Содержание статьи
Трехкомнатная квартира с отделкой, городской пропиской, у метро и ценой за 13 млн руб. — звучит как фантастика. Особенно если добавить рассрочку на год с первым взносом всего 10%. Но именно такой запрос удалось реализовать нашему менеджеру в Петербурге. Рассказываем, как все получилось и почему без профессионального сопровождения этот вариант был бы упущен.
Непростой запрос и главная проблема
На рынке недвижимости есть комбинации условий, которые почти не встречаются в готовом виде. Обычно они противоречат логике ценообразования и текущим рыночным правилам.
Но именно такую задачу с многочисленными звездочками поставил менеджеру Татьяне Шашко клиент: мужчина средних лет, инвестор, который проживает в загородном доме в Ленинградской области.
Жесткие требования:
- трехкомнатная квартира в Петербурге с чистовой отделкой;
- бюджет до 13 млн руб.;
- пешая доступность до метро (до 20 минут), обязательно с городской пропиской;
- рассрочка от застройщика минимум на 1 год без промежуточных платежей
- первый взнос — всего 10%.
Проблема заключалась в рыночном несоответствии. Так, на первичном рынке жилья в Петербурге цены на подобные объекты в хорошей локации начинались от 15-16 млн руб.
Условие по льготной рассрочке (10% взноса на старте) вообще делало поиск самым настоящим квестом.
«Запрос звучал как фантастика: все параметры по отдельности встречались, но их сочетание в одной сделке казалось нереальным. Однако именно такие задачи мы любим больше всего», — комментирует менеджер Татьяна Шашко.
Поиск квартиры и анализ рынка новостроек Петербурга
Первым шагом стал детальный анализ предложений от застройщиков. Менеджер сфокусировалась не на агрегаторах, а на прямых акциях и закрытых предложениях от девелоперов. Критерием был не только бюджет, но и условия покупки.
Кстати, ранее мы писали, какие подводные камни может скрывать рассрочка от застройщика и на что стоит обратить внимание перед подписанием договора.
Ситуацию осложняли личные обстоятельства клиента. Мужчина был в процессе развода, до расторжения брака оставалось 10 дней. По окончании этого времени он и собирался купить квартиру.
Но данный срок был принципиально важен для акционной сделки — выгодные предложения быстро разбирают. А клиент категорически отказывался бронировать недвижимость до личного просмотра. Более того, в Петербурге он планировал быть только проездом — всего два дня.
«В обычных условиях застройщики могут два дня только договор готовить. А здесь нужно было успеть все — от просмотра квартры до регистрации в Росреестре — за двое суток», — говорит Татьяна.
Единственный вариант и трудный разговор с клиентом
Поиски подходящего варианта увенчались успехом. Три комнаты, отделка, город, рядом метро, цена около 13 млн руб. и акционная рассрочка — 10% первый взнос, остаток через год. Фактически идеальное попадание в запрос.
«Я понимала, что это один из немногих вариантов в городе, который реально подходит под эти условия и его нужно предложить», — рассказывает Татьяна.
Но первый звонок клиенту не задался. Мужчина был за рулем, раздражен и попросил перезвонить позже. Следующая беседа тоже незаладилась. Человек по-прежнему находился в дороге и в резкой форме дал понять, что устал от подобных звонков и не хочет ничего обсуждать.
«После этого, конечно, звонить больше не хотелось. Но вопрос в другом: я нашла ему идеальный вариант. По сути, это была единственная квартира, которая подходила под его условия. Мне показалось, что я просто не имею права обидеться и должна отпустить ситуацию», — честно признается Татьяна.
Через некоторое время Татьяна перезвонила клиенту. Разговор получился уже совсем другим — спокойным и предметным. Она подробно объяснила, зачем звонит и почему считает этот вариант действительно уникальным.
«Его это удивило, потому что, как выяснилось, никто раньше ничего подобного ему не предлагал. Я отдельно подчеркнула, что речь идет об акционной рассрочке — такие условия не встречаются каждый день», — вспоминает менеджер.
Решение клиента и сделка на максимальной скорости
Клиент не стал принимать решение сразу. Он сказал, что готов рассмотреть покупку, если все окажется именно так, как описывает Татьяна, но попросил десять дней на паузу. Все это время менеджер держала вариант на контроле, проверяя актуальность квартиры и условий.
Ровно через десять дней клиент перезвонил сам и подтвердил намерение выходить на сделку. С этого момента события начали разворачиваться стремительно.
Уже на следующие сутки — просмотр шоурума у застройщика. Квартира и отделка полностью соответствовали ожиданиям. Было принято решение бронировать объект, вносить залог и запускать весь процесс оформления: выпуск электронной подписи, подготовку нотариальных документов, проверку договора.
А вдруг вторичка выгоднее?
Но на финальном этапе, когда договор по новостройке был почти готов, у клиента возникло сомнение: а не упускает ли он более выгодный вариант на вторичном рынке?
Мужчна начал сбрасывать Татьяне в мессенджер объявления: квартиры дешевле 13 млн руб., ближе к центру, формально — в пешей доступности от метро. Выглядело все заманчиво.
Однако подход агента включал профессиональный разбор каждого такого «выгодного» предложения:
- юридические риски. Один из понравившихся вариантов на «вторичке» оказался перепланировкой общежития, что не соответствовало понятию «трехкомнатная квартира» по документам.
- скрытые затраты. Низкая цена часто означала необходимость вложить миллионы в капитальный ремонт.
- главное отличие. На вторичном рынке нет рассрочки от продавца. Покупка даже за 11 млн руб. потребовала бы единовременной выплаты всей суммы, что не соответствовало финансовой стратегии клиента.
При этом важно учитывать, что даже на этапе сделки по вторичному жилью могут возникнуть ситуации, когда потребуется расторгнуть договор купли-продажи. Мы рассказывали, как это сделать без негативных последствий.
Математика вместо эмоций
Ключевым аргументом в пользу новостройки стал сухой математический расчет.
«Клиенту важно было показать не просто разницу в цене, а разницу в поведении денег. На вторичке 11 млн рублей „замораживаются“ сразу. В нашем случае 1,3 млн рублей запускали сделку, а остальные 11,7 млн продолжали работать и приносить доход. Это был главный аргумент», — объясняет принцип Татьяна.
На момент заключения сделки банковские депозиты давали 18–19% годовых. За год средства, оставшиеся на вкладе, частично компенсировали разницу между бюджетом клиента и итоговой ценой квартиры.
«По итогу сделку мы закрыли за сутки. Для меня это рекорд: может, 2-3 дня такие сделки и бывали, но за 24 часа — это просто космос», — делится впечатлениями менеджер.
Итог сделки:
- стоимость недвижимости — 13,08 млн руб. при изначальном запросе — до 13 млн руб. (почти полное совпадение);
- при этом удалось купить не просто стены, в квартире также была мебель и техника для кухни;
- дополнительно приобретен подземный паркинг;
- получена рассрочка без ипотеки и промежуточных платежей.
Клиент остался очень доволен сделкой. Спустя время он написал честный отзыв о работе с менеджером Татьяной Шашко.
Выводы для менеджера
По словам Татьяны, этот кейс стал для нее поучительным по нескольким причинам.
Первый и главный урок — не сдаваться после неудачного первого контакта, если предложение действительно «бьется» с запросом клиента.
Второй урок — работа с редкими объектами. Когда подходящих квартир на рынке одна-две и сроки позволяют, важно сохранить возможность сделки.
«Если я вижу, что квартира одна и есть хотя бы минимальный шанс ее забронировать, я стараюсь это сделать, чтобы увеличить шансы на покупку», — объясняет менеджер.
Третий урок — дедлайны. Акционные условия всегда ограничены по времени и спросу, поэтому промедление часто означает потерю варианта.
«Если тебе говорят „сутки“ — значит, нужно успевать за сутки. В такие моменты мы всегда бьемся до последнего», — подчеркивает спикер.
Выводы для покупателя
Данная история является наглядным подтверждением того, что:
- выгодные условия в новостройках — не миф. При грамотном расчете они могут быть финансово сильнее вторичного рынка, даже если стартовая цена выше.
- Цена «вторички» — лишь первый платеж, за которым часто следуют крупные траты на ремонт и решение юридических нюансов. На первичном же рынке цена конечна.
- Рассрочка от застройщика — мощный финансовый инструмент. Она позволяет не выводить все средства из оборота, сохранив ликвидность.
Частые вопросы о покупке квартиры с минимальным взносом
Да, но такие предложения — редкость. Это акционные рассрочки от застройщика, которые действуют на ограниченный пул квартир и короткий срок. Их не рекламируют на всех площадках.
Зависит от условий. Рассрочка часто не требует одобрения банка и страховки, проценты могут быть включены в цену или отсутствовать. Ипотека дает право на налоговый вычет и может быть выгодна при государственных льготных программах. Нужен индивидуальный расчет.
Несогласованная перепланировка — основание для отказа в регистрации договора купли-продажи. Банки не выдадут под такой объект ипотеку. Юридическая проверка перед покупкой вторичного жилья обязательна.
Работайте с агентом, который специализируется на новостройках и имеет прямые договоры с застройщиками. Он получает информацию об акциях и лучших условиях первым. Самостоятельно отследить все в режиме реального времени почти невозможно.
Основной пакет: паспорт, документы о браке или разводе, ИНН. Ключевой элемент для ускоренной электронной регистрации — квалифицированная электронная подпись (КЭП), ее лучше оформить заранее.
Покупка новой квартиры за короткий срок и под гибкие финансовые условия — задача непростая. «Чудеса» случаются, когда знание рынка, умение работать с юридическими аспектами пересекаются с четким запросом клиента.
Если ваш запрос кажется невыполнимым, не унывайте. Вероятно, его решение уже есть. Чтобы получить ту самую квартиру, где будет комфортно вам и вашему кошельку, — оставьте заявку. Наши менеджеры обязательно подберут лучшие варианты.
за Ваш комментарий!
Он будет опубликован после проверки модератором