Многие приходят в ужас, услышав фразу «взять ипотеку на 30 лет». При этом, по данным опроса банков, который проводил Forbes, средний срок фактического погашения кредита на жилье составляет 7 лет. Сразу же возникают вопросы: как досрочно погасить ипотеку? Если погасить ипотеку досрочно, пересчитают ли проценты? Как сделать погашение правильно? На эти и другие вопросы о частичном или полном погашении остатка долга отвечаем в этой статье.
Для начала разберемся, стоит ли оформлять ипотеку на 25-30 лет, если покупатель в силах закрыть ее за 10 лет. Каждый оценивает собственные финансовые силы самостоятельно. При этом низкий регулярный платеж позволяет чувствовать себя более комфортно даже с высоким уровнем дохода. У всех случаются затратные месяцы: предновогодний период, отпуск, внеплановые крупные расходы, дни рождения всех родственников по линии матери и любимой собаки за неполные 30 дней. И в таком случае небольшая сумма обязательных платежей с меньшей вероятностью станет обузой. А в стандартные периоды можно погасить ипотеку частично досрочно.
Как выглядит частично досрочное погашение в цифрах
Может сложиться ощущение, что при оформлении ипотеки на 10 лет переплата будет меньше, чем при досрочном погашении 30-летнего долга. Рассмотрим на примерах. Стоимость квартиры 5 млн рублей, первый взнос 2 млн, ставка 7%.
| Срок | Обязательный платеж | Итоговая переплата за весь срок |
| 30 лет | 20 000 руб. | 4 185 256 руб. |
| 10 лет | 35 000 руб. | 1 179 950 руб. |
Пока складывается впечатление, что брать ипотеку на 30 лет — неразумная затея. И все, кто на это соглашаются — глупцы, ведь они переплачивают почти в 4 раза больше. Но сравним с другим расчетом при тех же вводных:
| Срок | Обязательный платеж | Переплата за весь период | Сумма досрочного погашения каждый месяц | Новый срок | Итоговая переплата за весь период |
| 30 лет | 20 000 руб. | 4 185 256 руб. | 15 000 руб. | 10 лет | 1 173 188 руб. |
| 10 лет | 35 000 руб. | 1 179 950 руб. | 1 179 950 руб. |
Интересно получается, да? Взяв ипотеку на более длительный срок, но внося такие же ежемесячный платежи, как при коротком периоде, можно выйти на те же самые общие 10 лет кредита, а общая сумма переплаты будет даже чуть меньше. При этом обязательный регулярный платеж остается комфортным. Поэтому покупка кухонного гарнитура в новую квартиру пройдет более незаметно для вашего бюджета.
Как выгоднее погасить ипотеку досрочно? Есть 2 варианта: сокращение общего срока или сокращение ежемесячного платежа. Погашение может быть регулярное и точечное. При регулярном частичном погашении рекомендуется сокращать срок. Пример с теми же параметрами — стоимость 5 млн, первый взнос 2 млн, срок 30 лет, ставка 7%.
| Обязательный платеж | Сумма досрочного погашения | Что сокращаем | Новый обязательный платеж | Итоговая переплата | Итоговый срок |
| 20 000 руб. | 15 000 руб. | Срок | 1 173 188 руб. | 10 лет | |
| 20 000 руб. | 15 000 руб. | Платеж | 19 595 руб.* | 1 529 050 руб. | 30 лет |
Очевидно, что сокращение срока ипотеки при внесении регулярных досрочных платежей более выгодно.
Если у вас нет возможности или желания вносить регулярное частично досрочное погашение, но вы получили хорошую премию по результатам работы за квартал, то можно сделать разовое частично досрочное погашение.
| Обязательный платеж | Сумма досрочного погашения | Что сокращаем | Новый обязательный платеж | Итоговая переплата | Итоговый срок |
| 20 000 руб. | 500 000 руб. | Срок | 2 023 046 руб. | 18,9 лет | |
| 20 000 руб. | 500 000 руб. | Платеж | 16 600 руб. | 3 492 414 руб. |
Здесь все еще выигрывает сокращение срока, но если речь идет о снижении ежемесячной нагрузки, то такой разовый платеж помогает освободить определенную сумму ежемесячного семейного бюджета (о других способах сэкономить на платежах читайте здесь).
Важное о частично досрочном погашении ипотеки
Что важно помнить при любом частично досрочном погашении (ЧДП):
- банк пересчитывает оставшиеся проценты. Если вы сокращаете 30-летнюю ипотеку до 15, то переплата остается только за эти 15 лет;
- оформлять ЧДП можно со следующего месяца за месяцем оформления кредита;
- выгоднее вносить крупные суммы
в ЧДП на ранних этапах ипотеки, когда вы еще не успели заплатить много процентов банку;
- количество ЧДП не ограничено — вы можете вносить дополнительную сумму каждый месяц, а можете 1 раз за весь период пользования кредитом;
- используя материнский капитал в ЧДП помните про выделение нотариальных долей детям (подробно рассказываем об этом здесь);
- частично досрочно можно погасить любую субсидированную ипотеку — с господдержкой, семейную, IT.
Перестраховываться или нет с точки зрения регулярных платежей по ипотеке — личное дело каждого. Важнее, что при любом графике вы всегда можете закрыть его раньше срока и наслаждаться жизнью без кредитных обязательств. Или задуматься о покупке новой квартиры. В таком случае вы знаете, что делать — мы ждем вашу заявку.
