Рассрочка от застройщика в Москве: где искать подвох перед покупкой?

Содержание статьи

Долгое время рассрочка была не самой популярной формой оплаты на рынке недвижимости. Ведь классическая рассрочка от застройщика обычно подразумевала крупные платежи, сильно превышающие ипотечные. И поэтому при выборе «ипотека или рассрочка» многие выбирали ипотеку.

Начиная с 2024 года картина изменилась. В связи с уходом из Москвы и Санкт-Петербурга IT-ипотеки, увеличением ключевой ставки и ужесточением условий по семейной ипотеке, рассрочка восстала из пепла, как феникс. И стала одной из самых популярных форм оплаты. По оценке аналитиков, до 60% сделок на рынке недвижимости Москвы в 2024 году закрывались с помощью рассрочки.

Что стоит знать об этой форме оплаты? Какие в ней есть подводные камни? Рассказали в статье. А в конце поделимся топ-5 предложений по рассрочке в Москве в 2025 году.

Что такое рассрочка

Рассрочка — форма оплаты, с помощью которой застройщик предоставляет возможность внесения не всей суммы за квартиру сразу, а частями. Часто рассрочку путают с ипотекой. Поэтому покажем наглядно разницу.

Кому больше подходит рассрочка, а не ипотека

Рассрочку вместо ипотеки чаще выбирают те:

• у кого нет возможности официально подтвердить доход;
• кто имеет плохую кредитную историю;
• кто не хочет, чтобы график платежей ложился в кредитную нагрузку;
• кто может вносить крупные ежемесячные платежи;
• кто ждет крупное поступление денег и не хочет платить, пока ожидает;
• для кого платежи по ипотеке со стандартной ставкой высоки.

Какие бывают графики платежей по рассрочке

Периоды внесения платежей при рассрочке определяются каждым застройщиком индивидуально. Ведь при этой форме оплаты клиент не заключает договор со сторонней кредитной организацией. Поэтому девелопер вправе устанавливать тот график, который хочет он.

Вариаций рассрочек великое множество. Самые популярные форматы в 2025 году:

• внесение первого взноса + ежемесячные или ежеквартальные платежи до конца строительства;
• внесение первого взноса + отсрочка на 6/9/12/18/24 месяца (часть сразу, часть — потом);
• внесение первого взноса + фиксированные ежемесячные платежи по 80-250 тысяч в месяц до конца строительства + внесение остатка перед получением ключей (часто для выплаты остатка переходят на ипотеку или продают какую-то другую недвижимость).

Последний вариант стал очень популярным у клиентов.

Пример:

Квартира стоит 15 млн. Первый взнос — 5 млн. Остаток 10 млн. Срок до сдачи дома — 24 месяца. Фиксированный платеж на период строительства — 100 тысяч рублей в месяц. Получается, что за 23 платежа вы внесете 2,3 млн. И последним, 24-м платежом, надо внести остаток. То есть, 15 млн — 5 млн — 2,3 млн = 7,7 млн.

Эти 7,7 млн вы можете:

• внести собственными средствами;
• взять в ипотеку и перейти с рассрочки на ипотеку. Это популярная практика, которую разрешает большинство застройщиков. Ведь им не принципиально, как именно закрывается остаток долга по рассрочке.

Такая рассрочка подходит, если:

• на период стройки вы снимаете квартиру, и не готовы вносить полноценные большие платежи по ипотеке под стандартную ставку;
• вы ожидаете ребенка и планируете остаток закрыть с помощью семейной ипотеки;
• вы ожидаете крупное поступление денежных средств в ближайшее время, но хотите зафиксировать стоимость и выбранную планировку сейчас.

Почему москвичи переходят с ипотеки на рассрочку

При высокой ключевой ставке покупка недвижимости становится менее доступной. Особенно, если семейной ипотекой на горизонте не пахнет. Поэтому рассрочка — удобная альтернатива.

Для застройщиков эта форма оплаты не так однозначна. Здесь есть два основных противовеса:

И девелоперам приходится балансировать между этими двумя параметрами. Ведь если рассрочки не будет вовсе — предложение будет неинтересным для клиента. Следовательно, не будет продаж. Если условия будут чересчур легкими — не будет наполнения эскроу. И банк, который дает проектное финансирование, может обратиться к застройщику с вопросами.

Ипотечный калькулятор

Как застройщики делают рассрочку выгоднее банковских программ

Из-за того, что при формировании графика рассрочек застройщик не отчитывается ни перед кем, кроме своих финансовых директоров, есть возможность крутить периоды внесения платежей, как угодно.

Более того, ипотека регулируется законом об ипотеке. Поэтому внести какие-то коррективы в этот продукт практически нереально.

Если застройщик может себе позволить подождать приход денежных средств в течение полугода или года, он спокойно подписывает сделки с этой формой оплаты.

Почему рассрочка интересна инвесторам и тем, кто планирует перепродажу

Главный принцип многих инвесторов — вложить поменьше, а получить побольше. И так как у некоторых застройщиков есть графики платежей, где, например, 20% вносится при подписании договора, а остальные 80% перед получением ключей, это дает инвестору возможность зайти в инвестицию с минимальной суммой на руках. Ведь доходность считается именно от той суммы, которую ты вложил.

Например. Игорь вносит 2 млн по рассрочке за квартиру стоимостью 10 млн. Остаток он должен внести перед получением ключей (8 млн). За период строительства квартира вырастает в цене, и на ключах стоит уже 15 млн. При продаже он гасит долг и получает 7 млн. Из них вычитаем 2 млн, которые он внес, и получаем чистую прибыль 5 млн со вложенных 2.

А если у Игоря есть 4 млн, он может по такой схеме купить 2 квартиры. И итого заработать 10 млн.

Именно поэтому инвесторы часто ищут объект не с позиции «какая тут квартира», а «какая тут форма оплаты». Поскольку за период, когда не надо вносить платежи, можно «прокрутить» деньги где-то еще.

Сравнение стоимости квартиры в рассрочку и при ипотеке

Разумеется, рассрочка не может быть вообще без дополнительных условий. И часто застройщики делают удорожание квартиры, если клиент выбирает рассрочку. Логика такая: я (застройщик) даю тебе (клиенту) возможность оплатить не все сразу, а по частям. Но так как я буду ждать деньги дольше, я сделаю для тебя цену чуть выше.

Кто-то может сказать, что это не честно. Но даже удорожание на 10-15% по рассрочке в рублях будет меньше, чем переплата по процентам ипотеки за тот же период времени. А застройщик должен перестраховаться.

Например. Квартира стоит 10 млн.

При этом важно, что через 24 месяца рассрочка закроется. И переплата не станет больше, чем 2 млн. А по ипотеке через 24 месяца платежей ничего не закончится.

Поэтому, когда вы видите удорожание квартиры при рассрочке, не спешите ругать застройщика. А посчитайте переплату по ипотеке за тот же период.

Тренд 2025 года: рассрочка как инструмент продаж и привлечения клиентов

Начиная с 2024 года рассрочка стала бить все рекорды продаж, особенно в Москве. Здесь девелоперы изворачиваются как могут. Поэтому появляются вот такие предложения:

• рассрочка с первым взносом 5%;
• рассрочка на 10 лет;
• рассрочка в готовом доме;
• 10% сейчас, 90% — через 2 года;
• 10% сейчас, 10% через год и 80% еще через год.

Подобные предложения очень заманчивы для покупателей, но невыгодны для застройщиков. Потому что продажи будут идти, а вот деньги на эскроу в нужном объеме поступать не будут. Поэтому такие акции часто имеют ограниченный период действия.

Чем опасна рассрочка

Для клиента

Многие вписываются в рассрочку с фиксированными платежами, думая, что «ой, потом разберусь, откуда возьму остаток». Два раза моргнешь — и вот уже надо срочно где-то искать крупную сумму денег. И хорошо, если есть возможность перейти на ипотеку. А если везде отказы? При неисполнении обязательств по договору застройщик вправе подать на такого клиента в суд. И тогда вопрос будет решаться совсем в другом поле.

Совет. Планируя покупку квартиры с рассрочку с фиксированными платежами, четко сформулируйте несколько вариантов, как вы будете закрывать остаток. Чтобы в момент Х не рвать на голове волосы, а идти по плану.

Для застройщика

Плохая наполняемость эскроу-счетов ведет к увеличению ставки проектного финансирования. Следовательно, стройка становится дороже. И чтобы выйти на нужные показатели по прибыли, застройщик будет вынужден повышать стоимость квартир. А если повышение будет слишком сильное, у него перестанут покупать. И он окажется в замкнутом круге.

Поэтому грамотные финансовые директора обычно отслеживают долю рассрочки в общем объеме продаж застройщика. Чтобы не выйти за границы допустимой нормы и при этом обеспечить наполнение эскроу.

ЖК в Москве с самыми лояльными условиями рассрочки в 2025 году

• ЖК «Soul», FORMA. Первый взнос 30%, далее ежемесячные платежи по 100 тысяч рублей до конца строительства. Остаток фиксированным платежом через 1 год (можно перейти на ипотеку). Минимальные цены в проекте от 18,2 млн.
• ЖК «Северный Порт», LEGENDA. Первый взнос 40%, остаток 60% через 6 месяцев (можно перейти на ипотеку). Минимальные цены в проекте от 19,1 млн.
• ЖК «Монс», «Брусника». Первый взнос 30%, далее ежемесячные платежи не менее 50 тысяч рублей в месяц. Остаток фиксированным платежом через 2 года (можно перейти на ипотеку). Минимальные цены в проекте от 18,8 млн.
• ЖК «Шагал», ГК «Эталон». Первый взнос 5%, далее фиксированные ежемесячные платежи по 60 тысяч в месяц. Остаток до августа 2026 года (можно перейти на ипотеку). Минимальные цены в проекте от 19,2 млн.
• ЖК «Level Южнопортовая», Level Group. Первый взнос 30%, остаток 70% через 1 год (можно перейти на ипотеку). Минимальные цены в проекте от 9,5 млн.

Вопросы и ответы

Поиск квартиры в рассрочку — намного сложнее, чем может показаться на первый взгляд. Ведь условия у всех застройщиков разные. И часто меняются без предварительного предупреждения. Чтобы всегда быть в курсе новостей — подписывайтесь на наш телеграм-канал. А если хотите получить индивидуальный расчет по любой квартире — оставляйте заявку. Наши специалисты подберут для вас лучший вариант на рынке недвижимости Москвы.