А вы знали, как выбрать квартиру в новостройке без рисков?

Покупка квартиры в стройке — всегда волнительно. Ведь ты платишь за то, чего еще нет физически. Просто обещания, что вот здесь будет вот так. И мальчик-продавец в этот момент показывает вам красивую картинку. А можно ли ей доверять? Равно как и мальчику? Разбираемся, как сделать правильный выбор без рисков. А в конце поделимся списком лучших застройщиков Петербурга, которые сдают хорошо и вовремя.

Проверка застройщика

Сегодня в Санкт-Петербурге и Ленобласти работают свыше 150 строительных компаний. Их можно поделить на две категории:

• питерские (например, ГК ЛСР, Setl City, RBI);
• региональные (например, ГК А101, «Брусника», ГК ПИК).

Город зарождения застройщика не играет столь важную роль, как его опыт. Поэтому отказываться от проектов компании просто потому, что она пришла из другого региона, не стоит. Куда важнее такие факторы, как:

• количество лет работы;
• количество сданных объектов;
• источники финансирования;
• средний период задержки ключей;
• качество передаваемых помещений;
• количество банков, которые аккредитовали проект;
• банк, выдавший проектное финансирование.

Важно. На все эти параметры надо смотреть в комплексе. Компания может работать давно, но сдавать с колоссальными задержками (например, «Петрострой») или относительно недавно выйти на рынок, но уже показывать хорошие результаты (например, «Евроинвест Девелопмент»).

Чтобы собрать наиболее четкую оценку, изучайте такие источники, как:

• сайт застройщика (он должен быть подробный и красивый, с наличием квартир и условий оплаты, контактами офиса продаж и фотографиями хода строительства);
• нашдом.рф (на этом сайте публикуется вся информация о документах, сроках строительства (в том числе, их несоблюдение), а также обязательно должна быть ссылка на онлайн камеру со стройки);
• отзывы (но будьте внимательны — отзывы могут быть купленными конкурентами или неправдивыми. У любого застройщика будут негативные отзывы. Вопрос в их количестве и соотношении с положительными. Будет хорошо, если к отзыву приложена фотография);
• агентства недвижимости (добросовестный агент хорошо знает рынок и его подводные камни, которые вы не найдете в сети).

Изучение района

Локация — 50% успеха или неуспеха покупки квартиры. Изучить все районы Санкт-Петербурга нелегко, но при большом желании можно. Расскажем о главном, на что стоит обращать внимание.

Транспортная доступность

Причем как на общественном транспорте, так и на автомобиле. Прокладывайте маршруты до часто посещаемых вами мест из конкретного района, чтобы оценить, как изменится ваше время в пути относительно текущего.

Социальная инфраструктура

В Петербурге есть районы, где проще отдать ребенка в сад или школу, а есть те, где придется стоять в очередях годами. С больницами и поликлиниками ситуация лучше — они есть в каждом районе. Плюс множество частных учреждений по всему городу.

Торговая обеспеченность

Не только магазины шаговой доступности, но и гипермаркеты. Если у вас нет авто — посмотрите маршрут от потенциального дома до магазина, чтобы оценить, сможете ли вы его проходить раз в неделю.

Перспективы развития

План развития метро в СПБ — тема больная, но надо быть в курсе, что и когда хотя бы примерно хотят открыть. Сюда же — перспективы строительства дорог, развязок, дублеров.

Досуг

У каждого свое понятие «идеального досуга». Кому-то поблизости нужно классное общественное пространство, кому-то — рынок, а кому-то — спортивный комплекс. Внимательно смотрите по карте, что есть поблизости, чтобы потом не кусать локти.

Разрешительная документация

Два основных документа, без которых застройщик не имеет права вести строительные работы:

• разрешение на строительство;
• проектная декларация.

Оба эти документа должны быть в свободном доступе на нашдом.рф. Если нет хотя бы одного — застройщик не имеет права ни строить, ни подписывать договоры долевого участия.

Разрешение на строительство (РНС)

Документ, в котором указывается:

• юридическое лицо, которое ведет строительство;
• какой именно тип строительства разрешен;
• границы земельного участка, в пределах которого разрешено строительство;
• срок действия разрешения.

Проектная декларация (ПД)

Это большой документ, в котором указываются:

• технические характеристики проекта;
• разрешительные документы на землю, подключение к электросетям и водоснабжению;
• данные разрешения на строительство (должны совпадать с данными в РНС);
• информация о собственнике земельного участка;
• описание объекта

и многое другое.

Договор долевого участия (ДДУ) и 214-ФЗ

Все застройщики, возводящие жилые дома, имеют право строить и продавать их только в соответствии с ФЗ-214 по договорам долевого участия (ДДУ). Проект ДДУ также должен быть в свободном доступе на нашдом.рф.

Кратко о том, что должно фигурировать в ДДУ, чтобы вы могли сами изучить шаблон этого документа:

• наименование юрлица застройщика (должно совпадать с наименованием в РНС и ПД);
• адрес объекта;
• кадастровый номер участка;
• описание дома (этажность, есть ли встроенно-пристроенные здания);
• срок передачи ключей (до конкретной даты или до конца квартала конкретного года);
• приложение с планом квартиры и расположением на этаже;
• приложение с описанием отделочных работ, производимых в квартире.

Кстати. В шаблоне на нашдом.рф приложения с планом и отделкой могут быть пустые, так как они формируются под конкретную квартиру. Но хотя бы в пустом виде они должны быть.

Стоит помнить, что договор долевого участия формируется на основании 214-ФЗ. Следовательно, если что-то не прописано в ДДУ, но это есть в ФЗ — это будет относиться к любому ДДУ любого застройщика.

Использование эскроу-счетов и проектное финансирование

С 2018 года все застройщики обязаны использовать эскроу-счета. Этот способ взаиморасчетов между застройщиком и дольщиком был введен, чтобы снизить процент нецелевого использования средств дольщиков. Кратко о главном про эскроу-счета:

• эскроу — это счет застройщика, куда «капают» все деньги от продажи квартир;
• застройщик не может пользоваться средствами с эскроу-счета, пока не достроит дом;
• пополнение эскроу-счета происходит клиентом через аккредитив или СБР;
• строительство ведется на средства проектного финансирования (ПФ) — кредита, который выдает банк застройщику для финансирования стройки;
• все транзакции застройщика в обязательном порядке проверяются банком (даже закупка ручек в офисы продаж), чтобы контролировать, действительно ли эта оплата относится к текущей стройке;
• чем более заполнен эскроу, тем меньше процент, под который банк выдает кредит. Поэтому любому застройщику важна наполняемость эскроу-счетов;
• если банк видит, что продажи или стройка идут медленнее, чем было заявлено, он (банк) имеет право приостановить финансирование до окончания разбирательства в причинах отстающих темпов.

Фактически, банк, который дает застройщику ПФ, контролирует каждый шаг строительной компании. Чтобы деньги дольщиков действительно шли на строительство их недвижимости. А не на новую дачу в Монако для гендиректора застройщика.

Проверка прав на землю под застройку

Земля у застройщика может быть:

• в собственности;
• в аренде.

Обе этих формы владения землей безопасны для будущих жителей. И если с землей в собственности обычно вопросов нет, то по арендованной земле они могут появиться. Отметим важное:

• договор аренды заключается на 49 лет;
• арендодателем чаще всего выступает город или юридическое лицо (у физлиц редко берут землю в аренду под строительство многоквартирных домов);
• после завершения строительства дом и прилегающая территория переходит в общую долевую собственность, поэтому никто ваше жилье не снесет и не выгонит вас на улицу.

Главное, чтобы были документы, подтверждающие права пользования земельным участком. А будет ли это договор аренды или свидетельство о собственности — не так важно.

Кстати. Часто землю дают в аренду в тех случаях, когда физически невозможно ее продать. Например, земли около заповедных зон, парков, водоемов.

Сроки строительства и передача ключей

У многих застройщиков вы можете встретить две даты (на сайте или в рекламных материалах) — плановая дата окончания строительства и дата передачи ключей. Объясним, в чем между ними разница и какую из них застройщик может нарушить.

Плановая дата окончания строительства

Это ориентировочный срок, в который застройщик планирует завершить строительные работы. Изменение этого срока как в большую, так и в меньшую сторону, ни на что не влияет.

Дата передачи ключей

Дата, до которой застройщик должен выдать всем ключи. У кого-то в договоре она прописывается как «до 31.12.2025», у кого-то «до конца 4 квартала 2025 года». Оба этих варианта легитимны. Это значит, что последний дольщик должен получить ключи четко до 31.12.2025. Передача ключей 1 января 2026 и далее — просрочка.

Важно. В 2025 году вопрос «почему застройщики задерживают ключи» стал задаваться все чаще. Ответ на это — мораторий на начисление штрафных пенни за просрочку передачи ключей. Его впервые ввели в 2020 году и вот уже 5 лет продлевают. Поэтому пока получить компенсацию за задержанную квартиру нельзя.

Надёжные источники информации

Занимаясь поиском информации в сети, обращайте внимание на:

• сайт, на котором вы читаете публикацию;
• дату публикации (доверять стоит свежим публикациям — 2025, 2024 годов).

Использовать лучше такие сервисы, как:

• нашдом.рф;
• Единый реестр застройщиков https://erzrf.ru;
• официальный сайт строительной компании.
• блоги крупных агентств недвижимости.

Как читать отзывы о ЖК и фильтровать фейки

• слишком восторженные или слишком оскорбительные отзывы чаще всего оказываются купленными;
• однотипные отзывы от разных людей — скорее всего написаны ботами;
• если отзывы с фотографиями — лучше доверять им, чем без.

Самое главное, когда вы начинаете читать отзывы — помните, что если человека все устраивает, он вряд ли пойдет писать об этом в интернете.

А если что-то не так — он постарается рассказать об этом всему свету. Ну и не забывайтесь, что чем больше у застройщика объектов, тем больше будет негативных отзывов. 10% негатива у застройщика с 10 домами и 10% негатива у компании, которая строит 100 домов — это абсолютно разные значения. А идеальных застройщиков, увы, не бывает.

Что смотреть на стройплощадке и в офисе продаж

• чистота и аккуратность (хаос в офисе продаж или на стройплощадке = хаос в компании);
• наличие визуальных инструментов (макет, буклеты, рендеры, любые форматы визуализации, которые позволяют максимально подробно понять, что будет на территории и внутри жилого комплекса);
• внешний вид сотрудников офиса продаж (чистота, опрятность, аккуратность, гостеприимство, дружелюбие);
• шоурум с отделкой.

Важно. Не на каждую стройплощадку вас могут пустить из соображений безопасности. Так что если менеджер отказывает в посещении, значит, обеспечить комфортный проход на стройку пока нельзя. Не стоит ругаться на менеджера в таком случае. Поверьте, это не его решение. А позиция, спущенная сверху.

Риски переуступки: на что обратить внимание

Покупая квартиру по уступке ДДУ, вы ничем не рискуете. Так как эта форма договора по надежности равнозначна подписанию ДДУ с застройщиком:

• застройщик всегда в курсе переуступки, поэтому, если есть какие-то долги или непогашенные платежи (например, по рассрочке), обязательно скажет об этом перед проведением сделки (в большинстве случаев продавец будет должен закрыть рассрочку и только потом продавать квартиру).
• Уступка регистрируется в Росреестре (отсутствует шанс двойной продажи квартиры).
• Покупатель по уступке будет первым собственником. Следовательно, никаких прописанных детей или отказников от приватизации здесь не будет.

Важно. Продавая квартиру по уступке, часто предлагают схему «указать в уступке ту же сумму, что и в ДДУ, а разницу передать наличкой». Это делается, чтобы продавцу не платить налог на прибыль. Соглашаться на такую схему или нет — решать вам. Она популярна, это не какая-то сенсация. Но уровень ее законности несколько расплывчат.

Особенности покупки по ипотеке и через маткапитал

Оформляя сделку с формой оплаты «ипотека», самое главное — здраво оценить собственные финансовые возможности.

Вопросы сбора документов, подачи и получения одобрения от банка — не так сложны. Вы всегда можете их решить через менеджера банка, ипотечного специалиста или вашего агента.

Сделка с материнским капиталом чуть более сложна. Основное, о чем забывают родители — средства сертификата выдаются не им, а их детям. Следовательно, необходимо выделять ребенку долю в квартире.

Кстати. Если вы пользуетесь семейной ипотекой, но без привлечения материнского капитала, выделять долю ребенку не требуется.

На что обратить внимание в планировке и отделке

Планировка

• Правильные углы. Как бы красиво вам ни описывал планировку менеджер застройщика, смотрите на нее всегда с позиции «мне надо в ней жить и как-то обставлять мебелью». Чем больше в квартире прямых углов, тем легче вам будет решать вопросы, связанные с ремонтом и меблировкой
• Куда выходят окна (сторона света). Тут нет хорошей или плохой, каждый выбирает на свой вкус. Но если вы не приемлите свет в квартире до 13 часов утра, то выбирать окна на восток — нелогично.
• Расположение детской и родительской спален. Сколько лет будет вашему ребенку, когда вы заедете в квартиру? 15? Вы хотите слушать за стенкой, что происходит в спальне 15-летнего подростка? Вряд ли. Тогда выбирайте планировку, где спальни находятся по разные стороны квартиры.
• Какие стены несущие, а какие нет. Даже если вы не планируете делать перепланировку, знать расположение несущих конструкций надо. Мало ли что придет в голову.

Отделка

• Какие именно работы выполняются застройщиком. Обычно есть три категории квартир — без отделки, с подчистовой и чистовой. Чаще всего комплектация отделочных работ аналогична. Но всегда стоит уточнять, какие работы делает конкретный застройщик.
• Где указывается отделка — в приложении к договору или в отдельном договоре пожертвования? В первом случае отделка — часть квартиры. На нее распространяется гарантия от застройщика. Во втором — нет. Все, что будет происходить с квартирой — только ваша зона ответственности.
• Если есть шоурум — обязательно посетите его. Так у вас сформируется более-менее приближенное к реальности мнение о том, в каком виде вам будет передаваться помещение.

Работа с юристом/риэлтором: когда это нужно

Если вы покупаете квартиру в новостройке, то необходимость в найме юриста отсутствует. Так как:

• шаблон договора стандартный и его нельзя корректировать;
• найти всю информацию о застройщике вы можете самостоятельно;
• никаких детей и невыписанных родственников в квартире нет.

Если вам хочется привлечь юриста просто, чтобы было спокойнее — пожалуйста. Но это, скорее всего, будут деньги на ветер.

А вот участие агента в сделке по покупке новостройки оправдано. Особенно с учетом того, что деньги вы ему не платите (свое вознаграждение агентства получают напрямую от застройщика, при этом цена на квартиру всегда одинаковая — придете вы сами или с агентом). Но добросовестный агент сможет:

• помочь определиться с выбором;
• подсказать плюсы и минусы каждого ЖК;
• договориться об индивидуальных условиях (где это возможно);
• сопроводить на сделке, подсказывая, когда куда ехать и где что надо будет подписывать;
• оказать моральную поддержку в этом не самом спокойном процессе.

Вопросы и ответы

Выбрать квартиру в новостройке без рисков можно. Главное — подходить к вопросу с умом. Если вы хотите, чтобы ваша сделка прошла спокойно и выбранный вариант подходил вам идеально — оставьте заявку здесь. Наши менеджеры свяжутся с вами, уточнят все важные параметры и пришлют подборку лучших предложений от надёжных застройщиков Санкт-Петербурга.