Процесс покупки квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

Содержание статьи

Процесс покупки квартиры претерпел значительные изменения за последние 10 лет. Появились новшества как в оформлении документов, так и во взаиморасчетах между продавцом и покупателем. И, разумеется, значительно изменилась законодательная база, сделав покупку жилья более безопасной для покупателя. В этой статье разберем, как как купить квартиру в новостройке, на что стоит обратить внимание, а также поделимся полезным гайдом для спокойного прохождения по всем его этапам — от выбора жилья до получения ключей.

Покупаем квартиру в новостройке: с чего начать

Для начала определитесь, что именно вы себе подбираете. Звучит легко, пока не начинаешь задавать вопрос: «а что мне надо?».

Кажется, вы уже сформировали свой запрос: «2-комнатная квартира с отделкой за 10 млн. рублей в Приморском районе, с переездом в конце 2026 года». Но не все так просто.

Задайте себе ряд дополнительных вопросов. Почему именно 2-комнатная? Почему именно с отделкой? Почему Приморский? А если будет соседний Выборгский, без отделки, но дешевле на 1 млн? Почему надо заехать именно в конце 2026-го? А если это будет начало 2027-го?

«Раскручивая» свой запрос, вы можете в итоге прийти к совершенно иному перечню параметров для поиска. От чего хотим вас предостеречь:

Отдельный пункт, на который стоит обратить внимание ещё на этапе выбора — сам застройщик. Загляните в проектную декларацию жилого комплекса, посмотрите историю компании: сколько домов уже сдано, не было ли переносов сроков, есть ли у застройщика проблемные объекты. Это займет 10-15 минут, но избавит вас от лишних рисков на старте.

Бронирование квартиры у застройщика — зачем и как это работает

Итак, вы определились с жилым комплексом. И тут менеджер застройщика или ваш агент говорит о том, что надо поставить платную бронь (такое будет в 99% случаев). Сразу возникает праведный гнев, за что же я должен?. Но поверьте, никто не пытается вас обмануть или заработать на сумме вашей брони.

5 фактов о платном бронировании:

1. квартира точно за вами, пока вы получаете справки с работы и ждете ответ от банка по одобрению ипотеки;
2. цена квартиры зафиксирована на период бронирования (застройщики могут провести индексацию цен в любой момент);
3. сумма брони возвращается в случае отказа по ипотеке;
4. после подписания сделки сумма брони возвращается покупателю, входит в стоимость квартиры или идет на регистрационные расходы;
5. сумма брони в среднем составляет от 5 000 до 30 000 руб. в зависимости от регламента застройщика, хотя у отдельных застройщиков и премиальных проектов сумма может быть выше — уточняйте этот момент сразу, чтобы не было сюрпризов.

Этапы сделки: от подписания ДДУ до получения ключей

Сам процесс покупки квартиры будет разниться в зависимости от того, какой регламент подписания у конкретного застройщика, но в общем виде путь покупателя выглядит так:

1. подготовка документов и подписание договора долевого участия (ДДУ) у застройщика;
2. открытие эскроу-счета и размещение на нем денежных средств (своих и/или ипотечных);
3. регистрация ДДУ в Росреестре;
4. ожидание ввода дома в эксплуатацию и перевод средств с эскроу-счета застройщику;
5. получение ключей и подписание акта приема-передачи квартиры;
6. регистрация права собственности на квартиру.

Разберем каждый из этих шагов подробнее.

Подготовка к сделке

Рекомендации перед сделкой:

• решите вопрос с деньгами (первый взнос по ипотеке должен быть в банке, где вы берете кредит. Если сумма в другом банке — стоит заранее заказать наличные, так как банк не может выдать несколько миллионов за раз просто так);
• соберите заранее все необходимые оригиналы документов в одну папку, чтобы утром лихорадочно не бегать по всему дому в поисках СНИЛСа;
• возьмите выходной на работе. Всегда могут произойти какие-то временные накладки из-за чьего-то опоздания или медлительности. Так как процесс покупки квартиры и так волнительный, лучше избавиться от раздражающих факторов и спешки на работу или совещание.

Из документов на сделку обычно потребуются:

• паспорта всех участников сделки;
• СНИЛС;
• свидетельство о браке/разводе (если применимо) и согласие супруга на покупку;
• для ипотечной сделки — пакет документов, одобренный банком (справки о доходах, копии трудовой и т.д.);
• для использования материнского капитала — сертификат на МСК и справка об остатке средств из СФР.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, то ваша сделка будет состоять из двух этапов: подписание договора долевого участия у застройщика и подписание кредитного договора в банке.

Эскроу-счет — главная гарантия безопасности сделки

С 2019 года все расчеты по договорам долевого участия проходят через эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель кладет деньги (свои или полученные в кредит), но застройщик не может их забрать до тех пор, пока не сдаст дом в эксплуатацию. Пока дом строится, ваши деньги просто «лежат» в банке — они застрахованы (в пределах установленного лимита) и недоступны застройщику. Если стройка по каким-то причинам не будет завершена, деньги вернутся вам. Именно эскроу-счета сделали процесс покупки квартиры в новостройке кардинально безопаснее, чем он был 10 лет назад, когда покупатели переводили деньги напрямую застройщику и фактически инвестировали в недостроенный дом на свой риск.

Электронная регистрация сделки или бумажная?

Многие застройщики уже перешли на электронное подписание и электронную регистрацию договора. Если подписание у вас будет электронное, то перед сделкой необходимо выпустить ЭЦП — электронную цифровую подпись. ЭЦП — аналог вашей физической подписи, имеет такую же юридическую силу. Выпуском ЭЦП чаще всего занимается застройщик. Ваша задача — подписать заявление или установить специальное приложение на телефон.

Важно: если вы выпускали ЭЦП, скачивая приложение, его ни в коем случае нельзя удалять даже после подписания сделки. Главные преимущества электронного подписания — скорость и удобство. Вы можете купить квартиру, находясь в машине или лежа на пляже. Если для проведения сделки вам требуются дополнительные нотариальные документы (согласие супруга, брачный договор), то в случае электронного подписания вы также делаете их в электронном виде.

Если подписание у вас происходит на бумаге, то вы просто приезжаете в офис застройщика в назначенное время и ставите много (очень много) подписей. И все сопутствующие документы (согласие или брачный договор) также предоставляете в бумажных версиях.

При электронной регистрации ДДУ Росреестр обычно укладывается в 1 рабочий день, при подаче документов на бумаге — до 9 рабочих дней. После того как дом сдан и подписан акт приема-передачи, точно так же регистрируется и право собственности на квартиру — этим обычно занимается либо сам покупатель через МФЦ, либо застройщик (если такая услуга предусмотрена).

Процесс покупки квартиры в ипотеку — пошагово

Если вы выбрали ипотеку, то к общей схеме добавляется ещё несколько шагов, связанных с банком:

1. подача заявки на ипотеку и одобрение банком (обычно занимает от 1 до 5 рабочих дней, иногда решение приходит уже через несколько часов);
2. выбор конкретной квартиры и согласование её с банком (не все объекты у застройщика могут быть аккредитованы конкретным банком);
3. подписание кредитного договора;
4. размещение собственных средств и средств банка на эскроу-счете;
5. подписание ДДУ и его регистрация в Росреестре.

Подписание кредитного договора чаще всего происходит очно в отделении банка. Электронное подписание ипотечных документов также может быть в дистанционном формате, но пока не все банки предоставляют такую услугу. Если вы уже разместили денежные средства на счету, то вам надо только прочитать и проверить договор, подписать заявление на открытие эскроу-счета, подписать очень много бумаг — и вуаля! Вы счастливый обладатель будущей квартиры, осталось только дождаться ключей.

Обратите внимание: пока дом строится, вам нужно будет вносить платежи по ипотеке, при этом квартира еще не находится у вас в собственности (право собственности оформляется только после сдачи дома). Это нормальная практика, но важно учитывать это при расчете бюджета.

Процесс покупки квартиры за наличные: чем отличается от ипотечной сделки

Если вы покупаете квартиру без привлечения банка, процесс становится короче и проще: из схемы выше просто исключаются все шаги, связанные с одобрением ипотеки и подписанием кредитного договора. Вам нужно будет:

• выбрать квартиру и забронировать ее;
• подготовить документы и подписать ДДУ у застройщика;
• разместить полную сумму на эскроу-счете (это все равно остается главным механизмом защиты ваших денег, даже если ипотеки нет);
• дождаться регистрации ДДУ в Росреестре.

Главный плюс расчета наличными — сделка проходит быстрее, так как из нее исключается этап ожидания одобрения банка и согласования квартиры с банком-партнером. Минус — вам нужно заранее продумать, как безопасно перевезти и разместить крупную сумму денег: банки могут запрашивать документы, подтверждающие происхождение средств, особенно если речь о суммах от нескольких миллионов рублей.

Можно ли купить квартиру в новостройке за материнский капитал

Да, материнский капитал можно использовать при покупке квартиры в новостройке— как в качестве первоначального взноса по ипотеке, так и как доплату к собственным средствам (если квартира оформляется без кредита). Особенности этого варианта:

• деньги переводятся не сразу, а только после одобрения заявления Социальным фондом России (СФР) — на это может уйти до 1 месяца, поэтому застройщики часто просят зафиксировать этот срок отдельно в договоре;
• квартира, купленная с использованием материнского капитала, должна быть оформлена в долевую собственность всех членов семьи, включая детей, на которых был выдан сертификат;
• для использования материнского капитала потребуется сам сертификат и справка об остатке средств на счете, которую можно получить через Госуслуги или в отделении СФР.

Если вы планируете использовать маткапитал, имеет смысл предупредить об этом застройщика или ипотечного менеджера на самом первом этапе — это повлияет на сроки сделки и на то, какие документы нужно будет подготовить дополнительно.

Сколько занимает процесс покупки квартиры в новостройке

Сроки сильно зависят от того, покупаете вы за наличные, в ипотеку или с использованием материнского капитала, но в среднем активная часть сделки (без учета времени на поиск квартиры и ожидание сдачи дома) укладывается в 2-4 недели:

• подбор квартиры и проверка застройщика — индивидуально, от пары дней до нескольких недель;
• бронирование — оформляется за один визит или звонок;
• одобрение ипотеки банком — от нескольких часов до 5 рабочих дней;
• подписание ДДУ и открытие эскроу-счета — 1 день;
• регистрация ДДУ в Росреестре — от 1 рабочего дня (и только в электронном виде);
• поступление средств материнского капитала (если используется) — до 1 месяца после одобрения СФР;
• получение ключей — зависит от срока ввода дома в эксплуатацию, указанного в ДДУ;
• регистрация права собственности после получения ключей — около 7-9 рабочих дней.

То есть сама сделка (от подписания ДДУ до его регистрации) занимает несколько дней, а вот срок ожидания ключей определяется датой сдачи дома и может составлять от нескольких месяцев до пары лет в зависимости от того, на каком этапе строительства вы покупаете квартиру.

Чем покупка новостройки отличается от вторичного рынка

Если в процессе выбора вы рассматриваете не только новостройки, но и готовое жильё, важно понимать, что процесс покупки квартиры на вторичном рынке устроен иначе: там нет ДДУ и эскроу-счетов, зато появляется проверка истории квартиры и предыдущих собственников, выписка из ЕГРН, расчеты через аккредитив или банковскую ячейку, а также возможен налог с продажи у собственника, что иногда влияет на цену и условия сделки. Если вы хотите подробнее разобраться, как проходит процесс покупки квартиры на вторичном рынке пошагово, мы разберем это в отдельной статье — этот материал сфокусирован именно на покупке у застройщика.

Часто задаваемые вопросы

«Не так страшен черт, как его малюют» — отличное описание процесса покупки квартиры. Особенно когда есть кто-то, кто разбирается во всех этих этапах и может подсказать, на что обратить внимание именно в вашем случае. Оставьте заявку, и наши специалисты подробно расскажут о подходящих вариантах и проведут вас по всем этапам сделки.