Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры без последствий?

Содержание статьи

Расторжение договора купли-продажи — не частое явления. В основном из-за того, что покупка серьезная. И покупатель взвешивает все «за» и «против» прежде, чем отдать немалую сумму денег. Продавец также не станет соглашаться расставаться с недвижимостью просто так.

Но бывают ситуации, когда расторжение необходимо одной из сторон. Что делать в этом случае? Рассказываем в статье.

Причины и основания для расторжения договора купли-продажи квартиры

В первую очередь стоит понимать, что причины типа:

• «я не могу платить ипотеку»;
• «мы нашли вариант лучше»;
• «я поняла, что мне в этой квартире неуютно»;
• «мне срочно нужны деньги»

и тому подобные не являются причиной для расторжения. Как бы ни было тяжело/грустно/больно/обидно.

Если вопрос в ипотеке — можно снизить кредитную нагрузку, вариантов на рынке сегодня много.

Если вы просто передумали, выход только один — продавать квартиру. Но будьте готовы к тому, что покупатель будет задавать вопросы на тему «а почему вы продаете недвижимость через месяц после сделки». Любой адекватный покупатель увидит в этом что-то подозрительное. Поэтому либо такая квартира будет продаваться долго, либо придется скидывать цену.

Понятными причинами обычно являются те, где после сделки:

• были выявлены юридические нестыковки и проблемы (хотя надо было тщательнее проверять документы перед подписанием);
• появился наследник квартиры и требует свою долю (тоже надо было проверять);
• продавец начал процедуру банкротства, и сделку могут признать ничтожной (тоже надо было перестраховываться).

Важно. В 100% случаев расторжение договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке происходит через суд. И успех операции зависит от уровня подготовки сторон. Ситуация, где и продавцу и покупателю в одну ночь приснилось, что надо все вернуть, как было — невозможна. Следовательно, договориться по соглашению сторон вряд ли получится.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры и вернуть деньги

Еще раз подчеркнем, что сделать это сложно. И универсального чек-листа нет. Но в целом можно выделить следующие шаги:

• подготовить аргументы и подтверждения, почему сделку следует расторгнуть;
• предоставить все необходимые документы;
• постараться решить с другой стороной вопрос мирным путем (переговорами);
• подать заявление в суд (так как переговоры на 99,9% не увенчаются успехом);
• доказать свою позицию в суде;
• подписать со второй стороной соглашение о расторжении (СОР) договора;
• зарегистрировать СОР в Росреестре;
• получить обратно свои деньги.

Важно. Если вы — покупатель и хотите расторгнуть сделку, будьте готовы к тому, что денег у продавца не будет. Мало кто держит такие суммы просто на счету после подписания договора. Обычно их вкладывают в другую недвижимость, машину, ценные бумаги или долгосрочные вклады. Поэтому скорость получения денег может быть очень и очень не быстрой.

Срок расторжения договора купли-продажи квартиры

Зависит от того, как долго вы будете ходить по судам. Разумеется, продавец будет оттягивать расторжение всеми способами. Потому что, скорее всего, возвращать ему нечего. Поэтому такие дела могут тянуться по несколько месяцев.

А сам процесс регистрации СОР в Росреестре происходит быстро — 2-3 дня.

Возврат денег при расторжении договора купли-продажи квартиры

В случае, если суд одобрил расторжение, продавец обязан вернуть всю сумму по договору. Можно также договориться о сроке возврата и закрепить его в СОР. По умолчанию, возврат должен произойти после регистрации соглашения.

Важно. Не рекомендуем соглашаться на какие-то сроки возврата вроде «после регистрации через 2 недели, зуб даю». Ибо можно оказаться в ситуации, когда у продавца останется и квартира, и деньги. А у покупателя — ничего. Поэтому следует поступать также, как при подписании договора, но в обратном порядке:

• заложить деньги на аккредитив или эскроу-счет;
• подписать СОР;
• указать условием раскрытия аккредитива или эскроу регистрацию расторжения тогда сумма автоматически перечислится покупателю после регистрации.

Это самый безопасный способ возврата денег после расторжения договора купли-продажи.

Важно. Если у вас была сделка с занижением стоимости, то возврат продавец должен делать только суммы по договору. Расписки официально нигде не фигурируют.

Например. Квартира стоит 5,5 млн. Вы договорились, что в договоре будет указано 4 млн, а 1,5 — по расписке. То есть юридически вы купили квартиру за 4 млн. Следовательно, при расторжении продавец обязан вернуть вам только 4. Ибо расписка — не документ. Его вообще могли потерять или уничтожить.

Поэтому специалисты не рекомендуют соглашаться на сделки, где часть средств передается по расписке.

Добровольное и судебное расторжение: в чем разница

Добровольное — одна из сторон сделки инициирует расторжение по каким-то собственным причинам.

Судебное — участнику сделки приходит счастливая новость о необходимости расторгнуть сделку без его обращения в суд. Обычно такое случается, когда:

• у продавца объявился внезапный наследник, который хочет свой кусок пирога;
• у продавца начался процесс банкротства, а сделка по продаже квартиры случилась менее, чем 3 года назад.

Кстати. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию из-за банкротства продавца, перед сделкой запрашивайте у него выписки из БКИ и справки, подтверждающие отсутствие задолженностей. Это поможет в суде. Так как у вас будет аргументация на тему «на момент совершения сделки предпосылок к банкротству не было» (между строк читаем как «отстаньте от моей квартиры»).

Как составить соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры

Утвержденного законодательного образца СОР нет. Вы можете:

• составить документ самостоятельно;
• воспользоваться нашим шаблоном;
• обратиться за составлением к юристу.

Главное, что должно быть в СОР:

• данные продавца и покупателя;
• данные квартиры;
• сумма возврата;
• срок возврата;
• реквизиты для перечисления денег.

Расторжение договора после регистрации в Росреестре

Так как все договоры, связанные с недвижимостью, регистрируются в Росреестре, то и соглашение о расторжении также должно пройти регистрацию. Без этого юридически квартира будет являться недвижимостью покупателя.

Особенности расторжения ДДУ по 214-ФЗ с застройщиком

Расторжение договора после покупки новостройки чуть отличается от расторжения на вторичке.

Согласно закону, у застройщика и дольщика есть по одной основной обязанности:

• у застройщика — построить дом вовремя;
• у клиента — оплатить квартиру вовремя.

Расторжение возможно, если одна из сторон не выполняет свои обязательства.

Но! Чтобы начать этот процесс, дольщик должен изъявить желание расторгнуть договор. И застройщик вправе не удовлетворить запрос, если с его стороны нарушений нет (нет задержки по передаче ключей).

Чаще всего застройщики отказывают в расторжении, если с их стороны нет нарушений по срокам строительства. Так как это невыгодно для любой строительной компании. И суд тут не поможет.

Вывод: покупая квартиру (особенно с отложенным платежом), взвешивайте свои финансовые возможности трезво. Не сможете платить — придется что-то придумывать или продавать квартиру. Но получить расторжение крайне тяжело.

Могут ли аннулировать сделку купли-продажи квартиры

Такое возможно только в случае, если сделка была подписана с нарушениями, которые вскрылись после регистрации. Чаще всего, чтобы нечто подобное всплыло, одна из сторон должна сама «провести расследование», найти это самое нарушение, подать заявление в суд и выиграть его.

В остальных случаях просто получить письмо счастья, что сделка аннулирована, невозможно.

Расторжение предварительного договора купли-продажи (ПДКП)

Предварительный договор не равен основному с точки зрения юридической силы. На то он и предварительный. Что важно:

• ПДКП не регистрируется в Росреестре;
• санкции при расторжении прописываются в тексте документа и должны соблюдаться;
• на основании ПДКП квартира не переходит в собственность покупателя, поэтому его расторгнуть куда проще.

Одностороннее расторжение: возможно ли и чем грозит

Одностороннее расторжение с уведомлением другой стороны об этом чаще всего происходит только на первичном рынке. Если покупатель:

• не вносит обязательные платежи;
• игнорирует официальные письма и запросы от застройщика;
• не выходит на связь,

то застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. По причине невыполнения условий договора.

На вторичном рынке подобная ситуация невозможна.

Расторжение договора купли-продажи квартиры по инициативе покупателя

На практике происходит крайне редко. Просто потому, что если покупателю что-то не понравилось в квартире после сделки, он может эту квартиру продать дальше. Логика проста: если вы что-то не увидели / не заметили перед покупкой — это ваши сложности.

Расторжение договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца

Такое случается куда чаще. Ведь описанные ситуации про внезапных наследников или банкротство как раз относятся к стороне продавца. Но какая бы причина для расторжения ни была, разрешаться дело будет только через суд. Просто прийти и выгнать нового собственника из квартиры никто не может.

Последствия расторжения для покупателя и продавца

Основные последствия — потраченные нервы. Сбор документов и подтверждений, судебные заседания, подготовка к ним, споры, возможные угрозы — все это очень энергозатратные вещи.

И если они увенчаются успехом (договор расторгнут), то для покупателя это новый поиск недвижимости, переезд и огромное количество геморроя в связи с необходимостью решать квартирный вопрос заново.

Сроки и госпошлины при расторжении сделки

Госпошлина за регистрацию СОР — 4000 рублей.

Срок регистрации СОР — от 2 до 7 дней, в зависимости от загруженности Росреестра.

Судебная практика по расторжению договора купли-продажи квартиры

Успех поданной заявки в суд зависит от:

• причины обращения (надуманная или реальная);
• уровня подготовки адвоката;
• количества представленных доказательств.

Поэтому ситуации из практики всегда будут разные. Например:

• суд в Москве и в Ульяновске удовлетворил запросы продавцов о расторжении договора, так как в обоих случаях покупатель не внес существенную часть стоимости квартиры;
• здесь пример, как суд расторг договор по инициативе покупателя, так как продавец скрыл незаконную перепланировку;
• в Санкт-Петербурге получилось добиться отказа в возбуждении дела по инициативе продавца — он утверждал, что не получил деньги, хотя это было неправдой (вполне возможно, это была плохая попытка мошенничества).

Кстати. На досуге можно изучить разные статьи, документы и нормативные акты, посвященные расторжению сделок с недвижимостью.

Вопросы и ответы

Расторжения происходят не так уж и часто. Особенно, если речь про квартиры в новостройках. Чтобы решить квартирный вопрос безопасно и без лишних эмоциональных затрат — оставьте заявку. Наши специалисты помогут выбрать такую квартиру, чтобы тема расторжения договора вас никогда не коснулась.