«Никто не звонит»: 7 причин, почему квартира не сдаётся — и как каждую устранить

Содержание статьи

Ситуация: вы решили сдать квартиру. Сделали фотографии, сочинили описание, выставили, ждете. Час, два, день, неделя — звонков нет. Давайте разбираться, из-за чего так может быть и как это исправить.

Почему же квартира долго не сдаётся?

Сразу неприятный факт: если квартира никому не интересна, то арендаторы в этом не виноваты. Рынок — очень циничная вещь. Если предлагаемый товар не готовы покупать за сумму Х, значит, либо сумма велика, либо товар не такой. Или же из объявления просто непонятно, почему этот товар столько стоит.

Вот самые частые причины, почему квартиросъемщики проходят мимо вашего объявления:

1. Слишком высокая цена.
Частая ошибка: собственник пытается за счет аренды отбить ремонт, платеж по ипотеке, или просто уверен, что «моя квартира самая лучшая».
Как исправить: трезво оценить аналогичные предложения на рынке. Если похожие квартиры сдаются за 40–50 тысяч, а вы выставили за 60 — звонков не ждите. Снижайте стоимость до рыночной.

2. Непонятные фотографии.
Квартира может быть действительно крутой, но по фотографиям этого не видно. А люди выбирают глазами.
Как исправить: уберите все личные вещи, сделайте уборку, откройте шторы и сделайте четкие фотографии. Если есть отличительные особенности — красивый закат, удобная кухня-ниша, кладовка — сделайте отдельные снимки.

3. Плохо написанное объявление.
Частая ошибка: «забить» на подробное описание района, дома, квартиры, потому что «и так всё понятно».
Как исправить: то, что очевидно для вас, не очевидно для других. Описывайте локацию максимально подробно — со всеми преимуществами.

4. Невозможность посмотреть квартиру.
Еще одна ошибка: вы хотите показывать квартиру только в удобное вам время.
Как исправить: если вы работаете на удаленке или не работаете вовсе, это не значит, что арендаторы такие же. Показы только с понедельника по пятницу с 10 до 18 отрезают большую часть работающей аудитории.

5. Непопадание в сезон.
Не стоит выставлять квартиру на майских праздниках или в разгар отпускного сезона и ждать моментального результата.
Как исправить: не расстраиваться, в периоды массовых отпусков спрос ниже — это нормально, а не повод для паники.

6. Нет договора и легальности.
Частая ошибка: отказ заключать письменный договор найма или нежелание оформлять всё официально пугает арендатора.
Как исправить: многие арендаторы сегодня сами просят договор — это их гарантия. Составьте простой договор с суммой, сроком, порядком оплаты и условиями расторжения.

Кстати. Собственнику тоже выгодно всё оформить официально: договор защищает вас в спорных ситуациях не хуже, чем арендатора.

Как сдать квартиру быстро: короткий чек-лист

• Сверьте цену с рынком
• Сделайте фото при дневном свете
• Подробно распишите объявление
• Назначайте показы в удобное большинству время
• Подготовьте простой договор найма заранее — чтобы не тянуть с оформлением, когда арендатор уже найден

Как составить объявление о сдаче квартиры, чтобы звонили чаще

Структура

• срок, на который сдается квартира (на долгий или до определенной даты);
• краткое описание района с важными инфраструктурными объектами поблизости (метро, транспорт, школы, магазины, ТРК, рестораны);
• описание дома (год постройки, сегмент, этажность, наличие паркинга, детские / спортивные площадки, закрытая территория, дополнительные фишки);
• описание квартиры (метраж, этаж, сторона света, ремонт, что остается из мебели, отличительные фишки — гардеробная, ванная с окном и пр.);
• особенности (можно с животными).

Кстати. Если вы хорошо относитесь к домашним животным и готовы, чтобы в квартире жил чей-то питомец, обязательно укажите это в объявлении. Скорее всего, вы сдадите квартиру за полчаса. Проблема «никуда не пускают с кошкой или собакой» очень распространена, и даже если ваша квартира стоит чуть дороже конкурентов, с животными её заберут моментально.

Какие фото квартиры для аренды привлекают арендаторов

• Делайте снимки при дневном свете или хорошем искусственном
• Фотографируйте каждое помещение минимум с двух ракурсов, чтобы был понятен масштаб
• Уберите все вещи, обувь, зубные щетки и грязную посуду
• Снимайте из угла комнаты — так помещение будет выглядеть больше и в кадр поместится максимум пространства
• Не забудьте про вид из окна — даже самый обычный, он должен быть в галерее снимков

Совет. Квартиру в аренду выбирают именно по фотографиям. Чем красивее будут снимки даже самой обычной квартиры, тем быстрее вы найдете арендатора.

Фразы в объявлении, которые отпугивают арендаторов

Вы собственник и сами решаете, кому и на каких условиях сдавать квартиру. Но вот фразы, которые отпугивают большинство арендаторов:

• «сдаю только славянам»
• «с детьми нельзя»
• «никаких домашних животных»
• «не сдаю одиноким мужчинам / женщинам»
• «буду приезжать на проверку квартиры раз в неделю»
• «залог в размере 2 месячных платежей, разбивать нельзя»
• «раз в квартал будет приезжать брат с вахты и ночевать на раскладушке на кухне»

Кому лучше сдавать квартиру: портрет надёжного арендатора

Сдавая квартиру, вы, конечно, хотите получать стабильный доход вовремя. С кем лучше заключать договор, чтобы деньги поступали регулярно и в срок?

Важно. Здесь под термином «амортизация» будем понимать уровень износа квартиры после того, как арендатор съедет. Низкая амортизация — будет вообще незаметно, что тут кто-то жил. Высокая амортизация — потребуется легкий (или не очень) ремонт после выселения.

Одинокий мужчина / женщина, работающие в классическую 5-дневку

• Амортизация: низкая. Формат «дом-работа-спортзал-иногда вылазки в центр» не даёт поводов для разрушений
• Платежеспособность: высокая — раз может позволить аренду, доход стабильный
• Риск: при финансовых трудностях может просить отсрочку платежей

Семья без детей

• Амортизация: чуть ниже средней — когда живут двое, шанс что-то поцарапать выше
• Платежеспособность: высокая, особенно если работают оба
• Риск: появление детей

Семья с детьми

• Амортизация: выше среднего — ребенок не всегда понимает «нет», «нельзя», «не трогай»
• Платежеспособность: высокая — родители ответственно относятся к стабильности дохода
• Риск: сложно выселить — родители могут отказаться съезжать, ссылаясь на детский сад или школу поблизости

Студенты (несколько человек в одной квартире)

• Амортизация: высокая — вечеринки будут в вашей квартире, даже если в объявлении написано «нельзя»
• Платежеспособность: нестабильная, как и у любого студента
• Риск: шум, постоянная смена жильцов, жалобы от соседей, нерегулярные платежи

Залог за квартиру: сколько брать и как оформить

Чаще всего залог равен одному месячному платежу. Зачем он нужен:

• компенсировать поломки или повреждения, обнаруженные при выезде;
• покрыть долги по коммунальным платежам, если они есть;
• компенсировать досрочный выезд без предварительного уведомления.

Если все в порядке, залог возвращается или используется как оплата за последний месяц проживания.

Важно. Залог нельзя удерживать за естественный износ вещей или за то, что было не в идеальном состоянии на момент въезда жильцов. Если залог возвращается арендатору полностью, платить налог с этой суммы не нужно — она не считается вашим доходом.

Что делает квартиру привлекательной для арендаторов

В ликвидной квартире для сдачи будут:

• хороший ремонт (чистый, аккуратный);
• полная меблировка;
• паркинг и/или кладовая вместе с квартирой (особенно актуально для новостроек);
• удобная планировка;
• дополнительные фишки (красивый вид из окон, гардеробная, ванная с окном, кухонный остров и пр.);
• средние или высокие этажи в доме.

Кстати. В некоторых новостройках сдают квартиру без отделки с посылом «живите и делайте ремонт сами в счет аренды». Это сомнительная акция, невыгодная ни вам, ни арендатору — проще нанять бригаду, сделать простой ремонт и сдать уже готовую квартиру. Такие объявления могут висеть месяцами.

Долго «висеть» квартира может, если:

• в ней специфический ремонт (вензеля, безвкусная лепнина, очень убитое состояние);
• нет мебели, и вы не готовы нести затраты на меблировку хотя бы пополам с арендатором;
• она находится в районе со специфическим окружением.

Когда лучше сдавать квартиру: сезонность спроса в 2026 году

Лучшее время для выхода на рынок — август-сентябрь:

• кто работает — вернулся из отпусков и готов решить квартирный вопрос при необходимости;
• кто снимает для детей — точно знает, где будет учиться ребенок, и целенаправленно ищет вариант в определенной локации.

Самое «тухлое время» — январь-февраль:

• на январских праздниках никто не хочет заниматься делами;
• февральская зарплата обычно уходит на покрытие финансовых дыр после январских загулов.

Если вы выходите на рынок в этот период — учитывайте это в ценообразовании и заложите возможность небольшого торга.

Важно. Обязательно изучайте предложения конкурентов на ЦИАНе, Авито и Яндекс.Недвижимости. Вам надо быть в курсе, что происходит у соседей, чтобы и не продешевить, и не установить слишком высокую цену. Помните, что каждый считает свою квартиру самой лучшей, а арендатор просто ищет идеальное соотношение «цена-квартира».

Частые вопросы о сдаче квартиры в аренду

Главное при сдаче квартиры — снять розовые очки и трезво оценивать ситуацию на рынке. А чтобы не испытывать сложностей со сдачей квартиры, надо правильно ее выбрать при покупке. Тут мы готовы вам помочь. Чтобы получить подборку ликвидных вариантов для сдачи, оставляйте заявку здесь.