«Квартира есть — покупателей нет»: как не попасть в неликвид

Содержание статьи

Итак, вы счастливо прожили в своей чудной, практически идеальной квартире 3-5-7 лет. И решили ее продать, чтобы переехать во что-то лучше/ближе к центру/больше. Сделали классные фотки, выложили объявление. День, два, неделя — тишина. Только звонки от агентов «давайте мы вам ее продадим». Почему так? Частая ошибка на этапе выбора — взять дорогую квартиру, думая, что она по умолчанию будет ликвидная. Но это не так. Разберемся, как не допустить самые частые ошибки.

Что вообще считается неликвидной квартирой

С одной стороны, недвижимость — самый ликвидный актив, который всегда в цене. С другой — квартира квартире рознь.

Простой ответ на вопрос «что такое неликвидная квартира?» — это та, которая нравится только вам. У нее может быть:

• специфический вид из окон;
• слишком концептуальная планировка;
• очень спорное расположение.

Вам все это может подходить и нравиться. Но не большинству покупателей. Поэтому, если квартира:

• долго висит на сайте без просмотров и добавлений в избранное;
• не приносит целевые звонки от покупателей;
• не привлекает настолько, чтобы записались на просмотр,надо что-то делать. Самое очевидное (и больное, увы) — снижать стоимость.

Помните: как бы вы ни любили свою квартиру, продажа — это сухие и безэмоциональные факты и цифры. И если рынок не готов покупать ваш объект за столько, за сколько вы хотите, надо двигаться по цене. Это факт. А эмоции «ну как же так, я столько души и сил в нее вложил(а)» оставляем за скобками.

Важно. Неликвидная недвижимость — это не «плохая квартира». А часто — ошибка (или комплекс ошибок) при покупке.

Ошибка № 1: плохая локация внутри хорошего района

В любом районе есть удачные и неудачные локации. Например, возьмем Петроградский район в Санкт-Петербурге. Прекрасное, историческое место, красивая архитектура, атмосфера истинной Северной Столицы. Но внутри нее есть микрорайоны, которые привлекают — тот же Петроградский, Крестовский или Каменный острова.

А есть Петровский. Который в последние годы сильно застроили. Более того, через который проходит мост Бетанкура. И дома, окна которых выходят на эту магистраль, сильно ниже в цене, чем соседи с более удачными видами из окон.

Вывод. Если рядом с выбранным жилым комплексом находятся:

• шумные магистрали;
• активные заводы;
• ТЭЦ;
• многоуровневые паркинги,

которые сильно портят вид из окон, квартира сразу теряет очки ликвидности.

Да, вам урбанистические пейзажи могут нравиться. Автор статьи, например, в восторге от подобных картинок из окон. Но большинство покупателей все же предпочитают воду-зелень-двор. Поэтому, выставляя на продажу квартиру с urban view стоит быть готовым к тому, что рынок не захочет за него платить. И возможно, придется снижать цену через какое-то время. Потому что вид — это то, что значительно влияет на стоимость квартиры при продаже.

Ошибка № 2: неудачная планировка

Если вы выбирали планировку по принципу «плевать, какая, главное — дешевая», это может сыграть с вами злую шутку при попытке продать квартиру. Такие вещи, как:

• длинные коридоры;
• проходные комнаты;
• маленькие (до 12 метров) кухни в бизнес-классе и более высоких сегментах недвижимости;
• странные формы помещений,

сильно сужают потенциальный круг желающих купить ваши хоромы. Даже если вы самый классный в мире дизайнер, у покупателей подобных навыков обустройства квартиры может и не быть. А мы всегда идем по пути наименьшего сопротивления. Поэтому для большинства перспектива «вот тут стенку сломать, вот тут перегородку передвинуть» выглядит как «лучше найдем что-то попроще».

Какие планировки в квартирах быстрее и легче продаются?

• правильные (квадрат, прямоугольник) формы;
• компактные коридоры;
• наличие мест для хранения или ниш под шкаф (не менее 60 см);
• просторные кухни-гостиные (от 15-18 метров);
• изолированные комнаты.

Важно. Застройщики часто делают скидки именно на «неудачные» планировки. Потому что им тоже сложно их продать. Не стоит поддаваться на эти уловки. И лучше заплатить на 1-2% больше, но потом быстрее и проще эту квартиру перепродать.

Ошибка № 3: «переплатили за эмоцию»

При презентации жилого комплекса вам наверняка показывали красивые картинки с местами общего пользования, холлами, дворами. Вы этим всем восхитились и на эмоциях согласились на сделку. Не анализируя, что есть в доме, помимо красивого холла.

Ведь такие вещи как:

• хорошие детские и спортивные площадки;
• социальная инфраструктура;
• коммерческие помещения;
• паркинги,

куда чаще оказываются нужны покупателям, чем мраморная стойка ресепшн в лобби.

Не забывайте, что когда вы будете продавать квартиру, с вами не будет восторженного менеджера отдела продаж застройщика. А так же, как он, рассказать про все великолепие концепции оформления парадного холла, вы вряд ли сможете.

Вывод: чтобы не оказаться в ситуации «купил квартиру и не могу продать», принимайте решение не только на эмоциях от красивых визуализаций, но и анализируя, что конкретно есть в проекте помимо эмоций.

Ошибка № 4: слишком дорогой ремонт (или странный вкус)

Квартира с чистовой отделкой — это хорошо? И да, и нет. Если отделка нейтральная, универсальная, сделанная с учетом современных трендов в дизайне (но без перебора) — это будет преимущество при продаже.

Но если отделка ну очень кастомная вроде:

• армянского барокко;
• стимпанка;
• черных черепов и паутины в углах,

то найти покупателя на такой стиль будет куда сложнее.

В своей квартире вы, разумеется, можете и должны делать ремонт под себя. Но если ваши вкусы специфичны по мнению рынка, придется либо делать скидку, либо переделывать ремонт перед продажей. Последнее — радикальный шаг. Ведь это большие временные и материальные затраты. Поэтому проще сделать скидку.

Ошибка № 5: неправильный метраж и формат

Много квадратов в квартире — не всегда хорошо. «Студия 50 квадратов» вызывает восхищение только на словах. Потому что на деле с таким метражом чаще будут искать 1-комнатную (в бизнес-классе) или 2-комнатную (в масс-маркете) квартиру. Потому что есть необходимость с комфортом расположить 2 или 3 членов семьи.

И если молодой паре 50-метровая студия еще как-то может зайти (с натяжкой, потому что они наверняка захотят отдельную спальню в такой площади), то вот семье с ребенком — точно нет.

Как итог — вы отрезаете от себя целый пласт потенциальных покупателей.

Если кратко ответить на вопрос «какие квартиры плохо продаются» — те, которые не вписываются в восприятие большинства:

• странные планировки (например, квартира с двумя кухнями);
• несоответствующие друг другу планировки и площади.

Ошибка № 6: переоценка при продаже

Правильно оценить собственную квартиру всегда сложно. Потому что «я же столько в нее вложил», «я же ради нее продал батин гараж в Саратове» и тому подобные эмоции. И когда вы слышите оценку специалиста со стороны, вам она всегда кажется сильно ниже. Потому что он не знает, как сложно вам дались уговоры бати о продаже того самого гаража.

Но рынок так не работает. Эмоции, личные переживания, кредиты на посудомойку не влияют на стоимость. Только соотношение:

• расположения;
• метража;
• планировки;
• вида из окон;
• отделки.

И если что-то из этого будет выбиваться из картинки «это нравится всем», то цена сразу пойдет вниз. Насколько — зависит от конкретного выбивающегося параметра. И слезливая история вашего папеньки тут, увы, не поможет.

Как выбрать квартиру, которую потом легко продать

Если вы допускаете мысль, что в какой-то момент квартира будет продаваться, то стоит обращать внимание на универсальные, самые базовые параметры ликвидности:

• нормальная планировка правильной формы;
• средний этаж (если высокий — обращайте внимание на вид);
• адекватный, соответствующий планировке метраж;
• понятное и хорошее расположение внутри района;
• без «перегибов» в дизайне (даже если золотые вензеля в отделке снятся вам с самого детства).

Квартира — это не только про «жить», но и про «выйти из нее». Конечно, если вы покупаете большую семейную резиденцию, из которой не планируете никуда перемещаться ближайшие лет 40, то можно и лепнину с черепами сделать. Но если через 5-7 лет потенциально вопрос продажи может встать, лучше учитывать эти все нюансы.

Важный блиц

Почему «дорого» не равно «ликвидно»

Застройщик тоже может промахнуться с ценообразованием. Или даже с выбором земельного пятна для застройки. Или с обоими пунктами. Поэтому дорогая квартира — не всегда ликвидная. Такие города, как Санкт-Петербург и Москва, знают примеры, где в дорогих премиальных проектах квартиры стоят нераспроданными до конца по несколько лет.

Как рынок оценивает квартиру (а не собственник)

Главное отличие — у рынка нет эмоций. Просто соотношение внутренних параметров (квартиры и дома) с внешними (другие предложения). Поэтому рыночная оценка может быть ниже, чем вы думаете. Например, если помимо вашей квартиры в доме продается еще 15 точно таких же.

Роль конкуренции внутри ЖК (много одинаковых лотов)

Чем больше однотипных планировок в доме, тем сложнее будет продать одну из них. Поэтому, если есть возможность заплатить на 300-500-700 тысяч больше, но купить квартиру с какой-то фишкой:

• гардеробная;
• ванная с окном;
• дополнительный санузел;

платите и не думайте. Это поможет в дальнейшем выделяться на фоне однотипных предложений ваших соседей.

Вопросы и ответы

А чтобы не ломать голову при продаже, стоит с умом подходить к выбору при покупке. Оставьте заявку, и наши специалисты пришлют вам действительно ликвидные варианты квартир в Санкт-Петербурге или Москве.