Как писал Булгаков: «Обыкновенные люди… в общем, напоминают прежних…, квартирный вопрос только испортил их…». И особенно остро этот самый вопрос встает, когда речь заходит о раздельной покупке недвижимости супругами. Разумеется, каждый, вступая в законные отношения, верит, что это навсегда. И что у них вопрос раздела имущества никогда не встанет. Но брачный договор помогает не только тем, кто собрался разводиться, но и живущим в счастливом браке. Например, если один из супругов хочет купить квартиру. Если нет брачного договора, то необходимо согласие супруга на покупку квартиры и ипотеку. Разницу в этих документах, где и как они могут помочь разобрали в этой статье.
Отличия брачного договора от согласия супруга
Все, что было куплено в браке, является совместно нажитым имуществом. И в случае развода должно делиться пополам.
По закону нельзя купить в браке квартиру, не уведомив об этом супруга, так как покупка крупная и делается из совместного бюджета (по факту он у вас может быть и раздельный, но это надо доказать). Чтобы была более понятна разница, сравним брачный договор и согласие супруга в таблице.
| Брачный договор | Согласие | |
| Устанавливается режим раздельной собственности | Да | Нет |
| Происходит раздел имущества, указанного в документе, при разводе | Нет, недвижимость принадлежит только тому, кто в договоре | Да, недвижимость общая и подлежит разделению |
| Собственник — тот, в чью пользу документ | Да, недвижимость принадлежит только одному из супругов | Нет, недвижимость является совместно нажитой |
Чаще всего, когда подписывается брачный договор, второй супруг полностью вычеркивается из сделки и не имеет вообще никакого отношения к покупке. В случае с согласием второй супруг не фигурирует в договоре, но также является претендентом на ½ квартиры в случае развода. Так как он(а) просто дал(а) согласие на покупку, но не отказывался от доли в ней.
Брачный договор при ипотеке: зачем он нужен
По закону все, что было оформлено в браке, является совместно нажитым. К этому относятся не только квартиры, машины, бытовая техника, драгоценности и любимые тапочки, но и все кредиты (возможно, на ту же машину или тапочки). Когда заявка на кредит подается на одного из супругов, банк автоматически рассматривает как созаемщика и второго. Его доходы не учитываются, так как информацию о них банк не получил, но вот кредитная история — да. Соответственно, если у мужа черная кредитная история (множественные просрочки, задолженности, не погашенные кредиты, судебные делопроизводства), шанс получить одобрение стремится к нулю. Ведь по закону, если жена перестает платить кредит, банк может обратиться за взысканием долга к мужу. Это же и его квартира тоже. Даже если он не является собственником по документам. В этом случае надо исключать супруга из сделки брачным договором. Тогда его черные делишки не повлияют на решение банка.
Важно помнить, что когда супруг(а) исключаются брачным договором, банк не учитывает его(ее) доход. И тогда в рассмотрении участвует только доход одного супруга.
Когда можно расторгнуть брачный договор при ипотеке во время брака?
Брачный договор можно расторгнуть только по соглашению сторон. Если соглашения нет — через суд. Просто в одностороннем порядке разорвать договор можно только в следующих ситуациях:
- одна сторона нарушает обязательства, определенные контрактом;
- муж или жена пропали без вести (есть подтверждение);
- один из супругов признан недееспособным по судебному решению;
- супруг умер.
Если брачный договор расторгается в течение срока действия кредита, для его расторжения потребуется согласие банка-кредитора. Возможно, банк потребует полностью закрыть долг перед расторжением, чтобы обезопасить себя. Если расторжение договора было без участия банка, а он потом об этом узнал, банк может через суд восстановить документ или отдельные пункты, которые касаются его интересов.
Важно. Расторжение брачного договора при действующей ипотеке происходит только через суд в присутствии представителя банка.
Кто составляет брачный договор между супругами для ипотеки?
Брачный договор является официальным документом, который может составить и заверить только нотариус. В нем будут указываться:
- данные квартиры;
- данные кредитного договора;
- распределение долей между супругами в случае развода.
Согласие супруга на сделку может быть подписано в простой письменной форме (обычно по форме застройщика).
Условия брачного договора 
Брачный договор можно подписать не перед конкретной сделкой, а при заключении брака. Некоторые юристы советуют это делать, если у супругов изначально разное материальное положение, чтобы при разводе не возникало споров.
В случае, когда договор подписывается под сделку, в нем указываются условия конкретно по покупке этой квартиры. Если в сделке присутствуют дополнительные условия (используемый материнский капитал, субсидия, средства второго супруга), то в договоре можно прописать долю, которую получает второй супруг.
Например. Игорь и Елена планируют в браке покупать квартиру стоимостью 7 млн рублей. Игорь хорошо зарабатывает, Елена кратно меньше. Но у нее есть 1 млн рублей, который достался по наследству. И Елена хочет вложить его в недвижимость. В брачном договоре они могут зафиксировать, что Елена претендует на 1/7 часть квартиры, а Игорю в случае развода достанется 6/7.
Но если в примере выше присутствует ипотека, и у Игоря плохая кредитная история, то ситуация поворачивается на 180 градусов. Так как банк может обязать оформить ипотеку и квартиру на Елену. В этом случае при подписании сделки квартира будет на 100% принадлежать Елене.
Сколько стоит брачный договор
Стоимость зависит от тарифов нотариуса. В среднем это от 10 тыс. руб. Согласие часто принимается в простой письменной форме по образцу застройщика.
Что такое согласие супруга на покупку и ипотеку
Подписывая согласие, второй супруг подтверждает, что он в курсе покупки квартиры из общего семейного бюджета. Особенно, когда речь о покупке в ипотеку. Но данный документ не устанавливает режим раздельной собственности. При разводе супруг, подписавший соглашение, также претендует на ½ от квартиры.
Важно. Почти все банки готовы принимать заявку на рассмотрение только при наличии брачного договора, согласия не принимают. Поэтому лучше уточнить у банка сразу, какой документ им понадобится.
Этапы оформления сделки
Сделка с присутствием брачного договора не отличается по процессу подписания от сделки без него. Единственная новая вводная — оформление брачного договора. Это надо будет сделать до сделки. Более того, некоторые банки готовы принимать заявку на рассмотрение только с предоставленным брачным договором. В таком случае его надо делать еще чуть раньше.
Важно. Если сделка будет регистрироваться электронно, необходимо будет сделать электронно тождественный брачный договор. Чтобы приложить к пакету документов для регистрации также в электронном виде. Электронную тождественность делает нотариус.
Надо ли банкам говорить про брачный договор
Если у вас заключен брачный договор на все крупные покупки, а не под конкретную квартиру, то его необходимо предоставить в банк при получении одобрения. Если в договоре указано, что недвижимость будет принадлежать только одному супругов, то доходы второго учитываться при рассмотрении заявки не будут.
Сколько действует брачный договор после развода
Срок действия брачного договора заканчивается вместе с окончанием регистрации брака. Никаких дополнительных документов для расторжения брачного договора никуда предоставлять не надо. Штамп в паспорте о разводе — доказательство того, что договор более не действует.
С какого срока считать брачный договор прекращенным
Зависит от того, что указано в договоре. Он может быть бессрочным (то есть до окончания брака), может быть на 3-5-10 лет.
Что будет с квартирой, если собственник умирает при наличии брачного договора
Единого решения этого вопроса нет. Одно можно сказать точно: оспорить брачный договор при жизни куда проще, чем после смерти.
В подобных случаях дело в 99% будет решаться через суд. И в зависимости от аргументов, обстоятельств и других вводных со стороны живого супруга и наследников со стороны умершего, будет приниматься решение.
В практике есть разные случаи — и когда имущество полностью переходило к наследникам, и когда оставалось супруге (чаще, если у нее(него) на иждивении остаются несовершеннолетние дети).
А если эта квартира была в ипотеке, и умерший — заемщик, тогда тем более этот вопрос будет решаться через суд.
Может ли муж стать созаемщиком по ипотеке без согласия жены
Рассмотрим ситуацию. Игорь и Александр — родные братья. Александр женат на Юлии. Братья решают купить на двоих квартиру. Следовательно, Александр становится созаемщиком. В этом случае для проведения сделки Александр должен предоставить согласие Юлии. Иначе Росреестр не зарегистрирует сделку. Но при этом он должен понимать, что квартира покупается в браке. Соответственно, Юлия имеет право на половину его доли в квартире с братом.
Важно. Если покупатель находится в официально зарегистрированном браке, Росреестр не пропустит регистрацию сделки без второго супруга. Он должен быть участником договора или предоставить согласие / брачный договор.
Кто будет платить ипотеку при разводе
Раздел имущества при разводе можно произвести как на основании устных договоренностей, так и через суд. Все зависит от того, при каких обстоятельствах расторгается брак и в каких отношениях остаются супруги. Если был заключен брачный договор, то никаких споров не может быть: квартира и ипотека остаются тому, в пользу кого составлен договор. Если было согласие или квартира оформлена на обоих, надо договариваться. Популярные варианты:
- продать квартиру и разделить прибыль пополам;
- один из супругов выкупает долю второго;
- один из супругов компенсирует ранее уплаченную сумму ипотечных платежей и оставляет квартиру себе.
Можно придумать много иных вариаций. Главное, чтобы они все были задокументированы и заверены нотариусом.
Могут ли супруги купить в долевую собственность недвижимость без брачного договора
Если муж и жена хотят оформить квартиру в неравных долях (например, ⅓ мужу и ⅔ жене), они могут попросить застройщика прописать это условие в договоре долевого участия или договоре купли-продажи. Никаких специальных документов при этом делать не надо.
Вопросы
- Нужно ли согласие банка на брачный договор при ипотеке?
Банк может выставить требование о заключении брачного договора между супругами, если не уверен в благонадежности одного из супругов. - Нужно ли заключать брачный договор при оформлении ипотеки, если супруг не является созаемщиком?
Зависит от банка и ситуации. Кому-то достаточно согласия, но большая часть банков требует брачный договор. - Нужен ли брачный договор при оформлении ипотеки?
Нужен, если недвижимость оформляется на одного из супругов и брачный договор — требование банка для выдачи кредита. - Когда следует заключать брачный договор при ипотеке во время брака?
Особых требований нет. Главное, чтобы он был составлен до сделки. - Можно ли расторгнуть брачный договор на ипотечную квартиру?
Можно, но только через суд с обязательным участием представителя банка. - Когда требуется согласие супруга на покупку недвижимости?
Всегда, если квартира оформляется только на одного из супругов, при этом у них нет брачного договора. - Нужно ли согласие супруги при получении военной ипотеки?
Да, либо согласие, либо брачный договор. Правила будут аналогичные: при согласии второй участник претендует на половину квартиры, при договоре — нет.
Вопросы покупки квартиры в режиме раздельной собственности очень тонкие. Они могут внести раздор даже в самую идеальную пару, если каждый из супругов не будет владеть полной и корректной информацией обо всех нюансах сделки. Но к какому бы варианту вы ни пришли, наши специалисты сопроводят вас на всех этапах сделки и подскажут, у какого нотариуса можно быстрее закрыть все эти любовно-юридические вопросы как можно быстрее. Ждем вашу заявку здесь.
