«Новостройка или вторичка» — самый главный выбор, который совершает любой столкнувшийся с недвижимостью человек. Забавно, кстати, что когда ты приходишь работать в недвижку, делаешь тот же выбор. Но, разумеется, вопрос трудоустройства — это одно. А вот вот вопрос «где мне будет лучше жить — в новостройке или вторичке» — это абсолютно другое. На него и постараемся дать развернутый ответ.
Новостройка и вторичка: в чем разница
Для начала давайте определимся, что в этой статье под вторичкой мы понимаем дома 2010 и ранее года постройки. Потому что более свежие здания обладают почти всеми преимуществами первички ввиду молодого возраста.
Так в чем же разница? Если кратко: во всем. Если развернуто, то без таблиц не обойтись. Мы будем их сравнивать в четырех основных плоскостях:
- техническое состояние дома;
- сама квартира;
- юридическая безопасность;
- социальный комфорт.
| Новостройка | Вторичка | |
| Техническое состояние дома | ||
| Теплоизоляция | Современные системы теплоизоляции сохраняют тепло в квартире даже в лютые морозы. Поэтому в любом современном доме зимой будет тепло. | В хрущевках и брежневках есть большой риск наличия щелей в стене, откуда будет тянуть холодным воздухом. В старом фонде и сталинках может быть очень слабая система отопления, не рассчитанная на большую площадь. Основная проблема в том, что пока вы не переживете зиму в такой квартире, вы не узнаете, как обстоят температурные дела. |
| Звукоизоляция | В новостройке стоит обращать внимание на технологию строительства и самого застройщика. В кирпичных, кирпично-монолитных домах будут самые тихие квартиры. Монолитные также хорошо изолируют ежедневные звуки от соседей, но вот если кто-то будет сверлить стену — сочувствуем. | Сталинки и старый фонд имеют толстые стены, поэтому звукоизоляция там хорошая. Хрущевки и брежневки таким похвастаться не могут. |
| Состояние коммуникаций внутри дома | Трубы, канализация, электрика — все новое. Более того, сегодня застройщики делают разводку электричества в соответствии с современными требованиями к количеству розеток и выключателей. | В зависимости от возраста дома, трубы может понадобиться менять через 2 года, а может через 2 месяца. Проводка, особенно в старых домах без ремонта, обычно оставляет желать лучшего. Особенно это касается количества розеток. Во вторичке их куда меньше, поэтому приходится покрывать квартиру тонким слоем удлинителей. |
| Очистительные системы здания | В домах бизнес-класса и выше все чаще встречаются централизованные системы очистки воды и воздуха. А также центральные системы кондиционирования, которые позволяют установить кондиционер без необходимости портить фасад здания. | В старых домах их нет. Все фильтры, бризеры и прочие очистительные системы надо устанавливать самостоятельно. |
| Внешний вид дома | Современные здания разные. На любой вкус. Особенно если смотреть сегмент бизнес и выше, то там застройщики часто работают с мировыми архитекторами, которые создают поистине шедевры современной архитектуры. | Среди сталинок и старого фонда можно найти потрясающе красивые здания, аналогов которым сегодня нет. Но в основном вторичка — это хрущевки и брежневки. И там чаще всего ни о какой внешней эстетике речи не будет. |
| Места общего пользования | Чаще их делают просторными, светлыми, с удобными пространствами для хранения велосипедов и колясок. В более дорогом сегменте во входной группе могут быть зона ожидания с удобными диванами, спортзал, детская игровая, общественная гостиная, коворкинг и многое другое. | В основном маленькие и темные, куда не всегда получается спокойно зайти с большими пакетами или велосипедами. Если в доме беда с подвалом, то входная группа может иметь неприятный запах. |
| Квартира | ||
| Ремонт | Три основных варианта отделки: без отделки, подготовка под отделку (white box), чистовая отделка. В 99% квартира будет без мебели. | Чаще с ремонтом. Но ремонт ремонту рознь. Могут быть такие «бабушкины» варианты или настолько безвкусица , что на переделку потребуется куда больше времени и денег, чем на отделку с нуля. |
| Окна | Всегда хорошие стеклопакеты, которые точно не потребуется менять. | Окна могут требовать замены ввиду старости. |
| Непрошенные животные и насекомые | Шансы их встретить в новостройке очень маленькие, так как дом новый. | Крысы, тараканы, клопы — частые спутники старых домов. |
| Планировки | Можно выбрать как европланировку с большой кухней, так и классический вариант, где комната больше. Вариации от студий 20 метров до пентхаусов 300+ квадратов. | Стандартные, но встречаются странные и неудобные планировки, не подходящие под современные стандарты дизайна и проектирования. |
| Юридическая безопасность | ||
| Продавец | Всегда юридическое лицо (застройщик). Шанс человеческой ошибки и отказа от сделки, потому что «мы так захотели» — около нуля. | Физическое лицо. Если ему пришло в голову именно сегодня утром, что сделки не будет — ее не будет. Как итог — потраченное время, деньги и нервы в пустую. |
| Форма договора | ДДУ. Регламентируется законодательством, покупатель защищен. Шаблон договора не может быть изменен, с ним можно ознакомиться заранее на нашдом.рф. Регистрируется в Росреестре. | Договор купли-продажи. Составляется самостоятельно участниками сделки, юристом или нотариусом. Есть риск наличия некорректных пунктов. Регистрируется в Росреестре. |
| Возможные наследники | Их нет. | Могут внезапно появиться уже после сделки, если не проверить все заранее. |
| Неузаконенная перепланировка | Не может быть. | Вполне реальна. |
| Сложность сделки | Сделка простая, может быть даже проведена онлайн из любой точки мира. | Зависит от продавца. Если попасть в цепочку — сделка может оказаться адом (подробно про это писали здесь). |
| Социальный комфорт | ||
| Социальная инфраструктура | Часто детские сады и школы надо ждать. Но новые садики и школы делают с бассейнами, просторными и светлыми классами, спортивными площадками и продуманными кабинетами для технических предметов (химия, физика). | Почти всегда школа или садик будут уже действующими. |
| Соседи | В большинстве случаев — такие же молодые люди и семьи, которые формируют единую социальную среду в доме или квартале. | Может быть странная бабушка или алкаш, которому квартира досталась в наследство. |
| Придомовая территория и детские площадки | Большие, современные, интересные. Часто с разделением на зоны для детей разных возрастов. Всегда есть зоны отдыха и зоны для занятия спортом с тренажерами. | Просторные дворы, но без качественной детской или спортивной инфраструктуры. |
| Безопасность | Дворы без машины, контроль доступа на территорию, видеонаблюдение, охрана будут почти в каждой новостройке. Особенно сегмента бизнес и выше. | Только если жители сами организуют шлагбаум и бабушку-консьержа. |
| Парковки | Всегда есть гостевые места, в 99% случаев — наземный или подземный паркинг. | Как повезет. |
Когда новостройка становится вторичкой
Юридически — как только оформляется право собственности на квартиру. Фактически, когда проходит 10-15 лет с момента постройки дома.
Даже если сейчас посмотреть на проекты, которые в 2015-2017 годах вызывали восторг из-за внешнего вида, технической оснащенности и прочих фишек, то сейчас этого удивления уже нет. Сфера строительства каждый год делает огромные шаги вперед. Поэтому дома 15-летней давности уже кажутся немного морально устаревшими. Они все такие же классные. Но сравнивая за те же деньги дом, который проектировался в 2023 году, разница заметна. И новостройка, конечно, выигрывает.
Чем отличается вторичка от новостройки
Разницу между вторичкой и новостройкой мы подробно описали в таблице выше. Но самое главное отличие — срок переезда. Если вы понимаете, что вам действительно надо сразу готовое жилье по объективным причинам, вам подойдет только вторичка. Это может быть, если у вас:
- сделка с несовершеннолетними детьми, и опека требует только готовую квартиру;
- субсидия или другой сертификат, в условии использования которого указано требование о покупке готовой квартиры;
- желание жить именно в историческом здании или районе (в старом фонде с камином и 4-метровыми потолками или сталинке с видом на Дом Советов).
Во всех остальных ситуациях стоит хотя бы сравнить первичку и вторичку. Даже если вы сейчас снимаете жилье и не можете платить и ипотеку, и аренду, имеет смысл поинтересоваться, есть ли у застройщика программы со сниженными платежами на период строительства. А таких много.
Что дешевле: вторичка или новостройка
Вторичка всегда дороже. Ведь это готовое жилье. И вы платите за возможность сразу переехать. Новостройку надо чуть подождать, поэтому она дешевле.
Даже сегодня, когда ключевая ставка более 20%, ответ на вопрос «что выгоднее покупать: вторичку или новостройку?» будет «новостройку». Да, цена на вторичку будет ниже. Объективно, рынок готового жилья сейчас в упадке из-за ипотеки. И стоимость может быть ниже. Но если у вас ипотека, то не забывайте, что у застройщиков есть возможность предоставлять сниженные процентные ставки за счет субсидирования. И, например, может быть вот так:
| Новостройка | Вторичка | |
| Стоимость квартиры | 13 млн | 10 млн |
| Первый взнос | 2,6 млн | 2 млн |
| Ставка | 3% на первые 2 года | 25% |
| Платеж | 50 т.р. на первые 2 года | 170 т.р. |
Да, вы скажете «а после 2 лет все равно будет платеж конский!». Верно. Но:
- сниженный платеж в первое время поможет в случае, если вы сейчас снимаете квартиру;
- при снижении ключевой ставки вы можете сделать рефинансирование и снизить платеж (подробно про это писали здесь и здесь).
Почему вторичка то дороже, то дешевле новостройки
В обычной ситуации, когда ключевая ставка в норме, ценник на вторичку идет вверх, так как готовое жильё всегда выше в цене. Ведь это возможность не ждать, а заехать сразу.
Сейчас противоположная картинка — ключевая ставка в космосе, ставки на вторичку невыгодные. Собственники это понимают и вынужденно снижают цены. Если продать надо здесь и сейчас. И поэтому вторичка дешевеет. Но все равно остается труднодоступной из-за дорогой ипотеки.
Но как только ключ пойдет вниз, цены на вторичку также медленно, но верно, пойдут наверх.
Что выгоднее покупать: вторичку или новостройку
Если дело в деньгах, то первичку. Потому что:
- ипотека дешевле;
- выбора больше;
- цена в любом случае вырастет к моменту сдачи дома;
- сдача в аренду будет дороже.
Если страсть как хочется жить в каком-то определенном доме или на определенной улице, то мы вас, конечно, понимаем. Просто надо держать в уме, что ждать подходящий вариант в столь ограниченных условиях можно крайне долго. А можно и не дождаться вовсе.
Что лучше брать в ипотеку: вторичку или новостройку
Самое главное преимущество новостроек: застройщики могут за свой счет снижать ставку. Пускай на 1-2 года. Но по всем оценкам она будет планомерно снижаться. И в 2027 году вернется в привычные 7-8%. И как раз получается, что эти самые 1-2 года, пока высокая ставка, у вас низкий платеж из-за субсидированной ипотеки. А когда льготный период закончится, ключ снизится. И вы сможете сделать рефинансирование под более низкий процент.
В случае со вторичкой вы также можете сделать рефинансирование. Но здесь высокий платеж и большая переплата по процентам у вас начнется с первого платежа.
Вывод: если для вас переезд прямо сейчас — вопрос жизни и смерти или объективных обстоятельств, то, конечно, стоит брать вторичку. Если вы оцениваете ситуацию трезво и понимаете, что с чемоданом на улицу вас никто не выгоняет — имеет смысл хотя бы посмотреть варианты в новостройке. Потому что ответ на вопрос «какая ипотека выгоднее: вторичка или новостройка?» всегда одинаковый: новостройка.
Вторичка или новостройка: плюсы и минусы
Мы подробно разобрали отличия этих двух видов недвижимости в таблице выше. Что из этого плюсы, а что минусы, каждый решает для себя сам. Кому-то жизненно необходима странная бабка в качестве соседа. И ее наличие будет только плюсом. А кто-то оценивает иначе. Кому-то детские сады и школы не нужны ни там, ни там, но важны парковочные места и вайфай во дворе. Ни на что не намекаем. Решать вам. А когда решите — оставляйте заявку здесь. Наши специалисты готовы показать вам все доступные варианты на рынке Санкт-Петербурга.
