Содержание статьи
Рынок сегодня готов предложить вообще все, что угодно. Фантазии современных инженеров и архитекторов могут дать вам хоть квартиру с двумя кухнями, хоть с тремя террасами. Но всем ли можно доверять? Конечно, нет. Мошенники, недобросовестные продавцы, долгострои — всего этого не меньше, чем необычных и привлекательных планировок.
Собрали в статье самые главные рэд флаги при выборе недвижимости в 2026 году. Проверьте, чтобы в нем не было того варианта, который лежит у вас в сохраненках на ЦИАНе.
Вторичный рынок: 10 квартир, которые не надо покупать
Какие квартиры на вторичном рынке лучше не рассматривать для покупки либо нужно тщательно проверять?
Квартиры по очень низкой цене
Как бы ни была вам мила планировка, как бы ни запал в душу вид из окна, всегда оставляйте включенным критическое мышление. Если выбранная планировка сильно ниже по стоимости, чем аналогичные варианты в районе, это не судьба. А какая-та возможная подстава. Какая?
- Юридическая — может быть не все в порядке с документами;
- социальная — соседи-алкоголики настолько невменяемые, что проще от них съехать, чем пытаться вразумить;
- животная — тараканы, клопы и другие представители семейства членистоногих (и не только) наседают так, что никакая травля не помогает;
- человеческая — продавец не собирается продавать квартиру, а хочет обманом нажиться (например, на схеме с задатком);
- локационная — точка на карте ЦИАНа показывает вам одно расположение (например, около метро), а на деле до этого метро надо ехать три дня на комариках на воздушном шарике.
Нужны вам все эти возможные сюрпризы? Скорее всего, нет. Поэтому радоваться слишком низкой стоимости раньше времени точно не надо. Да и всерьез рассматривать такую покупку тоже.
Кстати. Тут можно вспомнить правило, которое часто используют при покупке авто: брать машину по низу рынка — самоубийство. С вероятностью 99% вы со сделки сразу поедете в сервис. С недвижкой ситуация похожа по сути. Только попасть можно серьезнее, чем на капитальный ремонт двигателя.
Наследственные квартиры
С одной стороны, в них нет ничего страшного. С другой — все зависит от того, как были оформлены документы.
У наследников есть 6 месяцев после смерти наследодателя на то, чтобы подать документы на вступление в наследство. В течение этого периода любой, даже самый дальний родственник, может обратиться к нотариусу и заявить о своем праве на квартиру.
Проблемы могут начаться, если спустя полгода появляется какая-то тетя Зина из села Верхнее Кукуево. С желанием заиметь кусочек недвижимости покойного деда. И если к этому моменту квартира уже продана, то разбирательства коснутся нового собственника. Потому что тетя Зина будет требовать или долю в квартире или деньги. И если право на наследство у нее действительно есть, то суд может обязать вас или продавца возместить ей долю деньгами.
Квартиры с частой сменой собственников
Здесь снова можно привести аналогию с продажей машины. Смотря историю на «Автотеке», вас наверняка насторожит факт того, что авто продавали каждые 2-3 месяца. Здесь такая же история. Только с той разницей, что срок владения может быть чуть дольше — 6-12 месяцев.
Согласитесь, что покупка квартиры — это серьезная сделка. И связанные с этим процессы переезда и ремонта также требуют много сил и средств. Следовательно, если прошлые собственники добровольно соглашались на эти аттракционы так скоро после новоселья, значит, что-то с этой недвижимостью не так. Это может быть:
- сосед-алкоголик, который работает на вахте по полгода. Когда смотришь квартиру — все хорошо. Проходит время, он возвращается. И следующие 6 месяцев превращаются в ад;
- промерзание квартиры зимой. Допустим, сделка была летом, когда температура комфортна. Наступают холода, и ты понимаешь, что никакие обогреватели не справляются с тем, как промерзают углы и оконные проемы;
- тараканы и другие насекомые. Они также могут то исчезать после травли, то возвращаться вновь, если источник их рассады никуда не делся (бабка, которая собирает мусор со всей округи или нечистоплотная семья по соседству).
И это лишь несколько примеров того, почему новые собственники бегут из только что купленной квартиры, как крысы с корабля. Зачем вам быть очередным беглецом?
Квартира, которую продают по доверенности
Самая большая подстава, которую может принести продажа по доверенности — признание сделки недействительной. Ведь продавец может даже в день сделки аннулировать доверенность. А потом подать в суд за то, что продажа была совершена без его ведома. Как следствие — суды, разбирательства и огромное количество головной боли.
Чаще всего сделку по доверенности предлагают в двух случаях:
- собственник из иного региона;
- сделку оформляют мошенники, цель которых — обман.
Если ситуация «продавец в другом городе» — это ваш случай, будет проще и безопаснее оплатить собственнику перелет, чтобы он присутствовал на сделке лично. Да, вы потратите 20-30 тысяч на билеты. Но зато обеспечите себе спокойствие после подписания.
Кстати. Именно это предложение может «отсечь» мошенника. Потому что если человек действительно хочет продать квартиру, но не может приехать по финансовым причинам, то предложение оплатить билеты полностью закроет вопрос. А если задумывается схема с разводом, то продавец придумает 1000 и 1 причину, почему он все же не может. И вот тут стоит насторожиться.
Квартира с «отказниками» от приватизации
Бум приватизации был в начале 00-х годов 21-го века. И большая часть жителей России успешно оформила в собственность недвижимость. Но некоторые уникумы отказались от приватизации. Почему они это сделали — тайна, покрытая мраком. Но суть в том, что если ты отказался от приватизации, ты все равно имеешь пожизненное право проживать в квартире. И тебя никак не выгнать законными способами.
Проблема с подобными персонажами заключается в том, что они могут отказаться от права проживания за очень круглую сумму. Которая может даже превышать их долю в квартире, если бы они были собственниками.
А могут просто встать в позу и сказать «нет». И законным способом с ними ничегошеньки не сделать.
Владельцы с финансовыми проблемами
Может показаться, что проблемы собственника с кредитами и деньгами к покупателю квартиры никакого отношения не имеют. Но если собственник начнет процедуру банкротства после подписания договора купли-продажи, то сделку могут признать недействительной. И тогда придется возвращать квартиру. Потому что суд, который будет вести дело о банкротстве, может решить, что сделка была с целью «продать квартиру, чтобы получить наличку, которая не будет учитываться в деле о банкротстве».
Совет. Перед подписанием сделки на вторичке запрашивайте выписки о кредитной истории продавца. Так у вас будет хоть какое-то подтверждение, что на момент продажи квартиры предпосылок для банкротства нет. Следовательно, квартира к этому процессу отношения не имеет. Не факт, что это даст 100% гарантию безопасности, но наличие выписок лучше, чем их отсутствие.
Квартира с не выделенными долями
Если в сделке участвую несовершеннолетние, надо быть в 10 раз внимательнее. Потому что если при продаже квартиры не выделяются доли детям, эти дети спустя много лет могут прийти к вам и сказать: «Вот эти 15 квадратов — мои, потому что родители лишили меня законных квадратных метров жилья. Отдавай деньгами или вписывай меня в собственники на эту долю».
Поэтому, если продаваемая квартира:
- была куплена с использованием материнского капитала;
- имеет в числе собственников несовершеннолетних прописанных детей,
у вас обязательно должна быть альтернативная сделка. То есть продажа этой квартиры и одновременно покупка новой (продавцом). И лучше убедиться, что в договоре на покупку новой фигурирует доля ребенка.
Квартира с незаконной перепланировкой
Если план квартиры в документах не совпадает с планом квартиры в действительности — это плохо. Даже если продавец вам говорит: «Мы просто поставили перегородку из гипсокартона, это ни на что не влияет». Ведь вы не знаете наверняка, что еще было переделано в квартире.
Перепланировка должна быть узаконена. И лучше, чтобы этим занимался нынешний собственник до момента продажи. Потому что если его заставят возвращать вид квартиры в соответствии с планом по документам, тратить на это время и деньги будет он, а не вы. А если вы согласитесь на сделку, а потом только займетесь вопросом узаконивания перепланировки, могут всплыть дополнительные сюрпризы. Которые больно ударят по вашему кошельку.
Продажа одним супругом
Если два человека находятся в официальном браке, все их имущество и деньги считаются общими. Значит, и продажа квартиры также должна происходить в присутствии обоих. А если один не может — он должен предоставить нотариальное согласие. Мол, я в курсе, что мой супруг(а) продает квартиру по такому-то адресу за такие деньги.
Если подобной бумаги не будет, то кто-то из этих супругов в теории может прийти к вам спустя годы. И сказать: «Этот козел продал квартиру без моего ведома, лишил меня половины совместного нажитого имущества, поэтому отдавай мне полквартиры или деньги».
Уверены, вы не хотите участвовать в подобных представлениях. Поэтому либо запрашивайте согласие второго супруга, если на сделке будет только один. Либо отказывайтесь от подписания договора, если эту бумажку предоставлять отказываются. Это может пахнуть разводом и намеренным обманом. Как раз для того, чтобы спустя какое-то время вышеупомянутый супруг к вам пришел и начал качать права.
Квартиры с прописанными людьми
Человек может быть прописан в квартире, но не иметь права собственности. В таком случае, в сделке он присутствовать не будет. Но выписаться обязан. И вот здесь может возникнуть проблема, схожая с отказниками от приватизации. Потому что человечек спокойно встает в позу и говорит «нет, я не буду выписываться. Только за очень большие деньги».
Надеемся, для вас очевидно, что соглашаться на сделку с прописанным там чужим человеком — безрассудно и глупо. Ведь на основании прописки он будет иметь право там жить. Поэтому от подобных персонажей надо избавляться до подписания договора. А если он отказывается — не соглашаться на подобные авантюры.
за Ваш комментарий!
Он будет опубликован после проверки модератором