Кому дают ипотеку в 2026 году: общие требования банков Кому дают льготную ипотеку в 2026 году Стоп-факторы при получении одобрения Созаёмщик по ипотеке: как супруг влияет на одобрение Как получить ипотеку без официального трудоустройства
На июнь 2024 года общий уровень закредитованности населения России поднялся до 51%. В 2025 было незначительное снижение (до 47–48%). Но общий фон долговой нагрузки остается высоким.
Исходя из этого числа, кажется, что ответ на вопрос «кому дадут ипотеку в 2026 году?» однозначен: «дадут всем». На самом деле процент закредитованных ни о чем не говорит. Рынок за последние два года сильно перестроился: массовую льготную ипотеку под 8% закрыли ещё летом 2024-го, а на её место пришла целая связка адресных программ — семейная, IT, сельская, дальневосточная, арктическая, военная. Сейчас именно на льготные программы приходится большая часть всех выдач, а рыночная ипотека при ключевой ставке около 14–15% многим попросту не по карману: ставки по ней всё ещё держатся в районе 18–20% годовых, хотя постепенно снижаются вслед за ключевой.
Дело в том, что банки очень внимательно относятся к проверке заемщиков. В этой статье расскажем о том, каким категориям покупателей легче получить одобрение, что изменилось для семейных пар в 2026 году, а также поделимся необычными требованиями некоторых банков при выдаче кредитов свыше 40 млн рублей (такие тоже дают).
Кому дают ипотеку в 2026 году: общие требования банков
Требования к заемщикам у каждого банка свои. Также могут быть дополнительные критерии в зависимости от программы кредитования, по которой рассматривается заявка, от суммы кредита, от самого заемщика. Если вывести среднее по популярным банкам, то получится следующий портрет идеального заемщика для банка:
возраст от 18 до 75 лет (именно к этому возрасту кредит должен быть полностью погашен);
стаж на последнем рабочем месте от 3 месяцев;
гражданство РФ;
регистрация на территории РФ;
стабильный доход;
первоначальный взнос от 20% стоимости жилья.
Про взнос стоит сказать отдельно: полноценной ипотеки без первоначального взноса на рынке сейчас практически нет — без него не получится участвовать ни в одной льготной программе. Но взнос не обязательно копить самому: его можно закрыть материнским капиталом, региональной субсидией или социальной выплатой, если вы относитесь к льготной категории.
Казалось бы, список простой и понятный. Но под эти критерии попадают в основном наемные работники с официальным трудоустройством. При этом квартиры покупают и пенсионеры, и самозанятые, и индивидуальные предприниматели, и люди без официального места работы, и участники СВО, и семьи в декрете. Но и в этих случаях ответ на вопрос «даст ли банк ипотеку» чаще всего положительный.
Кому дают льготную ипотеку в 2026 году
Отдельно стоит сказать про льготные программы — именно про них чаще всего спрашивают:
семейная ипотека — 6% годовых, для родителей с ребенком до 6–7 лет, двумя и более несовершеннолетними детьми или ребенком с инвалидностью (можно оформить и на вторичное жилье, но с ограничениями по городу и возрасту дома);
IT-ипотека — до 6%, для сотрудников аккредитованных IT-компаний;
сельская ипотека — до 3%, на жилье в сельской местности;
дальневосточная и арктическая ипотека — до 2%;
военная ипотека — для военнослужащих;
ипотека в новых регионах, Белгородской и Курской областях — под 2%.
Стоп-факторы при получении одобрения
Иногда происходят случаи, когда покупателю с идеальной трудовой книжкой, официальной зарплатой, в самом расцвете сил все же отказывают в кредите. В таком случае, конечно, первая реакция — кричать и ругаться, ведь я же подхожу по всем требованиям! Но банки смотрят не только на возраст и сумму дохода. Что может послужить отказом при выдаче ипотеки:
Закредитованность. Чаще всего банк руководствуется формулой «текущие финансовые обязательства + планируемая ипотека должны составлять менее 50% от всего объема доходов». То есть, если ваша официальная зарплата 100 тысяч, текущих кредитов на 60, а вы хотите взять еще ипотеку с платежом в 20 — банк вам откажет.Кредитные карты. Многие просто про них забывают, так как не пользуются. А для банка действующая кредитная карта даже с нулевой суммой долга = выданный кредит. Сейчас сумма долга 0, а через 10 минут вы купили себе новый Айфон. И вот уже сумма долга 150 тысяч. Так что если вы действительно не пользуетесь кредиткой, то перед получением одобрения лучше снизить ее кредитный лимит до 1000 рублей — это будет быстрее, чем полностью закрывать карту, а на кредитную нагрузку не повлияет.Дадут ли ипотеку с плохой кредитной историей. Здесь важно понимать срок просрочки. Если 3 года назад вы на 2 дня просрочили платеж на 5000 рублей — это не страшно. Банки критически относятся к просрочкам от 1-2 месяцев. Особенно, если они были регулярные. В большинстве случаев с плохой кредитной историей ипотеку не дадут. Конечно, всегда можно найти какие-то варианты, но по сравнению со стандартными условиями ипотеки, проценты там могут оказаться грабительскими. Хотя часто предусмотрена возможность рефинансирования через год, если вы покажете себя примерным плательщиком.Судебные иски. Существенную роль будет играть, что за дело, в качестве кого (обвинителя или обвиняемого) вы по нему проходите и многие другие нюансы. Но лучше дождаться окончания судебного процесса и потом подавать заявку на ипотеку.Банкротство. Если вы в процессе получения статуса банкрота или несколько лет назад себе его оформили, скорее всего, ни один крупный банк не даст вам даже кредит на сковородку, не говоря об ипотеке. Банки не любят банкротов ни под какими предлогами.
Ипотечный калькулятор
По стоимости
По платежу
—
Ежемесячный платёж
—
Сумма кредита
—
Общая выплата
—
Переплата по кредиту
—
Рекомендуемый доход
—
Налоговый вычет
График платежей
Нашли варианты под ваши расчеты
Оставьте заявку — подберём квартиры под ваш расчёт и дешевле.
—
Максимальная сумма недвижимости
—
Сумма кредита
—
Переплата
—
Общая выплата
—
Рекомендуемый доход
—
Налоговый вычет
График платежей
Нашли варианты под ваши расчеты
Оставьте заявку — подберём квартиры под ваш расчёт и дешевле.
Созаёмщик по ипотеке: как супруг влияет на одобрение
В начале статьи мы упоминали мужа и жену. Время к ним вернуться. Если один из супругов относится к пункту из этих стоп-факторов, общую ипотеку им могут не дать. Раньше в такой ситуации проблемного супруга можно было просто исключить из сделки брачным договором — и второй супруг спокойно оформлял льготную ипотеку на себя одного.
С 1 февраля 2026 года так уже не получится: по новым правилам супруги обязаны выступать созаёмщиками по одному договору льготной ипотеки, и оформить второй такой кредит на семью нельзя (кроме случаев, когда супруг — иностранный гражданин). Правило действует только для новых договоров: ипотеки, оформленные раньше, эти изменения не затрагивают. Так что если у одного из супругов есть стоп-факторы, стоит в первую очередь смотреть на рыночную ипотеку без господдержки, где таких ограничений по созаёмщикам нет.
Как получить ипотеку без официального трудоустройства
Для банка главное при выдаче кредита — быть уверенным в том, что клиент сможет вносить ежемесячные платежи. Поэтому подтверждение дохода при рассмотрении заявки — один из самых главных критериев. Но отсутствие трудовой книжки и справки 2НДФЛ — не повод расстраиваться и отказываться от приобретения квартиры. Рассмотрим категории покупателей без этих документов.
Работающему пенсионеру дадут ипотеку: условия для пенсионеров
Если ваша бабушка решила сделать себе подарок на 65-летие и купить новенькую уютную квартиру в Пушкине, чтобы каждый день гулять по Екатерининскому парку, то она может это сделать с помощью ипотеки. Банки в среднем кредитуют до 75 лет. Что это значит? Что на момент полного погашения кредита заемщику должно быть не более 75. То есть, если ваша бабушка решила взять ипотеку в 60, максимальный срок кредита для нее — 15 лет. От срока будет зависеть платеж, так что чем больше будет первоначальный взнос, тем больше шансов получить одобрение.
Подтверждением дохода могут быть пенсионные отчисления. Помимо этого некоторые банки принимают документы о дополнительном доходе, которые увеличат ежемесячные доходы. Работающему пенсионеру дадут ипотеку с большей вероятностью. Так что если ваша бабушка работает репетитором или смотрителем Пушкинского лицея — смело можно подавать подтверждения дохода и оттуда.
Самозанятые
Заемщиков из этой категории в последнее время стало много, поэтому и банки рассматривают таких покупателей. Пакет документов по ипотеке для самозанятого не сильно отличается от стандартного — помимо паспорта, СНИЛСа и ИНН вам понадобится справка, подтверждающая статус самозанятого (с сайта ФНС или приложения «Мой налог») и выписка со счета или из приложения «Мой налог» о получаемом доходе.
ИП
Индивидуальные предприниматели также могут оформить ипотечный кредит. Помимо паспорта и СНИЛС им потребуются документы по их ИП:
свидетельство о регистрации;
свидетельство ИНН;
выписка из ЕГРИП;
документы об уплате налогов;
налоговая декларация с отметкой о приеме;
лицензии, патенты, разрешения, необходимые для осуществления деятельности (если требуются).
Без официального трудоустройства, в декрете, с инвалидностью
Бывают случаи, когда покупатель официально нигде не трудоустроен, зарплату получает регулярно и много, но на карту переводами или в конверте. В таком случае некоторые банки могут предложить программу без подтверждения дохода. Это значит, что вместе с пакетом документов вместо официальной 2НДФЛ предоставляется справка о доходах по форме банка, которую бухгалтер организации, где работает покупатель, заполняет вручную, указывая там фактическую зарплату сотрудника. Подтверждение трудоустройства происходит в телефонном звонке.
То же касается декрета: пособие по уходу за ребенком — официальный доход, который подтверждается справкой из Социального фонда, и его можно учитывать при подаче заявки, особенно если есть созаёмщик с постоянной зарплатой. Матери-одиночки могут оформить ипотеку на общих основаниях, а если ребенок подходит по возрасту — претендовать на семейную ипотеку под 6%.
Отдельная категория — участники СВО, мобилизованные и члены их семей: для них действует своя льготная программа с первоначальным взносом от 10 до 30% и возможностью купить как новостройку, так и вторичное жилье, но только на новых территориях (ДНР, ЛНР, Запорожская и Херсонская области) + Курская и Белгородская области при определенных условиях. А для людей с инвалидностью и семей с детьми-инвалидами отдельной федеральной программы нет, но действует семейная ипотека под 6% и региональные субсидии на первый взнос — обращаться в этом случае лучше в банк, где вы получаете зарплату или пособия: к своим клиентам банки относятся лояльнее.
Особняком стоят ипотеки на сверхкрупные суммы. Чаще к ним относятся кредиты на 40 млн и выше. В этом случае банк может отправить покупателя на медосвидетельствование, чтобы быть уверенным в том, что клиент здоров и сможет вносить не самые маленькие платежи в течение всего срока кредита. Также кредиты на большие суммы могут рассматриваться индивидуально специальным кредитным комитетом банка. Поэтому сделки с ипотеками такого размера проходят чуть дольше.
Сегодняшний рынок ипотеки — самый разнообразный и гибкий за всю историю. И даже в самых сложных случаях можно найти пути решения практически любой ситуации. , и наши ипотечные специалисты помогут вам с получением одобрения, даже если вам кажется, что ваша ситуация безнадежна.
Мне кажется, до сих пор многие уверены, что ипотеку одобряют только людям с очень высокой зарплатой. Хотя на практике всё гораздо сложнее. Банки смотрят не только на доход, но и на кредитную историю, долговую нагрузку, стаж работы. У меня среди знакомых были случаи, когда человек с хорошей зарплатой получал отказ, а другой с более скромным доходом спокойно проходил одобрение. Поэтому заранее ставить на себе крест точно не стоит.