Продажа квартиры с маткапиталом: как не нарушить закон и сохранить интересы детей

Содержание статьи

Материнский капитал — одна из самых популярных мер поддержки семей с детьми. С 2007 года условия выдачи менялись, став более привлекательными для родителей. Но не все знают, как правильно продавать квартиру, при покупке которой они использовали эту субсидию. Рассказываем все нюансы в статье.

Когда можно продавать квартиру, купленную с маткапиталом

Минимального срока владения квартирой, купленной с использованием средств материнского капитала, нет. Поэтому здесь стоит ориентироваться на сроки, связанные с необходимостью уплаты налогов при продаже:

• если жилье единственное — вы должны быть собственником не менее 3 лет;
• во всех остальных случаях — 5 лет.

Обязательства родителей перед детьми при продаже

Самое главное при сделках с использованием материнского капитала — выделение доли детям. Поэтому продажа такой квартиры обязательно сопровождается покупкой новой. Также с выделением соответствующей доли ребенку.

Важно. Данная субсидия является мерой поддержки ребенка, а не родителей. Поэтому выделение доли ребенку при покупке квартиры с использованием маткапитала — обязанность родителей.

Если в квартире есть доля несовершеннолетнего, то любые дальнейшие манипуляции с квартирой находятся в ведении органов опеки. Следовательно, сделка по продаже квартиры должна проходить только после их одобрения.

Что отслеживает опека? Самое главное — чтобы жилищные условия ребенка не ухудшились, а качество жизни не стало ниже. Именно поэтому эксперты не рекомендуют использовать материнский капитал при покупке очень дорогого жилья.

Например. Анна и Артем купили квартиру за 30 млн, площадью 100 квадратов с использованием материнского капитала. Доли поделили между собой и ребенком по ⅓. Следовательно, ребенку принадлежит 33 метра. Учитывая стоимость и площадь объекта недвижимости, это явно не самая бюджетная квартира. И при ее продаже им будет необходимо подбирать квартиру, в которой у их чада будет не меньше 33 метров. А сама квартира по характеристикам и расположению должна не уступать текущей. В противном случае, опека может счесть такую сделку нарушением прав ребенка. И в некоторых случаях это может быть проблемой. Например, если Анна и Артем вынуждены продать недвижимость из-за финансовых сложностей в бизнесе. И им нужны наличные.

Как получить разрешение органов опеки

Необходимо подать заявление в органы опеки по адресу регистрации ребенка. Пакет документов включает в себя:

• паспорта родителей;
• свидетельство о рождении или паспорт ребенка (детей);
• документы продаваемой квартиры (выписка из ЕГРН, данные об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, поэтажный план и планировка квартиры, заключение оценщика о стоимости продаваемой квартиры);
• документы приобретаемой квартиры (аналогичный пакет);
• выписка с банковского счета родителей, подтверждающая наличие денег на сделку;
• проект договора купли-продажи с указанием выделенной доли ребенку;
• заявление от родителей (обязательно с письменным подтверждением обязательства передать в собственность ребенку квартиру или долю в ней).

Заявление в среднем рассматривается 15 дней.

Важно. Не подписывайте договор купли-продажи до получения заключения органов опеки. Если будет отказ, сделка не пройдет регистрацию в Росреестре.

Алгоритм продажи квартиры с маткапиталом

1. Выбрать объект недвижимости, который не уступает по условиям той квартире, которая продается.
2. Обязательно предупредить покупателя, что ваша сделка будет с органами опеки. Это чуть увеличит срок сделки, и другая сторона должна быть в курсе.
3. Соберите пакет документов для опеки, подайте на рассмотрение.
4. После получения положительного решения записывайтесь на проведение сделки.

Важно. Сделки с участием несовершеннолетних могут проходить только у нотариуса. Никаких простых письменных форм.

Подпишите документы и отправьте на регистрацию в Росреестр.

Особенности продажи ипотечной квартиры с маткапиталом

Если квартира покупается с использованием материнского капитала и ипотечных средств, то выделить долю ребенку можно только после полного погашения кредита и снятия обременения. Следовательно, при оформлении ипотеки родители подписывают обязательство о выделении доли ребенку после погашения кредита.

Если квартира продается с непогашенным обременением, то родители должны заверить у нотариуса обязательство о выделении доли в новой квартире. Которая, опять же, должна быть не меньше и не хуже, чем в продаваемой.

Какие документы подготовить

Для продажи квартиры требуется стандартный пакет документов:

• паспорта собственников;
• выписка из ЕГРН;
• выписка с лицевого счета управляющей компании об отсутствии долга по коммунальным платежам;
• документ-основание получения права собственности (договор долевого участия, уступки или купли-продажи).

Доли детям: как правильно оформить

Чаще всего долю ребенку выделяют, разделяя общую собственность в равных пропорциях: если в семье три человека, то по ⅓ каждому. Так можно делать. Но стоит учитывать, что такая большая доля может вызвать сложности при дальнейшей продаже квартиры. Как в примере, который мы описывали выше.

Кроме того, доля ребенка не должна быть меньше, чем жилищный норматив. В 2025 году это от 10 до 18 метров (в зависимости от региона). Чаще всего это 10 метров.

Поэтому есть второй способ расчета доли для ребенка — пропорционально вложенной сумме материнского капитала.

Пример для квартиры, площадью 60 метров и стоимостью 10 млн, в семье из трех человек:

• сумма материнского капитала за первого ребенка — 690 тысяч;
• стоимость квадрата в нашем примере 166 тысяч рублей;
• делим сумму капитала на стоимость метра, получаем 4 метра (площадь, купленная на размер маткапитала);
• делим площадь 4 метра на троих, получаем 1,3 метра.

В теории, ребенку можно выделить эти 1,3 метра. Но скорее всего, такое согласование не пропустит опека. Так как выделяемая площадь маленькая и не соответствует нормам.

Важно. Такой расчет подходит, если стоимость жилья небольшая.

Если в вашем регионе норма на одного человека 10 метров, то проще всего будет выделить ребенку ⅙ от этой квартиры. В таком случае, вы не поставите себя в сложное положение при дальнейшей реализации объекта недвижимости.

Как выбрать равноценное жилье для детей

При выборе новой квартиры важно соблюдать следующие нормы:

• покупаемое жилье не может быть хуже по состоянию, чем продаваемое;
• новая квартира не может быть меньше старой;
• доля ребенка в метрах не может быть меньше, чем в имеющемся жилье.

Грубо говоря, вы не можете продать пентхаус за 50 млн и вместо него купить студию за границей города.

Распространенные ошибки продавцов

• Вкладывать средства материнского капитала в дорогие объекты недвижимости;
• выделять долю ребенку в равной пропорции с долями родителей.

Эти ошибки не критичны. Но могут значительно усложнить дальнейший процесс продажи квартиры и поиска альтернативного жилья.

Риски покупателей и продавцов

Для обоих участников сделки риски одинаковые.

Если продавец не выделил долю ребенку в той квартире, что вы купили, сделку могут признать недействительной. Так как ребенок после достижения совершеннолетия может подать в суд на родителей за то, что они лишили по закону предназначенной ему жилплощади.

Поэтому, выбирая квартиру, где при покупке использовался маткапитал, убедитесь, что доли ребенку выделены. Чтобы потом эта детина не пришла к вам с претензиями.

Налоги при продаже квартиры с маткапиталом

Налогообложение в подобных сделках ничем не отличается от любого другого. Если продавец продает квартиру менее, чем через 5 лет после оформления права собственности — платит налог на прибыль. Исключение — если это единственное жилье.

Как подтвердить использование средств маткапитала

Если квартира покупалась с использованием средств материнского капитала, об этом будет написано в договоре. Особенно, если речь о договоре долевого участия. Застройщик обязательно указывает, какие суммы из каких источников в какие сроки дольщик должен внести.

Если же квартира покупалась на вторичном рынке, то в договоре также будет указано, что часть средств в размере суммы маткапитала продавец получил не от покупателя, а от Пенсионного фонда.

Альтернативные сделки и нюансы с маткапиталом

Сделка, в которой участвуют несовершеннолетние дети — всегда цепочка альтернативных сделок. Особых правил здесь нет. Только совет запастись терпением и чаем с ромашкой. Ибо чем больше участников цепочки, чем больше там детей, тем более долгая и нервная будет сделка.

На что обратить внимание при подписании договора купли-продажи

• на наличие пункта в договорах про выделение доли ребенка;
• на наличие согласия органов опеки о проведении сделки;
• на наличие встречной покупки, которую совершают родители вместе с продажей своей квартиры.

Вопросы и ответы

Сделки с материнским капиталом чуть более сложные, чем другие. Но бояться их не стоит. Особенно, если вы нашли квартиру мечты. А если прежде, чем продать квартиру с материнским капиталом, вам надо ее купить, то заявку можно оставить здесь. Поможем с выбором и с правильным оформлением. Чтобы в дальнейшем никто не хватался за голову при продаже.