Сделка по продаже квартиры — ответственный и важный шаг. К которому важно подготовиться не только морально, но и документально. В этой статье собрали все важное, о чем стоит позаботиться до сделки, чтобы она прошла гладко.
Какие документы нужны для продажи квартиры
Базово, чтобы сделку зарегистрировал Росреестр, от собственника понадобится всего ничего:
- паспорт;
- выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающий документ.
Если в квартире один дееспособный совершеннолетний собственник без супруги и детей, то для государства больше ничего от него не надо.
Но этот список документов не даст гарантии покупателю, что с квартирой все в порядке, что через какое-то время к нему не придут обманутые родственники продавца или его дети, которые потребуют свою долю. Поэтому собственнику надо собрать дополнительные документы, которые обезопасят всех участников сделки от потенциальных разборок в будущем.
Список документов для продажи квартиры
На практике этими тремя пунктами обходятся редко. На самом деле собственнику для продажи квартиры будут нужны следующие документы:
- паспорт(а) собственника(ов);
- выписка из ЕГРН (ее можно заказать самостоятельно на Госуслугах. Выписка по собственной квартире бесплатна и приходит за несколько минут);
- правоустанавливающий документ (документ, на основании которого было получено право собственности: договор купли-продажи, долевого участия, уступки, свидетельство о наследстве или завещание);
- свидетельство о рождении ребенка (если при покупке использовался материнский капитал);
- согласие супруга на продажу квартиры или брачный договор, который заключался на момент ее покупки (если собственник в браке);
- технический паспорт квартиры (в обязательном порядке он нужен только при ипотеке, но по нему можно проверить, была ли сделана неузаконенная перепланировка);
- подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам и капитальному ремонту (с коммуналкой вопрос можно решить через управляющую компанию или просто предоставить свежие квитанции, где будет видно, есть ли долг на квартире. То же и с капремонтом: или обращаемся в Фонд капитального ремонта Петербурга, или смотрим по квитанциям);
- форма 9 (можно заказать на Госуслугах. Показывает, кто зарегистрирован в квартире на данный момент. Есть еще архивная форма 9, в которой видно, кто был зарегистрирован ранее. Полезно для старых квартир с долгой историей);
- форма 12 (можно заказать в МФЦ. Покажет, есть ли в квартире временно выписанные люди (пропавшие без вести, отбывающие срок). Если таковые имеются — от сделки лучше отказаться).
В некоторых случаях покупатель может запросить дополнительные документы у самого собственника. Не стоит злиться или обижаться на такую просьбу. Продавцы бывают разные. И их просьба — всего лишь желание убедиться, что во время и после сделки все будет в порядке. Это может быть:
- справка из ПНД (чаще такую запрашивают у пожилых собственников);
- выписка из бюро кредитных историй (чтобы быть уверенным, что у покупателя все в порядке с оплатой кредитов. И он не планирует объявить себя банкротом. Выписку лучше хранить насколько это возможно долго, так как если вдруг процедура банкротства все же начнется, у вас будет подтверждение, что на момент сделки все было в порядке. И что к этому процессу вы и ваша квартира не имеете отношения).
Кстати. Документы для продажи квартиры в ипотеку и за наличные отличаться не будут. Да, банк требует больше справок, но это лишь для того, чтобу убедиться, что с квартирой все в порядке. Поэтому если квартира покупается за наличку, от дополнительных проверок лучше не отказываться. Даже если они не обязательны.
Закрытие долгов 
Долги по коммунальным платежам и капитальному ремонту закрепляются не за собственником, а за квартирой. Поэтому если их не погасить, они перейдут в наследство новому собственнику.
Поэтому крайне важно перед сделкой убедиться, что все платежи внесены. Это можно сделать в управляющей компании или жилконторе. Или просто посмотреть на квитанции — есть там долг или нет. Если собственник не может закрыть долг до сделки, то условие погашения всех долгов также может стать одним из пунктов получения им денег за квартиру.
Документы для продажи коммунальной квартиры
При продаже комнаты в коммуналке список документов, указанный выше, должен быть дополнен письменными отказами остальных собственников от покупки.
По закону, когда продается комната, ее владелец в первую очередь должен предложить ее выкупить соседям. Так некоторые коммуналки со временем превращаются в обычные квартиры.
Если другие собственники отказываются от покупки, они должны предоставить письменный отказ от преимущественного права покупки. Документ должен быть нотариальный. Расходы на нотариуса ложатся на продавца. Стоимость такого документа обычно в районе 1000 рублей.
Документы для купли-продажи доли в квартире
Если продается не выделенная комната, а просто доля, то список документов не будет отличаться от сделки в коммунальной квартире. Также необходимо получить нотариальный отказ остальных собственников от приобретения продаваемой части квартиры. Расходы также ложатся на продавца.
Важно. Доля — не всегда равно комната. Если квартира не разделена на определенные доли, совпадающие с границами комнат, то продаваемая доля может быть хоть в ванной и части коридора, хоть в комнате и части туалета.
Перечень документов для продажи квартиры по доверенности
Если сделка проходит по доверенности, то список документов дополняется доверенностью на родственника или того, кого собственник уполномочивает подписать за него документы. В доверенности обязательно должны указываться права на:
- подписание договора купли-продажи и сопутствующих документов;
- подписание договора аренды ячейки или документов на открытие аккредитива;
- подачу документов на регистрацию в Росреестр;
- отправку дополнительных документов в случае приостановки регистрации.
Если продавца не будет и на моменте получения денег, а расчет производится наличкой, то в доверенности также должны быть права на:
- предоставление документов для раскрытия ячейки;
- получение денег из ячейки.
Если расчет был по безналу, то денежные средства будут переведены продавцу без участия доверенного лица.
Документы для продажи квартиры, полученной по наследству
Продавая квартиру, полученную в наследство, обязательно убедитесь, что прошло более 6 месяцев с момента вступления в наследство. Ведь ранее этого срока на квартиру могут претендовать любые потенциальные наследники. Подробно про наследные квартиры рассказывали здесь.
Для сделки с наследной квартирой список документов будет аналогичен любой другой продаже. Главное проверить, что само наследство оформлено корректно. Чтобы наверняка.
Документы для опеки при продаже квартиры
Когда в квартире прописан ребенок или же он является одним из собственников, то в сделке участвует опека. Подробно про то, как проходит такая сделка, писали здесь.
Глобально, никаких особенных документов опеке не надо. Требования у нее не к бумагам, а к самой недвижимости, которая покупается. Главный критерий — жилищные условия ребенка не должны ухудшаться от сделки.
Выписка жильцов из квартиры
Росреестр может зарегистрировать переход права собственности и вместе с прописанными жильцами. Но допускать этого не надо. Обязательно перед сделкой договоритесь, когда именно прописанные в квартире оттуда выпишутся:
- до сделки. Самый безопасный для обеих сторон вариант;
- после сделки. В этом случае в договоре должны быть четко прописаны сроки выписки. В идеале, чтобы это было условием получения продавцом денег.
В подготовке к сделке по продаже квартиры много важных нюансов для продавца. И лучше, когда есть опытный специалист, который может подсказать на любом этапе, что именно сейчас надо делать и где это взять. Наши специалисты по вторичной недвижимости готовы сопроводить вас по всему тернистому пути продажи собственной квартиры от и до. Заявку можно оставить здесь.
