Содержание статьи

На сайте застройщика появилось гордое «дом сдан», чат дольщиков не замолкает от волнения и радости. Но волшебной смски «приходите принимать квартиру» все нет. Радость сменяется гневом... А вот праведен ли этот гнев и стоит ли тратить нервы подобным образом — разберемся в статье.

Что означает «сдача дома» и «ввод в эксплуатацию»

Фактически эти термины схожи и идут по очереди в хронологии строительства дома. Когда застройщик завершает строительство, он приглашает госкомиссию, которой сдает дом. А после успешного прохождения всех проверок, выдается разрешение на ввод в эксплуатацию. Поэтому для обозначения завершенного строительства можно использовать в равной степени фразы «сданный дом» и «введенный в эксплуатацию дом».

Важно. Госкомиссия проверяет соблюдение застройщиком всех норм и правил, которые выставляются к жилому дому. Основный их акцент идет на то, чтобы здание было во всех смыслах безопасно для проживания. А также чтобы заявленное здание соответствовало реально построенному.

Почему получение разрешения на ввод не значит готовность квартир

Часто застройщик сдает здание госкомиссии с некоторыми недочетами по отделке квартир. Это может быть мелочь вроде шатающейся розетки, а может быть что-то более существенное (например, трещина в газоблоке межкомнатной перегородки, которую надо устранить).

Помимо этого, госкомиссия не уделяет такого внимания обустройству придомовой территории. При приемке дома никто не считает каждый высаженный куст или дерево. Поэтому для ускорения выхода на госкомиссию застройщики часто оставляют благоустройство двора «на потом». Но перед выдачей ключей его все равно надо сделать.

Такая же участь часто постигает украшение зон общего пользования. Например, мебель в лобби, декор, книги, таблички с номерами квартир. Госкомиссии они до лампочки, а жильцам нужны.

И вот когда подобные недочеты и недоделки накапливаются в комплексе в несколько сотен (а то и тысяч) квартир, то получается, что времени на это все требуется много. И поэтому между сдачей дома и выдачей ключей есть временной промежуток. У кого-то месяц-два, у кого-то больше.

Этапы после сдачи новостройки

Юридически идет только один этап — передача квартир дольщикам.

В действительности все зависит от конкретного застройщика. Кто-то просто формально устраняет недочеты и сразу приглашает клиентов. Кто-то привлекает внутреннюю службу контроля качества и проверяет, как сделаны те или иные работы. И в каком виде дольщики получат свои квартиры.

Когда и как приглашают дольщиков на выдачу ключей

В способе приглашения дольщиков за ключами нет единого принятого стандарта. Возможные варианты:

  • уведомление в личном кабинете (если он есть);
  • смс-оповещение;
  • письмо на электронную почту;
  • звонок сотрудника застройщика с приглашением.

Также могут быть вариации по выбору даты и времени приемки:

  • кто-то говорит определенные день и час;
  • кто-то предлагает свободную запись в удобные сроки для покупателя.

Узнать, что будет именно у вас, можно через менеджера застройщика или по общему номеру компании после оформления сделки.

Нормативные сроки передачи квартиры по ДДУ

В договоре закреплен только один срок — крайний срок передачи ключей.

Это может быть либо квартал, как в примере выше, либо дата (например, до 31 декабря 2028 года). Никакой разницы между форматами написания срока нет.

Если застройщик готов передать вашу квартиру раньше — вы должны ее принять. Если позже — начисляются штрафные пени за каждый день просрочки.

Важно. С 2020 года действует мораторий на штрафы застройщикам при задержке ключей. Его регулярно продлевали до конца 2025 года. Сейчас его действие закончилось, но строительные компании имеют право не платить пени до 2027 года. Под конец 2025 был подписан соответствующий документ, который дает своеобразную отсрочку по выплате штрафов. 

Что делать, если застройщик задерживает выдачу ключей

Пока действует мораторий — ничего. Просто ждать заветного оповещения на телефоне. Звонить, ругаться, приходить в отдел продаж — не поможет. Как минимум потому, что люди, которые сидят в отделе продаж, никак не связаны с подготовительными к выдаче ключей работами.

Увы, статистика последних 5 лет после введения моратория действительно показывает тенденцию к задержке выдачи ключей. Но сделать с этим ничего нельзя. Так как пока действует это постановление, строительные компании юридически защищены.

Можно ли попасть в квартиру до официальной выдачи ключей

Юридически нет. Да и с точки зрения техники безопасности это тоже не лучшая затея.

Но русский человек всегда найдет лазейку. Кто-то через прораба на стройке, кто-то через девушку-администратора. Но сакрального смысла в этом действии нет. Потому что:

  • вам скорее всего дадут 5-10 минут, за это время не сделаешь никакие замеры;
  • повторно попасть в квартиру вы сможете только на официальной приемке.

Единственный внятный повод прорваться в квартиру заранее — моральное удовлетворение. Понять, что квартира действительно существует и действительно построена.

Кстати. Некоторые застройщики, которые вынужденно задерживают передачу ключей, устраивают такие показы официально. Именно для того, чтобы снизить уровень напряжения у дольщиков и облегчить процесс ожидания приемки.

Ответственность застройщика за задержку передачи

Мораторий сняли, но выплат в 2026 году не будет. Поэтому ждем 2027-й и надеемся, что там не придумают никаких новых документов, позволяющих застройщикам не платить компенсацию.

Важно. В любых упоминаниях сроков имеется в виду именно просрочка выдачи ключей. А не планируемого срока сдачи дома.

Но тем не менее, формула расчета неустойки есть.

Штрафные пени считаются по формуле: неустойка = (цена квартиры) х 1/150 х (количество дней просрочки) х (ключевая ставка ЦБ на момент подачи иска).

Например. В январе 2023 года вы купили квартиру за 10 млн. Ключи по договору у вас до 30/12/2025. Следовательно, просрочка будет считаться с 01/01/2026. И получили ключи вы 2/2/2026. То есть просрочка составила 32 дня. В январе ключ был 16%. Итого получаем:

Неустойка = 10 млн х 1/150×32×16% = 341 тысяча.

Важно. Получить вы эти деньги сможете только в 2027 году. Увы.

Вопросы и ответы

Что такое «ввод в эксплуатацию» простыми словами?

Официальное завершение всех основных строительных работ. Ввод подтверждает, что дом отвечает всем современным требованиям безопасности и совпадает по внешним и внутренним характеристикам с заявленными изначально в документах.

Через сколько после сдачи дома выдают ключи?

Зависит от того, сколько недочетов надо устранять после сдачи дома. У кого-то передача может начаться через месяц, у кого-то — через полгода.

Можно ли въехать в квартиру сразу после ввода в эксплуатацию?

Нет, нельзя. Вас должны пригласить на осмотр квартиры, далее вы подписываете акт-приема передачи. И только после этого можно планировать переезд.

Почему задерживают выдачу ключей, если дом уже сдан?

Потому что застройщик доделывает мелкие недочеты после госкомиссии. А также ведет пусконаладочные работы, которые необходимы для проверки функционирования всех инженерных систем дома.

Как понять, что дом действительно введен в эксплуатацию?

В карточке объекта на сайте нашдом.рф будет загружено обновление. А также приложено заключение на ввод в разделе «Документы».

Сколько длится этап выдачи ключей всем дольщикам?

В каждом объекте индивидуально. И это, в числе прочего, зависит от количества передаваемых квартир — 50 или 1050.

Что делать, если застройщик не приглашает на приемку?

Если крайний срок по договору не подошел — ждать. Если крайний срок передачи по договору прошел — звонить застройщику и спрашивать, в чем причина задержки и когда будет приглашение.

Начисляют ли неустойку за задержку выдачи ключей?

Пока действует мораторий — нет. Как только он закончится — да. Но для получения неустойки необходимо подать в суд и получить положительное решение. Это не сумма, которая просто переводится застройщиком вам на карту.

Можно ли отказаться от квартиры, если задержали выдачу ключей?

Юридически да. Практически в этом нет смысла. Ведь при расторжении договора вам вернут ту же сумму, что вы заплатили. А за период стройки рыночная стоимость явно увеличилась. Следовательно, вам выгоднее перепродать квартиру по уступке, а не возвращать.

Всего этого можно избежать, если выбрать ответственного застройщика. Который не задерживает передачу ключей, несмотря на моратории. Чтобы получить подборку предложений именно от таких компаний — укажите это в форме заявки для нашего специалиста.