Сегодня почти в каждом жилом комплексе на первых этажах делают коммерческие помещения. Уже сложно представить комфортный квартал без пунктов выдачи интернет-магазинов, продуктового, кофейни и кафешки. Рынок коммерческой недвижимости в 2024 году богат на самые разные варианты для инвесторов. В статье поговорим о вариациях нежилых помещений, ограничениях и допусках, а также обо всех подводных камнях при оформлении.
Что такое коммерческая недвижимость
Категория недвижимости, предназначенная для ведения коммерческой деятельности. В такой недвижимости нельзя проживать, нельзя сделать регистрацию (ни временную, ни постоянную). В помещениях иные нормативы по сравнению с жилыми (например, менее жесткие требования к инсоляции — степени освещенности помещения естественным светом).
Этот вид недвижимости набирает обороты. Сравните показатели 2023 и 2024 годов.
Какие бывают виды коммерческой недвижимости
На сегодняшнем рынке новостроек можно выделить следующие категории недвижимости.
- По расположению:
- street retail — помещения на первых этажах жилых домов. Отличаются отличной проходимостью и большим трафиком (как проходящих мимо людей, так и жителей квартала);
- офисные здания — здесь недвижимость может продаваться как этажами, так и более мелкой нарезкой лотов.
- отдельно стоящие здания (для фитнес-клуба, частного детского сада, торгового центра или большого продуктового супермаркета).
- По назначению:
- заведения общепита;
- медицинские центры;
- магазины;
- пункты выдачи;
- салоны красоты.
Важно: какая именно коммерция будет планироваться, где она будет располагаться — решение застройщика, который строит жилой комплекс. Также он может как просто строить нежилые помещения и свободно реализовывать их, так и продавать с определенным назначением (например, в конкретном помещении может открыться только продуктовый магазин, а в этом — медицинский центр).
Цели покупки коммерческой недвижимости
Начиная процесс выбора коммерции, стоит сразу определиться с целью инвестиции. От этого будет зависеть, какие помещения в каких жилых комплексах вам будут интересны, а какие нет.
- Для себя под конкретный вид бизнеса (например, у вас сеть студий танцев или салонов красоты. В этом случае вы точно знаете, какими параметрами должно обладать нужное вам помещение).
- Для аренды под конкретный вид бизнеса (здесь можно смотреть помещения, которые продаются застройщиком с конкретным назначением — продуктовый магазин, кафе или кофейня).
- Для аренды без конкретной цели.
- Для перепродажи.
Что можно размещать в помещениях на первых этажах жилых домов
Планируя покупку коммерции, стоит помнить, что не каждую хотелку можно будет в нем реализовать. В жилом доме можно размещать:
- пункты выдачи интернет-магазинов;
- салоны красоты;
- медицинские центры;
- кафе и кофейни;
- продуктовые магазины;
- аптеки;
- магазины цветов.
Требования к помещению под продажу алкогольной продукции
Продажа алкоголя — отдельное направление в коммерческой деятельности. И к помещениям, где он будет продаваться, также предъявляются отдельные требования.
- Площадь помещения от 50 кв. м.
- У помещения отдельный вход, оно не проходное.
- Высота торгового зала — от 3.3 м.
- До ближайшего медицинского или социального объекта должно быть не менее 50 метров.
Требования к помещению под предприятие общественного питания
Для ресторанов и кафе требования менее строгие, чем в случае с алкоголем. Но также есть определенные нормы, которые инвестор должен учитывать, планируя открытие ресторана на первом этаже жилого дома:
- запрещено открывать заведение площадью более 250 кв. м. и более 50 посадочных мест;
- запрещена погрузка и разгрузка продукции со стороны двора жилого дома;
- нельзя использовать мангал.
Что нельзя размещать в помещениях на первых этажах жилых домов
Любая коммерция в жилом доме не должна приносить дискомфорт жителям. Поэтому в street retail нельзя размещать:
- заведения, работающие после 23:00;
- учреждения и магазины ритуальных услуг;
- бани и сауны;
- магазины по продаже автозапчастей, комплектующих для авто, масла, автосервисы и шиномонтаж;
- магазины, торгующие горючей и легковоспламеняющейся продукцией, пиротехникой.
Параметры ликвидных помещений 
Делая анализ рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 2024 году перед покупкой, стоит учитывать следующие факторы:
- у помещения хороший пешеходный и автомобильный трафик;
- оптимальный метраж — 50-80 кв. м, удобная планировка;
- большие панорамные окна;
- высота потолков не менее 3 метров;
- выделенная мощность на помещение не менее 0,15 кВт на 1 кв. м.;
- наличие нескольких входов (в том числе черного входа для погрузки-разгрузки);
- наличие парковки;
- возможность установки вывески (некоторые застройщики могут устанавливать запрет на нарушение целостности фасада, поэтому этот вопрос стоит обязательно поднять в процессе общения с представителем строительной компании).
Преимущества инвестиции в street retail
Тенденции рынка коммерческой недвижимости показывают, что покупка помещения именно формата street retail — одно из самых выгодных вложений. Смотрите сами:
- договор аренды в среднем заключается на 3 года (соответственно, вы стабильно будете получать прибыль);
- высокая ликвидность при дальнейшей реализации (коммерция растет в цене не хуже квартир);
- более 80% бизнеса арендуют помещения, так как это выгоднее покупки;
- отсутствие затрат на отделку и мебель (арендатор в любом случае сделает все под себя);
- минимальные затраты в процессе владения активом;
- самостоятельность арендатора в процессе решения текущих вопросов (с УК, Водоканалом, Ленэнерго и другими).
Налог на коммерческую недвижимость 2024
Имущественный налог на коммерческую недвижимость зависит от того, кто владеет помещением — физ или юр лицо.
Ставки налога на имущество физических лиц составляют от 0,6 до 2 % от кадастровой стоимости объекта коммерческой недвижимости. В зависимости от типа помещения, региона страны и города. Налоговая ставка для юрлиц, применяющих ОСН и УСН устанавливается субъектами РФ, но не может превышать 2,2 %. Льготы для налога на имущество, коммерческой недвижимости организаций предусмотрены ст. 381 НК. Так, могут ничего не платить участники «Сколково», религиозные структуры, организации, которые выпускают фармацевтическую продукцию. Помимо этого, регионы могут снижать налоговые ставки, устанавливать собственные льготы.
Тренды и тенденции коммерческой недвижимости 2024
Тренды коммерции напрямую зависят от того, что происходит с торговлей в целом. Тенденции последних лет — онлайн торговля. Поэтому, особенным спросом пользуются склады и помещения под пункты выдачи онлайн заказов.
Также продолжает пользоваться спросом аренда — по данным сайта «Макроскоп», с января по декабрь 2023 г. медианная цена торговых помещений выросла от 10 до 11 тыс. руб. за кв. м, офисных — от 7,5 до 8 тыс. руб., складских — от 3,7 до 4 тыс.
Инвестиции в коммерцию — не самый распространенный, но не менее выгодный формат заработка в сфере недвижимости. Если вы только начинаете свой путь инвестора в коммерции — оставьте заявку здесь. Наш специалист подготовит для вас подборку наиболее выгодных предложений.
