Содержание статьи

Самозанятость оформляют те, кто работает сам на себя, но не хочет получать статус ИП. Самозанятые могут купить недвижимость в ипотеку — банки давно с ними работают. Что для этого нужно в 2026 году и что изменилось за последний год — разбираем по шагам.

1 / 3

Кто такой самозанятый

Самозанятый (СЗ) — это физическое лицо, которое платит НПД — налог на профессиональный доход. Часто самозанятость оформляют те, чья прибыль складывается из заказов:

  • кондитеры;
  • фотографы;
  • швеи;
  • репетиторы
    и другие.

Главное отличие самозанятого от ИП — не только ставка, но и лимит. СЗ платит 4% с доходов от физлиц и 6% с доходов от юрлиц, при этом ставки заморожены на 2026 год без индексации. У СЗ есть годовой лимит дохода — 2,4 млн ₽ (в 2026 году не проиндексирован, хотя повышение до 3 млн ₽ обсуждается). У ИП верхней границы дохода нет, но и налоговая нагрузка выше.

Важно: лимит 2,4 млн ₽ — годовой, а не помесячный. Банк смотрит не на «потолок» дохода, а на его среднемесячную сумму за последние 6–12 месяцев по вашему счету — и чем ровнее поступления, тем лучше.

Кстати, отменять НПД в 2026 году не планируют — режим официально сохранён минимум до конца 2028 года. Это стоит держать в голове, если вы откладываете покупку квартиры «на потом», ожидая изменений в статусе.

Может ли самозанятый взять ипотеку

Да, есть банки, которые рассматривают самозанятых заемщиков. Из крупных: Сбер, ВТБ, Альфа-Банк, Совкомбанк, Т-Банк, ПСБ, Дом.РФ.

Важно: даже если банк на сайте пишет, что работает с самозанятыми, на практике решение принимается индивидуально — некоторые банки отказывают по внутренним причинам, которые нигде не афишируют. Уточняйте условия перед подачей заявки напрямую у ипотечного менеджера.

Кстати, у самозанятого намного больше шансов получить ипотеку, если он подаст заявку в банке, где у него открыт расчетный счет. Банк увидит без дополнительных справок все поступления и их регулярность — и на основе этого примет решение.

Ипотечный калькулятор

Ипотечный калькулятор

Ежемесячный платёж14 976 ₽
Сумма кредита1 500 000 ₽
Общая выплата3 594 170 ₽
Переплата2 094 170 ₽

Предварительный расчёт по указанной ставке.

График платежей
МесяцПлатёжПроцентыОсновной долгОстаток
114 976 ₽13 125 ₽1 851 ₽1 498 149 ₽
214 976 ₽13 109 ₽1 867 ₽1 496 282 ₽
314 975 ₽13 092 ₽1 883 ₽1 494 399 ₽
414 976 ₽13 076 ₽1 900 ₽1 492 499 ₽
514 975 ₽13 059 ₽1 916 ₽1 490 583 ₽
614 976 ₽13 043 ₽1 933 ₽1 488 650 ₽
714 976 ₽13 026 ₽1 950 ₽1 486 700 ₽
814 976 ₽13 009 ₽1 967 ₽1 484 733 ₽
914 975 ₽12 991 ₽1 984 ₽1 482 749 ₽
1014 976 ₽12 974 ₽2 002 ₽1 480 747 ₽
1114 976 ₽12 957 ₽2 019 ₽1 478 728 ₽
1214 976 ₽12 939 ₽2 037 ₽1 476 691 ₽
1314 976 ₽12 921 ₽2 055 ₽1 474 636 ₽
1414 976 ₽12 903 ₽2 073 ₽1 472 564 ₽
1514 976 ₽12 885 ₽2 091 ₽1 470 473 ₽
1614 976 ₽12 867 ₽2 109 ₽1 468 364 ₽
1714 976 ₽12 848 ₽2 128 ₽1 466 236 ₽
1814 976 ₽12 830 ₽2 146 ₽1 464 090 ₽
1914 976 ₽12 811 ₽2 165 ₽1 461 925 ₽
2014 976 ₽12 792 ₽2 184 ₽1 459 742 ₽
2114 976 ₽12 773 ₽2 203 ₽1 457 539 ₽
2214 975 ₽12 753 ₽2 222 ₽1 455 316 ₽
2314 976 ₽12 734 ₽2 242 ₽1 453 075 ₽
2414 975 ₽12 714 ₽2 261 ₽1 450 813 ₽
2514 976 ₽12 695 ₽2 281 ₽1 448 532 ₽
2614 976 ₽12 675 ₽2 301 ₽1 446 231 ₽
2714 976 ₽12 655 ₽2 321 ₽1 443 910 ₽
2814 975 ₽12 634 ₽2 341 ₽1 441 569 ₽
2914 976 ₽12 614 ₽2 362 ₽1 439 207 ₽
3014 976 ₽12 593 ₽2 383 ₽1 436 824 ₽
3114 975 ₽12 572 ₽2 403 ₽1 434 420 ₽
3214 976 ₽12 551 ₽2 425 ₽1 431 996 ₽
3314 976 ₽12 530 ₽2 446 ₽1 429 550 ₽
3414 976 ₽12 509 ₽2 467 ₽1 427 083 ₽
3514 976 ₽12 487 ₽2 489 ₽1 424 594 ₽
3614 975 ₽12 465 ₽2 510 ₽1 422 084 ₽
3714 975 ₽12 443 ₽2 532 ₽1 419 551 ₽
3814 976 ₽12 421 ₽2 555 ₽1 416 997 ₽
3914 976 ₽12 399 ₽2 577 ₽1 414 420 ₽
4014 976 ₽12 376 ₽2 600 ₽1 411 820 ₽
4114 975 ₽12 353 ₽2 622 ₽1 409 198 ₽
4214 975 ₽12 330 ₽2 645 ₽1 406 553 ₽
4314 975 ₽12 307 ₽2 668 ₽1 403 884 ₽
4414 976 ₽12 284 ₽2 692 ₽1 401 193 ₽
4514 975 ₽12 260 ₽2 715 ₽1 398 477 ₽
4614 976 ₽12 237 ₽2 739 ₽1 395 738 ₽
4714 976 ₽12 213 ₽2 763 ₽1 392 975 ₽
4814 976 ₽12 189 ₽2 787 ₽1 390 188 ₽
4914 976 ₽12 164 ₽2 812 ₽1 387 377 ₽
5014 976 ₽12 140 ₽2 836 ₽1 384 541 ₽
5114 976 ₽12 115 ₽2 861 ₽1 381 680 ₽
5214 976 ₽12 090 ₽2 886 ₽1 378 794 ₽
5314 975 ₽12 064 ₽2 911 ₽1 375 882 ₽
5414 976 ₽12 039 ₽2 937 ₽1 372 946 ₽
5514 975 ₽12 013 ₽2 962 ₽1 369 983 ₽
5614 975 ₽11 987 ₽2 988 ₽1 366 995 ₽
5714 975 ₽11 961 ₽3 014 ₽1 363 980 ₽
5814 976 ₽11 935 ₽3 041 ₽1 360 940 ₽
5914 975 ₽11 908 ₽3 067 ₽1 357 872 ₽
6014 975 ₽11 881 ₽3 094 ₽1 354 778 ₽
6114 975 ₽11 854 ₽3 121 ₽1 351 656 ₽
6214 976 ₽11 827 ₽3 149 ₽1 348 508 ₽
6314 975 ₽11 799 ₽3 176 ₽1 345 331 ₽
6414 976 ₽11 772 ₽3 204 ₽1 342 127 ₽
6514 976 ₽11 744 ₽3 232 ₽1 338 895 ₽
6614 975 ₽11 715 ₽3 260 ₽1 335 635 ₽
6714 976 ₽11 687 ₽3 289 ₽1 332 346 ₽
6814 976 ₽11 658 ₽3 318 ₽1 329 028 ₽
6914 976 ₽11 629 ₽3 347 ₽1 325 682 ₽
7014 976 ₽11 600 ₽3 376 ₽1 322 306 ₽
7114 976 ₽11 570 ₽3 406 ₽1 318 900 ₽
7214 975 ₽11 540 ₽3 435 ₽1 315 465 ₽
7314 975 ₽11 510 ₽3 465 ₽1 311 999 ₽
7414 976 ₽11 480 ₽3 496 ₽1 308 504 ₽
7514 975 ₽11 449 ₽3 526 ₽1 304 977 ₽
7614 976 ₽11 419 ₽3 557 ₽1 301 420 ₽
7714 975 ₽11 387 ₽3 588 ₽1 297 832 ₽
7814 976 ₽11 356 ₽3 620 ₽1 294 212 ₽
7914 975 ₽11 324 ₽3 651 ₽1 290 561 ₽
8014 975 ₽11 292 ₽3 683 ₽1 286 878 ₽
8114 976 ₽11 260 ₽3 716 ₽1 283 162 ₽
8214 976 ₽11 228 ₽3 748 ₽1 279 414 ₽
8314 976 ₽11 195 ₽3 781 ₽1 275 633 ₽
8414 976 ₽11 162 ₽3 814 ₽1 271 819 ₽
8514 975 ₽11 128 ₽3 847 ₽1 267 972 ₽
8614 976 ₽11 095 ₽3 881 ₽1 264 091 ₽
8714 976 ₽11 061 ₽3 915 ₽1 260 176 ₽
8814 976 ₽11 027 ₽3 949 ₽1 256 227 ₽
8914 976 ₽10 992 ₽3 984 ₽1 252 243 ₽
9014 976 ₽10 957 ₽4 019 ₽1 248 225 ₽
9114 976 ₽10 922 ₽4 054 ₽1 244 171 ₽
9214 975 ₽10 886 ₽4 089 ₽1 240 082 ₽
9314 976 ₽10 851 ₽4 125 ₽1 235 957 ₽
9414 976 ₽10 815 ₽4 161 ₽1 231 796 ₽
9514 975 ₽10 778 ₽4 197 ₽1 227 598 ₽
9614 975 ₽10 741 ₽4 234 ₽1 223 364 ₽
9714 975 ₽10 704 ₽4 271 ₽1 219 093 ₽
9814 976 ₽10 667 ₽4 309 ₽1 214 784 ₽
9914 975 ₽10 629 ₽4 346 ₽1 210 438 ₽
10014 975 ₽10 591 ₽4 384 ₽1 206 054 ₽
10114 976 ₽10 553 ₽4 423 ₽1 201 631 ₽
10214 975 ₽10 514 ₽4 461 ₽1 197 169 ₽
10314 975 ₽10 475 ₽4 500 ₽1 192 669 ₽
10414 976 ₽10 436 ₽4 540 ₽1 188 129 ₽
10514 976 ₽10 396 ₽4 580 ₽1 183 550 ₽
10614 976 ₽10 356 ₽4 620 ₽1 178 930 ₽
10714 976 ₽10 316 ₽4 660 ₽1 174 270 ₽
10814 976 ₽10 275 ₽4 701 ₽1 169 569 ₽
10914 976 ₽10 234 ₽4 742 ₽1 164 827 ₽
11014 975 ₽10 192 ₽4 783 ₽1 160 044 ₽
11114 975 ₽10 150 ₽4 825 ₽1 155 218 ₽
11214 976 ₽10 108 ₽4 868 ₽1 150 351 ₽
11314 976 ₽10 066 ₽4 910 ₽1 145 441 ₽
11414 976 ₽10 023 ₽4 953 ₽1 140 487 ₽
11514 975 ₽9 979 ₽4 996 ₽1 135 491 ₽
11614 976 ₽9 936 ₽5 040 ₽1 130 451 ₽
11714 975 ₽9 891 ₽5 084 ₽1 125 367 ₽
11814 976 ₽9 847 ₽5 129 ₽1 120 238 ₽
11914 976 ₽9 802 ₽5 174 ₽1 115 064 ₽
12014 976 ₽9 757 ₽5 219 ₽1 109 845 ₽
12114 976 ₽9 711 ₽5 265 ₽1 104 581 ₽
12214 976 ₽9 665 ₽5 311 ₽1 099 270 ₽
12314 976 ₽9 619 ₽5 357 ₽1 093 913 ₽
12414 976 ₽9 572 ₽5 404 ₽1 088 509 ₽
12514 975 ₽9 524 ₽5 451 ₽1 083 058 ₽
12614 976 ₽9 477 ₽5 499 ₽1 077 559 ₽
12714 976 ₽9 429 ₽5 547 ₽1 072 012 ₽
12814 976 ₽9 380 ₽5 596 ₽1 066 416 ₽
12914 976 ₽9 331 ₽5 645 ₽1 060 772 ₽
13014 976 ₽9 282 ₽5 694 ₽1 055 078 ₽
13114 976 ₽9 232 ₽5 744 ₽1 049 334 ₽
13214 976 ₽9 182 ₽5 794 ₽1 043 540 ₽
13314 976 ₽9 131 ₽5 845 ₽1 037 695 ₽
13414 976 ₽9 080 ₽5 896 ₽1 031 799 ₽
13514 975 ₽9 028 ₽5 947 ₽1 025 852 ₽
13614 975 ₽8 976 ₽5 999 ₽1 019 853 ₽
13714 976 ₽8 924 ₽6 052 ₽1 013 801 ₽
13814 976 ₽8 871 ₽6 105 ₽1 007 696 ₽
13914 975 ₽8 817 ₽6 158 ₽1 001 537 ₽
14014 975 ₽8 763 ₽6 212 ₽995 325 ₽
14114 976 ₽8 709 ₽6 267 ₽989 058 ₽
14214 975 ₽8 654 ₽6 321 ₽982 737 ₽
14314 976 ₽8 599 ₽6 377 ₽976 360 ₽
14414 976 ₽8 543 ₽6 433 ₽969 928 ₽
14514 976 ₽8 487 ₽6 489 ₽963 439 ₽
14614 976 ₽8 430 ₽6 546 ₽956 893 ₽
14714 976 ₽8 373 ₽6 603 ₽950 290 ₽
14814 976 ₽8 315 ₽6 661 ₽943 630 ₽
14914 976 ₽8 257 ₽6 719 ₽936 911 ₽
15014 976 ₽8 198 ₽6 778 ₽930 133 ₽
15114 976 ₽8 139 ₽6 837 ₽923 296 ₽
15214 976 ₽8 079 ₽6 897 ₽916 399 ₽
15314 975 ₽8 018 ₽6 957 ₽909 442 ₽
15414 976 ₽7 958 ₽7 018 ₽902 424 ₽
15514 975 ₽7 896 ₽7 079 ₽895 344 ₽
15614 975 ₽7 834 ₽7 141 ₽888 203 ₽
15714 976 ₽7 772 ₽7 204 ₽880 999 ₽
15814 976 ₽7 709 ₽7 267 ₽873 732 ₽
15914 976 ₽7 645 ₽7 331 ₽866 401 ₽
16014 976 ₽7 581 ₽7 395 ₽859 007 ₽
16114 975 ₽7 516 ₽7 459 ₽851 547 ₽
16214 976 ₽7 451 ₽7 525 ₽844 023 ₽
16314 975 ₽7 385 ₽7 590 ₽836 432 ₽
16414 976 ₽7 319 ₽7 657 ₽828 775 ₽
16514 976 ₽7 252 ₽7 724 ₽821 051 ₽
16614 975 ₽7 184 ₽7 791 ₽813 260 ₽
16714 976 ₽7 116 ₽7 860 ₽805 400 ₽
16814 975 ₽7 047 ₽7 928 ₽797 472 ₽
16914 976 ₽6 978 ₽7 998 ₽789 474 ₽
17014 976 ₽6 908 ₽8 068 ₽781 406 ₽
17114 975 ₽6 837 ₽8 138 ₽773 268 ₽
17214 976 ₽6 766 ₽8 210 ₽765 058 ₽
17314 975 ₽6 694 ₽8 281 ₽756 777 ₽
17414 976 ₽6 622 ₽8 354 ₽748 423 ₽
17514 976 ₽6 549 ₽8 427 ₽739 996 ₽
17614 976 ₽6 475 ₽8 501 ₽731 495 ₽
17714 976 ₽6 401 ₽8 575 ₽722 920 ₽
17814 976 ₽6 326 ₽8 650 ₽714 270 ₽
17914 976 ₽6 250 ₽8 726 ₽705 544 ₽
18014 976 ₽6 174 ₽8 802 ₽696 742 ₽
18114 975 ₽6 096 ₽8 879 ₽687 863 ₽
18214 976 ₽6 019 ₽8 957 ₽678 906 ₽
18314 975 ₽5 940 ₽9 035 ₽669 870 ₽
18414 975 ₽5 861 ₽9 114 ₽660 756 ₽
18514 976 ₽5 782 ₽9 194 ₽651 562 ₽
18614 976 ₽5 701 ₽9 275 ₽642 287 ₽
18714 976 ₽5 620 ₽9 356 ₽632 932 ₽
18814 976 ₽5 538 ₽9 438 ₽623 494 ₽
18914 976 ₽5 456 ₽9 520 ₽613 974 ₽
19014 975 ₽5 372 ₽9 603 ₽604 371 ₽
19114 975 ₽5 288 ₽9 687 ₽594 683 ₽
19214 975 ₽5 203 ₽9 772 ₽584 911 ₽
19314 976 ₽5 118 ₽9 858 ₽575 053 ₽
19414 976 ₽5 032 ₽9 944 ₽565 109 ₽
19514 976 ₽4 945 ₽10 031 ₽555 078 ₽
19614 976 ₽4 857 ₽10 119 ₽544 960 ₽
19714 975 ₽4 768 ₽10 207 ₽534 752 ₽
19814 976 ₽4 679 ₽10 297 ₽524 456 ₽
19914 976 ₽4 589 ₽10 387 ₽514 069 ₽
20014 976 ₽4 498 ₽10 478 ₽503 591 ₽
20114 975 ₽4 406 ₽10 569 ₽493 022 ₽
20214 976 ₽4 314 ₽10 662 ₽482 360 ₽
20314 976 ₽4 221 ₽10 755 ₽471 605 ₽
20414 976 ₽4 127 ₽10 849 ₽460 756 ₽
20514 976 ₽4 032 ₽10 944 ₽449 812 ₽
20614 976 ₽3 936 ₽11 040 ₽438 772 ₽
20714 975 ₽3 839 ₽11 136 ₽427 636 ₽
20814 976 ₽3 742 ₽11 234 ₽416 402 ₽
20914 976 ₽3 644 ₽11 332 ₽405 070 ₽
21014 975 ₽3 544 ₽11 431 ₽393 638 ₽
21114 975 ₽3 444 ₽11 531 ₽382 107 ₽
21214 975 ₽3 343 ₽11 632 ₽370 475 ₽
21314 976 ₽3 242 ₽11 734 ₽358 741 ₽
21414 976 ₽3 139 ₽11 837 ₽346 904 ₽
21514 975 ₽3 035 ₽11 940 ₽334 964 ₽
21614 976 ₽2 931 ₽12 045 ₽322 919 ₽
21714 976 ₽2 826 ₽12 150 ₽310 769 ₽
21814 975 ₽2 719 ₽12 256 ₽298 512 ₽
21914 976 ₽2 612 ₽12 364 ₽286 149 ₽
22014 976 ₽2 504 ₽12 472 ₽273 677 ₽
22114 976 ₽2 395 ₽12 581 ₽261 096 ₽
22214 976 ₽2 285 ₽12 691 ₽248 404 ₽
22314 976 ₽2 174 ₽12 802 ₽235 602 ₽
22414 976 ₽2 062 ₽12 914 ₽222 688 ₽
22514 976 ₽1 949 ₽13 027 ₽209 661 ₽
22614 976 ₽1 835 ₽13 141 ₽196 520 ₽
22714 976 ₽1 720 ₽13 256 ₽183 264 ₽
22814 976 ₽1 604 ₽13 372 ₽169 891 ₽
22914 976 ₽1 487 ₽13 489 ₽156 402 ₽
23014 976 ₽1 369 ₽13 607 ₽142 795 ₽
23114 975 ₽1 249 ₽13 726 ₽129 069 ₽
23214 975 ₽1 129 ₽13 846 ₽115 223 ₽
23314 976 ₽1 008 ₽13 968 ₽101 255 ₽
23414 976 ₽886 ₽14 090 ₽87 165 ₽
23514 976 ₽763 ₽14 213 ₽72 952 ₽
23614 975 ₽638 ₽14 337 ₽58 615 ₽
23714 976 ₽513 ₽14 463 ₽44 152 ₽
23814 975 ₽386 ₽14 589 ₽29 563 ₽
23914 976 ₽259 ₽14 717 ₽14 846 ₽
24014 980 ₽130 ₽14 850 ₽0 ₽

Доход самозанятого для ипотеки: как подтвердить

Так как самозанятый не может предоставить справку о доходах от работодателя (бывшая 2-НДФЛ), нужна справка по форме КНД 1122036 из приложения «Мой налог». Часть банков дополнительно запрашивает справку о постановке на учет плательщика НПД (КНД 1122035) — обе формируются в приложении за пару минут.

Банк не берет доход «как есть» — он считает среднемесячное поступление за 6–12 месяцев и часто применяет дисконт, если доход нестабилен. Ориентир по минимальному доходу для одобрения: от 90 тысяч ₽ в месяц в регионах и от 150 тысяч ₽ в Москве и Санкт-Петербурге — ниже этой планки шансы резко падают.

Важно: не пытайтесь искусственно «нарастить» чеки в «Мой налог» перед подачей заявки. Банк сверяет чеки с реальными поступлениями на счет, и расхождение — частая причина отказа, а не способ его избежать.

Если у вас есть дополнительные источники дохода (аренда квартиры, работа по совместительству), обязательно указывайте их и прикладывайте договор ГПХ. Чем увереннее выглядит ваша позиция по доходу, тем выше шансы на одобрение.

Ипотека для самозанятых: условия

Требования к заемщику-самозанятому такие же, как к обычному физлицу:
возраст (обычно от 18–21 до 75 лет);

  • положительная кредитная история;
  • стабильный доход, который покрывает платеж по кредиту;
  • стаж работы в качестве самозанятого — обычно от 6 месяцев, у части банков — от 12.

Это единственный пункт, который отличает подачу заявки от обычной: если вы оформили самозанятость вчера, сегодня подать заявку не получится.

Отдельно банк смотрит на показатель долговой нагрузки (ПДН) — долю ваших обязательных платежей по кредитам в доходе. С III квартала 2026 года ЦБ ужесточил лимиты на выдачу ипотеки заемщикам с высоким ПДН и низким первоначальным взносом, поэтому у самозанятых с нестабильным доходом банк чаще просит увеличенный взнос — это не произвол банка, а требование регулятора.

Процент ипотеки самозанятым

Ставки для самозанятых не отличаются от ставок для обычных заемщиков — банк не делает наценку за статус СЗ. По рыночным программам на июль 2026 года средний уровень — около 17–18% годовых, несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ до 14%. По льготным программам (семейная, дальневосточная) ставка та же, что и для остальных участников — до 6% и до 2% соответственно.

Как самозанятому взять ипотеку: коротко по шагам

  1. Проверьте стаж самозанятости и кредитную историю.
  2. Соберите справку о доходах из «Мой налог» и выписку по счету за 6–12 месяцев.
  3. Подайте заявки параллельно в 2–3 банка — условия одобрения сильно различаются.
  4. При слабом доходе — рассмотрите созаемщика или больший первоначальный взнос.
  5. Выберите объект и оформите сделку.

Как увеличить шансы на получение ипотеки самозанятому

Так как максимальный лимит дохода самозанятого — 2,4 млн ₽ в год, часто требуется источник дополнительного дохода. Здесь помогут:

  • созаемщик с допдоходом и хорошей кредитной историей;
  • работа по совместительству (например, по договору ГПХ);
  • официальное трудоустройство (в этом случае лучше подаваться по полному пакету документов, а самозанятость указывать как дополнительный доход — шансов будет больше);
  • большой первоначальный взнос: при взносе от 50% часть банков вообще не требует справку о доходах — это так называемая ипотека по двум документам;
  • подача заявления в банке, где открыт ваш счет.

Семейная ипотека самозанятым: условия 2026 года

Да, семейную ипотеку самозанятым дают — требования к доходу, стажу и кредитной истории те же, что и при подаче по полному пакету документов с официальным трудоустройством.

Что важно знать о программе в 2026 году:

  • ставка — до 6% годовых, первоначальный взнос — от 20%;
  • лимит кредита — до 12 млн ₽ для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленобласти, до 6 млн ₽ для остальных регионов;
  • с 1 февраля 2026 года действует правило «одна семья — одна льготная ипотека», а оба супруга обязаны выступать созаемщиками по договору;
  • льгота положена семьям с ребенком до 6 лет включительно или ребенком-инвалидом до 18 лет; семьям с двумя детьми до 18 лет — только в отдельных регионах с низким объемом строительства.

Важно: с 1 октября 2026 года Минфин допускает пересмотр программы, в том числе обсуждается дифференциация ставки в зависимости от количества детей. Если планируете покупку — условия стоит уточнять непосредственно перед подачей заявки.

Дальневосточная и арктическая ипотека тоже доступны самозанятым — программа требует постоянного дохода, а не обязательно найма. А вот IT-ипотеку самозанятым не дают ни при каких условиях: программа требует трудового договора с аккредитованной Минцифры компанией, и доход именно от такой компании самозанятость не заменяет.

Может ли самозанятый привлечь созаемщика

Да, и в некоторых случаях это уже не право, а обязанность. По семейной ипотеке с 1 февраля 2026 года супруг заемщика автоматически становится созаемщиком по договору. По обычной ипотеке созаемщик — добровольная опция, которая повышает шансы на одобрение. Важно, чтобы:

  • у созаемщика был стабильный доход (желательно по трудовому договору со справкой о доходах);
  • у него была хорошая кредитная история;
  • текущая кредитная нагрузка отсутствовала либо не влияла на способность оплачивать новый кредит;
  • если созаемщик в браке, супруг(а) дает согласие на сделку или заключает брачный договор в отношении квартиры.

Что делать, если самозанятому отказали в ипотеке

Для начала — разобраться в причине:

  • не хватает дохода — привлечь созаемщика или увеличить первый взнос;
  • плохая кредитная история — разобраться, можно ли исправить ситуацию;
  • большая текущая закредитованность — закрыть часть кредитов и снизить лимит по кредитным картам.

Манипуляции такие же, как при отказе по заявке с полным пакетом документов.

Может ли самозанятый оформить рефинансирование

Да, условия аналогичны рефинансированию для любого другого заемщика. С 1 февраля 2026 года появилась дополнительная возможность: если вы брали комбинированную ипотеку (часть суммы по льготной ставке, часть — по рыночной), рыночную часть теперь можно рефинансировать в другом банке под более низкий процент, а льготная ставка по основной части сохраняется.

Как самозанятый может получить налоговый вычет по ипотеке

Имущественный налоговый вычет полагается тем, кто платит НДФЛ — то есть имеет официальный доход по трудовому договору. Самозанятый платит не НДФЛ, а НПД, поэтому права на вычет у него нет. Если у самозанятого есть параллельная официальная работа с белой зарплатой — вычет доступен по этому доходу.

То же касается новой семейной налоговой выплаты, которая действует с 2026 года: она возвращает часть НДФЛ работающим родителям с двумя и более детьми, но самозанятым не положена — если только они не совмещают статус с официальной работой.

Не путайте вычет с налоговым бонусом самозанятого: это разовые 10 000 ₽, которые государство начисляет при регистрации и которые временно снижают ставку НПД до 3% и 4% — к ипотечному вычету это отношения не имеет.

Частые вопросы

Можно ли самозанятому оформить ипотеку без первоначального взноса?

Нет, ипотека без первоначального взноса самозанятым не оформляется — это общее требование банков и ЦБ, а не ограничение именно для СЗ. Минимальный взнос — от 20%, а без справки о доходах его нужно будет 50% и больше.

Какой стаж самозанятости нужен для ипотеки?

Обычно от 6 месяцев, у части банков — от 12. Если вы оформили самозанятость вчера, подать заявку сегодня не получится: банку нужна история поступлений на счет, чтобы оценить стабильность дохода.

Дают ли семейную ипотеку самозанятым?

Да. Требования к доходу, стажу и кредитной истории такие же, как при подаче по полному пакету документов с официальным трудоустройством. Ставка и лимиты по программе — общие для всех участников, отдельной наценки за статус СЗ нет.

Какой доход нужен самозанятому для ипотеки?

Ориентир — от 90 тысяч ₽ в месяц в регионах и от 150 тысяч ₽ в Москве и Санкт-Петербурге. Банк считает не разовый доход, а среднемесячный за 6–12 месяцев, поэтому регулярность поступлений важнее их общей суммы.

Может ли самозанятый получить налоговый вычет за квартиру?

Нет, если весь доход идет через НПД — вычет положен только тем, кто платит НДФЛ. Если самозанятый параллельно работает по трудовому договору с белой зарплатой, вычет доступен по этому доходу.

Получить ипотеку самозанятому, чтобы купить квартиру, — не сложно, особенно если рядом есть специалист, который поможет на каждом этапе. Чтобы получить консультацию по покупке недвижимости в Санкт-Петербурге в ипотеку для самозанятого — подберем банк, который работает с вашим стажем самозанятости, и рассчитаем платеж по семейной ипотеке. Оставьте заявку здесь.