Содержание статьи

Семейная ипотека — одна из самых популярных льготных программ, поэтому изменения по ней затрагивают сотни тысяч семей. Минфин уже объявил новые правила:

  • с 1 февраля 2026 года можно будет оформить только один льготный семейный кредит на семью;
  • оба супруга должны выступать созаемщиками по одному договору;
  • формально останется возможность привлечь третьих лиц, но донорские схемы сильно сузятся;
  • упор делается на то, чтобы семейная ипотека работала именно как социальная поддержка, а не как инвестиционный инструмент.

«Одна семья — один кредит»: что это значит на практике

Главное изменение — переход к принципу «одна льготная ипотека на семью».

Раньше был распространён вариант, когда:

  • сначала оформлялся один семейный ипотечный кредит на одного супруга;
  • второй супруг через время также использовал право на льготу и брал ещё одну ипотеку на себя;
  • в сделках активно участвовали доноры — родственники или знакомые с детьми, которые формально подходили под программу.

По новым условиям семейной ипотеки:

  • супруги обязаны быть созаемщиками по одному кредиту;
  • льготу нельзя «размазывать» на две-три квартиры;
  • правило «одна льготная программа на семью» будет действовать не только для семейной ипотеки, но именно здесь оно ощутимее всего.

По сути, заканчивается эпоха, когда семейная ипотека использовалась как способ собрать инвестиционный портфель из льготных квартир.

Ипотечный калькулятор

Ипотечный калькулятор

Ежемесячный платёж14 976 ₽
Сумма кредита1 500 000 ₽
Общая выплата3 594 170 ₽
Переплата2 094 170 ₽

Предварительный расчёт по указанной ставке.

График платежей
МесяцПлатёжПроцентыОсновной долгОстаток
114 976 ₽13 125 ₽1 851 ₽1 498 149 ₽
214 976 ₽13 109 ₽1 867 ₽1 496 282 ₽
314 975 ₽13 092 ₽1 883 ₽1 494 399 ₽
414 976 ₽13 076 ₽1 900 ₽1 492 499 ₽
514 975 ₽13 059 ₽1 916 ₽1 490 583 ₽
614 976 ₽13 043 ₽1 933 ₽1 488 650 ₽
714 976 ₽13 026 ₽1 950 ₽1 486 700 ₽
814 976 ₽13 009 ₽1 967 ₽1 484 733 ₽
914 975 ₽12 991 ₽1 984 ₽1 482 749 ₽
1014 976 ₽12 974 ₽2 002 ₽1 480 747 ₽
1114 976 ₽12 957 ₽2 019 ₽1 478 728 ₽
1214 976 ₽12 939 ₽2 037 ₽1 476 691 ₽
1314 976 ₽12 921 ₽2 055 ₽1 474 636 ₽
1414 976 ₽12 903 ₽2 073 ₽1 472 564 ₽
1514 976 ₽12 885 ₽2 091 ₽1 470 473 ₽
1614 976 ₽12 867 ₽2 109 ₽1 468 364 ₽
1714 976 ₽12 848 ₽2 128 ₽1 466 236 ₽
1814 976 ₽12 830 ₽2 146 ₽1 464 090 ₽
1914 976 ₽12 811 ₽2 165 ₽1 461 925 ₽
2014 976 ₽12 792 ₽2 184 ₽1 459 742 ₽
2114 976 ₽12 773 ₽2 203 ₽1 457 539 ₽
2214 975 ₽12 753 ₽2 222 ₽1 455 316 ₽
2314 976 ₽12 734 ₽2 242 ₽1 453 075 ₽
2414 975 ₽12 714 ₽2 261 ₽1 450 813 ₽
2514 976 ₽12 695 ₽2 281 ₽1 448 532 ₽
2614 976 ₽12 675 ₽2 301 ₽1 446 231 ₽
2714 976 ₽12 655 ₽2 321 ₽1 443 910 ₽
2814 975 ₽12 634 ₽2 341 ₽1 441 569 ₽
2914 976 ₽12 614 ₽2 362 ₽1 439 207 ₽
3014 976 ₽12 593 ₽2 383 ₽1 436 824 ₽
3114 975 ₽12 572 ₽2 403 ₽1 434 420 ₽
3214 976 ₽12 551 ₽2 425 ₽1 431 996 ₽
3314 976 ₽12 530 ₽2 446 ₽1 429 550 ₽
3414 976 ₽12 509 ₽2 467 ₽1 427 083 ₽
3514 976 ₽12 487 ₽2 489 ₽1 424 594 ₽
3614 975 ₽12 465 ₽2 510 ₽1 422 084 ₽
3714 975 ₽12 443 ₽2 532 ₽1 419 551 ₽
3814 976 ₽12 421 ₽2 555 ₽1 416 997 ₽
3914 976 ₽12 399 ₽2 577 ₽1 414 420 ₽
4014 976 ₽12 376 ₽2 600 ₽1 411 820 ₽
4114 975 ₽12 353 ₽2 622 ₽1 409 198 ₽
4214 975 ₽12 330 ₽2 645 ₽1 406 553 ₽
4314 975 ₽12 307 ₽2 668 ₽1 403 884 ₽
4414 976 ₽12 284 ₽2 692 ₽1 401 193 ₽
4514 975 ₽12 260 ₽2 715 ₽1 398 477 ₽
4614 976 ₽12 237 ₽2 739 ₽1 395 738 ₽
4714 976 ₽12 213 ₽2 763 ₽1 392 975 ₽
4814 976 ₽12 189 ₽2 787 ₽1 390 188 ₽
4914 976 ₽12 164 ₽2 812 ₽1 387 377 ₽
5014 976 ₽12 140 ₽2 836 ₽1 384 541 ₽
5114 976 ₽12 115 ₽2 861 ₽1 381 680 ₽
5214 976 ₽12 090 ₽2 886 ₽1 378 794 ₽
5314 975 ₽12 064 ₽2 911 ₽1 375 882 ₽
5414 976 ₽12 039 ₽2 937 ₽1 372 946 ₽
5514 975 ₽12 013 ₽2 962 ₽1 369 983 ₽
5614 975 ₽11 987 ₽2 988 ₽1 366 995 ₽
5714 975 ₽11 961 ₽3 014 ₽1 363 980 ₽
5814 976 ₽11 935 ₽3 041 ₽1 360 940 ₽
5914 975 ₽11 908 ₽3 067 ₽1 357 872 ₽
6014 975 ₽11 881 ₽3 094 ₽1 354 778 ₽
6114 975 ₽11 854 ₽3 121 ₽1 351 656 ₽
6214 976 ₽11 827 ₽3 149 ₽1 348 508 ₽
6314 975 ₽11 799 ₽3 176 ₽1 345 331 ₽
6414 976 ₽11 772 ₽3 204 ₽1 342 127 ₽
6514 976 ₽11 744 ₽3 232 ₽1 338 895 ₽
6614 975 ₽11 715 ₽3 260 ₽1 335 635 ₽
6714 976 ₽11 687 ₽3 289 ₽1 332 346 ₽
6814 976 ₽11 658 ₽3 318 ₽1 329 028 ₽
6914 976 ₽11 629 ₽3 347 ₽1 325 682 ₽
7014 976 ₽11 600 ₽3 376 ₽1 322 306 ₽
7114 976 ₽11 570 ₽3 406 ₽1 318 900 ₽
7214 975 ₽11 540 ₽3 435 ₽1 315 465 ₽
7314 975 ₽11 510 ₽3 465 ₽1 311 999 ₽
7414 976 ₽11 480 ₽3 496 ₽1 308 504 ₽
7514 975 ₽11 449 ₽3 526 ₽1 304 977 ₽
7614 976 ₽11 419 ₽3 557 ₽1 301 420 ₽
7714 975 ₽11 387 ₽3 588 ₽1 297 832 ₽
7814 976 ₽11 356 ₽3 620 ₽1 294 212 ₽
7914 975 ₽11 324 ₽3 651 ₽1 290 561 ₽
8014 975 ₽11 292 ₽3 683 ₽1 286 878 ₽
8114 976 ₽11 260 ₽3 716 ₽1 283 162 ₽
8214 976 ₽11 228 ₽3 748 ₽1 279 414 ₽
8314 976 ₽11 195 ₽3 781 ₽1 275 633 ₽
8414 976 ₽11 162 ₽3 814 ₽1 271 819 ₽
8514 975 ₽11 128 ₽3 847 ₽1 267 972 ₽
8614 976 ₽11 095 ₽3 881 ₽1 264 091 ₽
8714 976 ₽11 061 ₽3 915 ₽1 260 176 ₽
8814 976 ₽11 027 ₽3 949 ₽1 256 227 ₽
8914 976 ₽10 992 ₽3 984 ₽1 252 243 ₽
9014 976 ₽10 957 ₽4 019 ₽1 248 225 ₽
9114 976 ₽10 922 ₽4 054 ₽1 244 171 ₽
9214 975 ₽10 886 ₽4 089 ₽1 240 082 ₽
9314 976 ₽10 851 ₽4 125 ₽1 235 957 ₽
9414 976 ₽10 815 ₽4 161 ₽1 231 796 ₽
9514 975 ₽10 778 ₽4 197 ₽1 227 598 ₽
9614 975 ₽10 741 ₽4 234 ₽1 223 364 ₽
9714 975 ₽10 704 ₽4 271 ₽1 219 093 ₽
9814 976 ₽10 667 ₽4 309 ₽1 214 784 ₽
9914 975 ₽10 629 ₽4 346 ₽1 210 438 ₽
10014 975 ₽10 591 ₽4 384 ₽1 206 054 ₽
10114 976 ₽10 553 ₽4 423 ₽1 201 631 ₽
10214 975 ₽10 514 ₽4 461 ₽1 197 169 ₽
10314 975 ₽10 475 ₽4 500 ₽1 192 669 ₽
10414 976 ₽10 436 ₽4 540 ₽1 188 129 ₽
10514 976 ₽10 396 ₽4 580 ₽1 183 550 ₽
10614 976 ₽10 356 ₽4 620 ₽1 178 930 ₽
10714 976 ₽10 316 ₽4 660 ₽1 174 270 ₽
10814 976 ₽10 275 ₽4 701 ₽1 169 569 ₽
10914 976 ₽10 234 ₽4 742 ₽1 164 827 ₽
11014 975 ₽10 192 ₽4 783 ₽1 160 044 ₽
11114 975 ₽10 150 ₽4 825 ₽1 155 218 ₽
11214 976 ₽10 108 ₽4 868 ₽1 150 351 ₽
11314 976 ₽10 066 ₽4 910 ₽1 145 441 ₽
11414 976 ₽10 023 ₽4 953 ₽1 140 487 ₽
11514 975 ₽9 979 ₽4 996 ₽1 135 491 ₽
11614 976 ₽9 936 ₽5 040 ₽1 130 451 ₽
11714 975 ₽9 891 ₽5 084 ₽1 125 367 ₽
11814 976 ₽9 847 ₽5 129 ₽1 120 238 ₽
11914 976 ₽9 802 ₽5 174 ₽1 115 064 ₽
12014 976 ₽9 757 ₽5 219 ₽1 109 845 ₽
12114 976 ₽9 711 ₽5 265 ₽1 104 581 ₽
12214 976 ₽9 665 ₽5 311 ₽1 099 270 ₽
12314 976 ₽9 619 ₽5 357 ₽1 093 913 ₽
12414 976 ₽9 572 ₽5 404 ₽1 088 509 ₽
12514 975 ₽9 524 ₽5 451 ₽1 083 058 ₽
12614 976 ₽9 477 ₽5 499 ₽1 077 559 ₽
12714 976 ₽9 429 ₽5 547 ₽1 072 012 ₽
12814 976 ₽9 380 ₽5 596 ₽1 066 416 ₽
12914 976 ₽9 331 ₽5 645 ₽1 060 772 ₽
13014 976 ₽9 282 ₽5 694 ₽1 055 078 ₽
13114 976 ₽9 232 ₽5 744 ₽1 049 334 ₽
13214 976 ₽9 182 ₽5 794 ₽1 043 540 ₽
13314 976 ₽9 131 ₽5 845 ₽1 037 695 ₽
13414 976 ₽9 080 ₽5 896 ₽1 031 799 ₽
13514 975 ₽9 028 ₽5 947 ₽1 025 852 ₽
13614 975 ₽8 976 ₽5 999 ₽1 019 853 ₽
13714 976 ₽8 924 ₽6 052 ₽1 013 801 ₽
13814 976 ₽8 871 ₽6 105 ₽1 007 696 ₽
13914 975 ₽8 817 ₽6 158 ₽1 001 537 ₽
14014 975 ₽8 763 ₽6 212 ₽995 325 ₽
14114 976 ₽8 709 ₽6 267 ₽989 058 ₽
14214 975 ₽8 654 ₽6 321 ₽982 737 ₽
14314 976 ₽8 599 ₽6 377 ₽976 360 ₽
14414 976 ₽8 543 ₽6 433 ₽969 928 ₽
14514 976 ₽8 487 ₽6 489 ₽963 439 ₽
14614 976 ₽8 430 ₽6 546 ₽956 893 ₽
14714 976 ₽8 373 ₽6 603 ₽950 290 ₽
14814 976 ₽8 315 ₽6 661 ₽943 630 ₽
14914 976 ₽8 257 ₽6 719 ₽936 911 ₽
15014 976 ₽8 198 ₽6 778 ₽930 133 ₽
15114 976 ₽8 139 ₽6 837 ₽923 296 ₽
15214 976 ₽8 079 ₽6 897 ₽916 399 ₽
15314 975 ₽8 018 ₽6 957 ₽909 442 ₽
15414 976 ₽7 958 ₽7 018 ₽902 424 ₽
15514 975 ₽7 896 ₽7 079 ₽895 344 ₽
15614 975 ₽7 834 ₽7 141 ₽888 203 ₽
15714 976 ₽7 772 ₽7 204 ₽880 999 ₽
15814 976 ₽7 709 ₽7 267 ₽873 732 ₽
15914 976 ₽7 645 ₽7 331 ₽866 401 ₽
16014 976 ₽7 581 ₽7 395 ₽859 007 ₽
16114 975 ₽7 516 ₽7 459 ₽851 547 ₽
16214 976 ₽7 451 ₽7 525 ₽844 023 ₽
16314 975 ₽7 385 ₽7 590 ₽836 432 ₽
16414 976 ₽7 319 ₽7 657 ₽828 775 ₽
16514 976 ₽7 252 ₽7 724 ₽821 051 ₽
16614 975 ₽7 184 ₽7 791 ₽813 260 ₽
16714 976 ₽7 116 ₽7 860 ₽805 400 ₽
16814 975 ₽7 047 ₽7 928 ₽797 472 ₽
16914 976 ₽6 978 ₽7 998 ₽789 474 ₽
17014 976 ₽6 908 ₽8 068 ₽781 406 ₽
17114 975 ₽6 837 ₽8 138 ₽773 268 ₽
17214 976 ₽6 766 ₽8 210 ₽765 058 ₽
17314 975 ₽6 694 ₽8 281 ₽756 777 ₽
17414 976 ₽6 622 ₽8 354 ₽748 423 ₽
17514 976 ₽6 549 ₽8 427 ₽739 996 ₽
17614 976 ₽6 475 ₽8 501 ₽731 495 ₽
17714 976 ₽6 401 ₽8 575 ₽722 920 ₽
17814 976 ₽6 326 ₽8 650 ₽714 270 ₽
17914 976 ₽6 250 ₽8 726 ₽705 544 ₽
18014 976 ₽6 174 ₽8 802 ₽696 742 ₽
18114 975 ₽6 096 ₽8 879 ₽687 863 ₽
18214 976 ₽6 019 ₽8 957 ₽678 906 ₽
18314 975 ₽5 940 ₽9 035 ₽669 870 ₽
18414 975 ₽5 861 ₽9 114 ₽660 756 ₽
18514 976 ₽5 782 ₽9 194 ₽651 562 ₽
18614 976 ₽5 701 ₽9 275 ₽642 287 ₽
18714 976 ₽5 620 ₽9 356 ₽632 932 ₽
18814 976 ₽5 538 ₽9 438 ₽623 494 ₽
18914 976 ₽5 456 ₽9 520 ₽613 974 ₽
19014 975 ₽5 372 ₽9 603 ₽604 371 ₽
19114 975 ₽5 288 ₽9 687 ₽594 683 ₽
19214 975 ₽5 203 ₽9 772 ₽584 911 ₽
19314 976 ₽5 118 ₽9 858 ₽575 053 ₽
19414 976 ₽5 032 ₽9 944 ₽565 109 ₽
19514 976 ₽4 945 ₽10 031 ₽555 078 ₽
19614 976 ₽4 857 ₽10 119 ₽544 960 ₽
19714 975 ₽4 768 ₽10 207 ₽534 752 ₽
19814 976 ₽4 679 ₽10 297 ₽524 456 ₽
19914 976 ₽4 589 ₽10 387 ₽514 069 ₽
20014 976 ₽4 498 ₽10 478 ₽503 591 ₽
20114 975 ₽4 406 ₽10 569 ₽493 022 ₽
20214 976 ₽4 314 ₽10 662 ₽482 360 ₽
20314 976 ₽4 221 ₽10 755 ₽471 605 ₽
20414 976 ₽4 127 ₽10 849 ₽460 756 ₽
20514 976 ₽4 032 ₽10 944 ₽449 812 ₽
20614 976 ₽3 936 ₽11 040 ₽438 772 ₽
20714 975 ₽3 839 ₽11 136 ₽427 636 ₽
20814 976 ₽3 742 ₽11 234 ₽416 402 ₽
20914 976 ₽3 644 ₽11 332 ₽405 070 ₽
21014 975 ₽3 544 ₽11 431 ₽393 638 ₽
21114 975 ₽3 444 ₽11 531 ₽382 107 ₽
21214 975 ₽3 343 ₽11 632 ₽370 475 ₽
21314 976 ₽3 242 ₽11 734 ₽358 741 ₽
21414 976 ₽3 139 ₽11 837 ₽346 904 ₽
21514 975 ₽3 035 ₽11 940 ₽334 964 ₽
21614 976 ₽2 931 ₽12 045 ₽322 919 ₽
21714 976 ₽2 826 ₽12 150 ₽310 769 ₽
21814 975 ₽2 719 ₽12 256 ₽298 512 ₽
21914 976 ₽2 612 ₽12 364 ₽286 149 ₽
22014 976 ₽2 504 ₽12 472 ₽273 677 ₽
22114 976 ₽2 395 ₽12 581 ₽261 096 ₽
22214 976 ₽2 285 ₽12 691 ₽248 404 ₽
22314 976 ₽2 174 ₽12 802 ₽235 602 ₽
22414 976 ₽2 062 ₽12 914 ₽222 688 ₽
22514 976 ₽1 949 ₽13 027 ₽209 661 ₽
22614 976 ₽1 835 ₽13 141 ₽196 520 ₽
22714 976 ₽1 720 ₽13 256 ₽183 264 ₽
22814 976 ₽1 604 ₽13 372 ₽169 891 ₽
22914 976 ₽1 487 ₽13 489 ₽156 402 ₽
23014 976 ₽1 369 ₽13 607 ₽142 795 ₽
23114 975 ₽1 249 ₽13 726 ₽129 069 ₽
23214 975 ₽1 129 ₽13 846 ₽115 223 ₽
23314 976 ₽1 008 ₽13 968 ₽101 255 ₽
23414 976 ₽886 ₽14 090 ₽87 165 ₽
23514 976 ₽763 ₽14 213 ₽72 952 ₽
23614 975 ₽638 ₽14 337 ₽58 615 ₽
23714 976 ₽513 ₽14 463 ₽44 152 ₽
23814 975 ₽386 ₽14 589 ₽29 563 ₽
23914 976 ₽259 ₽14 717 ₽14 846 ₽
24014 980 ₽130 ₽14 850 ₽0 ₽

Конец донорской схемы: что будет с «ипотекой от донора»

Донорская семейная ипотека строилась на том, что в сделку включали человека, имеющего право на программу: родителя или опекуна ребёнка, рождённого после 1 января 2018 года, или многодетного родственника.

Плюсы для заемщика были очевидны:

  • ставка по кредиту около 6% вместо двузначных значений;
  • возможность получить льготный займ, даже если собственная семья не подходит под условия;
  • иногда — шанс использовать семейную ипотеку для покупки второй квартиры.

Но у такой схемы были и серьёзные минусы:

  • донор получал обязательства по кредиту и риск испортить свою кредитную историю;
  • пока действует договор, донор не мог воспользоваться семейной ипотекой для себя;
  • возрастали риски конфликтов, мошенничества и споров о долях.

Именно поэтому новые условия семейной ипотеки нацелены на резкое сокращение донорства. После 1 февраля 2026 года участие третьих лиц возможно только как дополнение к доходу семьи, а не как главный источник права на льготу.

Ставки и рефинансирование: что с процентами и комбоипотекой

Ставка по программе по-прежнему льготная — около 6%, в то время как рыночные кредиты в 2026 году могут обходиться под 12 % и выше.

Важное послабление касается комбинированных кредитов (когда часть суммы идёт по семейной льготе, а остальное — по рыночной ставке):

  • с 2026 года их разрешат рефинансировать, не теряя права на льготную часть;
  • банки будут обязаны выдавать подробную справку по долгу, чтобы можно было подобрать более выгодную программу;
  • рефинансировать можно будет несколько раз, ориентируясь на динамику ключевой ставки.

Для семей с детьми это шанс уменьшить платёж по дорогой части кредита, не теряя преимуществ программы семейной ипотеки.

Кто успеет оформить семейную ипотеку по старым правилам

До 1 февраля 2026 года программа продолжит работать в переходном режиме. Это означает, что ещё можно успеть оформить семейную ипотеку по действующим правилам. После любые попытки получить второй льготный кредит на ту же семью, пусть и на другого супруга, будут блокироваться.

Пример кейса: как семья может успеть получить максимум выгоды до введения новых правил

Представим семью с двумя детьми, которая живёт в небольшой двушке и планирует улучшить условия. Их цель — купить просторную квартиру для себя и небольшую квартиру на будущее для ребёнка.

Как это работает до 1 февраля 2026 года

Сейчас семья ещё может использовать действующие правила:

  1. Первый этап:
    • супруг оформляет семейную ипотеку под 6%;
    • покупается большая квартира для всей семьи.
  2. Второй этап:
    • второй супруг сохраняет право на собственную льготную ипотеку;
    • он может взять второй семейный кредит;
    • приобретается небольшая «однушка» для ребёнка или в качестве инвестиции.

Что получает семья

  • Две льготные ставки.
  • Возможность решить сразу две жилищные задачи.
  • Снижение нагрузки на бюджет — ставка около 6%, а не рыночные 12–15%.
  • Возможность заранее обеспечить жильём ребёнка.
  • Возможность взять на покупку жилья кредит на 24, а не на 12 миллионов.

Важно

С 1 февраля 2026 года вступает в силу правило «одна семейная ипотека — одна семья».
Это означает:

  • супруги обязаны быть созаемщиками по одному договору;
  • второй льготный кредит получить будет нельзя;
  • стратегия «две ипотеки на семью» станет недоступной.

Новые условия семейной ипотеки — ужесточение или защита?

Подведём итог, какие новые условия по семейной ипотеке наиболее значимы:

  • одна льготная ипотека на семью, супруги — обязательные созаемщики;
  • большинство донорских схем будет недействительно;
  • появляется возможность выгоднее рефинансировать комбинированные кредиты;
  • господдержка становится более точечной — приоритет получают семьи, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий.

Программа становится строже, но при этом сохраняет главный смысл: помогать семьям с детьми покупать собственное жильё на более мягких условиях, чем стандартные рыночные ставки.

Вывод

Если семья хочет реализовать двойную стратегию и получить максимум выгоды от программы — нужно успеть оформить сделки по текущим правилам до февраля 2026 года.