Содержание статьи
Ситуация: вы сдаете квартиру. Сделали фотографии, сочинили описание, выставили, ждете. Час, два, день, неделя — звонков нет. А где же обещанный шквал звонков? Давайте разбираться, из-за чего так может быть и как это исправить.
Почему квартира не сдаётся: разбор причин
Сразу неприятный факт: если квартира никому не интересна, то арендаторы в этом не виноваты. Рынок — очень циничная вещь. Если предлагаемый товар не готовы покупать за сумму Х, значит, либо сумма велика, либо товар не такой, либо из объявления непонятно, почему этот товар столько стоит.
| Причина | Частные ошибки | Как исправить |
| Слишком высокая цена | Попытки собственника за счет стоимости аренды отбить ремонт / платеж по ипотеке / субъективное мнение «моя квартира самая лучшая» | Трезво оценить аналогичные предложения на рынке. Если похожие квартиры сдаются за 40-50 тысяч, а вы выставили за 60 (потому что ваша — самая лучшая, разумеется), то звонков не ждите. Выход: снизить стоимость до рыночной. |
| Непонятные фотографии | Квартира может быть действительно крутой, но по фотографиям этого не видно. А люди выбирают глазами. | Уберите все личные вещи (если они были на снимках), сделайте уборку, откройте шторы и сделайте понятные, четкие фотографии. Если есть отличительные особенности (красивый закат, удобная кухня-ниша, кладовка) — сделайте отдельные снимки. |
| Плохо написанное объявление | «Забить» на подробное описание района, дома, квартиры. Потому что «ну и так же понятно все». | То, что очевидно для вас, — не очевидно для других. Описывайте локацию максимально подробно, со всеми преимуществами (метро, магазины, школы, дороги). Опишите бонусы дома (закрытый двор, консьерж, охрана, паркинг). Укажите, на каких условиях готовы сдавать (залог поделить на 2 месяца, заезд с определенной даты). Чем более подробное и понятное объявление — тем лучше для вас. |
| Невозможность посмотреть квартиру | Указывать неудобное большинству время для просмотра. | Если вы работаете на удаленке или не работаете вовсе, это не значит, что арендаторы такие же. Говорить, что вы можете показать квартиру только с понедельника по пятницу с 10 до 18 = отрезать большую часть потенциальных жильцов, которые работают в такую же пятидневку. |
| Непопадание в сезон | Выставлять квартиру на майских праздниках / в период отпусков и ждать моментального результата | В периоды, когда большой процент людей уезжает отдыхать, спрос становится ниже. Поэтому не стоит удивляться, что на майские праздники вам никто не звонит. Скорее всего, вы и сами в это время собираете колорадских жуков с картошки у себя на даче. |
Как написать объявление, которое работает: структура, фото и то, что отпугивает арендаторов
Структура
- срок, на который сдается квартира (на долгий или до определенной даты);
- краткое описание района с важными инфраструктурными объектами поблизости (метро, транспорт, школы, магазины, ТРК, рестораны);
- описание дома (год постройки, сегмент, этажность, наличие паркинга подземного или на территории, детские / спортивные площадки, закрытая территория, дополнительные фишки);
- описание квартиры (метраж, этаж, сторона света, какой ремонт, что остается из мебели, отличительные фишки (гардеробная, ванная с окном и пр.));
- особенности (можно с животными).
Кстати. Если вы хорошо относитесь к домашним животным и готовы, чтобы в квартире жил 4-лапый друг, обязательно укажите это в объявлении. Скорее всего, вы сдадите квартиру за полчаса. Потому что проблема «никуда не пускают с кошкой или собакой» очень распространена. И даже если ваша квартира стоит чуть дороже конкурентов, но вы готовы сдать квартирантам с домашним питомцем, у вас заберут ее моментально.
Фото
- Делайте снимки при дневном свете или хорошем искусственном;
- фотографируйте каждое помещение минимум с 2 ракурсов, чтобы был понятен масштаб;
- уберите все вещи, обувь, зубные щетки и грязную посуду;
- снимайте из угла комнаты — так помещение будет выглядеть больше и в кадр поместится максимум пространства;
- не забудьте про вид из окна. Даже если в нем нет ничего особенного, он должен быть в галерее снимков.
Совет. Квартиру в аренду выбирают именно по фотографиям. Чем красивее будут снимки даже самой обычной квартиры, тем быстрее вы найдете арендатора.
Что не надо писать
Конечно, вы собственник и вы сами решаете, кому и на каких условиях сдавать квартиру. Но вот фразы, которые отпугивают большинство арендаторов:
- «сдаю только славянам»;
- «с детьми нельзя»;
- «никаких домашних животных»;
- «не сдаю одиноким мужчинам / женщинам»;
- «буду приезжать на проверку квартиры раз в неделю»;
- «залог в размере 2 месячных платежей, разбивать нельзя»;
- «раз в квартал будет приезжать брат с вахты и ночевать на раскладушке на кухне».
Кому сдавать: портрет арендатора
Сдавая квартиру, вы, конечно, хотите получать стабильный доход вовремя. С кем лучше заключать договор, чтобы деньги поступали регулярно и в срок?
Важно. Здесь под термином «амортизация» будем понимать уровень износа квартиры после того, как арендатор съедет. Низкая амортизация — будет вообще незаметно, что тут кто-то жил. Высокая амортизация — потребуется легкий (или не очень) ремонт после выселения.
Одинокий мужчина / женщина, который(ая) работает в классическую 5-дневку
Амортизация: низкая. Часто такие ребята живут в формате «дом-работа-спортзал-иногда вылазки в центр погулять». Следовательно, поводов для какого-то разрушения квартиры нет.
Платежеспособность: высокая, так как он(а) обеспечивает себя самостоятельно. И раз может позволить аренду, значит, доход хороший и стабильный.
Риск: если будут финансовые трудности, может просить отсрочку платежей.
Семья без детей
Амортизация: чуть ниже средней. Просто потому, что когда в квартире живут двое, шанс что-то где-то поцарапать в два раза выше, чем когда проживет один.
Платежеспособность: высокая. Особенно, если работают оба. Даже если у одного будут финансовые трудности, второй их закроет.
Риск: появление детей.
Семья с детьми
Амортизация: выше среднего. Просто потому, что ребенок не всегда хочет понимать слова «нет», «нельзя», «не трогай».
Платежеспособность: высокая. Если в семье ребенок, то родители ответственно относятся к уровню и стабильности дохода. Одному можно и в хостеле пожить, если что. А с ребенком такой роскоши позволить себе не получится.
Риск: сложно выселить. Даже если вы предупреждаете заранее, родители могут встать в позу и отказаться, потому что «у нас ребенок, мы тут в садик уже ходим, вы что».
Студенты (несколько человек в одной квартире)
Амортизация: высокая. Тусовки, вечеринки — это все будет в вашей квартире. Даже если в объявлении написано «нельзя». Если сильно не повезет, пострадает не только квартира, но и парадная или другие части придомовой территории.
Платежеспособность: нестабильная. Как и у любого студента.
Риск: шум, постоянная смена жильцов, жалобы от соседей, нерегулярные платежи.
Залог: сколько брать и когда можно не вернуть
Чаще всего залог равен одному месячному платежу.
Зачем он нужен?
- Если при выезде вы обнаружили, что в квартире что-то сломано или повреждено, вы можете удержать часть или полностью всю сумму залога в качестве компенсации;
- покрыть долги по коммунальным платежам, если они есть;
- компенсировать досрочный выезд без предварительного уведомления.
Если все в порядке, залог возвращается или используется как оплата за последний месяц проживания.
Важно. Залог нельзя удерживать за естественный износ вещей или за то, что было не в идеальном состоянии на момент въезда жильцов.
В договоре факт внесения залога может быть обозначен, например, вот так:
Ликвидность квартиры: что делает одну квартиру «быстрой», а другую — «зависшей»
В ликвидной квартире для сдачи будут:
- хороший ремонт (чистый, аккуратный);
- полная меблировка;
- паркинг и/или кладовая вместе с квартирой (особенно актуально для новостроек);
- удобная планировка;
- дополнительные фишки (красивый вид из окон, гардеробная, ванная с окном, кухонный остров и пр.);
- средние или высокие этажи в доме.
Кстати. В некоторых новостройках сдают квартиру без отделки с посылом «живите и делайте ремонт сами в счет аренды». Это сомнительная акция, невыгодная ни вам, ни арендатору. Проще нанять бригаду, сделать простой ремонт и сдать уже готовую квартиру. Потому что подобные объявления могут висеть месяцами. Мало кто хочет тратить силы и деньги на ремонт не своей квартиры.
Долго «висеть» квартира может, если:
- в ней специфический ремонт (вензеля, безвкусная лепнина, очень убитое состояние);
- нет мебели, и вы не готовы нести затраты на меблировку хотя бы пополам с арендатором;
- она находится в районе со специфическим окружением.
Сезонность и конкуренция: когда выходить на рынок
Лучшее время для выхода на рынок — август-сентябрь. Потому что:
- кто работает — вернулся из отпусков и готов решить квартирный вопрос при необходимости;
- кто снимает для детей — точно знает, где будет учиться ребенок и целенаправленно ищет вариант в определенной локации.
Самое «тухлое время» — январь-февраль:
- на январских праздниках никто не хочет заниматься делами;
- февральская зарплата обычно уходит на покрытие финансовых дыр после январских загулов.
Если вы выходите на рынок в этот период — учитывайте это в ценообразовании. И коль уж есть необходимость сдать здесь и сейчас, заложите возможность небольшого торга.
Важно. Обязательно изучайте предложения конкурентов на ЦИАНе, Авито и Яндекс.Недвижимости. Вам надо быть в курсе, что происходит у соседей, чтобы и не продешевить, и не установить слишком высокую цену. Помните, что каждый считает, что его квартира самая лучшая. А арендатор просто ищет идеальное соотношение «цена-квартира».
Вопросы и ответы
Зависит от вашей ситуации. Если вы понимаете, что не можете постоянно отвечать на звонки от интересантов и в любой момент поехать показывать квартиру, лучше подключить агента. Советуем платить комиссию агенту самостоятельно, если именно вы его нанимаете. Так вы не лишитесь арендаторов, которые отказываются платить брокеру и из-за этого не рассматривают ваш объект.
Вы в праве делать, что угодно. Но оценивайте ситуацию адекватно. Если ремонт не первой свежести (особенно, если в квартире и раньше жили домашние животные), отказывать владельцу котика или собаки нелогично. Плюс ко всему, если вы готовы сдать квартиру владельцу домашнего животного, шанс, что он от вас куда-то съедет, стремится к нулю. Ведь все знают, как сложно найти квартиру, когда у тебя хвостатый друг.
Можно проверить его в базе банкротов и ФСИН по паспортным данным. Если у него есть финансовые проблемы или сложности с законом, вряд ли вы хотите иметь с ним дело.
Долгосрок. Меньше хлопот, больше стабильности в получении дохода.
Начать с досудебной претензии. Не сработает — подавать заявление в суд. Рекомендуем сразу заручиться поддержкой адвоката, который специализируется на подобных делах. Так процесс пойдет быстрее и эффективнее.
Вывод
Главное при сдаче квартиры — снять розовые очки и трезво оценивать ситуацию на рынке. А чтобы не испытывать сложностей со сдачей квартиры, надо правильно ее выбрать при покупке. Тут мы готовы вам помочь. Чтобы получить подборку ликвидных вариантов для сдачи, оставляйте заявку здесь.
за Ваш комментарий!
Он будет опубликован после проверки модератором