а это сразу плюс определенная существенная сумма к бюджету покупки);
• рядом есть торговая инфраструктура (хотя бы кривой-косой сельский магазин);
• вы готовы в случае чего ехать среди ночи договариваться с соседями, чтобы те не вызывали полицию;
• вы согласны каждый раз убирать весь дом после выходных;
• вы понимаете, что в осенне-зимний период (кроме январских праздников) дом будет просто стоять и просить кушать.

В большинстве случаев за стоимость хорошего загородного дома можно купить пару квартир (неплохих) в городе. Поэтому лучше подумать и посчитать дважды.

Инвестиционные кейсы

Когда вы ищите какие-то примеры инвестиций, держите в голове, что очень большую роль играет год покупки квартиры. В 2020 году был огромный и никем не предполагаемый рост цен ввиду появления льготной ипотеки. Поэтому все те, кто купил квартиры в 2019 году и ранее, получили и 30, и 40, и где-то 50% годовых. Пытаться найти подобные варианты сейчас — бессмысленно. Потому что подобного скачка цен не предвидится. Они и так немаленькие.

Для примеров мы взяли объекты, старт продаж которых был в 2022-2023 годах. И которые сдались в 2024-2025 годах.

Проект	Цена на старте	Цена сегодня	Прирост за период строительства
ЖК “Малоохтинский, 68”	215 тыс / кв.м.	365 тыс / кв.м	69%
ЖК “Морская набережная”	217 тыс / кв.м.	293 тыс / кв.м.	35%
ЖК “Полис ЛАВрики”	150 тыс / кв.м.	189 тыс / кв.м.	26%
ЖК “iD Svetlanovskiy”	230 тыс / кв.м.	280 тыс / кв.м.	21%

Инвестиции в недвижимость: вопросы и ответы