# застройщики

Энциклопедия юного дольщика

14 марта23 0

Что такое 214 ФЗ? Как введение эскроу-счетов и проектного финансирования изменило рынок новостроек? Подробности в статье.

214 фз об участии в долевом строительстве

С началом поиска квартиры в жизни обычного человека появляется много непонятных и неизвестных ранее слов и аббревиатур: долевка, аккредитив, РНС, РВЭ, секция, поэтажка, ПД и многое другое. А помимо терминов еще и какие-то мутные темы: застройщик может построить квартиру меньшей площади, и это ок, номер квартиры может поменяться, и это тоже почему-то ок, по договору обязательства, оказывается, не только у застройщика, но и у покупателя… А запрос «покупка по ДДУ что это» в Гугле появляется примерно 1200 раз в месяц. В этой статье разложим по полочкам все понятия и термины, связанные со строительством и покупкой квартиры в новостройке, чтобы вам было легче разобраться, о чем идет речь.

214-ФЗ об участии в долевом строительстве

Данный документ — основа всего рынка недвижимости сегодня. По нему работают все застройщики, которые продают квартиры по договорам долевого участия. Он был утвержден в 2004 году и значительно изменил жизнь первичного рынка недвижимости в лучшую сторону. Любой договор долевого участия (ДДУ) строится на основе 214-ФЗ. Важно помнить: если какого-то пункта из ФЗ нет в ДДУ, он все равно относится к договору. Ведь договор формируется на основе закона.

Сам текст закона можно найти в интернете, но для тех, кто не хочет читать несколько десятков страниц юридического текста, мы собрали основные тезисы, которые важно знать любому будущему дольщику.

  • Законное строительство невозможно без разрешения на строительство (РНС) и проектной декларации (ПД). РНС — документ, выдаваемый Госстройнадзором, который подтверждает право конкретного застройщика возводить жилой дом в границах конкретного участка. ПД — детализация всех технических моментов в будущем здании (начиная от того, на каком основании застройщику принадлежит участок, заканчивая площадями всех помещений в здании). Более того, документы должны быть в открытом доступе (на сайте ЖК или на нашдом.рф).
  • Застройщик обязан зафиксировать четкие сроки передачи ключей. При нарушении сроков выплачиваются пени каждому дольщику за каждый день просрочки. Рассчитывается по формуле: неустойка = цена квартиры, указанная в ДДУ × количество дней просрочки × коэффициент физлица × 1/300 × ставка ЦБ. Например, для квартиры стоимостью 10 млн при задержке на 1,5 месяца сумма неустойки будет в районе 160 тысяч. Умножаем это значение на общее количество квартир в доме и получаем круглую сумму, которую застройщик рискует заплатить, задержав сдачу дома. Плюс репутационные риски — в ФЗ они, конечно, не прописаны, но это также является стимулом для строительной компании сдавать объекты в срок.
  • В ДДУ фиксируется цена квадратного метра, которая в дальнейшем уже не может измениться для конкретной квартиры. Это может быть актуально при изменении проектной площади квартиры в большую или меньшую сторону.
  • В ДДУ всегда фигурирует возможная допустимая разница между проектной и фактической площадью квартиры. Проектная площадь — та, которая прописана в ДДУ. Это те размеры квартиры, которые обещает реализовать застройщик. Фактическая — та, которая фиксируется проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ) после сдачи дома. При этом в процессе строительства площадь может измениться по разным причинам: человеческий фактор, погодные условия, мелкие неточности в расчетах. Если общая площадь квартиры уменьшилась на 0,2 кв. м., вы никогда в жизни этого не заметите. Но если застройщик не заложит в договоре эту самую дельту, сдача дома сильно усложнится. Поэтому чтобы и застройщику, и дольщику было проще, в договоре прописывается допустимое отклонение (у кого-то в квадратных метрах, чаще 1-2 кв. м, у кого-то в % от общей площади квартиры — чаще до 5%). Если разница выходит за границы этой дельты (как в меньшую, так и в большую сторону), происходит взаиморасчет по той цене квадрата, которая зафиксирована в ДДУ. Также после обмеров ПИБ меняется и номер квартиры (проектный на фактический).
  • Квартира и дом после сдачи находятся на гарантии — 5 лет на квартиру и 3 года на общедомовые коммуникации. Если по договору у вас квартира с отделкой, то гарантия распространяется и на нее.
  • Любой договор обязан быть зарегистрирован в Росреестре. Это государственный орган, который фиксирует все сделки с недвижимостью на территории России. В первую очередь регистрация защищает клиента от двойной продажи одной квартиры. Без регистрации застройщик не получит деньги покупателя.

Поправки к ФЗ и введение эскроу-счетов

В 2018 году к 214-ФЗ были приняты поправки, которые сделали процесс покупки квартиры в строящемся доме еще более безопасным. Отметим самые важные изменения.

  • Застройщики более не могут пользоваться деньгами дольщиков в процессе строительства. Они могут строить либо полностью на собственные средства, либо на кредит от банка — проектное финансирование. При этом банк внимательно следит за темпом строительства и контролирует весь процесс. Введение проектного финансирования дало гарантию того, что застройщик не лишится денег на строительство из-за низких продаж в процессе стройки. Ведь кредит выдается сразу на строительство всего дома (или нескольких домов, если они находятся в одной очереди).
  • Все деньги с продажи квартир хранятся на эскроу-счету застройщика в банке. Это специальный вид счета, доступ к которому застройщик получит только после сдачи дома.

Поправки не отменили ДДУ (часто можно услышать фразу «я не хочу по долевому строительству покупать, хочу через эскроу». Но эта фраза по уровню смысла примерно как «один трамвай синий, другой идет в парк»). Покупая квартиру, вы до сих пор подписываете договор долевого участия. И стройка идет в соответствии с 214-ФЗ. Просто условия для застройщиков стали более жесткими, чтобы очистить рынок от недобросовестных игроков.

Чтобы наверняка быть уверенным в том, что вы выбираете надежного застройщика, который четко выполнял свои обязательства и до ужесточения мер контроля от государства, оставьте заявку здесь. Наши специалисты знают все взлеты и падения современных игроков рынка недвижимости и помогут в выборе лучшего варианта, в который можно вложиться со спокойной душой.

23 0
Поможем вам легко пройти путь к новому домуУзнать больше
Читайте далее
Как продать квартиру выгодно и безопасно
Ссылка скопирована в буфер обмена