Все люди подходят к вопросу покупки квартиры с разными стартовыми позициями. У кого-то на сдачу осталось 5 млн. рублей, и он решает вкинуть их в квартиру, просто чтобы было. Кто-то копил первый взнос в 1 млн рублей несколько лет, отказывая по дороге себе в отпусках и новых айфонах.
Но даже если ваш бюджет ограничен, не стоит брать самое дешевое, что вы нашли. Есть некоторые виды квартир, покупка которых может впоследствии выйти боком.
Это как с покупкой машины по низу рынка: внешне она может и ничего, а потом вылезает, что капот весь из шпаклевки, пробег скручен, стойки переварены, 10 лет каталась в такси и т.д. и т.п. В этой статье расскажем, почему не стоит покупать самый бюджетный вариант и что может скрываться за подозрительно привлекательной ценой.
Как формируется цена на квартиру на вторичке
Если не вдаваться в основы экономики, то можно сказать просто: продавец хочет заработать на продаже чего бы то ни было. А для этого должны учитываться его затраты на получение продаваемого объекта. В противном случае, этот спектакль не выгоден. И, разумеется, если продавец готов отдать свой товар за бесценок, вероятность подвоха здесь гораздо выше.
Большую роль в формировании цены имеет рынок. Особенно это касается квартир на вторичке, так как у застройщиков своя математика (о ней рассказывали здесь). Как собственники формируют цену в объявлении? Смотрят, что там у соседей. Что хорошо, что плохо, где их квартира выигрывает, а где проигрывает. Кому-то надо отбить ремонт, кому-то закрыть ипотеку и взять машину на остаток, кому-то вытащить деньги на бизнес. И снижение цены (на старте продажи или в ее процессе) всегда обуславливается тем, что сроки начинают поджимать, а желающих приобрести за данную стоимость нет. И ты начинаешь, скрепя сердце, сбрасывать по 30-50 тысяч. Да, в разрезе общей стоимости в несколько миллионов это может показаться несущественным дисконтом, но в ситуации конкретного человека это могут быть существенные деньги.
И как, понимая все эти вводные, собственник, будучи в здравом уме и трезвой памяти, может выставлять объявление на 2-3 миллиона ниже рыночной стоимости? Скорее всего, у него либо ультрасрочная сделка (что случается крайне редко), либо ему надо «слить» квартиру, так как она приносит больше хлопот и головной боли, чем удовольствия или прибыли от владения. И если первый вариант — это действительно выгодная покупка, то второй — это возможный геморрой на долгое время.
Поэтому подумайте дважды, прежде чем сломя голову бежать и вписываться в покупку квартиры, которая слишком выбивается из рыночных предложений по вашим параметрам.
Почему квартира может быть «плохая»?
Несмотря на субъективность оценок «хорошая» и «плохая», есть несколько категорий недвижимости, которые лучше даже не рассматривать.
- Квартиры с собственниками, отбывающими наказание в тюрьме. С одной стороны, закон не запрещает проводить сделки с заключенными. Договор можно подписать по доверенности или нотариус может приехать в колонию и там получить все необходимые подписи. С другой — такие сделки требуют намного больше проверок. Особенно, если сделка по доверенности. Нередко случаются ситуации, когда заключенного собственника выписывают без его ведома, продают квартиру также без его ведома, потом он возвращается, а дома у него нет. И здесь могут начаться реальные проблемы, так как если он подаст в суд, то суд скорее будет на стороне незаконно выписанного собственника. И квартиру придется возвращать. Ну и сам факт того, что к вам негативно относится уголовник, тоже не добавляет радостных красок в эту ситуацию. А если человек еще и сидит за мошенничество, то лучше бежать от всего этого цирка куда подальше.
- Квартиры в аварийных домах. Здесь стоит разделять понятия «аварийный дом» и «дом под реновацию». Реновация — программа обновления жилого фонда, чаще за счет государства. Старый дом сносится, на его месте строится хороший новый. Собственникам дают либо аналогичную их площади квартиру, либо можно получить и/или докупить большую площадь. И иногда такие квартиры рассматривают как неочевидную инвестицию: купить развалюху за дешево, а потом получить квартиру в новом доме. Но здесь обязательно стоит посмотреть, в каком году программа реновации дойдет до этого дома (и заложить пару лет на задержку). Ну и в целом данная программа в Петербурге не супер поддерживается властями, поэтому идет медленно в отличие от той же Москвы.
Аварийный дом — здание, которое просто снесут. Здесь собственник так же может потребовать компенсацию (денежную или в виде другой квартиры). Но проблема в том, что пока вы будете жить в этой самой аварийной квартире, случиться может все, что угодно (от мелочей вроде крыс и неприятного запаха гниющего дома до серьезных последствий вроде обрушения конструктива здания).
- Квартиры после потопов, пожаров. Даже если сделан косметический ремонт, все равно на конструктив здания такие катаклизмы могли повлиять очень серьезно. Особенно, если речь о возгорании. Ведь могли быть повреждены несущие конструкции дома, что не будет заметно при осмотре квартиры изнутри. А впоследствии это может выйти боком.
- Жилье в сомнительных районах. Какая бы ни была крутая планировка, как бы вам ни нравился ремонт в квартире, вы явно будете выходить за ее пределы. И если за границами крутой квартиры вас будут ждать неблагополучный район с алкашами, гопниками, наркоманами и прочими соседями с низкой социальной ответственностью, то и даром такая квартира вам не нужна. Либо если с соседями все хорошо, но дом буквально находится в чистом поле — ни инфраструктуры, ни дорог, ни школы. Да, можно долго рассказывать о перспективах развития, но и здесь должно присутствовать критическое мышление. В частности, сколько лет (или десятилетий) вам надо будет жить в текущих условиях, прежде чем сюда придет хоть какая-то цивилизация.
- Квартиры с юридическими вопросами. Одна отсутствующая справка или не поставленная подпись могут стоить очень дорого. Лучше обходить стороной сделки, где вам предлагают на что-то забить или говорят «да это вообще не важно, че вы». У всех продавцов на сделке должны быть понятные документы, подтверждающие право собственности. Никакие «ой, так уже давно никто не делает» не должны обходиться без дополнительной проверки. Если вас что-то смущает — откажитесь от сделки.
С осторожностью стоит относиться к квартирам с:
- неузаконенной перепланировкой (какая бы крутая она ни была, лучше настоять на том, чтобы продавец узаконил ее до сделки. Мало ли, что где может всплыть в этом процессе);
- продажей по доверенности (проблема доверенности в том, что ее могут отозвать в любой момент, и никто не получит никакого уведомления об этом. Так что проверять, действительна ли доверенность, надо не только перед сделкой, но и в ее день. В идеале получить возможность пообщаться с собственником, от чьего лица действует доверитель, и получить от него подтверждение, что он в курсе и согласен на продажу. Вдвойне в идеале записать это подтверждение).
Попасть на квартиру с плохой историей при выборе недвижимости может даже самый подготовленный человек. Но вы можете минимизировать шанс нарваться на такое объявление, если не будете смотреть квартиры по низу рынка. А если хочется найти вариант с самой низкой стоимостью и при этом надежный — вы знаете, что делать. Ждем вашу заявку.
