Как оформить ипотеку на коммерческую недвижимость

Содержание статьи

Коммерческая недвижимость — популярный способ инвестирования. Вариантов коммерческих помещений много — от небольшого зала под маленький магазин до этажа в офисном центре. Но как быть, если хочется купить коммерцию в ипотеку, а всей суммы нет? Отвечаем на все эти вопросы в статье.

Что такое ипотека на нежилое помещение и чем она отличается от обычной

Суть этой ипотеки такая же, как на жильё — кредит под залог приобретаемой недвижимости. Основное отличие — не каждый банк готов выдавать такой заем. Причины у каждой кредитной организации свои, но в целом картина следующая:

• непопулярный продукт, который банки не хотят развивать;
• высокая сумма сделок, следовательно, дорогой кредит для клиента;
• в случае необходимости продажи помещения с торгов это будет более длительный и сложный процесс.

Если кратко: ипотека на коммерческую недвижимость не пользуется популярностью ни у банков, ни у покупателей. Поэтому это не самый распространённый вид кредита.

Какие виды коммерческой недвижимости можно купить в ипотеку

Видов коммерческой недвижимости несколько:

• ритейл на первых этажах жилых домов;
• ритейл в отдельно стоящих зданиях;
• офисы;
• склады.

Проще всего получить ипотеку на ритейл, который располагается на первых этажах жилых домов. Это самый популярный вид коммерческой недвижимости, и банк, выдавая кредит под залог такого помещения, рискует значительно меньше. Кроме того, размеры подобной недвижимости бывают небольшие — стоимость сделки и платёж по ипотеке получаются соразмерны ипотеке на квартиру.

Кстати, некоторые банки в принципе дают ипотеку только под подобные объекты.

Ипотека на офисное помещение и склад встречается крайне редко. Часто это тот вид ипотеки на нежилое помещение, которую надо согласовывать с банком индивидуально. Ведь брать в залог подобные объекты — высокий риск для банка:

• большая площадь;
• высокая стоимость;
• сложность реализации на торгах в случае проблем с заёмщиком.

Поэтому, несмотря на кажущуюся выгоду от такой сделки, риски здесь часто перевешивают потенциальную прибыль.

Коммерческая ипотека для физических лиц: нужен ли статус ИП

Требования вполне стандартные:

• возраст от 21 года;
• трудоустройство на последнем месте работы не менее 6 месяцев;
• общий трудовой непрерывный стаж от 1 года;
• подтверждённый доход.

Важно. Многие банки при выдаче коммерческой ипотеки физлицам требуют или хотя бы приветствуют наличие статуса ИП или самозанятого. Получить кредит на покупку коммерческой недвижимости без этого статуса обычному гражданину значительно сложнее, так как банки неохотно идут на такие условия. Если вы ИП или учредитель юридического лица, для подтверждения дохода потребуются выписки со счёта.

Первоначальный взнос по ипотеке на коммерческую недвижимость

Минимальный первый взнос зависит от банка. В среднем — от 30 до 40% от стоимости помещения. Часть банков готова одобрить ипотеку с первым взносом от 20%, но чаще планка стартует от 30%.

Срок и ставки по ипотеке на коммерческую недвижимость в 2026 году

Условия кредита в каждом банке свои. Актуальная картина по состоянию на 2026 год:

• срок: чаще всего 10–15 лет (отдельные банки дают до 25–30 лет, но это редкость);
• сумма: до 100–150 млн рублей;
• ставки по ипотеке на коммерческую недвижимость: от 18 до 25% годовых.

Нижняя граница ставок снизилась по сравнению с 2025 годом вслед за ключевой ставкой ЦБ. При этом ставка по ипотеке на коммерческую недвижимость у конкретного заёмщика зависит от банка, суммы, статуса и наличия страховки — ряд банков даёт скидку к ставке при оформлении страхования бизнеса.

Есть ли льготная ипотека на коммерческую недвижимость

Нет. Государственные льготные программы (семейная ипотека, ИТ-ипотека и другие) распространяются только на жилую недвижимость. На коммерческую недвижимость субсидированных программ не существует. Единственный способ получить более низкую ставку — оформить страховку, которую принимают отдельные банки.

Какие банки дают кредит на покупку коммерческой недвижимости физлицам

Основные банки, которые работают с ипотекой на коммерческие помещения:

• Сбер;
• ВТБ;
• МТС Банк;
• Альфа-Банк;
• Совкомбанк;
• ДОМ.РФ;
• Уралсиб;
• Россельхозбанк;
• Абсолют Банк.

Ставки и условия у всех разные. Часть банков вообще не публикует ставки по коммерческой ипотеке — рассматривают каждую заявку индивидуально. Поэтому имеет смысл подавать заявки сразу в несколько банков.

Можно ли купить офис, склад или апартаменты под бизнес в ипотеку

С офисными и складскими помещениями в ипотеку ситуация сложнее, чем с ритейлом. Ввиду крупной суммы сделки не все банки готовы брать на себя такие риски. К тому же люди, которые готовы купить офис или склад, обычно вкладывают туда собственные средства, не прибегая к ипотеке.

Апартаменты юридически — это коммерческая недвижимость. Но банки охотно работают с ними по отдельным программам. Поэтому получить ипотеку на апартаменты не сложнее, чем на квартиру.

Альтернативы: кредит под залог недвижимости, лизинг, заём на ИП

Если ипотеку на коммерческое помещение получить не удаётся, есть альтернативы:

• кредит под залог недвижимости — банк выдаёт кредит под залог уже имеющейся у вас собственности;
• лизинг — не самое популярное решение, но можно попробовать найти подходящий вариант;
• кредит для ИП — скорее всего, придётся объяснять, для чего вашему бизнесу это помещение. Если ваш вид деятельности не вяжется с необходимостью покупки склада или офиса, получить одобрение может быть сложнее.

Какие документы нужны для оформления ипотеки

Стандартный пакет:

• паспорт, СНИЛС, ИНН;
• военный билет (для мужчин призывного возраста);
• свидетельство о браке / рождении детей (при наличии);
• справка о доходах за последние 6 месяцев или выписка со счёта (для ИП/самозанятых);
• документы по объекту: договор купли-продажи, отчёт об оценке недвижимости;
• для ИП и юрлиц — документы, подтверждающие ведение бизнеса не менее 6–9 месяцев.

Вопросы и ответы

Взять ипотеку на коммерческое помещение можно. Главное — найти достойный вариант. Оставьте заявку, и наши специалисты подскажут самые востребованные и прибыльные варианты коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге.