Без договора — без прав: почему устная аренда опасна для обеих сторон

Содержание статьи

Каждая пятая квартира в России сдаётся без договора. Обе стороны думают, что так проще. Но аренда на словах — не самый безопасный вариант найма недвижимости. Объясняем, почему это так.

Почему люди не подписывают договор

Объективных причин на практике мало. В основном это субъективные и, часто, надуманные поводы.

«Я ему/ей доверяю, мы сто лет знакомы»

Любые, даже самые близкие отношения, могут пойти под откос, если дело начинает пахнуть жареным.

Пример. Антон снимает квартиру у Кирилла, школьного товарища. В основе их договоренности об аренде 20 лет дружбы, стрелки за гаражами в подростковом возрасте и первая совместно выпитая банка пива. Но никаких подписанных документов.

И тут Кирилл узнает, что сестра Аня переезжает из своего города к нему в Петербург. Разумеется, Кирилл хочет помочь с проживанием. И сообщает Антону, что квартиру надо освободить за неделю, потому что через 7 дней приедет сестра. В одночасье Антон оказывается в, мягко говоря, неприятной ситуации. Ведь он не готовился к внеплановому переезду (особенно финансово).

А сделать ничего нельзя. Ведь бумажки, где написано «досрочное прекращение действия договора возможно не менее, чем за месяц до даты фактического расторжения», нет.

«Не хочу светить доходы перед налоговой»

Эта причина часто звучит от собственников, которые не хотят платить налоги с получаемой прибыли. Но не все знают, что «засвет» может произойти, откуда не ждали. И последствия окажутся печальными.

Пример. Катя сдает квартиру родителей в старом доме. Деньги получает на карту, потому что платить налог ей не хочется. Но в этом же доме живет Надежда Михайловна, местная дурная бабка. И в одно утро Надежда Михайловна решает, что Катины квартиранты страсть как мешают ей жить. И едет (разумеется, в понедельник в 7 утра) в налоговую. Где радостно сообщает, что в квартире 26 по адресу N ведется незаконная деятельность. Может даже добавить красок и рассказать о том, что в квартире разврат, наркотики и содомия.

В итоге к Кате может прийти налоговая и заставить заплатить налог за весь период сдачи квартиры. И даже, вероятно, выписать штраф за незаконное ведение коммерческой деятельности и уход от налогов.

«Мы же договорились, я за базар отвечаю»

Есть люди, для которых устные договоренности — важнее любых бумажек. Но не факт, что вторая сторона также серьезно будет относиться к клятве на мизинчиках или любом другом крайне серьезном варианте закрепления договорных отношений.

Пример. Аркадий — серьезный человек. Делает делишки, ездит на тонированой Камри. Для него «дать слово» — гарант всего и всегда. И он не видит смысл марать бумагу и подписывать какие-то документы. И он сдает свою квартиру такому же четкому Игорю.

И в один момент четкий Игорь решает, что хочет завести пса. И не какого-нибудь, а мастифа. Прекрасный пес на радостях грызет мебель, рвет обои и приводит квартиру в состояние «после ядерной войны». Ведь он Аркадию ничего не обещал. И когда Аркадий видит, во что превратилась его квартира, он в ярости. Но ничего предъявить Игорю не может. Ведь документа, где указан запрет на проживание с домашними животными, нет.

Риски для собственника

Практика показывает, что нежелание подписывать договор влечет большие негативные последствия именно для собственника. Что может произойти?

1. Штраф за незаконную деятельность. Если налоговая как-то узнает, что вы сдаете квартиру и не платите налог на прибыль, к вам придут с приветом. А узнать это куда проще, чем кажется. Ведь когда каждое 25-е число месяца вам падает на карту сумма в Х тысяч рублей, это в какой-то момент могут заметить.

Кстати. Прилететь может существенно — от 20% до 40% от суммы неуплаченного НДФЛ, плюс пени за каждый день просрочки (ст. 122 НК РФ).

2. Порча имущества. Если арендатор что-то натворил в квартире, вы не сможете удержать с него сумму убытков. Потому что нет фиксации того, как выглядела квартира перед заселением, нет описи техники, нет вообще ничего. И если собственник решит подать в суд, то оснований для предъявления требований предоставить не сможет.

3. Проблемы с выселением. Если по какой-то причине вы решите прекратить отношения с арендатором и даже предупредите его за месяц, он может встать в позу. И сказать «яжемать с тремя детьми, я никуда не поеду» (интернет пестрит примерами подобных ситуаций, увы, именно с мамочками в главной роли). И даже если собственник обратится в полицию, ему зададут резонный вопрос: а на каком основании мадам проживает в квартире и на каком основании вы хотите ее выселять? Без договора внятно ответить будет сложно.

Совет. Если вы сдаете квартиру меньше, чем за 200 тысяч в месяц*, оформите самозанятость. Налог составит всего 4%. С платежа в 100 тысяч в месяц это всего 4 тысячи. Зато головной боли никакой. И законное ведение предпринимательской деятельности в копилку.

*- лимит для самозанятого в год — 2,4 млн.

Риски для жильца

Безусловно, жилец тоже рискует. И если у собственника риски финансово-правовые, то у арендатора без договора — жилищные.

1. Выселение одним днем. Можно сколько угодно говорить, что у всех собственники — козлы, а мой самый лучший. Но даже лучший арендодатель может в один день сказать «финита ля комедия». И если ему будет надо, чтобы вы съехали за сутки, вам ничего не останется, как съехать за сутки. Потому что нет бумажки, по которой у вас есть месяц на поиск жилья.
2. Потеря залога. В 99% случаев при заселении вносится залог в размере суммы одной ежемесячной аренды. При выселении он возвращается или идет в зачет оплаты последнего месяца. Без договора, где это зафиксировано, собственник может сделать круглые глаза и сказать «не было ничего, ты что, белены объелся?». И доказать что-либо будет проблематично.
3. Жизнь на птичьих правах. Даже если договор не регистрируется в Росреестре, а просто подписывается «в стол», его наличие дает собственнику хоть какие-то права. Банально, можно указать, что жить в квартире будет арендатор и кто-то еще (муж, жена, брат, мать). В таком случае собственник не сможет в один прекрасный день заявиться к вам со словами «а почему это тут кто-то еще проживает, если я сдавал квартиру только тебе одному?!»

Полезный блиц

Договор найма и аренды — в чем разница

Юридически если договор заключается между двумя физлицами — это договор найма. Регламентируется главой 35 ГК РФ. Если договор между физическим и юридическим лицом — это уже аренда, глава 34 ГК РФ.

Для простоты изъяснения почти всегда используется термин «договор аренды» без привязки к тому, какими лицами являются стороны договора.

Нужно ли регистрировать договор — и когда

Если договор заключается на 11 месяцев, по закону его регистрировать не надо. Этим часто (почти всегда) пользуются собственники, чтобы иметь законные основания не вступать в отношения с Росреестром. И, как следствие, не показывать на государственном уровне, что квартира сдается, а денежка капает.

Ничего противозаконного в этом нет. Просто каждые 11 месяцев надо будет переподписывать договор. И вот здесь есть нюанс — некоторые собственники пользуются необходимостью подписывать договор заново, чтобы повысить арендную ставку. И часто арендаторы на это соглашаются. Потому что проще платить +5 тысяч в месяц, чем заново заниматься поиском квартиры и переездом.

Что будет собственнику за сдачу без уплаты налогов

Если налоговая найдет горе-предпринимателя, ему грозит штраф — от 5 тысяч до сотен. В среднем придется заплатить от 20% до 40% от суммы неуплаченного НДФЛ, плюс пени за каждый день просрочки (ст. 122 НК РФ).

А узнать о незаконной деятельности можно как угодно:

• банк (те самые регулярные поступления на карту);
• соседи (уже упомянутая ранее Надежда Михайловна есть почти в каждом доме);
• управляющая компания (актуально для квартир, которые сдаются в посуточную аренду — сотрудники УК могут обратить внимание и сообщить, что тут постоянно меняются жильцы).

Может ли жилец что-то доказать без договора

Это о-о-о-очень индивидуальные ситуации. Если дело дошло до судебного разбирательства между арендатором и собственником, то где-то могут принять:

• переписки в мессенджерах / на почте;
• фотографии;
• платежи по квартплате;
• показания свидетелей (соседей);
• фотографии.

Но все очень сильно зависит от конкретного судьи и уровня профессионализма адвоката.

Как работает залог без договора

Если уж вы решились на такую авантюру, защитите хотя бы залог — напишите расписку. Что вы передали, а Иван Иваныч принял такую-то сумму. В идеале, конечно, запрашивать такие расписки за каждый арендный платеж, но вероятность этого будет стремиться к нулю. Потому что все всегда переводят деньги через онлайн-банки.

Совет. Лучше не вписываться в подобные операции. И заключать договор. Золотое правило «без бумажки ты букашка» работает в этой ситуации как никогда.

Как оформить договор правильно

Единого формализованного шаблона нет. Можно воспользоваться любым драфтом, например этим. Какой бы шаблон вы ни взяли, проверьте, что там указаны:

• паспортные данные обеих сторон;
• контакты обеих сторон;
• точный адрес квартиры;
• кадастровый номер (есть в выписке ЕГРН);
• площадь и количество комнат;
• ФИО всех, кто будет проживать в квартире;
• дата внесения ежемесячного платежа;
• правила посещения квартиры собственником (например, не чаще 1 раза в месяц с предупреждением не меньше, чем за 2 дня, обязательно в присутствии арендатора);
• размер залога;
• опись всего, что есть в квартире (либо указание, что состояние квартиры зафиксировано на фото/видео. В этом случае снимки или видео должны быть у обеих сторон).

Вопросы и ответы

Выводы

Наличие договора при аренде квартиры — база. Как бы вам ни был дорог или близок собственник, всегда заключайте договор. Пускай он будет пылиться в коробке с другими важными документами. Но его наличие в случае экстренной ситуации значительно упростит вам жизнь. И не важно, вы — арендатор или собственник квартиры.

А если вы устали от аренды и уже хотите жить в своем — мы поможем. Оставляйте заявку, и мы пришлем вам подборку готовых квартир. Которые отлично заменят вам аренду и избавят от необходимости сидеть на пороховой бочке.