# право

Обременение на квартире: так ли страшен черт как его малюют?

27 декабря25 1

Какие бывают обременения на квартиру? Всегда ли наличие обременения — повод отказаться от покупки? Подробно об этом — в статье.

Вы ищите для себя квартиру. Находите отличный вариант по цене, месту, планировке. Читаете объявление и натыкаетесь на фразу «квартира в обременении у банка». Рука сразу тянется к кнопке «закрыть вкладку», ведь это же плохо! Но не спешите отказываться от квартиры мечты. В этой статье мы расскажем о том, как узнать, есть ли обременение на квартиру, и так ли уж страшен этот зверь, как может показаться на первый взгляд.

Часто встречающиеся виды обременений

Сегодня можно встретить три основных типа обременений в связи с условиями оплаты продавца:

  • непогашенная ипотека;
  • незакрытая рассрочка;
  • использованный при покупке материнский капитал.

Ни один из них не является поводом отказаться от сделки. Поэтому разберемся, на что стоит обратить внимание в каждом из вариантов.

Квартира с непогашенной ипотекой (в залоге у банка)

При оформлении кредита на покупку квартиры банк берет приобретаемый объект недвижимости в залог. Это является гарантией того, что если покупатель перестанет вносить платежи, то он сможет закрыть остаток долга, продав квартиру. Когда такая квартира продается, банк также участвует в сделке. Вариантов проведения такой сделки три:

  • остаток долга полностью закрывается покупателем, обременение снимается через Росреестр (при подписании сделки сумма остатка долга помещается на специальный счет — аккредитив, — который раскроется в сторону продавца только после получения банком уведомления о том, что собственность зарегистрирована на нового владельца);
  • остаток долга оформляется покупателем в ипотеку этого же банка, обременение регистрируется на нового владельца в Росреестре
    (при подписании сделки сумма остатка долга оформляется в ипотеку этого же банка на нового покупателя, на него же регистрируется собственность и новое обременение);
  • остаток долга оформляется покупателем в ипотеку другого банка, обременение регистрируется на нового владельца в Росреестре (то же самое, что в пункте выше, только другой банк закрывает остаток долга продавца кредитными деньгами).

Важно, что любой из вариантов всегда происходит с участием банка и государственного контролирующего органа. Поэтому вы защищены со всех сторон.

Квартиры с непогашенной рассрочкой от застройщика

Здесь важно напомнить, чем рассрочка отличается от ипотеки. Рассрочка от застройщика — деление стоимости квартиры на несколько частей с определенным графиком оплаты (ежемесячным, ежеквартальным, ежегодным). При покупке квартиры в рассрочку банк как контролирующий орган в сделке не участвует. Контроль внесения оплаты производит строительная компания. При такой форме оплаты отдельного зарегистрированного обременения нет. Но так как застройщик должен знать, с кого требовать оплату остатка долга, такие сделки происходят только с письменного согласия застройщика. Есть два варианта проведения таких сделок:

  • рассрочка с переводом долга на покупателя (вы продолжаете выплачивать рассрочку по тому графику, который оформил продавец при покупке);
  • закрытие рассрочки перед продажей (в этом случае продавец должен полностью закрыть долг перед застройщиком, и у покупателя оказывается квартира без обременения).

По какому пути пойдет сделка, зависит от регламента каждой строительной компании.

Использованный при покупке материнский капитал

Основные сложности при продаже такой квартиры ложатся на плечи продавца. Ведь это его материнский капитал и его обязанность выделять доли детям в новой квартире. Если вы покупаете такую недвижимость, то в сделке будут присутствовать органы опеки. Они являются контролирующим органом для продавца — следят за тем, чтобы в новой квартире детям были выделены доли и сама квартира по характеристикам была не хуже продаваемой. Так что такая сделка просто будет проходить чуть дольше по времени, но ничего опасного в этом нет. Главное, чтобы продажу и покупку нового жилья продавцом согласовала опека.

Неюридические обременения

Отдельное внимание стоит обращать на следующие нюансы. Их наличие не дает назвать такую недвижимость «квартира под обременением», но сделку они могут усложнить:

  • Квартира с отказниками от приватизации (такие жильцы имеют право на пожизненное проживание в квартире, их не выписать и не выгнать даже через суд. При покупке приватизированной ранее квартиры обязательно запрашивайте выписку, подтверждающую, что все зарегистрированные жители получили долю при приватизации).
  • Квартира, полученная в наследство (не путать с завещанием), — по закону, в течение 6 месяцев после смерти собственника на квартиру могут объявить права любые потенциальные наследники. И если квартира была продана до наступления этого срока, они имеют полное потребовать часть денег или часть квартиры.
  • Квартира, где в договоре фигурирует только один супруг (без брачного договора. Кстати, здесь подробно разбираем тему покупки квартиры супругами). Если официально зарегистрированные супруги при покупке оформляли квартиру только на одного, то при продаже второй супруг, не участвующий в сделке, должен предоставить нотариальное согласие на сделку. В противном случае, позднее он/она могут обратиться в суд с требованием половины или иной доли в квартире.
  • Квартира с действующим договором долгосрочной аренды. Если вы покупаете квартиру для инвестиций и планируете сдавать, то наличие постоянных жильцов не является обременением. Скорее, наоборот — вы покупаете готовый бизнес. Если же в планах использовать квартиру для себя, то стоит ознакомиться с договором аренды, который заключен между квартирантами и собственником. И изучить, как прописан вопрос досрочного расторжения договора. В большинстве случаев, в подобных договорах указывается, что стороны могут его расторгнуть, сообщив об этом не менее, чем за 30 дней. В таком случае, вы можете сообщить о своем решении отказаться от жильцов текущему собственнику. И он будет вправе попросить их съехать в течение заявленного в договоре периода.

Не рекомендуется к приобретению

Советуем обходить стороной квартиры и продавцов с такими обременениями:

  • продавцы с открытым судебным делопроизводством (после проведения сделки может оказаться, что ее признают недействительной и квартиру заберут по решению суда. Лучше всегда перед сделкой заказывать выписку с сайта ФСС о наличии активных судов, где фигурирует продавец);
  • продавцы с задолженностью по кредитам (банк, где есть непогашенный долг у продавца, имеет право обратиться в суд для взыскания долга. Тогда сделку могут признать недействительной. Перед сделкой попросите продавца заказать выписку из бюро кредитных историй);
  • продавцы, получающие статус «банкрот» (квартиру такого собственника также могут забрать кредиторы в счет погашения долга и сделку признают недействительной);
  • квартира под арестом / фигурирует в судебном иске (без комментариев. Даже если она стоит на 50% ниже рынка, мы не рекомендуем покупать такую недвижимость. Возможные проблемы, которые она принесет, не окупятся дисконтом, который вы получите при приобретении).

Чем разбираться самостоятельно в этих хитросплетениях и сложных терминах, проще заручиться поддержкой и опытом профессионалов. Оставьте заявку здесь, и мы подберем для вас квартиру, сделка по которой пройдет как по маслу.

25 1
Поможем вам легко пройти путь к новому домуУзнать больше
Читайте далее
Как продать квартиру выгодно и безопасно
Ссылка скопирована в буфер обмена