Вопрос о том, можно ли индивидуальному предпринимателю (ИП) взять ипотеку, интересует многих. С одной стороны, ИП — это полноправные граждане с реальным доходом, которые вполне могут претендовать на получение ипотечного кредита. С другой стороны, банки часто проявляют осторожность при выдаче им ипотеки. Основных причин две:
- риск нестабильности дохода ИП: банки традиционно считают более надежными клиентами наемных работников крупных компаний. Доходы таких клиентов обычно более предсказуемы по сравнению с доходами ИП, которые могут значительно варьироваться от месяца к месяцу.
- Сложности в подтверждении дохода: если для работника по найму достаточно предоставить справку 2-НДФЛ и трудовую книжку, то у ИП дела обстоят сложнее. Используя разные формы налогообложения, предприниматели могут представить доходы таким образом, что для банка становится непросто оценить их реальный размер.
Тем не менее, получение ипотеки для ИП возможно. Задача предпринимателя — убедительно продемонстрировать свою платежеспособность, предоставив надежные доказательства регулярности и достаточности доходов.
Условия ипотеки для ИП 
Условия ипотеки для индивидуальных предпринимателей могут меняться у разных банков, но существуют общие критерии, которые могут помочь вам оценить свои шансы на одобрение заявки:
- Гражданство: наличие гражданства Российской Федерации является обязательным условием для большинства банков.
- Возрастные ограничения: обычно кредиторы предпочитают выдавать ипотеку лицам в возрасте от 21 до 65-70 лет.
- Стаж ведения бизнеса: большинство банков требует, чтобы предприниматель вел свой бизнес не менее года без задолженностей по налогам и взносам, хотя некоторые могут настаивать на стаже от полутора лет и более. Есть банки в которых полностью отменено требование о сроке ведения бизнеса, но их единицы.
- Достаточный оборот по расчетному счету: банки оценивают обороты по расчетному счету ИП, обычно требуя минимум 50 тыс. рублей в месяц или миллион в год.
- Режим налогообложения и финансовое состояние: выбранный режим налогообложения должен соответствовать реальности, а предоставленные документы должны четко отражать финансовое состояние бизнеса и размер дохода.
- Доля участия в бизнесе: некоторые банки могут рассматривать ИП как наемного сотрудника, если его доля в бизнесе составляет 20-50%, в то время как другие учитывают долю даже в 1% при оценке заявки на ипотеку.
Полезные советы
Персональный подход к банку: перед подачей документов свяжитесь с банком, объясните свою ситуацию кредитному специалисту и вместе ищите возможные решения. Это поможет понять требования и возможности конкретного банка и адаптировать вашу заявку под них.
Обращение в специализированные банки: рассмотрите банки, имеющие специальные программы для малого и среднего бизнеса. Они лучше понимают особенности работы индивидуальных предпринимателей и чаще готовы предложить более гибкие условия кредитования.
Ипотека в банке с расчетным счетом ИП: если у вас уже открыт расчетный счет в определенном банке, рассмотрите возможность взять ипотеку именно там. Этот банк уже знаком с вашей финансовой дисциплиной и бизнес-активностью, что может увеличить доверие к вам как к заемщику.
Как повысить шансы на одобрение ипотеки для ИП
Индивидуальным предпринимателям следует рассмотреть ряд стратегий:
Залоговое имущество
Предложение в качестве залога собственной квартиры или бизнес-помещения может значительно увеличить доверие банка.
Созаемщик или поручитель
Вовлечение созаемщика с подтвержденным стабильным доходом (через справку 2-НДФЛ или трудовую книжку) может повысить вероятность одобрения ипотеки. Важно, что созаемщиков может быть несколько.
Дополнительные источники дохода
Иформирование банка о других источниках дохода, например, от аренды недвижимости, может укрепить вашу позицию как надежного заемщика.
Ценное имущество
Сообщение о наличии дорогих активов, таких как автомобиль, ценные бумаги, значительные банковские вклады или накопительные счета, также повышает ваши шансы на одобрение.
Положительная кредитная история
Предъявление доказательств успешного закрытия предыдущих кредитов, включая копии кредитных договоров и справки о закрытии кредита, положительно скажется на решении банка.
Большой первоначальный взнос
Внесение значительной суммы в качестве первоначального взноса демонстрирует вашу способность к накоплению и финансовую стабильность, а также помогает сэкономить на процентах.
Документы на ипотеку для ИП
Подача документов на ипотеку для ИП требует внимательного подхода. Рекомендуем заранее связаться с банком для уточнения списка необходимых документов. Однако существует примерный перечень основных документов, который поможет ИП подготовиться к процедуре:
- Личные документы: паспорт, СНИЛС, военный билет (при наличии), ИНН.
- Свидетельство о регистрации ИП / Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП — подтверждают вашу регистрацию как индивидуального предпринимателя.
- Налоговая декларация: для ИП, использующих общую или упрощенную систему налогообложения, необходимо предоставить налоговую декларацию за завершенный налоговый период или последний год.
- Лицензии и сертификаты: если есть разрешения на ведение определенного вида деятельности.
- Патент для ИП на патентной системе налогообложения.
- Дополнительные налоговые декларации: декларация за два последних квартала при использовании ЕНВД или за последний календарный год при налоге на доходы физических лиц.
Важно помнить, что декларации необходимо заверять в налоговой инспекции. Если вы сдали их через интернет, следует распечатать экземпляры и получить на них штамп в налоговой службе.
Банки предпочитают ИП, использующих ОСН или УСН. Это связано с более прозрачной картиной доходов и расходов ИП. Наоборот, ИП на ЕНВД могут столкнуться с трудностями при получении ипотеки, поскольку их налоговая декларация не всегда отражает реальное финансовое состояние.
Дополнительные документы по ипотеке для ИП
Для повышения шансов на получение ипотеки могут потребоваться:
- Управленческая отчетность: книга расходов и доходов или другие учетные записи, отражающие деятельность вашего бизнеса. Предоставление этих документов позволяет банку получить объективное представление о финансовом состоянии вашего предприятия.
- Контрольно-кассовая лента: если вы используете кассовый аппарат, предоставьте контрольно-кассовые ленты, заверенные в налоговой инспекции.
- Копии договоров с клиентами, поставщиками или покупателями могут служить доказательством стабильного потока доходов и надежности бизнеса.
- Выписки по расчетному счету ИП: должны содержать информацию о назначениях платежей и адресатах, что поможет банку оценить обороты вашего бизнеса.
- Выписка из ЕГРН: если у вас есть собственное помещение для ведения бизнеса, выписка из ЕГРН о праве собственности на это помещение может служить дополнительным залогом. В случае аренды — договор аренды.
- Переход на ОСН или УСН: если вы хотите получить крупную сумму в кредит, подумайте о временном переходе на общую систему налогообложения или упрощенную систему налогообложения.
Какие банки дают ипотеку для ИП
Индивидуальные предприниматели могут получить ипотеку на общих основаниях, аналогично обычным заемщикам. Все крупные банки России, такие как ПАО Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Газпромбанк, предлагают ипотечные программы для ИП.
Для ИП, имеющих возможность внести значительный первоначальный взнос и чьи бизнесы демонстрируют стабильно высокую прибыль, существуют специальные программы ипотеки, в рамках которых не требуется подробное подтверждение дохода. Такие программы предлагаются многими ведущими банками.
Условия ипотеки с господдержкой для ИП
ИП имеют возможность воспользоваться ипотечными программами с государственной поддержкой на общих основаниях. Это означает, что они могут претендовать на льготные ипотечные ставки, предусмотренные в рамках различных государственных программ, таких как семейная ипотека или ипотека на покупку жилья у застройщиков. Конкретные условия этих программ могут значительно отличаться, но ключевым преимуществом для ИП является доступ к ипотечным кредитам по сниженным ставкам. Например, в рамках семейной ипотеки ставка может составлять около 6%, а при покупке жилья у застройщиков — около 8%. Если ИП соответствует критериям участия в льготных программах, он может оформить ипотеку с государственной поддержкой.
| Банк | Программа | Ставка | Срок |
| Банк «Открытие» | С господдержкой (покупка квартиры) | 7.914 — 8.915 % | до 30 лет |
| Сбербанк | Господдержка 2023 | 9.293 — 10.740 % | до 30 лет |
| Альфа-Банк | Ипотека с господдержкой | 8.421 — 10.455 % | до 30 лет |
| РНКБ | Господдержка | 7.089 — 11.917 % | до 30 лет |
| Уралсиб | Ипотека с господдержкой | 8.181 — 9.877 % | до 30 лет |
Какое жилье индивидуальные предприниматели могут приобрести в ипотеку?
В соответствии с законодательством об ипотеке, ИП имеют право на приобретение:
- Квартиры или дома по договору купли-продажи, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости.
- Квартиры в строящемся жилом комплексе по договору долевого участия в строительстве.
- Частного дома, включая процесс его строительства.
- Земельного участка с целью последующего строительства на нем жилого дома.
Важно отметить, что если ИП требуется помещение для ведения бизнеса, банки предлагают специальные программы коммерческой или бизнес-ипотеки, предназначенные именно для таких целей.
| Банк | Программа | Ставка | Срок |
| ВТБ | Ипотека на коммерческую недвижимость | 17.860 – 24.209% | до 30 лет |
| РНКБ | Нежилые объекты | 13.625 – 19.016% | до 25 лет |
| Примсоцбанк | Нежилое помещение | 18.999 – 26.274% | до 20 лет |
| Совкомбанк | Коммерческая недвижимость | 16.254 – 24.954% | до 30 лет |
| Абсолют Банк | Коммерческая ипотека | 16.037 – 21.640% | до 30 лет |
Как ИП получить налоговый вычет по ипотеке
По общей системе налогообложения (ОСН), предусматривающей уплату подоходного налога в размере 13%, ИП имеют право на получение налогового вычета, как указано в статье 220 Налогового кодекса РФ. Это означает, что если вы используете для ведения бизнеса единый налог на вмененный доход (ЕНВД), упрощенную систему налогообложения (УСН) или патентную систему налогообложения (ПСН), вычет вам не положен, поскольку эти системы не предполагают уплату подоходного налога.
Тем не менее, вы можете претендовать на налоговый вычет в следующих случаях:
- Если у вас есть дополнительный источник дохода, с которого вы уплачиваете НДФЛ. Например, если вы сдаете квартиру в аренду и платите с этого дохода подоходный налог.
- Если вы приобрели жилье в браке и ваш супруг или супруга уплачивает НДФЛ. В таком случае право на получение налогового вычета имеет ваш(а) супруг(а).
Важно отметить, что право на налоговый вычет не «сгорает» со временем. Это значит, что как только вы начнете уплачивать подоходный налог, независимо от времени, прошедшего после покупки жилья, вы сможете обратиться за получением вычета.
Альтернативы ипотеке
Для индивидуальных предпринимателей, чей бизнес генерирует крупный и стабильный доход, существует альтернатива ипотечному кредитованию — покупка квартиры в рассрочку. Этот вариант предусматривает заключение договора напрямую с застройщиком, обходя банковские учреждения. Преимущества рассрочки — минимальный пакет требуемых документов и отсутствие необходимости подтверждать доход. Однако следует учесть, что рассрочка обычно предполагает более короткий срок погашения и более высокие ежемесячные платежи. В Санкт-Петербурге многие крупные и надежные застройщики предлагают разнообразные схемы рассрочки, включая беспроцентные варианты, что делает их привлекательными для предпринимателей.
