# новостройки

Новостройка или вторичка: что лучше и выгоднее купить в 2025 году

22 минуты 2 дня назад121 0
новостройки спб

Содержание статьи

«Что лучше брать: новостройку или вторичку» — самый главный выбор, который совершает любой столкнувшийся с недвижимостью человек. Забавно, кстати, что когда ты приходишь работать в недвижку, делаешь тот же выбор. Но, разумеется, вопрос трудоустройства — это одно. А вот вопрос «где мне будет лучше жить — в новостройке или вторичке» — это абсолютно другое. На него и постараемся дать развернутый ответ.

Новостройка и вторичка: в чем разница

Для начала давайте определимся, что в этой статье под вторичкой мы понимаем дома 2010 и ранее года постройки. Потому что более свежие здания обладают почти всеми преимуществами первички ввиду молодого возраста.

Так в чем же разница? Если кратко: во всем. Если развернуто, то без таблиц не обойтись. Мы будем их сравнивать в четырех основных плоскостях:

  • техническое состояние дома;
  • сама квартира;
  • юридическая безопасность;
  • социальный комфорт.

Какие из этих параметров будут относиться к плюсам, а какие к минусам вторички или новостройки и что лучше покупать в 2025 году — решать вам.

НовостройкаВторичка
Техническое состояние дома
ТеплоизоляцияСовременные системы теплоизоляции сохраняют тепло в квартире даже в лютые морозы. Поэтому в любом современном доме зимой будет тепло.В хрущевках и брежневках есть большой риск наличия щелей в стене, откуда будет тянуть холодным воздухом. В старом фонде и сталинках может быть очень слабая система отопления, не рассчитанная на большую площадь. Основная проблема в том, что пока вы не переживете зиму в такой квартире, вы не узнаете, как обстоят температурные дела.
ЗвукоизоляцияВ новостройке стоит обращать внимание на технологию строительства и самого застройщика. В кирпичных, кирпично-монолитных домах будут самые тихие квартиры. Монолитные также хорошо изолируют ежедневные звуки от соседей, но вот если кто-то будет сверлить стену — сочувствуем.Сталинки и старый фонд имеют толстые стены, поэтому звукоизоляция там хорошая. Хрущевки и брежневки таким похвастаться не могут.
Состояние коммуникаций внутри домаТрубы, канализация, электрика — все новое. Более того, сегодня застройщики делают разводку электричества в соответствии с современными требованиями к количеству розеток и выключателей.В зависимости от возраста дома, трубы может понадобиться менять через 2 года, а может через 2 месяца. Проводка, особенно в старых домах без ремонта, обычно оставляет желать лучшего. Особенно это касается количества розеток. Во вторичке их куда меньше, поэтому приходится покрывать квартиру тонким слоем удлинителей.
Очистительные системы зданияВ домах бизнес-класса и выше все чаще встречаются централизованные системы очистки воды и воздуха. А также центральные системы кондиционирования, которые позволяют установить кондиционер без необходимости портить фасад здания.В старых домах их нет. Все фильтры, бризеры и прочие очистительные системы надо устанавливать самостоятельно.
Внешний вид домаСовременные здания разные. На любой вкус. Если смотреть сегмент «бизнес» и выше, то там застройщики часто работают с мировыми архитекторами, которые создают поистине шедевры современной архитектуры.Среди сталинок и старого фонда можно найти потрясающе красивые здания, аналогов которым сегодня нет. Но в основном вторичка — это хрущевки и брежневки. И там чаще всего ни о какой внешней эстетике речи не будет.
Места общего пользованияЧаще их делают просторными, светлыми, с удобными пространствами для хранения велосипедов и колясок. В более дорогом сегменте во входной группе могут быть зона ожидания с удобными диванами, спортзал, детская игровая, общественная гостиная, коворкинг и многое другое.В основном маленькие и темные, куда не всегда получается спокойно зайти с большими пакетами или велосипедами. Если в доме беда с подвалом, то входная группа может иметь неприятный запах.
Квартира
РемонтТри основных варианта отделки: без отделки, подготовка под отделку (white box), чистовая отделка. В 99% квартира будет без мебели.Чаще с ремонтом. Но ремонт ремонту рознь. Могут быть такие «бабушкины» варианты или настолько безвкусица , что на переделку потребуется куда больше времени и денег, чем на отделку с нуля.
ОкнаВсегда хорошие стеклопакеты, которые точно не потребуется менять.Окна могут требовать замены ввиду старости.
Непрошенные животные и насекомыеШансы их встретить в новостройке очень маленькие, так как дом новый.Крысы, тараканы, клопы — частые спутники старых домов.
ПланировкиМожно выбрать как европланировку с большой кухней, так и классический вариант, где комната больше. Вариации от студий 20 метров до пентхаусов 300+ квадратов.Стандартные, но встречаются странные и неудобные планировки, не подходящие под современные стандарты дизайна и проектирования.
Юридическая безопасность
ПродавецВсегда юридическое лицо (застройщик). Шанс человеческой ошибки и отказа от сделки, потому что «мы так захотели» — около нуля.Физическое лицо. Если ему пришло в голову именно сегодня утром, что сделки не будет — ее не будет. Как итог — потраченное время, деньги и нервы в пустую.
Форма договораДДУ. Регламентируется законодательством, покупатель защищен. Шаблон договора не может быть изменен, с ним можно ознакомиться заранее на нашдом.рф. Регистрируется в Росреестре.Договор купли-продажи. Составляется самостоятельно участниками сделки, юристом или нотариусом. Есть риск наличия некорректных пунктов. Регистрируется в Росреестре.
Возможные наследникиИх нет.Могут внезапно появиться уже после сделки, если не проверить все заранее.
Неузаконенная перепланировкаНе может быть.Вполне реальна.
Сложность сделкиСделка простая, может быть даже проведена онлайн из любой точки мира.Зависит от продавца. Если попасть в цепочку (или альтернативную сделку) — процесс может оказаться адом.
Социальный комфорт
Социальная инфраструктураЧасто детские сады и школы надо ждать. Но новые садики и школы делают с бассейнами, просторными и светлыми классами, спортивными площадками и продуманными кабинетами для технических предметов (химия, физика).Почти всегда школа или садик будут уже действующими.
СоседиВ большинстве случаев — такие же молодые люди и семьи, которые формируют единую социальную среду в доме или квартале.Может быть странная бабушка или алкаш, которому квартира досталась в наследство.
Придомовая территория и детские площадкиБольшие, современные, интересные. Часто с разделением на зоны для детей разных возрастов. Всегда есть зоны отдыха и зоны для занятия спортом с тренажерами.Просторные дворы, но без качественной детской или спортивной инфраструктуры.
БезопасностьДворы без машины, контроль доступа на территорию, видеонаблюдение, охрана будут почти в каждой новостройке. Особенно сегмента бизнес и выше.Только если жители сами организуют шлагбаум и бабушку-консьержа.
ПарковкиВсегда есть гостевые места, в 99% случаев — наземный или подземный паркинг.Как повезет.

Когда новостройка становится вторичкой: юридические и фактические аспекты

Юридически — как только оформляется право собственности на квартиру. Фактически, когда проходит 10-15 лет с момента постройки дома.

Даже если сейчас посмотреть на проекты, которые в 2015-2017 годах вызывали восторг из-за внешнего вида, технической оснащенности и прочих фишек, то сейчас этого удивления уже нет. Сфера строительства каждый год делает огромные шаги вперед. Поэтому дома 15-летней давности уже кажутся немного морально устаревшими. Они все такие же классные. Но сравнивая за те же деньги дом, который проектировался в 2023 году, разница заметна. И новостройка, конечно, выигрывает.

Чем отличается вторичка от новостройки

Разницу между вторичкой и новостройкой мы подробно описали в таблице выше. Но самое главное отличие — срок переезда. Если вы понимаете, что вам действительно надо сразу готовое жилье по объективным причинам, вам подойдет только вторичка. Это может быть, если у вас:

  • сделка с несовершеннолетними детьми, и опека требует только готовую квартиру;
  • субсидия или другой сертификат, в условии использования которого указано требование о покупке готовой квартиры;
  • желание жить именно в историческом здании или районе (в старом фонде с камином и 4-метровыми потолками или сталинке с видом на Дом Советов).

Во всех остальных ситуациях стоит хотя бы сравнить первичку и вторичку. Даже если вы сейчас снимаете жилье и не можете платить и ипотеку, и аренду, имеет смысл поинтересоваться, есть ли у застройщика программы со сниженными платежами на период строительства. А таких много.

Что лучше: купить новостройку или вторичку в 2025 году?

Все будет зависеть от того, для чего покупаете квартиру именно вы. Никто не даст вам правильный совет — ни интернет, ни агент, ни коллега с работы. Ведь никто из них не в курсе всей ситуации от начала и до конца.

Грамотный агент может вам подсказать варианты решения задачи, ради которой вы собираетесь покупать недвижимость — это факт. Но за вас решение он точно не примет.

Совет. Чем более подробно вы расскажете вашему агенту, что именно вы хотите и почему, тем быстрее он сможет подобрать для вас подходящий вариант. И посоветовать обратить более пристальное внимание на первичный или вторичный рынок.

Новостройка или вторичка: что дешевле и почему

Вторичка всегда дороже. Ведь это готовое жилье. И вы платите за возможность сразу переехать. Новостройку надо чуть подождать, поэтому она дешевле.

Даже сегодня, когда ключевая ставка более 20%, ответ на вопрос «что выгоднее покупать: вторичку или новостройку?» будет «новостройку». Да, цена на вторичку будет ниже. Объективно, рынок готового жилья сейчас в упадке из-за ипотеки. И стоимость может быть ниже. Но если у вас ипотека, то не забывайте, что у застройщиков есть возможность предоставлять сниженные процентные ставки за счет субсидирования. И, например, может быть вот так:

НовостройкаВторичка
Стоимость квартиры13 млн10 млн
Первый взнос2,6 млн2 млн
Ставка3% на первые 2 года25%
Платеж50 т.р. на первые 2 года170 т.р.

Да, вы скажете «а после 2 лет все равно будет платеж конский!». Верно. Но:

Почему вторичка то дороже, то дешевле новостройки

В обычной ситуации, когда ключевая ставка в норме, ценник на вторичку идет вверх, так как готовое жильё всегда выше в цене. Ведь это возможность не ждать, а заехать сразу.

Сейчас противоположная картинка — ключевая ставка в космосе, ставки на вторичку невыгодные. Собственники это понимают и вынужденно снижают цены. Если продать надо здесь и сейчас. И поэтому вторичка дешевеет. Но все равно остается труднодоступной из-за дорогой ипотеки.

Но как только ключ пойдет вниз, цены на вторичку также медленно, но верно, пойдут наверх.

Что выгоднее покупать: вторичку или новостройку

Если дело в деньгах, то первичку. Потому что:

  • ипотека дешевле;
  • выбора больше;
  • цена в любом случае вырастет к моменту сдачи дома;
  • сдача в аренду будет дороже.

Если страсть как хочется жить в каком-то определенном доме или на определенной улице, то мы вас, конечно, понимаем. Просто надо держать в уме, что ждать подходящий вариант в столь ограниченных условиях можно крайне долго. А можно и не дождаться вовсе.

Что выгоднее покупать в ипотеку: вторичку или новостройку?

Самое главное преимущество новостроек: застройщики могут за свой счет снижать ставку. Пускай на 1-2 года. Но по всем оценкам ключевая ставка будет планомерно снижаться. И в 2027 году вернется в привычные 7-8%. И как раз получается, что эти самые 1-2 года, пока высокая ставка, у вас низкий платеж из-за субсидированной ипотеки. А когда льготный период закончится, ключ снизится. И вы сможете сделать рефинансирование под более низкий процент.

В случае со вторичкой вы также можете сделать рефинансирование. Но здесь высокий платеж и большая переплата по процентам у вас начнется с первого платежа.

Вывод: если для вас переезд прямо сейчас — вопрос жизни и смерти или объективных обстоятельств, то, конечно, стоит брать вторичку. Если вы оцениваете ситуацию трезво и понимаете, что с чемоданом на улицу вас никто не выгоняет — имеет смысл хотя бы посмотреть варианты в новостройке. Потому что ответ на вопрос «какая ипотека выгоднее: вторичка или новостройка?» всегда одинаковый: новостройка.

Блиц: что выбрать в зависимости от цели покупки

  • переехать здесь и сейчас — вторичка;
  • инвестиция (перепродажа) — первичка;
  • инвестиция (сдача в аренду) — вторичка;
  • флиппинг — вторичка;
  • ребенку на будущее — первичка;
  • вложить деньги (альтернатива вкладу) — первичка.

Мифы о новостройках и вторичке

УтверждениеА так ли это?
В новостройках ужасная шумоизоляция. То ли дело во вторичке…Зависит от конкретной новостройки. Ну и не стоит забывать, что шутка про «сказать “будь здоров” соседу» пошла именно из-за опыта проживания в хрущевках. А это самая что ни на есть вторичная вторичка.
Вторичка — обязательно старый дом.Не факт. Юридически квартира становится вторичкой, как только на нее оформлено право собственности. Следовательно, дом, сданный месяц назад, также может быть вторичным жильем. Но свежим и новым.
Новостройку надо ждать годами.Нет, если дома в разной степени готовности. В том числе сданные, уже с ключами.
Жить в новостройке = жить на стройке.Действительно, покупая квартиру в крупном жилом комплексе (например, в проекте комплексного развития территории), какое-то время надо будет жить со стройкой неподалеку. Но вы и не заметите, как это строительство завершится. При этом никто не даст гарантию, что рядом со вторичкой не начнется стройка завтра или через год.

Что такое переуступка и к чему она относится

Часто в подборках фигурируют квартиры по переуступке. Кратко поговорим и о них тоже.

Уступка (или цессия) — это перепродажа права требования на квартиру до сдачи дома. Почему не самой квартиры? Потому что до момента сдачи дома в эксплуатацию юридически квартиры не существует, права собственности нет. Так как по договору долевого участия покупается право требования на квартиру, то и по переуступке продается оно же.

Уступка может быть в доме любой степени готовности — на котловане, на середине стройки или в уже почти сданном доме. Вне зависимости от этапа строительства это будет считаться квартирой в стройке.

Частый вопрос, который возникает при выборе переуступок: переуступка — это новостройка или вторичка?

  • с одной стороны, с юридической точки зрения — новостройка, так как дом еще не сдан, собственности нет, в квартире никто не жил;
  • с другой стороны — вторичка, так как сделка происходит с физическим лицом, а не с застройщиком;
  • с точки зрения будущего оформления права собственности — новостройка. Так как тот, кто покупает квартиру по цессии, и будет первым собственником после сдачи дома и получения ключей.

Вывод: однозначного решения, к какой части рынка приписывать переуступку, нет. Но на суть это особо не влияет. Важнее то, подходит вам такая недвижимость или нет.

Ликвидность вторички и первички

Ликвидность недвижимости — большая и разносторонняя тема. Самое главное, что стоит зафиксировать: любая недвижимость ликвидна. Какая-то больше, какая-то меньше. Но иметь крышу на головой (пускай даже дополнительную) — это всегда хорошо.

Сравнивая ликвидность первички и вторички нельзя дать однозначного ответа на вопрос, что лучше. Так как всегда все зависит от сравниваемых объектов.

Факт: так как новостройка растет в цене за время строительства, ее ликвидность будет расти.

Также факт: если в районе, где только вторичное жилье, построится станция метро, ликвидность недвижимости в округе вырастет.

Вопросы и ответы

Чем отличается вторичка от новостройки простыми словами?

Вторичка — это квартира в уже построенном доме с оформленным правом собственности. Новостройка — квартира в еще не готовом доме, где вы будете первым собственником.

Почему новостройка дешевле вторички?

Потому что требует ожидания и возможны риски по срокам.

Почему вторичка иногда дешевле новостройки?

Если ключевая ставка высокая (как сейчас), ставка на вторичном рынке такая же высокая и невыгодная покупателям. Следовательно, чтобы быстрее продать свою квартиру, собственники делают скидки.

Что лучше выбрать в ипотеку — новостройку или вторичку?

Чаще всего — новостройку: застройщики дают льготные программы и субсидии.

Можно ли сэкономить, если купить новостройку на этапе котлована?

Да. Цена квадратного метра на старте минимальна, особенно на фоне дальнейшего роста цен.

Когда новостройка становится вторичкой юридически?

Сразу после оформления права собственности и регистрации в Росреестре.

Какой вариант быстрее — купить новостройку или вторичку?

Если вопрос в скорости проведения сделки — новостройку. Если вопрос в скорости переезда — чаще всего вторичку. Хотя и в новостройках можно найти варианты, где застройщик передаст вам ключи через неделю-две после сделки.

Что выгоднее в 2025 году — новостройка или вторичка?

При текущей ставке — новостройка с субсидией от застройщика. Но многое зависит от цели покупки.

Вторичка или новостройка: плюсы и минусы

Мы подробно разобрали отличия этих двух видов недвижимости в таблице выше. Что из этого плюсы, а что минусы, каждый решает для себя сам. Кому-то жизненно необходима странная бабка в качестве соседа. И ее наличие будет только плюсом. А кто-то оценивает иначе. Кому-то детские сады и школы не нужны ни там, ни там, но важны парковочные места и вайфай во дворе. Ни на что не намекаем. Решать вам. А когда решите — оставляйте заявку здесь. Наши специалисты готовы показать вам все доступные варианты на рынке Санкт-Петербурга.

121 0
Спасибо
за Ваш комментарий!

Он будет опубликован после проверки модератором

Комментарии

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Пройди короткий опрос и получи персональную подборку квартирПолучить
IT-ипотека стала доступней
Где самое доступное жилье в РФ?
Стоимость жилья в Москве
Итоги отмены массовой льготной ипотеке
Средний срок по ипотеке
Матвиенко хочет привязать семейную ипотеку к месту прописки
Необычный дом-землянка посреди леса. Ещё больше новостей на Ютуб канале⬇️
В России могут назначит штрафы за передачу SIM-карт
Гигантский айсберг вернулся. Ещё больше новостей на Ютуб канале⬇️
Китай и Россия станут ближе😨Ещё больше новостей на нашем Ютуб канале ⬇️
Читайте далее
Обязанности управляющей компании многоквартирных домов
Ссылка скопирована в буфер обмена
Канал о недвижимости №1