Когда лучше сдавать квартиру: разбираем сезонность аренды по месяцам

Содержание статьи

У аренды квартир есть сезонность. Почти как у покупки елочных игрушек, шампуров для шашлыков и школьных тетрадей. И если знать законы, по которым живет рынок аренды, можно узнать, когда лучше сдавать квартиру. Об этом и поговорим.

Почему рынок аренды сезонный

Сезонность рынка аренды напрямую зависит от увеличения или уменьшения количества потенциальных клиентов. В разные периоды активируются (или затихают) разные группы, которые ищут квартиры. На графике цикличность выглядит примерно так:

Почему такой подъем в августе-сентябре? Потому что здесь самое большое количество потенциальных арендаторов занимаются поиском одновременно:

• студенты перед началом учебного года;
• родители с детьми перед выходом в школу;
• работающие люди после летнего отдыха с желанием что-то поменять в жизни.

Долгосрочная аренда: разбор по месяцам

Январь-феваль (мёртвый сезон)

Основная причина низкого спроса в этот период очевидна — Новый год и январские праздники. Кто-то не хочет заниматься делами в это время, только отдыхать и гулять. Кто-то так хорошо вложился в подарки и отмечание, что бюджета на поиск новой квартиры пока еще не собрал. Как бы то ни было, желающих искать в это время новое жилье мало.

Совет собственнику: если вы выходите на рынок именно в этот период, ставьте стоимость на 5-10% ниже желаемой. В противном случае квартира будет висеть мертвым грузом на сайте. А если объявление слишком долго болтается на ЦИАНе или Яндекс.Недвижимости, то оно мало кого интересует (потому что появляется ощущение, что с ним что-то не так).

Март (весенний всплеск)

К марту рынок оживает. У кого не было денег после новогоднего кутежа — уже накопили, кто на январских отдыхал — отдохнули. Это первое существенное оживление рынка в году.

Совет собственнику: чтобы успеть в этот всплеск спроса, надо подготовиться заранее. В мае снова начнется отдыхательная кома, только вместо оливье появятся шашлыки, а вместо елки — рассада. Обратите внимание на то, как составлено ваше объявление — иногда квартира не сдается именно из-за него.

Июль-сентябрь (пик)

Тот самый пик спроса, который так ждут все собственники. Здесь можно сдать квартиру за 1-2 дня, даже отбиваться от желающих встать в очередь на просмотр.

Совет собственнику: не задирайте цену сверх меры, если видите большой спрос. Здесь можно легко перешагнуть грань адекватности, и ваша квартира станет мертвым грузом. А впереди период спада, где придется делать сильный дисконт, чтобы сдать хоть кому-то.

Октябрь-декабрь (стабилизация и спад)

По данным аналитиков, к концу года ставки по аренде снижаются на 5-6% от пиковых значений августа-сентября. Такая картина была по результатам 2024 года по данным Жилфонда. Оно и логично — под конец года все устали, закрывают долги, дедлайны и готовятся к Новому году. Если есть крыша на головой, то менять ее в этот период желающих мало.

Посуточная аренда: совсем другая логика

Краткосрочная аренда живет по противоположным правилам. Здесь динамику спроса можно отобразить вот так:

Почему на этом графике есть отметка, что это Санкт-Петербург? Потому что эта кривая будет сильно зависеть от конкретного города.

В краткосрочной аренде есть общие периоды всплеска:

• январские праздники;
• майские праздники (особенно в крупных туристических городах вроде Питера, Москвы, Краснодара, Сочи и т.п.);
• летний период (опять же, особенно в популярных городах).

При этом, в зависимости от конкретного города, могут быть дополнительные периоды активности. Например для Петербурга это:

• Петербургский Международный Экономический форум в начале июня;
• белые ночи с мая по июнь;
• праздник выпускников «Алые Паруса» в конце мая.

Совет собственнику: отслеживайте все крупные мероприятия в вашем городе, чтобы быть готовым к наплыву арендаторов. Ну и давайте честно: такие события — хороший повод заработать. На период того же ПМЭФ в Питере стоимость краткосрочной аренды улетает в такой космос, что за неделю форума можно сделать месячную выручку.

Как использовать сезонность: стратегии для собственника

1. Держать цену круглый год. Это проще всего, но тогда стоит учитывать, что в низкий сезон будет простой. Особенно это ощущается с посуточной арендой.
2. Снижать цену в низкий сезон, поднимать в высокий. Это требует чуть большей включенности: надо анализировать рынок, следить за крупными мероприятиями в городе и вообще держать руку на пульсе. Но такая схема позволяет обеспечить максимальную заполняемость и, как следствие, высокий доход.
3. Выходить только в высокий сезон, чтобы попасть в пиковый спрос. План надежный, но в этом случае может быть период простоя в ожидании этого самого пика. Так что оценивайте ситуацию трезво.

Советы для тех, у кого заканчивается договор долгосрочной аренды

Поднимать цену, если пора перезаключать договор с арендатором, или нет? Зависит от ситуации.

1. Если рынок не вырос за период действия договора, то поднимать цену неразумно. Арендатор не глупый и сможет проверить предложения у других собственников на ЦИАНе.
2. Если ваш договор заканчивается в период низкого спроса, поднимать ставку также не логично. Арендатор может отказаться от новой цены и съехать, а вам придется на низком рынке искать нового.
3. Не понимайте цену резко и на много. Да, с одного стороны для арендатора заниматься переездом не выгодно. И небольшое повышение он может стерпеть. С другой, резкое увеличение цены может привести к тому, что вы просто его напугаете.

Москва и СПб: в чём разница

Петербург — более туристический город, Москва — деловой. Из-за этого спрос на посуточную аренду отличается. На графиках это выглядит так:

Что мы видим:

• в марте и сентябре-октябре в Москве высокий спрос из-за большого количества бизнес-активности;
• летний период в Москве не такой ажиотажный, как в Петербурге;
• с высоким спросом на краткосрочную аренду во время ПМЭФ в Питере не сравнится ничего;
• летний период в Питере в целом более активный из-за белых ночей и туристической направленности города в эти месяцы;
• в августе и сентябре спрос в столице выше из-за большего количества приезжающих поступать студентов и, опять, бизнес-аудитории.

Что делать, если квартира не сдаётся в «плохой» период

1. Трезво оценить стоимость. Да, хочется заработать максимум. Но если рынок не готов платить столько, сколько вы просите — проблема не в рынке.

Совет собственнику: изучите предложения конкурентов на ЦИАН, Авито и других агрегаторах. Если ваша квартира стоит выше на 10-15% без видимых причин — надо снижать цену.

2. Обновить фотографии. Люди выбирают квартиру (долгосрок или краткосрок — не важно) глазами. Снимки должны быть четкими и понятными, а интерьеры на них — красивыми, чистыми и цепляющимися. Также рекомендуем перечитать и обновить описание. Оно должно быть емким и без триггерных фраз вроде «одиноким женщинам не сдаем» или «только славянам». Это сразу создает ощущение, что собственник деспот и тиран. А с таким связываться не хочется.

3. Перейти на посуточную аренду. Если вы понимаете, что долгосрок не идет ввиду низкого спроса, прикиньте возможность на пару месяцев сдавать квартиру посуточно. Так недвижимость не будет простаивать, а у вас будет доход.

4. Подключить агента. Как бы вы ни относились к риэлторам, у них действительно есть большие клиентские базы. И у добросовестного агента наверняка будет потенциальный арендатор именно на вашу квартиру. Да, вы заплатите комиссию один раз, но зато быстрее начнете получать заветный пассивный доход.

Чего не стоит делать, если квартира «встала»: сидеть сложа руки и надеяться на чудо. Оно, конечно, возможно, но очень маловероятно.

Вопросы и ответы

Вывод

Знание сезонности не обеспечит вам миллиарды прибыли и 100% заполняемость. Но знание законов рынка аренды существенно упростит вам поиск арендатора. А если вы пока на этапе поиска квартиры, куда потом будете искать арендатора, мы поможем. Оставьте заявку, и мы пришлем вам подборку лучших предложений для долгосрочной и краткосрочной аренды в Москве и Петербурге.