Содержание статьи
Зачем в 2026 году прибегать к помощи агента, если есть сайты ЦИАН, Яндекс.Недвижимость и другие агрегаторы? В этом вопросе есть доля правды. Но учитывая обилие предложений на рынке, помощь специалиста, оказывающего услуги риелтора, может сэкономить не только время, но и деньги. Разбираемся, зачем прибегать к помощи агента при покупке новостройки.
Влияют ли риелторы на цены на квартиры
Краткий ответ: почти никак.
Развернутый ответ: реальное влияние агентов на рынок недвижимости с позиции покупателя около нулевое. Цены на новостройки формируются по другим причинам:
- себестоимость строительства и проектное финансирование через эскроу-счета;
- сложности с доставкой некоторых материалов из-за санкций;
- сворачивание массовой льготной ипотеки и рост доли адресных программ — семейной, IT, дальневосточной;
- всё ещё высокая рыночная ипотечная ставка, хотя ключевая ставка ЦБ с конца 2025 года постепенно снижается.
На это все агенты могут повлиять примерно никак. Поэтому винить их в увеличении стоимости квартир точно не стоит.
Но вот что точно агенты научились делать за последние 5 не самых стабильных лет — понимать, где всё ещё можно выгодно вложиться на старте проекта. И действительно заработать, а не просто вложить деньги, а потом думать, что делать с этой никому не нужной квартирой. Если до пандемии почти любая квартира давала хороший прирост от старта продаж до ключей, то сейчас подобные предложения надо выбирать с особой тщательностью. А это можно сделать, только если хорошо разбираешься в происходящем.
Почему упало доверие к риелторам и почему их услуги бесят покупателей
Негатив был всегда. И ноги растут из 90-х, где так называемые «черные риелторы» действительно наживались на людях, обманом лишая их квартир и денег.
В 2026 году добавились новые причины раздражения: навязчивые обзвоны и автоворонки, объявления с заниженной ценой, которой не существует, давление искусственной срочностью («квартиру уже смотрят»), подборки из одного-двух ЖК с завышенной комиссией вместо честного сравнения рынка, однотипные отзывы, будто написанные нейросетью. Это и формирует образ «продавца воздуха», о котором мы поговорим дальше.
В 2026 году (особенно на первичном рынке) попасть на классических мошенников из 90-х практически невозможно. Ведь покупатель платит деньги за квартиру застройщику по договору, который регистрируется в Росреестре. Обманом заставить перевести несколько миллионов риелтору-мошеннику — это надо постараться.
Важно. Государство наконец занялось регулированием отрасли: Росреестр планирует ввести правила работы риелторов уже в 2026 году, обсуждается региональный реестр специалистов с подачей заявления через Госуслуги, а самозанятые могут потерять право работать самостоятельно — только через ИП или юрлицо. Это прямой ответ на вопрос «кому доверить покупку квартиры»: скоро отличить дилетанта от профессионала станет проще.
Схемы обмана на вторичном рынке
Основная доля риэлторов-мошенников находится на вторичном рынке. Потому что там способов обмануть покупателя куда больше. Например:
- взять залог за квартиру и исчезнуть («навар» не такой большой, 50–100 тысяч со сделки, но если провернуть подобную схему несколько раз, можно хорошо заработать);
- провести сделку по подставной доверенности, а потом подать в суд для признания сделки ничтожной — по такой схеме проходила громкая история с квартирой Ларисы Долиной, только там это случилось без участия агента-мошенника;
- заставить оформить договор задатка с указанием нереальных сроков выхода на сделку и присвоить себе сумму задатка.
Кстати, по итогам этого дела Верховный суд в июле 2026 года дал важное разъяснение: заблуждение продавца само по себе — недостаточное основание для отмены сделки, а покупатель, действовавший добросовестно, защищён законом. Но полностью риск не снят: есть ещё статья 177 ГК о сделках, заключённых человеком, который не понимал значения своих действий, и она применяется независимо от добросовестности покупателя. Поэтому обсуждаемый сейчас в Госдуме «период охлаждения» — недельная отсрочка регистрации сделки, которая должна защищать продавцов от давления мошенников, — если будет принят, коснётся и покупателей: сделка станет чуть дольше, зато безопаснее.
Важно. Все эти схемы реальны только на вторичном рынке. Первичная недвижимость хороша тем, что расчеты идут через эскроу-счёт в банке, а не риелтору напрямую. Присвоить деньги покупателя агент физически не может.
Комиссия риелтора в 2026 году: сколько это в процентах
На первичном рынке комиссию агенту платит застройщик. И эта сумма никак не влияет на цену квартиры для покупателя. Вы видите стоимость на сайте — она будет одинакова при покупке и у застройщика напрямую, и с помощью агента.
Если вы думаете: «я купил без агента — сделайте мне скидку на размер его комиссии», то это ложное убеждение. Застройщик тратит на рекламу гораздо больше, чем закладывает на агентское вознаграждение. По рынку в 2026 году средний размер комиссии от застройщика — 2–5% от стоимости квартиры, в среднем по России чаще всего 3–4%. Для покупателя эта сумма нигде не «докладывается» сверху — услуги риелтора без комиссии для клиента и есть норма первичного рынка.
Помощь в покупке квартиры без переплаты: как теряют деньги без агента
Переплатить на первичном рынке можно и без агента. Как это сделать?
- выбрать необоснованно дорогой проект, не зная, что по соседству есть более интересный по выгодной цене;
- не получить дополнительную скидку — агенты часто могут согласовать индивидуальные условия для своих покупателей;
- не узнать об определенной форме оплаты — некоторые рассрочки или варианты ипотек застройщиков не продвигаются, но они есть и могут быть выгоднее того, что на сайте;
- попасть на повышение цен — застройщики всегда предупреждают агентов о планируемых изменениях стоимости.
Скрытые риски покупки квартиры без риелтора
- Выбрать посредственный жилой комплекс, не зная о более выгодных альтернативах.
- Не получить индивидуальные условия и заплатить больше.
- Не узнать о наличии квартир, которые не находятся в свободной продаже.
- Попасть на внезапное повышение цен и заплатить больше просто из-за промедления в 1 день.
- Выбрать квартиру с плохим видом из окон — не все менеджеры застройщиков предупреждают, что вы будете смотреть на стену соседнего здания.
- Купить неудобную планировку, которую потом замучаешься обустраивать.
Как работает честный риелтор: сопровождение сделки без комиссии
- Во-первых, вам не предлагают подписать договор, в котором указаны какие-то суммы к оплате — за консультацию, подбор, выезд на объект или что-то ещё.
- Во-вторых, вам аргументируют предлагаемые варианты с точки зрения того, что надо вам. И отсутствие того или иного варианта в подборке аргументируют с точки зрения вашего запроса, а не «ой, он мне не нравится».
- В-третьих, вы видите помощь агента в процессе подбора и подготовки к сделке. Он заранее предупреждает, куда, во сколько и с каким пакетом документов надо приехать, напоминает о необходимости совершить какое-то действие — например, выпустить электронную цифровую подпись.
- В-четвертых, агент не пропадает после того, как договор подписан. Вы можете к нему обратиться и после сделки по любому вопросу, который связан с квартирой.
Чем отличается честный риелтор от «продавца воздуха»
| Честный агент | Такой себе агент |
| Открыто готов поговорить обо всех проектах, называет не только плюсы, но и минусы каждого ЖК | Есть 1–2 варианта, к которым он вас «склоняет». Всё остальное — плохо, просто потому что |
| Всегда на связи, а если не может ответить — сообщает, когда перезвонит | Пропадает на неопределённое количество времени |
| Уважает ваш выбор, если вы его делаете осознанно | Критикует ваш вариант, если это не то, что предлагал он сам |
| С ним приятно общаться по-человечески | Не хочется брать трубку, да и непонятно, как он вообще появился |
Как купить новостройку без комиссии и почему это законно
Как бы ни искали подвох, его здесь нет: новостройки в Петербурге и Москве действительно продаются без комиссии для покупателя, даже если в сделке участвует агент — потому что застройщик платит ему напрямую.
Важно. Если риелтор говорит, что за работу с ним вам надо заплатить — уходите от него. Вот он действительно пытается навариться, получая комиссию и от вас, и от застройщика.
Уровень честности вы можете оценить сами. Почти у всех агентств есть социальные сети — посмотрите, что и как пишет специалист. Когда есть человеческий контакт, вопрос «зачем мне агент в сделке» обычно не возникает.
Покупка квартиры без риелтора: риски первички и вторички
На первичном рынке вы можете изучать объекты самостоятельно и купить квартиру без агента — сделка всё равно идёт с застройщиком через эскроу.
На вторичном рынке помощь агента — уже вопрос юридической безопасности, а не только экономии. Продавец здесь — физическое лицо, а значит, растут именно юридические риски: сделку может попытаться оспорить сам продавец или его наследники, продавец может оказаться недееспособным или действовать под влиянием мошенников, в квартире могут быть прописаны несовершеннолетние или скрытые обременения. Проверить всё это самостоятельно тяжелее, чем кажется, — и именно здесь агент, знающий актуальную судебную практику, экономит не деньги, а нервы и годы судов.
Почему агентство «Соседи Лайф» работает по другой модели
Ещё в 2020 году, когда «Соседи» только появились, мы решили не становиться очередным агентством-однодневкой. Сделали ставку на сервис, знание рынка и приоритет покупателя. Уже больше 5 лет эта ставка выигрывает — потому что агентов много, а действительно знающих специалистов, которые доказывают профессионализм не на словах, — не так много.
«Соседи» — честное агентство недвижимости, которое помогло уже более чем 2000 семьям найти свой дом или выгодно вложиться. Работаем с новостройками Москвы и Санкт-Петербурга и предоставляем услуги риелтора без комиссии для покупателя.
Как снизить риски при покупке квартиры самостоятельно
- Внимательно изучайте сайт застройщика, просите подробные презентационные материалы.
- Смотрите карты Яндекс или 2ГИС на предмет соседних строек или мусорных полигонов.
- Съездите на местность, не верьте только отзывам и словам менеджера отдела продаж.
- Найдите и съездите на сданные объекты этого застройщика, чтобы убедиться в качестве строительства.
Как выбрать нормального риелтора в СПб и Москве
- Изучите сайт агентства или соцсети — вам должно нравиться то, что вы видите или читаете.
- Посмотрите отзывы: они с фотографиями покупателей и живыми деталями, или однотипные и «под копирку»?
- Как с вами общается агент — приятна ли коммуникация?
- Как вы вышли на контакт — через фейковое объявление или через полезный телеграм-канал с подборками планировок?
- Чем аргументируется предложение ЖК — вашими пожеланиями или «классный вариант, надо брать»?
- Попросите подборку из нескольких застройщиков, а не одного — так вы поймёте, привязан ли риелтор к конкретному девелоперу.
- Уточните статус специалиста — ИП, юрлицо или сертификация в реестре, который вводит Росреестр в 2026 году: это станет дополнительным маркером надёжности.
- Проверьте, что в договоре нет скрытых платежей за консультацию или показы.
Даже ответив на эти вопросы, вы уже можете оценить уровень адекватности риелтора без комиссии за это. А дальше решение за вами.
Честные цены от застройщика и как их проверить
Честные цены всегда есть на сайте застройщика. Если агент присылает вам подборку, а вы хотите перепроверить — сравните с прайсом на сайте. Они должны быть одинаковыми.
Вопросы и ответы
Ещё из 90-ых годов, когда «черные риелторы» обманом присваивали себе квартиры. Сейчас добавилось раздражение от навязчивых продаж и однотипных подборок.
На первичном рынке комиссия 2–5% от стоимости квартиры, в среднем по рынку 3–4% — и её платит застройщик, а не покупатель.
Только застройщик. Для покупателя цена одинакова до копейки.
Да, это норма первичного рынка: агент получает вознаграждение от застройщика, а не от вас.
На вторичке риски выше, чем на первичке, — там продавец физическое лицо, а значит, возможны юридические споры вплоть до оспаривания сделки. Здесь помощь агента близка к необходимости.
Вы не можете быть уверены, что изучили все варианты, нашли самый выгодный и согласовали максимально возможную скидку.
Проще всего — смотря его соцсети и договор: хороший агент открыто ведёт блог и не просит с вас предоплату за подбор.
Попросите у него подборку минимум из трёх-четырёх разных застройщиков. Если предложен только один ЖК — это тревожный знак.
Появится реестр специалистов, а работать самостоятельно, минуя ИП или юрлицо, станет нельзя — это упростит проверку агента перед сделкой.
На 100% в интернете лучше не верить ничему. Но хорошие проверенные компании публикуют реально честные отзывы, поэтому ориентироваться на них можно.
Наши специалисты действительно знают рынки Москвы и Санкт-Петербурга. Не верите? Оставьте заявку — и просто посмотрите подборку, которую вам пришлют.
за Ваш комментарий!
Он будет опубликован после проверки модератором