Доходность от инвестиций в разные типы недвижимости: в какой бетон вкладывать деньги для максимальной прибыли?

Содержание статьи

Интернет пестрит советами и предложениями от разных инвесторов, что лучше заниматься перепродажей. Или сдаче. Нет, покупкой старых убитых квартир. Нет, арендой апартаментов. В общем, сколько источников, столько и мнений. Лучшее всегда то, что описывается в конкретной статье. Мы собрали все виды инвестиций в недвижимость и оценили их с точки зрения доходности, простоты и срока окупаемости. Так что с нашей статьей вы сможете сами оценить, какие именно инвестиции в недвижимость принесут наибольшую доходность с наименьшим количеством геморроя.

Инвестиции в недвижимость или вклад: где больше доходность

Сегодня главный вопрос человека, планирующего инвестировать: а куда вкладывать? Ведь банки обещают такие заманчивые проценты по вкладам: 25, 27, кто-то даже 30% годовых. Поэтому вначале кратко пройдемся по банковскому продукту.

Преимущества вклада

• Ничего не надо делать. Буквально. Положил деньги и забыл.
• Четкий процент доходности, прописанный в договоре.
• Четкий срок получения дохода, прописанный в договоре.

Недостатки вклада

• Потеря процентов при досрочном снятии вклада. В большинстве случаев вклад открывается на определенный период — 3/6/9/12 месяцев. И если вдруг экстренно потребовались средства, то при снятии вклада раньше срока банк может отказать в выплате процентов.

• Недвижимость может вырасти в цене сильнее, чем вклад. Да, это определенный риск, так как нет гарантий. Но практика показывает, что если объект недвижимости куплен грамотно, вы заработаете больше.

• Вклад однобокий с точки зрения функционального использования денег. Они просто лежат, ждут, пока их потратят. А квартира — она и в Африке квартира. Даже если ваша модель с перепродажей не сработает, вы можете ее сдавать. Или жить сами. Или подарить ребенку.

• Риск заморозки вклада. Сегодня это самая большая опасность, которая витает в воздухе. Когда ключевая ставка полетела вверх во второй половине 2024 года, банки начали активно собирать деньги граждан на вкладах. По оценкам, на начало 2025 года на вкладах лежит несколько триллионов рублей. И у всех примерно одинаковые сроки окончания. Представьте, что случится с банковским сектором, когда хотя бы половина людей решит получить свои проценты? Вряд ли даже самые крупные игроки, вроде Сбера и ВТБ, готовы к таким выплатам. Именно поэтому уже несколько месяцев ходят слухи о возможных заморозках вкладов. Если это произойдет, вы не сможете снять свои деньги. И сегодня это самый главный риск вклада.

Краткий вывод: да, вклад дает красивые и понятные проценты доходности. Но это куда более рисковый и менее функциональный инструмент получения дохода.

Именно поэтому не стоит все средства размещать на вкладе. Гораздо разумнее будет разделить имеющиеся активы: часть положить на вклад, а часть использовать для покупки недвижимости. Если вы хотите на цифрах увидеть, как это выглядит и насколько это выгодно в вашей ситуации, можете оставить заявку нашему специалисту.

Как выбрать объект с максимальным потенциалом роста

• локация — либо уже развитая (с метро, дорогами, социальной и коммерческой инфраструктурой), либо с реальными перспективами развития в ближайшие годы (в этом плане хорошо подходят проекты комплексного развития территорий);
  
• планируемое открытие станции метро (строительство метрополитена в Петербурге — тем больная, но тем не менее, сдачи новых станций происходят. Как и рост цен на недвижимость около них);
  
• хорошая, универсальная планировка (правильные помещения квадратной или прямоугольной формы);
  
• видовые характеристики (куда — не так принципиально. Главное, чтобы не в стройку соседнего дома или на мусорку);
  
• чистовая отделка от застройщика (сэкономит деньги при перепродаже и позволит быстрее найти покупателя);
  
• надежный застройщик, который выполняет обязательства (чтобы планируемый срок инвестиции оказался реальным).

Налоги и юридические тонкости

При продаже недвижимости дороже, чем вы ее покупали, надо платить налог на прибыль.

Например. Вы купили квартиру за 5 млн, продали за 7 млн. Прибыль 2 млн. С нее необходимо заплатить налог 13% — 260 тысяч.

Можно, конечно, скрыть эту прибыль, указав в договоре купли-продажи ту же стоимость, что и в договоре долевого участия. И получить прибыльную часть по расписке. Но это не законно, поэтому мы не рекомендуем подобные схемы.

Совет. Если вы хотите легально избавиться от уплаты налога за продажу квартиры, дождитесь 5 лет владения недвижимостью. И продавайте ее спокойно, законно и без лишних затрат.

При этом, чтобы посчитать доходность правильно, стоит учитывать этот налог (если уж вы его платите) в расходной части.

Как посчитать доходность недвижимости

Любая доходность будет рассчитываться по простой формуле:

расход — доход = прибыль

Вопрос только в том, что будет включать в себя расходная часть.

Формула расчета доходности у каждого своя. И трудно сказать, какая из них лучше. Главное, формула должна учитывать максимум переменных, чтобы получить чистые финальные данные. Мы рекомендуем при самостоятельном расчете доходности учитывать в затратную часть как минимум следующее:

• сумму собственных средств, которые вы вкладываете (первый взнос по рассрочке/ипотеке или вся стоимость квартиры);
• проценты по кредиту, которые вы будете платить;
• ремонт и мебель (если планируется сдача в аренду или продажа квартиры с отделкой);
• непредвиденные расходы (чаще этот расход закладывается в случае аренды).

Важно. Чтобы получить корректный процент доходности, необходимо учитывать именно собственные потраченные средства. Например, если квартира стоит 5 млн, а вы вложили своих 2 млн, то расчет надо делать именно от 2 млн. Также и с продажей. Если вы покупаете квартиру в ипотеку с кредитом в 3 млн, а продаете за 5, то из дохода надо обязательно вычитать сумму остатка долга, которую заберет себе банк.

Доходность чаще всего переводят в проценты, так как эту величину проще сравнивать. Доходность в 5 млн может являться большой, а может очень маленькой. А процентное значение — это абсолютный показатель.

Пример расчета доходности от перепродажи квартиры

Разберем на очень простом примере.

Стартовые вводные:

Важно. Нет смысла при подобном инвестировании брать ипотеку на 1-2 года. Платеж будет конский. А при продаже и досрочном закрытии ипотеки в любом случае проценты пересчитываются.

Предположим, вы планируете просто продать эту квартиру перед получением ключей, без оформления собственности и затрат на ремонт. Тогда считаем, что за 12 месяцев вы заплатите процентов примерно на 744 тысячи. Эту сумму будем учитывать в расходе вместе с первым взносом. Итого, ваши вложения 2 744 000 рублей.

Через 12 месяцев квартира продается за 7,5 млн рублей. Посчитаем, сколько составила реальная прибыль в рублях и процентах.

Из 7,5 млн вычитаем:

• остаток долга банку (как бы грустно ни было, это почти 3 млн);
• первый взнос (2 млн);
• проценты (744 тысячи).

Остается 1 756 000 рублей. Это ваша чистая прибыль. Деньги, которые вы заработали, ничего особо не делая. А так как ваш первый взнос вам возвращается, то на руках в результате этой акции будет 3 756 000 рублей. Практически в два раза больше. А если быть точнее, на 38%. Вот она — искомая доходность. Побольше чем вклад, да?

Доходность новостроек vs вторичного жилья

Чтобы трезво оценить, какая недвижимость даст большую доходность, надо сравнивать конкретные примеры объектов. При этом они должны обладать схожими характеристиками:

• локация;
• площадь;
• видовые характеристики;
• наличие ремонта / отделки.

Нет смысла сравнивать доходность от 1-к в новостройке в Приморском районе с 2-к во вторичке в Пушкине.

Пример

Конечно, это сравнение не учитывает:

• досрочные платежи;
• покрытие арендными платежами ипотечных;
• точные затраты на ремонт;
• переплату по процентам

и многие другие важные факторов. Так как они сугубо индивидуальны. Но даже при таком экспресс-анализе видно, что вложения в первичный рынок более выгодные. Даже если мы берем ставку стандартной ипотеки, а не семейной, как в примере. Из-за того, что сумма квартиры меньше, переплата также будет меньше.

Периоды окупаемости разных видов недвижимости

Грамотный инвестор смотрит не только на прибыль, но и на то, за какой период он ее получит. Просто «20% доходности» ни о чем не говорит. А вот получу я ее за 2 года или за 15 лет — другой вопрос. В зависимости от того, как вы решите инвестировать (продавать недвижимость или сдавать в аренду), будет меняться средний срок окупаемости ваших вложений. Простыми словами: за какой период вы «отобьете» вложенные деньги и начнете получать чистую прибыль и удовольствие.

Окупаемость сдачи квартиры в аренду

Рынок аренды в последние пару лет бушует. Из-за высоких ставок по ипотеке все больше людей выбирают снимать недвижимость, а не покупать. Если раньше нормальный период окупаемости арендной квартиры был 8-10 лет, то сейчас этот показатель снижается до 6-7 лет.

Окупаемость квартиры при перепродаже

Этот показатель будет зависеть от того, как быстро вы продадите квартиру. Обычно для такой инвестиции недвижимость покупают на старте и продают на сдаче дома. Средний период строительства 2,5-3 года. И он же будет равен периоду окупаемости.

Окупаемость апартаментов в Санкт-Петербурге

Апарт-отели — хороший инструмент для инвестора, который хочет получать пассивный доход. Подробно данный вид недвижимости мы разбирали в этой статье. Главное их преимущество в том, что сдав квартиру в доверительное управление, вы не занимаетесь операционными вопросами, связанными с арендаторами (заселение, выселение, конфликты, мелкая порча имущества). Да, за это управляющая компания берет свой процент. Но на окупаемость это влияет не очень сильно. Средний срок будет в районе 7-8 лет. Зато ваши нервы будут намного целее.

Окупаемость при флиппинге

Про флиппинг мы очень подробно рассказывали в этой статье. Да, флиппинг дает самую быструю окупаемость — 4-6 месяцев. Но головной боли может быть куда больше, чем за 7 лет сдачи в аренду.

Как рассчитать ROI недвижимости

Если вы разговариваете на языке профессиональных инвесторов, термин Return of investments — рентабельность инвестиций — вам точно знаком. Если нет — сейчас исправим.

Показатель ROI используется, чтобы определить, насколько целесообразны вложения в конкретный инвестируемый объект.

Важно. Здесь нет универсально «правильного» показателя. Например, 5% или 24%. Каждый инвестор оценивает его сам, исходя из своих стартовых позиций и других предложений на рынке. И принимает решение, насколько планируемая рентабельность будет его устраивать.

Для примера посчитаем ROI в случае аренды квартиры.

Цена квартиры: 5 млн.
Вложения (мебель, ремонт, техника): 1.5 млн.
Итого вложения: 6,5 млн.
Планируемая арендная плата в месяц: 30 000 руб.
Планируемый годовой доход с аренды: 330 000 руб. (посчитано под 11 месяцев аренды).

ROI = годовой доход от аренды / вложенные деньги * 100
ROI = 330 000 / 6 500 000* 100 = 5,07%

Важно. Чтобы сделать более точные расчеты, стоит учитывать в параметре «вложения» вообще все: платеж по ипотеке, амортизационные расходы, налоги, текущий ремонт в период сдачи квартиры и т.п.

Рейтинг доходности недвижимости

Чтобы вам было проще понять, как грамотнее инвестировать собственные накопления, оценим каждый из вариантов по трем основным критериям — срок окупаемости, доходность, рискованность по 10-балльной шкале.

Перепродажа

• Риск: 2/10
• Доходность: 6/10
• Срок окупаемости: 6/10

Это самый популярный, простой и надежный способ инвестирования в бетон. Особенно, если грамотно выбрать объект и правильно и вовремя его продать.

Сдача в аренду

• Риск: 5/10
• Доходность: 6/10
• Срок окупаемости: 7/10

Этот вариант удобнее с точки зрения того, что деньги вам приходят каждый месяц. И их, например, можно отправлять на погашение ипотеки. Тогда окупаемость придет быстрее. Но это более рискованно, чем просто перепродажа, так как все очень сильно зависит от арендаторов.

Флиппинг

• Риск: 8/10
• Доходность: 8/10
• Срок окупаемости: 10/10

Это самый быстрый и самый рискованный вариант инвестиций. Ведь если прогадать хотя бы с одной составляющей всей этой акции, можно серьезно попасть на деньги. И тогда вся прелесть флиппинга пропадет.

Сдача апартаментов

• Риск: 4/10
• Доходность: 5/10
• Срок окупаемости: 7/10

За счет того, что сдачей занимается управляющая компания, вы не можете влиять на сумму арендной платы. В большинстве апартаментов вы, как собственник, не сможет проживать сами. А жизненные ситуации бывают разные. Но в сравнении с самостоятельной сдачей в аренду, это более гуманный инструмент.

FAQ

Какую бы стратегию инвестирования вы ни выбрали, главное в этом деле — найти грамотного специалиста, который сопроводит вас на каждом этапе и убережет от поспешных решений. Вы можете проконсультироваться с нашим инвестиционным менеджером, оставив заявку здесь.