Прогноз будущего коммерческой недвижимости: во что вкладываться в 2026 году?

Содержание статьи

Выбрать коммерческое помещение правильно — целая наука. Ведь надо не просто найти удачную планировку, но и выбрать правильное место с точки зрения проходимости. А еще учесть множество небольших, но значительных факторов. Как все это собрать воедино в ликвидное коммерческое помещение — разбираем в статье.

Обзор рынка коммерческой недвижимости: ключевые тренды 2024–2026 годов

Даже невооруженным взглядом видно, что к концу 2025 года коммерция начинает претерпевать сложности. Все больше помещений, даже в популярных и проходимых местах, оказываются с вывеской «Аренда». Причем это относится не только к категории street retail, а ко всем разделам коммерческой недвижимости. Это связано с несколькими факторами:

• снижение покупательской способности на фоне высокой ключевой ставки и курса валют;
• перенасыщение рынка (особенно это относится к ресторанному сектору);
• рост онлайн-торговли (на место больших магазинов приходят более компактные по площади пункты выдачи заказов);
• крупные компании отказываются от огромных складских помещений с целью оптимизации расходов.

Важно. Это общие тенденции по рынку коммерции. Всегда стоит учитывать, что в определенных регионах и даже районах крупных городов ситуация может кардинально отличаться. Тренды не отменяют местные особенности.

Именно из-за того, что ставки по аренде снижаются или стагнируют, при покупке помещения стоит очень внимательно подходить к выбору. Чтобы не клеить пресловутое слово из 6 букв на стекло.

Стабильнее всего в этом блоке сейчас себя чувствуют офисы (особенно в Москве), гостиницы и апарт-отели. Потому что командировки и короткие поездки никто не отменял. А компании в поисках офисов будут всегда.

Как меняется спрос на коммерческую недвижимость у малого и среднего бизнеса

Эти два сектора переживают сейчас наибольшую турбулентность. Ведь это чаще всего те сферы, от которых люди отказываются при финансовых сложностях:

• салоны красоты;
• рестораны;
• дорогие кофейни.

Кстати. Один из самых больших оттоков арендаторов коммерческих помещений сейчас на всем известных Патриках в Москве. Самое модное место города лишается рестораторов, так как ставки по аренде высокие, а выручка низкая.

Также не стоит забывать, что много представителей малого бизнеса вообще не пользуются офисами или коммерческими помещениями:

• кондитеры;
• фотографы;
• визажисты;
• мастера по изготовлению украшений ручной работы, свечей и прочего.

Ставки аренды коммерческой недвижимости

Офисы

В сравнении с 2024 годом, стоимость аренды офисов (на примере Москвы как самого «офисного» города России) выросла на 28%. И стала на уровне 29 тысяч/метр за год. Кажется, это копейки. Но учитывайте, что средняя площадь нормального офиса — 800-1000 метров. И простой математикой получаем 23-29 млн арендной платы. А это 1,9-2,4 млн в месяц.

Склады

Здесь ставки плавно снижаются. Крупные игроки вроде маркетплейсов оптимизируют расходы и отказываются от огромных помещений. Сейчас средняя ставка составляет 11500 руб/кв.м. в год. Опять же, не стоит очаровываться небольшими суммами. Если средний офис — это 1000 метров, то в случае со складами это значение может спокойно достигать 3000 метров. А это уже 34,5 млн в год.

Аналитики ожидают дальнейшее снижение ставок, ориентировочно до 10,5 тысяч за метр.

Street retail

Здесь наблюдается постепенное замедление роста ставок. По причинам, описанным выше. А также из-за того, что ушедшие с российского рынка крупные бренды не очень активно замещаются другими.

Здесь средняя температура по больнице за квадратный метр ни о чем не скажет. Ведь в тех же Москве и Санкт-Петербурге есть помещения как за 80 тысяч в месяц, так и за 880 тысяч в месяц.

Гостиницы и апарт-отели

Здесь все стабильно. Путешествия (особенно на фоне роста внутреннего туризма), командировки, «я теперь взрослый, буду жить сам» никуда не денутся. Здесь ставки в сравнении с прошлым годом выросли на 11%. Опять же, среднюю сумму выводить бесполезно, потому что можно найти номер за 1500 рублей в сутки, а можно за 150. Тысяч. В сутки.

Какие форматы ритейла растут

Наибольшей популярностью пользуются помещения в новых жилых комплексах. Многие из них строятся в тех локациях, где коммерции вокруг не особо много.

Важно. Даже в популярном проекте надо выбирать помещение с умом. Потому что можно купить абсолютно непроходной и непопулярный объект. И сдать его будет куда сложнее.

Стоит обратить внимание на помещения для:

• пунктов выдачи;
• небольших салонов красоты;
• кофеен;
• маленьких продуктовых магазинов.

С осторожностью стоит брать большие площади под продуктовые супермаркеты. Ведь если для какой-то сети оно не подойдет по характеристикам, а для другой будет слишком большим, оно останется висеть мертвым грузом. Поэтому лучше заранее узнать, какие запросы у ваших потенциальных арендаторов. И выбирать сразу под них.

Коворкинги и малые офисные блоки: стоит ли инвестировать

Небольшие офисные помещения (они же коворкинги) стали особенно популярны в 2019-2021 годах. Когда вырос процент людей, работающих на удаленке. Но не у всех из них было помещение для комфортной работы дома.

Во владении подобным помещением есть некоторые сложности. Основная заключается в том, что вам обязательно нужен человек (или даже команда людей), которые будут заниматься продвижением вашего коворкинга. В противном случае, про него никто не узнает. И прибыли вам не видеть.

Не стоит тешить себя надеждами, что вы сможете заниматься этим самостоятельно. Так что если вы не готовы платить сотрудникам зарплату за то, чтобы они приводили вам клиентов, лучше в этот бизнес не заходить.

Окупаемость торговых и офисных помещений

Для street retail средняя окупаемость 7-8 лет. Офисы — 10-12+ лет. Объективно, значения не особо отличаются от инвестиций в обычные квартиры. Но сумма входа в сделку меньше (если речь о квартирах).

Именно поэтому инвестиции в коммерческую недвижимость часто выбирают те, у кого уже есть квартира (а может и не одна). И уже можно выходить на поле с более крупными ставками.

Важно. Как мы уже говорили в материале про сравнение инвестиций в жилье и коммерцию — если вы только начинаете свой путь в инвестировании, лучше стартовать с квартиры.

Риски инвестиций в коммерческую недвижимость и способы их снижения

Главный риск коммерческой недвижимости — не найти арендатора. Если в квартиру можно всегда переехать самому или поселить туда ребенка, то пустующее коммерческое помещение — актив, который просто есть. И по чуть-чуть тянет деньги из кармана (коммунальные платежи начисляются при любых раскладах).

Чтобы не оказаться в подобной ситуации:

• выбирайте помещение с умом, анализируя проходимость и видимость места. А не только с позиции стоимости;
• выбирайте помещение, которое подойдет наибольшему количеству арендаторов с точки зрения площади и технических характеристик;
• обращайте внимание на наличие парковочных мест перед помещением;
• уточняйте, есть ли отдельный вход с улицы или только из внутреннего двора (если окна преимущественно выходят во двор);
• интересуйтесь, кто будут ваши соседи, если у застройщика есть такая информация. Наличие рядом детского или медицинского учреждения будет накладывать определенные ограничения на потенциальных арендаторов (например, нельзя продавать в розницу алкоголь).

Какое коммерческое помещение купить под аренду: три главных критерия

Расположение

Отдавайте предпочтение помещениям, которые находятся в уже развитых, но не перегретых коммерцией локациях. Идеальный пример — ЖК «LEGENDA Васильевского». Рядом находится популярное общественное пространство Порт Севкабель. Там много кафе и ресторанов, но для жителей комплекса поблизости инфраструктуры нет. Любое помещение street retail там будет пользоваться спросом как у резидентов, так и у тех, кто приехал в локацию ради Севкабеля. Ну и, конечно, не забываем про проходимость. Чем более видное место у вашего помещения, тем больше привлекательности оно будет иметь в глазах арендаторов.

Соседство

Обращайте внимание, кто уже открылся рядом с вами (если речь о помещении в готовом проекте). Женственный и модный салон красоты вряд ли будет пользоваться большим спросом, если соседняя дверь в магазин разливного пива.

Площадь

Не стоит гнаться за гигантскими помещениями. В идеале при покупке сразу прикинуть и понять, какие арендаторы потенциально смогут сюда заехать. Чем больше их список, тем более привлекательное помещение.

Цифровизация и e-commerce: как они влияют на спрос на аренду коммерческих помещений

Самый яркий критерий влияния e-commerce на коммерческую недвижимость — рост популярности помещений под пункты выдачи. Причем основная прелесть их в том, что даже внутри одного жилого комплекса может быть несколько пунктов одного и того же маркетплейса — просто в разных его частях.

Более того, для таких помещений не особо высокие требования с точки зрения технических характеристик, вентиляции, электрической мощности.

Поэтому помещение под ПВЗ — популярная сегодня инвестиция.

Вопросы и ответы

В какую бы недвижимость вы ни решили вложиться, это точно стоит делать с помощью профессионалов. Хотите получить расчеты и сравнить выгоду от покупки жилой и коммерческой недвижимости? Оставьте заявку, мы все вам посчитаем.