До эскроу: как рынок новостроек работал без правил — и чем это заканчивалось

Содержание статьи

Сегодня купить новостройку — значит положить деньги на эскроу и ждать ключи. 10-15 лет назад картина была совсем иной. И сделать неправильный выбор было куда опаснее. Не потому, что картинка входной группы не будет соответствовать действительности. А потому, что дом могли не построить вовсе. Рассказываем историю рынка новостроек в России.

Как это работало: три основные схемы продаж до 2004 года

Рынок новостроек не всегда был таким стройным, как сейчас. 214-ФЗ был введен только в 2004 году. До этого купить квартиру в новостройке можно было по одному из трех видов договоров.

1. Вексель. Клиент покупал не квартиру, а ценную бумагу на сумму будущей квартиры — вексель, — который после завершения строительства менял на готовую недвижимость.
2. Предварительный договор купли-продажи. Застройщик и покупатель подписывали документ, где обещали друг другу подписать договор купли-продажи в будущем, после завершения строительства дома.
3. ЖСК — договор жилищно-строительного кооператива. Именно по этой форме продавалась большая часть новостроек. Его суть в том, что покупатели «скидывались» на строительство дома, внося паевые взносы в ЖСК. И на собранные деньги велась стройка.

Главная проблема всех этих договоров — отсутствие контроля со стороны каких-либо государственных органов.

ЖСК: кооператив как лотерея

Из всех указанных выше форм договоров именно ЖСК был самый популярный. Такие застройщики, как ГК «Эталон» (Санкт-Петербург, Москва), ГК ЦДС (Санкт-Петербург), ГК «Лидер Групп» (Санкт-Петербург) долгое время строили на основании такого документа. Причем даже после появления 214-ФЗ.

Основные опасности, которые таил в себе договор ЖСК:

• нет фиксированной цены квадрата в договоре. Поэтому застройщик имел право при передаче квартиры добавить еще какие-то обязательные платежи на основании собственных расчетов. Без оплаты которых квартира не передавалась;
• нет фиксированной планировки в договоре. Застройщик мог построить другую квартиру, и ему за это ничего не было;
• нет точного срока завершения строительства. Только «ориентировочный срок», который мог переноситься сколько угодно и на какое угодно количество месяцев (или лет). Без штрафных санкций для застройщика;
• деньги поступали в распоряжение застройщика сразу после подписания сделки. Их могли принести даже наличкой в чемодане на сделку. И куда они шли дальше на самом деле — одному богу было известно;
• квартира могла быть продана (специально или случайно) двум или даже более клиентам. Просто потому, что факт сделки нигде не фиксировался.

Кстати. Хуже договора ЖСК была только уступка по договору ЖСК. Если застройщик хоть как-то контролировал подписанные сделки и заботился (иногда) о своей репутации, то вот уступки этого договора не отслеживались вообще нигде и никем. Еще и проводились между двумя физическими лицами. Поэтому это был рай для мошенников.

Двойные продажи: одна квартира — два покупателя

Именно двойные продажи были самым большим бичом всех покупок квартир до 214-ФЗ. Из-за отсутствия каких-либо отметок о факте проведения сделки в государственном органе что по договору ЖСК, что по ПДКП, что по векселю любую квартиру можно было продать дважды или трижды. И вскрывалось все это, разумеется, только при получении квартиры. Разумеется, подобные дела решались только через суд.

Замороженные стройки и долгострои

Вторая большая проблема после двойных продаж — долгострои. Далеко не все собственники строительных компаний были столь ответственны, что все полученные от покупателей миллионы пускали на строительство искомого дома. В каждом крупном городе России есть свои яркие примеры застройщиков, которые обманули сотни клиентов. Некоторые судятся до сих пор, кто-то махнул рукой и оставил это в прошлом.

В Санкт-Петербурге яркий пример — ЖК «Каменка» от застройщика «СУ-155». Известный всем жителям Приморского района жилой комплекс начали строить в 2011 году. В 2015 году стройка была заморожена из-за банкротства СУ-155. И только к 2020 году силами «ДОМ.РФ» комплекс был достроен. Итого жители ждали свои квартиры почти 10 лет.

214-ФЗ: первая защита дольщиков

В 2004 году появился 214-ФЗ. И на основании него — ДДУ (договор долевого участия). И правила игры сильно поменялись. Конечно, в лучшую для покупателей сторону:

• появилась обязательная регистрация договора в Росреестре. Теперь каждая сделка официально подтверждалась на государственном уровне. И даже если какой-то горе-менеджер застройщика решил продать второй раз одну и ту же квартиру, Росреестр этого не допустит;
• в договоре четко фиксируется цена квадратного метра на момент заключения договора. И в случае дополнительных взаиморасчетов (условия которых также фиксируются в договоре), они происходят именно по этой стоимости;
• в приложении к договору указывается планировка и отделочные работы, которые застройщик обязуется выполнить. Если есть несоответствия — покупатель имеет право не принимать квартиру, пока она не будет отвечать условиям в документе;
• штрафные пени за просрочку передачи ключей. Теперь, если застройщик не успевает передать квартиры в тот срок, который указан в ДДУ, он обязан заплатить клиенту штраф;
• деньги застройщик получал только после регистрации договора в Росреестре. То есть после того, как государство официально одобрило сделку.

Это был глоток свежего воздуха после эры «серых» договоров. Рынок заиграл новыми красками, взаимоотношения «застройщик-покупатель» стали более прозрачными и понятными всем участникам рынка.

Но даже в этот «золотой» период со временем стали появляться строительные компании, которые находили пути обхода условий 214-ФЗ. И все равно присваивали себе деньги, не выполняли обязательства по возведению домов и продолжали создавать долгострои и митинги обманутых дольщиков.

Эскроу-счета с 2019-го: как рынок стал другим

Именно с целью избавиться от долгостроев и неблагонадежных застройщиков в 2019 году в 214-ФЗ внесли существенные изменения.

Что это все значит для покупателя?

Главный плюс: сделки на рынке новостроек стали еще более безопасные, чем было после введения 214-ФЗ.

Главный минус: стоимость квартир выросла после 1 июня 2019 года из-за дополнительных расходов застройщиков.

История рынка новостроек в России: как менялись правила игры

Схематично 21 век на рынке недвижимости можно обозначить вот таким таймлайном:

Это дает свои результаты: по статистике, на 2026 год в России осталось около 9 тысяч обманутых дольщиков. Для сравнения, в 2018 году их было около 40 тысяч.

Вопросы и ответы

Вывод

Риски стали меньше. Цены — больше. Читайте, как они менялись за 25 лет. А если хочется уже не читать, а выбирать свою квартиру — оставьте заявку. Пришлем варианты от надежных застройщиков в Москве и Санкт-Петербурге.