Как писал Булгаков: «Обыкновенные люди… в общем, напоминают прежних… квартирный вопрос только испортил их…». И особенно остро этот самый вопрос встает, когда речь заходит о раздельной покупке недвижимости супругами. Разумеется, каждый, вступая в законные отношения, верит, что это навсегда. И что у них вопрос раздела имущества никогда не встанет. Но если посмотреть более глобально, то брачный договор помогает не только при разводе, но и будучи в счастливом браке. При этом есть еще также согласие супруга на покупку квартиры и ипотеку. Разницу в этих документах, где и как они могут помочь, разобрали в этой статье.
Зачем это?
По закону все, что было приобретено в браке, по умолчанию является совместно нажитым имуществом.
Предполагается, что все супруги в равной степени вкладываются в покупки, поэтому и в случае развода все должно делиться пополам. Но покупка квартиры отличается от любых других крупных приобретений: автомобиля, бытовой техники, драгоценностей. Сделки с недвижимостью регистрируются в Росреестре. То есть это сделка, которая контролируется государством. И именно из-за того, что все является совместно нажитым, Росреестр при регистрации не пропустит ДДУ, где фигурирует только один супруг. Второй должен либо официально подтвердить, что он в курсе сделки, либо официально отказаться от своей доли в квартире.
Более того, банк при выдаче ипотеки также будет требовать либо участие обоих супругов в кредитном договоре, либо официальный отказ от квартиры. Ведь любой кредит по умолчанию является совместной ответственностью. И банку надо понимать, с кого он может требовать внесение платежей, а с кого нет.
В некоторых случаях выбор «оформить брачник или согласие» зависит от самих супругов, в некоторых — от банка.
Оба этих документа делает нотариус. Если сделка подписывается на бумаге, то требуются только бумажные версии. Если регистраци электронная, то помимо бумажной версии делается и электронная тождественная. Она имеет такую же юридическую силу и вместе с основным комплектом документов уходит на регистрацию в электронном виде. Подробнее об электронной регистрации рассказывали здесь.
Согласие супруга
Подписывая согласие на покупку, второй супруг исключается из сделки — он не фигурирует в ДДУ и кредитном договоре. Но он не отказывается от квартиры. Она остается совместно нажитым имуществом.
По сути, муж/жена таким образом официально уведомляют, что он/она в курсе данной покупки и не против, что она совершается из их семейного бюджета.
Банк также может обратиться к супругу в случае формирования задолженности по платежам. Чаще к такому документу прибегают, если второй участник сделки не может физически присутствовать на подписании.
Брачный договор
Данный документ устанавливает режим раздельной собственности. Его можно заключить под конкретную сделку или на определенные категории покупок. Например, при вступлении в брак некоторые пары сразу заключают брачный договор, в котором фиксируют, что крупные покупки, которые будут совершаться в браке, принадлежат только мужу или только жене. В этом случае при разводе возникает меньше споров относительно деления имущества, так как второй супруг не имеет права претендовать на те объекты, которые зафиксированы условиями брачного договора.
Помимо того, что брачный договор фиксирует квартиру за определенным супругом, он также гарантирует, что ипотечный кредит — ответственность того, кто является владельцем квартиры. В таком случае, если муж перестает вносить платежи по ипотеке, банк не может обратиться за взысканием долга к жене.
Брачный договор для ипотеки также может быть полезен, когда у одного из супругов плохая кредитная история. По умолчанию банк рассматривает и мужа, и жену, даже если один из них подписал согласие и не участвует в сделке. В таком случае, если у кого-то из них были просрочки, долги, банкротство, есть большой шанс получить отказ. Когда подписан брачник, банк не учитывает кредитную историю и доход исключенного супруга.
Безусловно, эта тема очень тонкая. И чем раньше вы договоритесь со своей второй половинкой о таких важных моментах с трезвой головой, тем лучше. Настоятельно рекомендуем обсуждать этот вопрос перед началом поиска квартиры, чтобы не усложнять в первую очередь себе процесс сделки. Если вам нужна консультация — оставьте заявку здесь, и наши специалисты подскажут, какие могут быть вариации решения конкретно в вашей ситуации.
