Кто такой созаемщик в ипотеке?

Содержание статьи

При оформлении ипотеки покупателю требуется подтвердить свою платежеспособность. Иногда это сделать сложно по разным причинам:

• маленький официальный доход (основная часть «в конверте»);
• доход официальный большой, но недостаточный для планируемого кредита;
• доход полностью официальный, но маленький (алименты, пенсия, социальные выплаты).

В таком случае банк может предложить привлечь созаемщика. Как это повлияет на правовой статус квартиры, какие риски у основного заемщика? Все разобрали в статье.

Созаемщик — это кто?

Это человек, который привлекается к оформлению ипотеки, чтобы увеличить суммарный доход, который предоставляют банку участники сделки. Рассмотрим на примере.

Ирина планирует покупку квартиры в ипотеку. Сумма оформляемого кредита — 5 млн рублей. Чтобы получить деньги, ее доход должен составлять 200 тысяч в месяц. Но зарплата Ирины только 120 тысяч. Банк предлагает ей два варианта:

• получить сумму меньше (не 5 млн, а 4 млн);
• привлечь созаемщика с дополнительным доходом, чтобы дойти до отметки в 200 тысяч рублей.

Ирину не устраивает уменьшенная сумма кредита. Поэтому она обращается к своей сестре Анне. Зарплата Анны 100 тысяч в месяц. Итого их суммарный доход будет составлять 220 тысяч. При условии участии Анны в сделке банк будет готов выдать средства в размере 5 млн. Что и требуется Ирине.

Важно. С юридической точки зрения понятия «созаемщик» не существует. Для банка все участники кредитного договора — заемщики. Приставка «со-» используется для отличия титульного (основного заемщика) от «дополнительного».

Поэтому, соглашаясь на роль созаемщика, надо учитывать, что вы подписываетесь под условия кредитного договора и несете за его исполнение ответственность в равной степени с основным заемщиком.

Созаемщик и поручитель: в чем разница

Часто можно встретить термин «поручитель». Сейчас это не самый распространенный вид подтверждения платежеспособности покупателя (по крайней мере, в случае оформления ипотеки).

Итог: поручитель дает подтверждение банку, что в случае проблем с выплатами он покроет сумму долга (полностью или частично) перед банком. К нему не обращаются до момента значительной просрочки.

Созаемщик сразу становится полноправным участником сделки и должен нести равную с основным заемщиком ответственность с первого дня действия договора.

Важно. Каждый банк сам решает, готов он работать с поручителями или принимает только созаемщиков. Также возможность привлечения поручителя вместо созаемщика может зависеть от типа выдаваемого кредита (ипотека, автокредит, потребительский кредит).

Когда банк требует привлечение созаемщика

• Если дохода заемщика не хватает для подтверждения платежеспособности по планируемому к выдаче кредиту.
• Если банк считает место работы заемщика ненадежным (нестабильные и нерегулярные поступления, сезонный характер работы).
• Если покупатель хочет увеличить сумму планируемого к выдаче кредита.
• Если доход покупателя «серый».

Кто может стать созаемщиком

Кто угодно. Главное, чтобы человек подходил под требования банка. Чаще всего это:

• возраст от 18 (иногда 21) до 65 (иногда 75) лет;
• гражданство РФ;
• стаж на последнем месте работы от 6 месяцев (иногда от 4);
• официальное подтверждение работы и дохода в нужном объеме.

Важно. Каждый банк может выставлять дополнительные критерии и требования как к основному заемщику, так и к созаемщику.

Если сделка планируется на супругов, они являются созаемщиками по умолчанию. Ведь по закону все, что приобретается в браке, является совместно нажитым. И кредиты относятся к совместно нажитому имуществу. Поэтому супругов по умолчанию рассматривают вместе. Учитывая доход обоих как общий доход семьи.

Кстати. Если у одного из супругов плохая кредитная история, то его (ее) можно исключить из сделки, оформив брачный договор. В этом случае банк не будет учитывать второго супруга при рассмотрении заявки. Но и его (ее) доход также не будет учитываться при оценке платежеспособности.

Может ли созаемщик взять ипотеку себе

Да, может, если его доход позволяет оформить еще один кредит.

Здесь важно понимать, что когда вас привлекают как созаемщика, вы оформляете на себя полноценный кредитный договор. Который будет фигурировать в вашей кредитной истории. И влиять на кредитную нагрузку (даже если вы не вносите платежи, а это полностью делает основной заемщик).

При рассмотрении новой заявки банк будет видеть, что у вас есть выданный кредит. И оценивать вашу платежеспособность с учетом этого долга.

Как созаемщику выйти из ипотеки

Для начала, подобные перестановки возможны только с согласия банка. Он должен быть уверен, что при выходе созаемщика из сделки долг будет продолжать гаситься. Следовательно, в этом случае банк заново оценивает платежеспособность основного заемщика. Если с момента оформления кредита его финансовая ситуация улучшилась и его доход полностью позволяет выплачивать долг самостоятельно, банк может согласовать выход созаемщика из сделки.

Если банк не уверен, то может согласовать выход из сделки текущего созаемщика только при условии замены его на другого человека.

Можно ли поменять созаемщика по ипотеке

В первую очередь, это зависит от банка. Так как правила у всех разные.

В большинстве случаев банки одобряют замену созаемщика. Но при соблюдении условий:

• доход нового созаемщика позволяет гасить выданный кредит;
• у нового созаемщика все в порядке с кредитной историей;
• по текущему выданному кредиту нет просрочек.

Фактически нового созаемщика одобряют, как при обычной выдаче кредита. И если банк все устраивает, то можно подписать соответствующие документы и заменить созаемщика.

Права созаемщика по ипотеке

Еще раз напомним, что в юридическом поле нет понятия «созаемщик». Оба участника сделки для банка равнозначны. Следовательно, также равнозначны их права на квартиру. Привлекая созаемщика, стоит это учитывать:

• созаемщик имеет право претендовать на квартиру, так как он вписан в договор;
• если в договоре не указаны доли каждого из заемщиков, то по умолчанию он имеет право претендовать на 50% квартиры;
• оформлять собственность надо будет в том числе и на созаемщика.

Можно решить все эти вопросы, подписав соответствующие документы у нотариуса. В них, например, указать, что созаемщик ни на что не претендует, от всего отказывается, квартира ему не нужна. Но помните, что любой документ, подписанный у нотариуса, можно отозвать и признать недействительным. Поэтому, привлекая кого-то в качестве созаемщика, вам надо быть точно уверенным в человеке. Иначе будет как у Булгакова: «… квартирный вопрос только испортил их».

Банкротство созаемщика: как влияет на ипотеку

Так как юридически заемщик и созаемщик имеют равные права на квартиру, то при начале процедуры банкротства эта недвижимость будет учитываться всеми комиссиями. Следовательно, есть риск лишиться квартиры или ее части. Либо доказывать в суде, что к данной недвижимости фактически созаемщик отношения не имел.

Как бы то ни было, если созаемщик начинает процедуру банкротства, жизнь перестанет быть сахаром и для основного заемщика. Поэтому еще раз повторим: выбирайте созаемщика с умом.

Можно ли получить созаемщику налоговый вычет

Да, можно. Если собственность оформлена в том числе и на него, он имеет право на получение вычета с купленной квартиры.

Риски созаемщика

Главный риск — обязательство вносить платежи по кредиту, если основной заемщик перестает платить.

Учитывайте это, когда вам поступит подобное предложение. Даже если сегодня у основного заемщика все в порядке, кто знает, что будет через год, пять или десять? А ипотека обычно оформляется на 20-30 лет. Если платежи перестанут поступать, банк имеет полное право требовать их с вас. Так как вы участник кредитного договора.

Что делать, если созаемщик умер

• если была оформлена страховка жизни, то страховая компания выплатит часть долга созаемщика, а остаток будет платить заемщик самостоятельно;
• если страховки не было, то все долговые обязательства переходят основному заемщику.

Важно. Это работает и при смерти основного заемщика. Еще раз подчеркнем, что для банка приставка «со-» ни на что не влияет. Это просто два равнозначных участника кредитного договора.

Созаемщик в браке и при разводе: что происходит с долгом и жильем

Главное негласное правило при выборе созаемщика — не привлекайте в сделку женатых. Поэтому что в случае развода под раздел имущества попадет и ваша квартира. Так как ваш выданный кредит распространяется и на ту семью. И если там не был оформлен брачный договор, начнется очень много головной боли.

Еще раз отметим: если кто-то становится созаемщиком, юридически вы просто покупаете с кем-то квартиру. Следовательно, все, что касается раздела имущества при разводе, будет относиться и к этой недвижимости (если не было брачного договора). Поэтому будьте аккуратны при выборе созаемщиков.

Вопросы и ответы

Привлечение созаемщика — частая практика на рынке недвижимости. Она может помочь с покупкой квартиры мечты. Главное — правильно выбрать человека и учесть все юридические нюансы. Наши ипотечные специалисты готовы вам подсказать, как все сделать правильно. А также помочь с одобрением ипотеки. Оставляйте заявку здесь, и мы проконсультируем вас даже в самой сложной ипотечной сделке.