Только ленивый не высказался на тему того, что с 1 июля отменили льготную ипотеку с господдержкой. Она была введена в 2020 году, чтобы поддержать строительную отрасль в период ковида. Потом несколько раз продлевалась, видоизменялась, но продолжала работать. И все так к ней привыкли, что теперь уже не представляют, как это — жить без ипотеки под 6-8%. Но жизнь продолжается. Как? Рассуждаем в статье.
Почему льготную ипотеку закрывают
С 1 июля 2024 года ЦБ отменил ипотеку с господдержкой. Для рынка новостроек, который привык к данной программе, это, конечно, удар. Смотрите сами на цифры до данным Сбера:
Эта программа была универсальным спасательным кругом для тех, кто не подходил под условия семейной, сельской, дальневосточной и IT ипотек. И возникает вполне резонный вопрос: почему отменили господдержку по ипотеке? Собрали основные причины, проверенные статистикой.
- Драматичный рост цен. На фоне сниженной процентной ставки застройщики стали сильно повышать стоимость квадратного метра. Рост спроса повлиял на увеличение стоимости квадратного в 3 раза (если сравнивать 2017 и 2024 года). Программа была доступна абсолютно для всех без ограничений. И если изначально она была направлена на поддержку населения в сложные ковидные времена, то рост стоимости метра «съел» эту поддержку. Например, в начале 2020 среднестатистический россиянин мог себе позволить квартиру площадью 43 метра. А на момент отмены программы — 42. Рост стоимости жилья нивелировал выгоду от низких ставок. И та самая «доступность жилья» так и не случилась.
- Сильный перекос в сторону первичного рынка. Если на момент старта программы разница в стоимости между новостройкой и вторичкой была в районе 26%, то сейчас — 45%.
- Высокая нагрузка на бюджет. По сути, субсидирование происходило за счет того, что государство «доплачивало» банку из бюджета недополученные проценты разницы между льготной ставкой и ключевой. На момент начала программы ключевая ставка ЦБ была 7,5%, и государство доплачивало 1,5%. Сейчас это 16%. И при льготной ставке в 8% затраты из бюджета — 9,5%.
- Льготная ипотека не помогала нуждающимся. Чаще всего такую ипотеку брали люди, приобретающие жилье для инвестиций (перепродажа или аренда). По данным РБК, доля выданных кредитов покупателям с разным уровнем дохода в 2020 и 2024 выглядит так:
| 2020 год | 2024 год | |
| Высокий доход | 58% | 85% |
| Средний доход | 25% | 12% |
| Доход ниже среднего | 16% | 2% |
- Льготные ставки мешают в борьбе с инфляцией. Как вообще ключевая ставка влияет на инфляцию? Простыми словами идея такая: ЦБ поднимает ставку, чтобы люди меньше брали кредитов и больше тратили каждый день. Благодаря этому происходит сдерживание уровня инфляции. Когда есть возможность взять кредит под 6-8%, почему бы ей не воспользоваться. И плевать, что стандартная ставка при этом 10-12%.
Как менялись условия «господдержки»
С 2020 года программа претерпела много изменений. На графике это выглядит так:
Максимальная сумма кредита также менялась:
Какую господдержку отменили 
С рынка ушла господдержка 2020 года. Но даже после ее отмены продолжают работать другие программы льготного кредитования:
- семейная ипотека. Ее условия изменились, но она все еще доступна семьям с детьми до 6 лет включительно. Можно взять 12 млн под 6% годовых. Подробнее — в статье;
- IT-ипотека. Льготная программа для айтишников работает без изменений. 18 млн, 5% ставка. Детали рассказали здесь;
- дальневосточная ипотека. Жители ДФО все еще могут воспользоваться льготным кредитом под 2%. Про него тоже подробно говорим здесь.
Что произойдет после отмены господдержки? Как завершение программы изменит рынок? Пока эти вопросы остаются без ответа, так как нет конкретных примеров. Но взять ипотеку под ставку меньше, чем 20% можно.
Последствия отмены ипотеки с господдержкой
Разумеется, застройщики не дураки. И понимают, что обычные ставки с текущими ценами неподъемны для большинства. Первый вопрос: цены на новостройки после отмены господдержки упадут? Ответ на него отрицательный. На протяжении последних 10 лет всевозможные диванные эксперты говорят о том, что рынок вот-вот рухнет. Вот прям сейчас. Но почему-то тренд роста цены на недвижимость медленно (а иногда не очень), но верно идет вверх. Данные bn.ru говорят сами за себя:
Плюс не забываем, что строительные компании сами строят в кредит, так как все стройки идут по проектному финансированию (подробно про это и другие детали юридических основ рынка новостроек говорили здесь). И эта ставка также зависит от ключевой. Поэтому у них физически нет возможности «обвалить» цены. Потому что в таком случае они будут строить себе в убыток.
Но решение всегда есть. Многие делают ставки на программы рассрочек. У ЛСР уже появилась рассрочка даже на готовое жилье с первым взносом от 35%. Интересные варианты отсрочек платежей предлагают Лидер Групп, ФСК, Главстрой и другие крупные застройщики Петербурга.
Кстати, если вы всегда хотите быть в курсе новых интересных форм оплаты — подписывайтесь на наш ТГ-канал.
Ну и все еще работают субсидированные ставки от застройщиков. ЛСР, Строительный Трест, Полис Групп, ГК ПИК и многие другие уже анонсировали программы со сниженными процентными ставками для разных групп покупателей. В том числе тех, кто не подходит под условия льготного кредитования от государства.
Прогноз рынка недвижимости после отмены господдержки
Что будет после отмены господдержки ипотеки, как брать ипотеку после отмены господдержки,
что значит отмена господдержки — эти и многие другие вопросы мучают многих. Но поводов для паники точно нет. Давать точные прогнозы рано, но однозначно выход будет. Помимо условий, которые дают сами застройщики, стала появляться информация о введении льготных программ кредитования для представителей различных профессий. По аналогии с айтишниками. Ведутся обсуждения специальных программ для врачей, учителей и других специалистов. Поэтому рынок недвижимости все равно будет жить и процветать. А там, глядишь, и ключевая вниз поползет. Тогда вообще заживем.
Помните, что не одной господдержкой мы живы. На рынке было, есть и будет множество интересных вариантов оплаты квартиры мечты. Хотите знать, какие подойдут именно вам? Наши специалисты ждут вашу заявку.
