Налог с продажи квартиры в 2026 году: сколько платить и как законно не платить

Содержание статьи

Если для покупки новой квартиры вам надо продать старую, у вас может появиться обязательство заплатить подоходный налог (НДФЛ) с продажи недвижимости. А может и не появиться. В этой статье разберемся, какой налог с продажи квартиры платят физические лица в 2026 году, как его уменьшить или не платить вовсе, как поступать в ситуации продажи квартиры в семье и что делать, если в сделке участвуют дети.

Когда при продаже квартиры надо платить налог

Налог с доходов надо платить, когда вы продаете недвижимость раньше окончания минимального срока владения. Также роль играет то, как именно вы ее получили.

Если вы получили квартиру по договору дарения от близких родственников, в наследство, по договору ренты, приватизировали ее или это ваше единственное жилье, и вы владеете им менее 3 лет — вы должны заплатить налог.

Если вы купили квартиру и владеете ею менее 5 лет — вы должны заплатить налог.

Важно. Регионы вправе сокращать минимальный срок владения — в ряде субъектов он снижен до 3 лет для любых оснований. Перед сделкой проверьте закон своего региона.

Сколько процентов составляет налог с продажи квартиры в 2026 году

С 1 января 2025 года плоской ставки 13% больше нет — действует прогрессивная шкала НДФЛ:

• 13% — с налоговой базы до 2,4 млн руб.;
• 15% — с суммы превышения над 2,4 млн руб.

Налоговая база — это не цена квартиры, а ваш доход после вычетов: разница между продажей и покупкой либо сумма продажи минус вычет 1 млн. Лимит 2,4 млн — общий для всех «пассивных» доходов за год (проценты по вкладам, дивиденды и т.д.).

Например, ваша прибыль от продажи — 3 млн руб. Налог составит: 2,4 млн × 13% + 600 тыс. × 15% = 312 000 + 90 000 = 402 000 руб.

Для нерезидентов ставка остается 30% со всей стоимости.

Срок владения квартирой для продажи без налога: 3 года или 5 лет

Минимальный срок владения — это период от получения квартиры в собственность, после которого продать ее можно без налога. Есть две вариации — 3 и 5 лет. Запомнить просто: если вы получили квартиру бесплатно или она у вас одна — минимальный срок 3 года. Если вы купили квартиру — 5 лет.

Налог с продажи квартиры, если это единственное жилье

Если вы продаете единственную квартиру спустя 3 года после покупки — нет, налога не будет. Если же продажа запланирована в течение этих 3 лет, то есть способ избежать трат на налог. Купить новую квартиру в течение 90 дней до продажи старой. В таком случае налог платить не придется.

Какое жилье считается единственным

Чтобы квартира была признана единственной, у вас в собственности не должно быть иных жилых объектов недвижимости.

Важно. В расчет идут именно жилые объекты. Если у вас в собственности коммерческое помещение или апартаменты, это не повлияет на статус единственного жилья.

Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов

Разберем на примере. Игорь и Елена купили квартиру в браке в 2022 году. У Игоря ранее квартиры не было, а Елене досталась квартира по наследству в 2025 году. Следовательно, совместная квартира в браке для Игоря единственная, для Елены нет. Если они продадут ее в 2026, то Елене придется платить налог.

То есть статус единственного жилья для каждого из супругов считается отдельно.

Налог с продажи квартиры для семей с двумя детьми

Если семья, у которой есть дети, продает квартиру, она может не платить налог независимо от срока владения, если выполняются все условия:

• в семье два и более несовершеннолетних ребенка (или в возрасте до 24 лет, если они на очной форме обучения);
• вместо продаваемой квартиры будет приобретена новая в этом же календарном году или до 30 апреля следующего года;
• новое жилье будет большей площади и его кадастровая стоимость выше;
• кадастровая стоимость продаваемой квартиры не более 50 млн руб.;
• членам семьи в совокупности не принадлежит более 50% другого жилья, превосходящего приобретаемое.

Важно. Сравнение «старого» и нового жилья с 2026 года может идти не только по площади, но и по кадастровой стоимости. Льгота сохранится и если второй ребенок родится уже после продажи квартиры, но до 30 апреля следующего года.

Какой налог платится с продажи квартиры: примеры расчета

Есть три варианта расчета налоговой базы: от полной стоимости, от разницы между доходом и расходом или от кадастровой стоимости.

Разберем на примерах.

Анна получила квартиру по договору дарения в 2025 году. Минимальный срок владения не прошел, но она вынуждена продать квартиру. Так как она ничего не потратила на покупку, базой будет вся сумма продажи за вычетом 1 млн руб.

Сумма продажи — 10 млн руб. База: 10 млн − 1 млн = 9 млн. Налог: 2,4 млн × 13% + 6,6 млн × 15% = 312 000 + 990 000 = 1 302 000 руб.

Важно. Если вы можете подтвердить затраты дарителя на квартиру, то их можно учесть при подаче декларации. Если Анне из примера выше квартиру подарила мать, и она (мать) сможет предоставить документы, подтверждающие затраты на покупку этой недвижимости, они будут учтены как расходы, и тогда налог будет считаться с разницы «доход − расход». А если квартиру подарил не близкий родственник и Анна заплатила НДФЛ при ее получении, этот налог можно зачесть в счет расходов.

Другой пример. Кристина купила квартиру в 2022 году за 4 млн, а сейчас хочет продать за 6 млн. Разница, то есть ее доход — 2 млн руб. Это меньше порога 2,4 млн, поэтому налог считается по ставке 13%: (6 млн − 4 млн) × 13% = 260 000 руб.

Как рассчитать налог, если недвижимость продана дешевле кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость — если простыми словами, это та сумма, в которую оценивает квартиру государство. Здесь не учитываются архитектурные бюро, которые работали над проектом, наличие закрытой территории или дворецкого на входе. Оценивается средняя стоимость квадратного метра в конкретном районе. После переоценок последних лет кадастровая стоимость нередко приближается к рыночной, а иногда и превышает ее.

Если вы продали квартиру дешевле, чем 70% от кадастровой стоимости, налог начислят от кадастра с коэффициентом 0,7. Если цена в договоре больше — для расчета возьмут сумму из договора.

Важно. С 2025 года регионы вправе поднимать этот коэффициент вплоть до 1. Так уже сделали Санкт-Петербург, Татарстан, Карелия, Калининградская, Воронежская, Новгородская области и другие. Причем правило привязано к региону регистрации продавца, а не к местонахождению квартиры.

Например. Вы продаете квартиру за 10 млн руб., ее кадастровая стоимость 8 млн. Порог: 8 млн × 0,7 = 5,6 млн. Если в договоре сумма меньше 5,6 млн — налог посчитают от 5,6 млн. В регионе с коэффициентом 1 — от всех 8 млн. Поэтому занижать цену в договоре бессмысленно: сэкономить не выйдет, а риски — от претензий налоговой до обмана со стороны покупателя — вполне реальные.

Налог с продажи недвижимости для нерезидентов

Налоговые нерезиденты — те, кто находится на территории РФ менее 183 дней в году. Для них ставка — 30% от всей суммы дохода с продажи, вычеты и учет расходов недоступны. Но освобождение по минимальному сроку владения (3 или 5 лет) действует и для нерезидентов — дождавшись его, налог не платит никто.

Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости

Декларацию 3-НДФЛ надо подать до 30 апреля следующего после продажи года, а заплатить налог — до 15 июля.

Например, вы продали квартиру в январе 2026. Декларацию подаете до 30 апреля 2027 года, налог платите до 15 июля 2027 года.

Если квартира продана дешевле 1 млн руб., декларацию подавать не нужно — доход перекрывается вычетом.

Какой штраф за неуплату налога с продажи квартиры

Если налогоплательщик не подаст декларацию до 30 апреля следующего за отчетным года, штраф составит 5% неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 тыс. рублей. Оплата штрафа не значит, что налог платить не надо. К уплате подлежит и штраф, и налог.

Если долг не погасить до 15 июля, штраф составит 20% неуплаченной суммы налога или 40%, если налоговый орган докажет, что нарушение совершено умышленно. Кроме того, налогоплательщику начислят пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки. Если же вы правильно и вовремя заполнили декларацию, но не заплатили налог в указанный срок, то на долг будут начислены пени, но штрафы не применяются.

Как продать квартиру и не платить налог с продажи: законные способы

• не продавать квартиру до завершения минимального срока владения (3 или 5 лет);
• предоставить подтверждение затрат на покупку квартиры (тогда налог будет считаться только с разницы между доходом и расходом);
• продавая единственное жилье, купить новое в период 90 дней до продажи;
• учесть имущественный вычет с суммы, потраченной на проценты по ипотеке (что это такое, подробно рассказали здесь). Кратко: проценты по ипотеке за проданную квартиру можно включить в расходы при подаче декларации 3-НДФЛ;
• учесть налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Для его оформления ничего специально подавать не надо, вы просто указываете его в декларации и тем самым снижаете налогооблагаемую базу.

Важно. К одному объекту применяется либо вычет 1 млн, либо схема «доход − расход» — на ваш выбор. Если расходы на покупку были меньше 1 млн (или документы не сохранились), выгоднее фиксированный вычет.

Налог с продажи доли в квартире

Каждый совладелец подает свою декларацию и платит налог со своей доли, а не со всей квартиры. Ведь у кого-то это единственное жилье, кто-то купил долю, кому-то подарили — ситуации у всех разные.

Нюанс с вычетом: если все доли продаются одним договором, вычет 1 млн делится между владельцами пропорционально долям. Если каждый продает свою долю отдельным договором — вычет 1 млн положен каждому целиком.

Срок владения долями считается с момента получения права собственности на первую долю. Например, у Павла была ⅓ квартиры с 1995 года. В 2026 он получил еще ⅓. Срок владения его ⅔ будет считаться с 1995 года.

Налог при продаже квартиры пенсионером

Специальных льгот по НДФЛ с продажи для пенсионеров нет — действуют общие правила: минимальный срок владения, вычет 1 млн, схема «доход − расход». Пенсионный статус освобождает от налога на имущество, но не от налога с продажи.

Продажа квартиры близкому родственнику: какой налог

Родство сторон сделки на налог продавца не влияет — он считается по общим правилам. А вот покупателю стоит помнить: при покупке у взаимозависимого лица (родителя, ребенка, супруга) он теряет право на имущественный вычет с покупки.

Налог на продажу недвижимости, полученной по наследству

Если вы получили квартиру в наследство, у вас нет затрат на ее приобретение. Вы можете подождать 3 года и продать ее без налога вовсе. Важный нюанс: срок владения считается с даты смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности. Если решите продать раньше, базой будет вся стоимость квартиры за вычетом 1 млн руб. — либо подтвержденные расходы наследодателя на ее покупку.

Налог с продажи подаренной квартиры

Ситуация аналогична унаследованной квартире. Единственное, здесь можно снизить налогооблагаемую базу, если даритель — ваш близкий родственник (родитель, ребенок, супруг), и он сможет предоставить документы, подтверждающие его затраты на приобретение квартиры. Тогда налог считается с разницы «доход − расход». Если квартиру подарил не близкий родственник и вы заплатили НДФЛ с подарка — эту сумму можно зачесть. Если ни того ни другого нет — база считается со всей стоимости минус вычет 1 млн.

Новый налог с продажи квартиры: что изменилось в 2025–2026 годах

• с 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ: 13% с базы до 2,4 млн руб. и 15% с превышения;
• регионы получили право повышать понижающий коэффициент к кадастровой стоимости с 0,7 до 1 — и ряд субъектов этим уже воспользовался;
• уточнены условия льготы для семей с детьми: сравнение жилья возможно по кадастровой стоимости, а не только по площади.

Норма о сроках 3 года для единственного жилья, наследства, дарения и приватизации действует с 2020 года — на нее можно смело опираться.

Как определить срок владения недвижимостью

Для квартир:

• купленных по договору купли-продажи — с момента получения права собственности;
• купленных по договору долевого участия — с момента полной оплаты квартиры (неважно, наличными или в ипотеку);
• полученных в наследство — с даты смерти наследодателя.

Минимальный срок владения для квартир, полученных по реновации

В этом случае срок считается по старой квартире. Например, Олег владеет квартирой с 2001 года. В 2024 дом снесли по реновации, в 2026 Олег получил новую квартиру. Срок ее владения будет считаться с 2001 года.

Как заполнить декларацию при продаже квартиры

Для начала необходимо собрать документы:

• паспорт;
• договор купли-продажи;
• банковскую выписку или расписку, которые подтверждают получение денег;
• выписку из ЕГРН;
• документы, подтверждающие право на вычет «доход − расход».

Далее необходимо подать саму декларацию — до 30 апреля следующего года после года продажи (продали квартиру в 2026 — заполняете до 30/04/2027). Способы:

• заполнить, распечатать и лично принести в отделение налоговой по месту регистрации;
• отправить 3-НДФЛ и документы почтой;
• заполнить и отправить в личном кабинете на сайте ФНС.

Срок уплаты налога — до 15 июля этого же года. Это можно сделать через мобильный банк, Госуслуги или личный кабинет на сайте ФНС.

Частые вопросы

Тема налогов непроста. Но если разобраться и понять, к какой категории относитесь именно вы — все не так уж и плохо. А если с продажей вы разобрались, и дело осталось только за поиском новой квартиры — вы знаете, что делать. Ждем вашу заявку здесь.

Информация актуальна на июль 2026 года.