Интернет пестрит советами и предложениями от разных инвесторов, что лучше заниматься перепродажей. Или сдаче. Нет, покупкой старых убитых квартир. Нет, арендой апартаментов. В общем, сколько источников, столько и мнений. Лучшее всегда то, что описывается в конкретной статье. Мы собрали все виды инвестиций в недвижимость и оценили их с точки зрения доходности, простоты и срока окупаемости. Так что с нашей статьей вы сможете сами оценить, какие именно инвестиции в недвижимость принесут наибольшую доходность с наименьшим количеством геморроя.
Инвестиции в недвижимость или вклад: где больше доходность
Сегодня главный вопрос человека, планирующего инвестировать: а куда вкладывать? Ведь банки обещают такие заманчивые проценты по вкладам: 25, 27, кто-то даже 30% годовых. Поэтому вначале кратко пройдемся по банковскому продукту.
Преимущества вклада
- Ничего не надо делать. Буквально. Положил деньги и забыл.
- Четкий процент доходности, прописанный в договоре.
- Четкий срок получения дохода, прописанный в договоре.
Недостатки вклада
- Потеря процентов при досрочном снятии вклада. В большинстве случаев вклад открывается на определенный период — 3/6/9/12 месяцев. И если вдруг экстренно потребовались средства, то при снятии вклада раньше срока банк может отказать в выплате процентов.
- Недвижимость может вырасти в цене сильнее, чем вклад. Да, это определенный риск, так как нет гарантий. Но практика показывает, что если объект недвижимости куплен грамотно, вы заработаете больше.
- Вклад однобокий с точки зрения функционального использования денег. Они просто лежат, ждут, пока их потратят. А квартира — она и в Африке квартира. Даже если ваша модель с перепродажей не сработает, вы можете ее сдавать. Или жить сами. Или подарить ребенку.
- Риск заморозки вклада. Сегодня это самая большая опасность, которая витает в воздухе. Когда ключевая ставка полетела вверх во второй половине 2024 года, банки начали активно собирать деньги граждан на вкладах. По оценкам, на начало 2025 года на вкладах лежит несколько триллионов рублей. И у всех примерно одинаковые сроки окончания. Представьте, что случится с банковским сектором, когда хотя бы половина людей решит получить свои проценты? Вряд ли даже самые крупные игроки, вроде Сбера и ВТБ, готовы к таким выплатам. Именно поэтому уже несколько месяцев ходят слухи о возможных заморозках вкладов. Если это произойдет, вы не сможете снять свои деньги. И сегодня это самый главный риск вклада.
Краткий вывод: да, вклад дает красивые и понятные проценты доходности. Но это куда более рисковый и менее функциональный инструмент получения дохода.
Именно поэтому не стоит все средства размещать на вкладе. Гораздо разумнее будет разделить имеющиеся активы: часть положить на вклад, а часть использовать для покупки недвижимости. Если вы хотите на цифрах увидеть, как это выглядит и насколько это выгодно в вашей ситуации, можете оставить заявку нашему специалисту.
Как посчитать доходность недвижимости
Любая доходность будет рассчитываться по простой формуле:
расход — доход = прибыль
Вопрос только в том, что будет включать в себя расходная часть.
Формула расчета доходности у каждого своя. И трудно сказать, какая из них лучше. Главное, формула должна учитывать максимум переменных, чтобы получить чистые финальные данные. Мы рекомендуем при самостоятельном расчете доходности учитывать в затратную часть как минимум следующее:
- сумму собственных средств, которые вы вкладываете (первый взнос по рассрочке/ипотеке или вся стоимость квартиры);
- проценты по кредиту, которые вы будете платить;
- ремонт и мебель (если планируется сдача в аренду или продажа квартиры с отделкой);
- непредвиденные расходы (чаще этот расход закладывается в случае аренды).
Важно. Чтобы получить корректный процент доходности, необходимо учитывать именно собственные потраченные средства. Например, если квартира стоит 5 млн, а вы вложили своих 2 млн, то расчет надо делать именно от 2 млн. Также и с продажей. Если вы покупаете квартиру в ипотеку с кредитом в 3 млн, а продаете за 5, то из дохода надо обязательно вычитать сумму остатка долга, которую заберет себе банк.
Доходность чаще всего переводят в проценты, так как эту величину проще сравнивать. Доходность в 5 млн может являться большой, а может очень маленькой. А процентное значение — это абсолютный показатель.
Пример расчета доходности от перепродажи квартиры
Разберем на очень простом примере.
Стартовые вводные:
- квартира за 5 млн;
- собственные средства 2 млн;
- сумма кредита 3 млн;
- срок кредита — 25 лет;
- ставка 25%;
- срок до сдачи дома 12 месяцев.
Важно. Нет смысла при подобном инвестировании брать ипотеку на 1-2 года. Платеж будет конский. А при продаже и досрочном закрытии ипотеки в любом случае проценты пересчитываются.
Предположим, вы планируете просто продать эту квартиру перед получением ключей, без оформления собственности и затрат на ремонт. Тогда считаем, что за 12 месяцев вы заплатите процентов примерно на 744 тысячи. Эту сумму будем учитывать в расходе вместе с первым взносом. Итого, ваши вложения 2 744 000 рублей.
Через 12 месяцев квартира продается за 7,5 млн рублей. Посчитаем, сколько составила реальная прибыль в рублях и процентах.
Из 7,5 млн вычитаем:
- остаток долга банку (как бы грустно ни было, это почти 3 млн);
- первый взнос (2 млн);
- проценты (744 тысячи).
Остается 1 756 000 рублей. Это ваша чистая прибыль. Деньги, которые вы заработали, ничего особо не делая. А так как ваш первый взнос вам возвращается, то на руках в результате этой акции будет 3 756 000 рублей. Практически в два раза больше. А если быть точнее, на 38%. Вот она — искомая доходность. Побольше чем вклад, да?
Периоды окупаемости разных видов недвижимости
Грамотный инвестор смотрит не только на прибыль, но и на то, за какой период он ее получит. Просто «20% доходности» ни о чем не говорит. А вот получу я ее за 2 года или за 15 лет — другой вопрос. В зависимости от того, как вы решите инвестировать (продавать недвижимость или сдавать в аренду), будет меняться средний срок окупаемости ваших вложений. Простыми словами: за какой период вы «отобьете» вложенные деньги и начнете получать чистую прибыль и удовольствие.
Окупаемость сдачи квартиры в аренду
Рынок аренды в последние пару лет бушует. Из-за высоких ставок по ипотеке все больше людей выбирают снимать недвижимость, а не покупать. Если раньше нормальный период окупаемости арендной квартиры был 8-10 лет, то сейчас этот показатель снижается до 6-7 лет.
Окупаемость квартиры при перепродаже
Этот показатель будет зависеть от того, как быстро вы продадите квартиру. Обычно для такой инвестиции недвижимость покупают на старте и продают на сдаче дома. Средний период строительства 2,5-3 года. И он же будет равен периоду окупаемости.
Окупаемость апартаментов в Санкт-Петербурге
Апарт-отели — хороший инструмент для инвестора, который хочет получать пассивный доход. Подробно данный вид недвижимости мы разбирали в этой статье. Главное их преимущество в том, что сдав квартиру в доверительное управление, вы не занимаетесь операционными вопросами, связанными с арендаторами (заселение, выселение, конфликты, мелкая порча имущества). Да, за это управляющая компания берет свой процент. Но на окупаемость это влияет не очень сильно. Средний срок будет в районе 7-8 лет. Зато ваши нервы будут намного целее.
Окупаемость при флиппинге
Про флиппинг мы очень подробно рассказывали в этой статье. Да, флиппинг дает самую быструю окупаемость — 4-6 месяцев. Но головной боли может быть куда больше, чем за 7 лет сдачи в аренду.
Рейтинг доходности недвижимости 
Чтобы вам было проще понять, как грамотнее инвестировать собственные накопления, оценим каждый из вариантов по трем основным критериям — срок окупаемости, доходность, рискованность по 10-балльной шкале.
Перепродажа
- Риск: 2/10
- Доходность: 6/10
- Срок окупаемости: 6/10
Это самый популярный, простой и надежный способ инвестирования в бетон. Особенно, если грамотно выбрать объект и правильно и вовремя его продать.
Сдача в аренду
- Риск: 5/10
- Доходность: 6/10
- Срок окупаемости: 7/10
Этот вариант удобнее с точки зрения того, что деньги вам приходят каждый месяц. И их, например, можно отправлять на погашение ипотеки. Тогда окупаемость придет быстрее. Но это более рискованно, чем просто перепродажа, так как все очень сильно зависит от арендаторов.
Флиппинг
- Риск: 8/10
- Доходность: 8/10
- Срок окупаемости: 10/10
Это самый быстрый и самый рискованный вариант инвестиций. Ведь если прогадать хотя бы с одной составляющей всей этой акции, можно серьезно попасть на деньги. И тогда вся прелесть флиппинга пропадет.
Сдача апартаментов
- Риск: 4/10
- Доходность: 5/10
- Срок окупаемости: 7/10
За счет того, что сдачей занимается управляющая компания, вы не можете влиять на сумму арендной платы. В большинстве апартаментов вы, как собственник, не сможет проживать сами. А жизненные ситуации бывают разные. Но в сравнении с самостоятельной сдачей в аренду, это более гуманный инструмент.
FAQ
Сколько можно заработать на перепродаже квартир
От нуля до нескольких миллионов. Все будет зависеть от составленной стратегии инвестирования и от того, как вы ее придерживаетесь.
Какой срок окупаемости квартиры
В зависимости от выбранного варианта инвестирования — от 4 месяцев до 10 лет.
Какие квартиры лучше всего подходят для инвестиций
Для рискованных: чем хуже квартира, тем лучше. И тем больше будет доход (и, возможно, количество седых волос на голове).
Для обычных: те, которые подойдут большинству потенциальных клиентов (почему это так, рассказывали в статье про инвестиции).
Сколько можно заработать на аренде
От нуля до нескольких сотен тысяч в месяц. Зависит от того, где находится квартира и за сколько вы готовы ее сдавать, а арендаторы готовы снимать.
Апартаменты или квартира для краткосрочной аренды?
Апартаменты. Обслуживать квартиру, которая сдается в краткосрок — полноценная работа. Совмещать ее с основной — сложно.
Какая недвижимость действительно приносит прибыль
Любая. Главное, выбрать ее с умом.
Какую бы стратегию инвестирования вы ни выбрали, главное в этом деле — найти грамотного специалиста, который сопроводит вас на каждом этапе и убережет от поспешных решений. Вы можете проконсультироваться с нашим инвестиционным менеджером, оставив заявку здесь.
