Содержание статьи
Семейная ипотека — одна из самых популярных льготных программ, поэтому изменения по ней затрагивают сотни тысяч семей. Минфин уже объявил новые правила:
- с 1 февраля 2026 года можно будет оформить только один льготный семейный кредит на семью;
- оба супруга должны выступать созаемщиками по одному договору;
- формально останется возможность привлечь третьих лиц, но донорские схемы сильно сузятся;
- упор делается на то, чтобы семейная ипотека работала именно как социальная поддержка, а не как инвестиционный инструмент.
«Одна семья — один кредит»: что это значит на практике
Главное изменение — переход к принципу «одна льготная ипотека на семью».
Раньше был распространён вариант, когда:
- сначала оформлялся один семейный ипотечный кредит на одного супруга;
- второй супруг через время также использовал право на льготу и брал ещё одну ипотеку на себя;
- в сделках активно участвовали доноры — родственники или знакомые с детьми, которые формально подходили под программу.
По новым условиям семейной ипотеки:
- супруги обязаны быть созаемщиками по одному кредиту;
- льготу нельзя «размазывать» на две-три квартиры;
- правило «одна льготная программа на семью» будет действовать не только для семейной ипотеки, но именно здесь оно ощутимее всего.
По сути, заканчивается эпоха, когда семейная ипотека использовалась как способ собрать инвестиционный портфель из льготных квартир.
Конец донорской схемы: что будет с «ипотекой от донора»
Донорская семейная ипотека строилась на том, что в сделку включали человека, имеющего право на программу: родителя или опекуна ребёнка, рождённого после 1 января 2018 года, или многодетного родственника.
Плюсы для заемщика были очевидны:
- ставка по кредиту около 6% вместо двузначных значений;
- возможность получить льготный займ, даже если собственная семья не подходит под условия;
- иногда — шанс использовать семейную ипотеку для покупки второй квартиры.
Но у такой схемы были и серьёзные минусы:
- донор получал обязательства по кредиту и риск испортить свою кредитную историю;
- пока действует договор, донор не мог воспользоваться семейной ипотекой для себя;
- возрастали риски конфликтов, мошенничества и споров о долях.
Именно поэтому новые условия семейной ипотеки нацелены на резкое сокращение донорства. После 1 февраля 2026 года участие третьих лиц возможно только как дополнение к доходу семьи, а не как главный источник права на льготу.
Ставки и рефинансирование: что с процентами и комбоипотекой
Ставка по программе по-прежнему льготная — около 6%, в то время как рыночные кредиты в 2026 году могут обходиться под 12 % и выше.
Важное послабление касается комбинированных кредитов (когда часть суммы идёт по семейной льготе, а остальное — по рыночной ставке):
- с 2026 года их разрешат рефинансировать, не теряя права на льготную часть;
- банки будут обязаны выдавать подробную справку по долгу, чтобы можно было подобрать более выгодную программу;
- рефинансировать можно будет несколько раз, ориентируясь на динамику ключевой ставки.
Для семей с детьми это шанс уменьшить платёж по дорогой части кредита, не теряя преимуществ программы семейной ипотеки.
Кто успеет оформить семейную ипотеку по старым правилам
До 1 февраля 2026 года программа продолжит работать в переходном режиме. Это означает, что ещё можно успеть оформить семейную ипотеку по действующим правилам. После любые попытки получить второй льготный кредит на ту же семью, пусть и на другого супруга, будут блокироваться.
Пример кейса: как семья может успеть получить максимум выгоды до введения новых правил
Представим семью с двумя детьми, которая живёт в небольшой двушке и планирует улучшить условия. Их цель — купить просторную квартиру для себя и небольшую квартиру на будущее для ребёнка.
Как это работает до 1 февраля 2026 года
Сейчас семья ещё может использовать действующие правила:
- Первый этап:
- супруг оформляет семейную ипотеку под 6%;
- покупается большая квартира для всей семьи.
- Второй этап:
- второй супруг сохраняет право на собственную льготную ипотеку;
- он может взять второй семейный кредит;
- приобретается небольшая «однушка» для ребёнка или в качестве инвестиции.
Что получает семья
- Две льготные ставки.
- Возможность решить сразу две жилищные задачи.
- Снижение нагрузки на бюджет — ставка около 6%, а не рыночные 12–15%.
- Возможность заранее обеспечить жильём ребёнка.
- Возможность взять на покупку жилья кредит на 24, а не на 12 миллионов.
Важно
С 1 февраля 2026 года вступает в силу правило «одна семейная ипотека — одна семья».
Это означает:
- супруги обязаны быть созаемщиками по одному договору;
- второй льготный кредит получить будет нельзя;
- стратегия «две ипотеки на семью» станет недоступной.
Новые условия семейной ипотеки — ужесточение или защита?
Подведём итог, какие новые условия по семейной ипотеке наиболее значимы:
- одна льготная ипотека на семью, супруги — обязательные созаемщики;
- большинство донорских схем будет недействительно;
- появляется возможность выгоднее рефинансировать комбинированные кредиты;
- господдержка становится более точечной — приоритет получают семьи, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий.
Программа становится строже, но при этом сохраняет главный смысл: помогать семьям с детьми покупать собственное жильё на более мягких условиях, чем стандартные рыночные ставки.
Вывод
Если семья хочет реализовать двойную стратегию и получить максимум выгоды от программы — нужно успеть оформить сделки по текущим правилам до февраля 2026 года.
