Альтернативные сделки с недвижимостью: особенности, подводные камни и риски

Смотря на словосочетание «альтернативная сделка» можно подумать, что речь идет о каком-то выборе, который предоставляется покупателю или продавцу. Но это не совсем так. И вследствие того, что на вторичном рынке данный термин встречается часто, в этой статье разберем, что это такое, как не попасть в неприятное положение и правильно провести такую сделку.

Альтернативная сделка с недвижимостью: что это?

Сразу зафиксируем, что в юридическом поле такого термина нет. Он сформировался «в народе». Под альтернативной сделкой сегодня понимается так называемая цепочка из сделок. Особенность таких сделок заключается в том, что сразу подписывается 3 и более договоров купли-продажи. Например, это может выглядеть так:

Если все эти четыре сделки проходят одновременно, то вся эта веселая карусель и есть ответ на вопрос «что значит альтернативная сделка при покупке и продаже квартиры».

Важно. С точки зрения законодательства, все участники цепочки подписывают обычные договоры купли-продажи. Для того же Росреестра цепочка выше будет выглядеть как 7 отдельных сделок.

Нюансы и риски альтернативной сделки

Из-за того, что в альтернативной сделке присутствует больше двух сторон, то основной риск такой сделки в том, что кто-то может передумать. И тогда цепочка сломается. В примере, описанном выше, самая выигрышная позиция у Софьи, которая является замыкающей в этом списке. Ведь в случае разрыва цепочки, она всего лишь не купит квартиру. Да, потеряет время. Возможно, какую-то сумму денег. Но ничего ужасного не случится. А вот для Виктора, Анны и Елены ситуация более рискованная. Так как они в середине цепочки и максимально зависят от решения других участников.

Какие нюансы могут встать на пути подписания альтернативной сделки:

• кто-то из продавцов решит не продавать квартиру;
• банк одного из покупателей не одобрит приобретаемый объект;
• кто-то из покупателей найдет более интересный вариант и откажется от сделки;
• Росреестр может приостановить регистрацию одного из договоров.

Конечно, все эти моменты можно предусмотреть заранее, договориться, зафиксировать в документах. И необходимые бумаги для Росреестра проверить трижды, чтобы не было приостановок по причине нехватки какой-то бумажки. Но ворона может клюнуть в голову когда угодно и кого угодно.

Виды альтернативных сделок

Эта классификация скорее «народная», чем официальная. Но тем не менее она есть.

• Равноценный обмен. Когда собственники меняются аналогичными по стоимости и/или характеристикам квартирами. В таких сделках денежный обмен обычно отсутствует.
• Неравноценный обмен. Похоже на пункт 1, но с доплатой с одной или обеих сторон.
• Съезд или разъезд. В первом случае один собственник покупает, например, оставшиеся доли в квартире, чтобы стать единоличным владельцем. Во втором — продается одна большая квартира, чтобы купить несколько более маленьких (например, при продаже наследуемой недвижимости).

Преимущества альтернативной продажи

Плюс у такой цепочки один: покупатели (сколько бы их ни было) могут сразу организовать переезд без необходимости искать съемное жилье после продажи своей квартиры и до покупки новой. Если жизненная ситуация заставляет пойти таким путем, он действительно удобный. Из-за того, что все сделки уйдут на регистрацию одновременно, тот, кто продает и покупает, живет до последнего в своей квартире. А потом сразу переезжает в новую.

Альтернативная сделка с недвижимостью в сопровождении опеки

По закону, если продается квартира с несовершеннолетним собственником, родитель или опекун должны обеспечить ребенку новую жилплощадь. Подробно обо всех нюансах этой темы рассказывали здесь. В этой ситуации сделка происходит только с разрешения органов опеки. А они должны сразу видеть, какая квартира покупается и какая доля будет там выделена ребенку.

Важно. Родителю не позволят продать квартиру с честным-пречестным обещанием купить недвижимость, но чуть позже.

Следовательно, договоры о продаже и покупке должны регистрироваться вместе. Чтобы опека была уверена, что вместо квартиры родитель не купил себе новенькую машину и не уехал в закат.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: порядок действий

При составлении договоров, которые будут участвовать в цепочке, важно учесть несколько моментов:

• как будут передаваться деньги. Если продаваемый объект дешевле покупаемого, то вся сумма продажи как бы минует продавца и уходит к следующему в цепочке покупателю;
• четкая разбивка всех сумм денежных средств во всех договорах — кто сколько получает (если получает) и когда;
• ответственность сторон в случае расторжения сделки без весомых причин.

Последовательность действий будет такая:

• определиться со всеми участниками сделки;
• проверить юридическую чистоту всех объектов недвижимости, участвующих в сделке (особенно обращайте внимание на несовершеннолетних, недееспособных собственников, совершеннолетних, но находящихся под опекой, отказников от приватизации. Обязательно закажите выписки из ЕГРН по всем квартирам, участвующим в сделке, проверьте наличие обременений и ограничений. Про них рассказывали тут. Если понимаете, что дело пахнет жареным, то лучше отказаться от сделки на этом этапе);
• договориться и письменно зафиксировать все схемы взаиморасчетов. Лучше в начале это просто нарисовать. С учетом всех планируемых форм оплаты — наличные, ипотека, материнский капитал, субсидии. Все участники цепочки должны четко понимать все движения денежных средств в любых их видах;
• подписать договоры аванса или задатка со всеми участниками сделки. Зафиксировать все договоренности по всем этапам цепочки;
• подготовить договоры купли-продажи. Искренний совет: не экономьте на юристе или нотариусе на этом этапе. Да, сумма выйдет круглая (один договор обычно от 10 тысяч рублей, далее умножаем на количество документов в сделке), но поверьте: грамотно составленный документ сэкономит вам намного больше нервов и денег в будущем. Тем более, затраты на нотариуса можно распределить поровну между всеми участниками сделки;
• подписать все документы. Это может быть самый эмоционально и морально сложный день в вашей жизни. Даже не пытайтесь в этот день идти на работу или забрать ребенка со школы. Приготовьтесь, что весь день у вас будет посвящен именно этому действию. Практика показывает, что даже если все обо всем заранее договорились, на сделке начинаются какие-то приколы. Начиная от ошибки в паспортных данных, заканчивая руганью кого-то из участников цепочки. Именно поэтому лучше, чтобы такая сделка была в сопровождении агента. Который как дирижер (или охранная собака) будет следить, чтобы никто друг друга не убил;
• рассчитаться. Если в сделке присутствует наличка, то проверить и заложить деньги в ячейку или на аккредитив. Если ипотека — подписать кредитный договор.
• подать все документы на регистрацию. Здесь хороший агент также необходим, поскольку он даже в состоянии анабиоза знает, какие где должны быть бумаги приложены, чтобы все зарегистрировалось правильно. А проверка перед отправкой такой кипы документов крайне важна;
• выходнуть;
• дождаться регистрации и забрать деньги и/или квартиру (смотря с чем вы остаетесь в результате этих манипуляций).

Поздравляем! Если вы дошли до этого этапа с полным комплектом нервов и не поседевших волос, вы — герой.

Альтернативная сделка и налоги

Налогообложение при альтернативной сделке не будет отличаться от любого другого. Подробно все написали здесь. Напомним, что:

• если вы владели квартирой менее 5 лет, и это не единственное жилье — платим налог 13 % с разницы между покупкой и продажей;
• если вы получили квартиру в наследство / по завещанию / по договору дарения, то минимальный срок владения, чтобы не платить налог — 3 года;
• если вы семья с детьми, вы можете не платить налог, если подходите под условия (про них тоже писали).

Важно. Если с продаваемой квартиры вы ранее получали налоговый вычет, то при альтернативной сделке его возвращать не надо. Как и при любой другой, в результате которой вы продадите свою недвижимость. Про вычет говорили тут.

Альтернативная сделка с недвижимостью с ипотекой

Не важно, из какого количества участников состоит ваша цепочка, банк-кредитор будет волновать только конкретная квартира, под которую он выдает кредит. Процесс стандартный:

Важно. Если в сделке планируется несколько ипотек, подписание может растянуться на 2-3 дня. Так как все банки подписывают договоры и выдают кредиты только в своих офисах.

Как происходят взаиморасчеты

Передача денежных средств при сделках с недвижимостью на вторичке может происходить несколькими путями:

Какая именно будет использоваться схема альтернативной сделки с недвижимостью — через аккредитив или через ячейку, — зависит от конкретной ситуации в конкретной цепочке.

Договор альтернативной сделки купли-продажи квартиры

Как было указано ранее, в юридическом поле термин «альтернативная сделка» отсутствует. Это будет Х количество отдельных договоров купли-продажи. Главное, чтобы они были корректно составлены именно под вашу цепочку.

Такая цепочка — страшный сон многих опытных агентов. Ибо они их повидали сполна и могут рассказать пошагово, кто в какой момент может стать угрозой срыва всей операции. Искренне не рекомендуем добровольно вписываться в такие истории. Если у вас нет законодательной или жизненной необходимости участвовать в альтернативной сделке, лучше поискать другой вариант. А если хотите купить квартиру без участия несовершеннолетних собственников, опеки и прочих интересных моментов, которые может подарить вторичка, наши специалисты рынка новостроек готовы подсказать вам интересные варианты. Даже со ставкой 3,5% по ипотеке. Ждем вашу заявку.