Стоит ли покупать кладовку в новостройке: разбор нюансов и документов

Содержание статьи

Вы наверняка встречали в описании жилых комплексов фразу «кладовые на −1 этаже». Но мало кто интересуется вопросом покупки кладовки, начиная искать квартиру. Хотя эти 4-6 (в среднем) квадратных метров могут перевести вашу жизнь в новом доме на абсолютно другой уровень. Разбираемся, почему покупатели берут кладовки, даже если те стоят как подержанный автомобиль.

Что считается кладовой по закону

Что такое кладовка

Кладовка — нежилое помещение в доме, которое может использоваться для хранения:

• колес;
• велосипедов;
• внесезонной одежды;
• спортивного инвентаря.

Обычно площадь кладовых помещений варьируется от 3 до 10 квадратных метров.

В зависимости от того, как застройщик строит кладовку, могут предъявляться разные требования к тому, что в ней можно, а что нельзя хранить. Чаще всего варианта два:

• полноценно возведенные стены, которые полностью закрывают кладовку и то, что в ней находится;
• стены из сетки-рабицы.

Второй вариант встречается редко, но тем не менее может попасться.

Важно. Если стены кладовки сделаны просто из сетки-рабицы, вам, скорее всего, не разрешат хранить в такой кладовке ничего легковоспламеняющегося. А к этой категории относится практически все, что обычно складывают в кладовку. Чаще всего разрешенный максимум в подобных помещениях — велосипеды и негорючие строительные материалы (плитка, газоблоки, кирпичи).

Поэтому обязательно уточняйте, из чего будут стены вашей кладовки.

Где располагаются кладовки

• Подземный паркинг — самый частый и удобный для всех вариант. Здесь главное выбрать машино-место и кладовку по соседству. Чтобы не пришлось катать колеса по всему паркингу от машины до места их хранения.
• Жилой этаж — часть кладовок может располагаться прямо на этаже. Удобно для тех, кто планирует использовать это помещение для хранения закаток, круп, запасов собачьего корма. То есть чего-то, что должно быть на расстоянии вытянутой руки.

Покупка кладовок в новостройке: основные нюансы

Несмотря на то, что покупка кладовки в новостройке не сложнее приобретения самой квартиры, здесь тоже есть некоторые нюансы.

Можно ли купить кладовку без квартиры

В большинстве случаев нет. Застройщик имеет право продавать кладовки только жителям дома. Чаще всего это делается для того, чтобы в дом не было доступа посторонним.

Да и в большинстве случаев нет никакого смысла покупать кладовку, не имея в этом доме квартиру. Все-таки это вспомогательное помещение, а не основное.

Сколько стоят кладовки

В зависимости от выбранного жилого комплекса. Цены в Санкт-Петербурге начинаются от 700 тысяч. В Москве — от 1 млн.

Закономерность проста — чем выше класс дома, тем дороже. Но и лучше с точки зрения отделки. В проектах класса «комфорт» кладовка будет просто конурой из газобетона. В «бизнесе» и выше уже может быть:

• черновая отделка стен;
• проведенное электричество;
• хорошая металлическая дверь.

Как формируется цена

Принципы ценообразования кладовок такие же, как и по квартирам. Застройщик смотрит на:

• спрос покупателей;
• предложения в соседних жилых комплексах;
• себестоимость самой кладовки;
• количество помещений.

Чаще всего высокая цена получается из-за последнего пункта — технически нет возможности сделать много кладовых в доме. И поэтому более высокая цена как бы искусственно сдерживает спрос.

Почему кладовки в популярных ЖК быстро раскупают

Потому что это удобно. Не надо думать, как организовать хранение сноубордов, лыж и чемоданов. Эти вещи не должны быть под рукой каждый день. Следовательно, зачем занимать ими дорогие квадратные метры квартиры? Можно переложить их в кладовку.

Как оформляется покупка кладовки

Кладовка оформляется точно также, как квартира. Сделка проходит по тем же этапам:

• подписывается договор долевого участия;
• вносится оплата на эскроу-счет;
• договор регистрируется в Росреестре.

После того, как дом сдан, по кладовке подписывается отдельный акт приема-передачи, как и по квартире. И также оформляется собственность.

Важно. За кладовку также приходят налог на собственность и коммунальные платежи. Размер налога равен налогу на коммерческую недвижимость — от 0,3% до 2% в зависимости от региона. В Москве это, например, 2%.

Сумма коммунальных платежей зависит только от тарифов управляющей компании. Часто это просто фиксированная сумма в месяц.

Формы оплаты чаще всего — 100% и рассрочка от застройщика. Учитывая, что стоимость кладовки сильно ниже, чем цена квартиры или паркинга, ипотеку на кладовки практически не используют.

Какие документы нужны для покупки кладовки

Покупая кладовку от застройщика, вы:

• подписываете договор долевого участия;
• предоставляете согласие супруга или брачный договор (если вы в браке, но жена или муж в сделке не участвуют);
• регистрируете силами застройщика ДДУ в Росреестре.

То есть пакет документов и последовательность действий не отличается от покупки квартиры.

Если вы покупаете кладовку уже у собственника, то здесь все будет также, как при оформлении сделки на вторичке:

• запрашиваете выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на кладовку;
• составляете договор купли-продажи;
• подписываете;
• кладете деньги на аккредитив;
• отправляете документы на регистрацию в Росреестр.

Нужно ли согласие супруга на покупку кладовки

Да, нужно. Это такая же покупка недвижимости, как приобретение квартиры или дома. И она также считается совместным имуществом в браке.

Вы можете не оформлять согласие, если ДДУ подписываете обоими супругами. В остальных случаях этот документ обязателен.

Налоговый вычет за покупку кладовки

Так как кладовка не является жилой недвижимостью, налоговой вычет с нее получить не выйдет. Как и при покупке апартаментов или паркинга.

Сюда же пойдет ситуация с налоговым вычетом с процентов, уплаченных по ипотеке (если вдруг вы взяли ипотеку на кладовку). Его получить также не получится.

«А застройщик обещал кладовую в подарок вместе с квартирой. Тогда я смогу оформить налоговый вычет за покупку кладовки?»

Надо смотреть, как именно этот подарок оформлялся. Если у вас на руках два ДДУ — на квартиру и на кладовку, — то никак.

А в большинстве случаев акции «кладовка в подарок» именно так и оформляются.

Например. Квартира стоит 10 млн. Кладовка — 500 тысяч. Так как застройщик должен юридически оформить «подарок», он составляет два договора — на кладовку с ценой 500 тысяч и на квартиру с ценой 9,5 млн. То есть делает скидку на квартиру в размере стоимости кладовки. Получается, что для вас это реально подарок (из своего кошелька вы не платили). А для застройщика чистая совесть, потому что есть официально оформленная сделка по продаже и квартиры, и кладовки.

Покупка кладовки как инвестиция: можно ли заработать

Целенаправленно рассматривать покупку кладовки как инвестицию точно не стоит. Средняя ставка аренды кладовки — 3-5 тысяч в месяц. Чтобы зарабатывать хотя бы 30 тысяч, вам надо сдавать 8-10 кладовок. А для этого — их купить. Если мы оставим за скобками факт того, что мало какой застройщик вам продаст столько помещений, то это вложения 4-5 млн рублей. С минимальной доходностью.

К тому же, их стоимость растет не так драматично, как цена на парковки или квартиры.

Но! Если при покупке квартиры у застройщика проходит акция вроде «кладовка за 100 тысяч» — обязательно берите. Какая бы ни была цель вашей покупки — берите. Не понадобится — продадите и заработаете. Или сдадите в аренду. Просто когда изначальные вложения 100 тысяч, то аренда даже в 5 тысяч в месяц отобьет эту покупку за 1,5 года.

Какие риски есть при покупке кладовки

Проблемы с доступом

Если застройщик не подумал дважды, составляя план расположения кладовок, может оказаться, что к некоторым из них сложно подобраться. Или сложно занести туда что-то большое из-за дурацкого кривого коридора.

Поэтому, выбирая кладовку, обязательно смотрите на плане не только на расположение относительно вашего паркинга и лифтов, но и на то, как вы будете соседствовать с другими обитателями этого подземелья.

Отсутствие вентиляции

Полного отсутствия вентиляции быть не может — дом просто не пройдет госкомиссию с такими вводными. Но вот то, что она может быть плохо сделана — это факт. Это может привести к:

• отсыреванию стен;
• образованию плесени;
• неприятному запаху (не дай бог кто-то еще решит там сушить рыбу…).

Увы, пока вы не начнете пользоваться кладовкой, вы не узнаете, относится ли что-то из перечисленного именно к вам. Но косвенными ответами на вопрос «а будет у меня так или нет» является репутация застройщика. Никто не хочет быть обкиданным неприятными отзывами из-за кладовок. Поэтому, если застройщик строит хорошо квартиры, то и с вентиляцией в кладовой тоже все будет хорошо.

Возможные затопления

Да, и такое может случиться. Но здесь, как и с вентиляцией, — пока дом не начнет жить, вы этого не узнаете. И решение будет аналогичное — смотреть на репутацию и опыт застройщика.

Проблемы с регистрацией

Нет регистрации — нет проблем. В кладовке нельзя зарегистрироваться. Ни временно, ни постоянно. И вряд ли такая возможность когда-нибудь появится.

Выводы

• Когда кладовку стоит покупать? Когда вы понимаете, что объемных вещей много, но они не нужны каждый день. И чтобы не ломать голову на тему «а куда воткнуть еще одну систему хранения в наши 35 метров», проще купить кладовку.
• Когда лучше отказаться? Если вы понимаете, что потенциально она вам необходима только для хранения колес. Любой шиномонтаж с радостью возьмет несезонную резину за 5-6 тысяч. И это будет сильно дешевле, чем покупать кладовку ради этих целей за 500-700 тысяч.
• Кому кладовка реально нужна? Семьям с детьми, любителям зимних активных видов спорта, фанатам закаток и закруток, автомобилистам.

Вопросы и ответы

Покупка кладовки может значительно облегчить вам жизнь. Если вы хотите обустроить собственный чулан под лестницей (или в подвале, но это уже другой фильм) и почувствовать себя мальчиком, который выжил, оставляйте заявку. Волшебства не обещаем, но вот выгодные предложения по покупке точно предложим.