Содержание статьи
Льготная ипотека со ставкой 6% — заветная мечта каждого работающего гражданина нашей страны. Но что если для ее оформления не хватает штампа в паспорте, ребенка, прописки в конкретном регионе или принадлежности к IT-сфере? Тогда платить придется долго и много с учетом рыночного показателя от 25% и выше. Но это не обязательно. Можно неплохо сэкономить, если найдется подходящий «донор», то есть созаемщик, который подходит для программы семейной ипотеки. В этой статье подробно расскажем о том, что такое донорская ипотека, насколько законна эта схема и кто может ею воспользоваться.
Помоги мне! Суть донорской схемы
Для начала стоит разобраться в терминологии — кто кому и кем приходится.
Реципиент — это человек, который нуждается в жилье, но не может оформить льготный кредит самостоятельно из-за отсутствия подходящих условий.
Донор — это человек, обладающий законным правом на льготную ипотеку.
В договоре с банком донор и реципиент выступают как созаемщики.
Донорская ипотека — это схема ипотечного кредитования, при которой реципиент привлекает в качестве созаемщика «донора». Им может быть родственник, друг или знакомый, который обладает правом на получение льготной семейной ипотеки.
В конечном итоге все сводится к тому, что донор помогает оформить ипотеку под более низкую ставку (обычно до 6%), а реципиент фактически выплачивает кредит на недвижимость, которую в последующем сможет полностью оформить на себя.
Важно: донорская ипотека не является отдельной программой. Это один из способов оформления ипотеки с господдержкой. Заемщик привлекает человека, который соответствует требованиям программы.
Кто такой ипотечный донор
Ипотечным донором может стать любой гражданин России, у которого есть ребёнок (родной, усыновленный или под опекой), рожденный после 1 января 2018 года.
В 2025 году ипотечным донором может быть:
- мать или отец ребенка, рожденного с 1 января 2018 года;
- официальный опекун или усыновитель такого ребёнка;
- иное лицо, официально подтвердившее родство с ребенком (например, дедушка, бабушка, тетя), если банк допускает такое оформление;
- гражданин РФ, соответствующий базовым требованиям по возрасту, доходу и гражданству.
Важно: наличие ребенка — главный критерий, который дает донору право участвовать в программе со льготными условиями.
Чтобы подтвердить статус донора в 2025 году потребуются:
- паспорт гражданина РФ;
- свидетельство о рождении ребенка, подтверждающее дату появления на свет после 01.01.2018;
- если донор не является родителем, документы, подтверждающие опекунство или усыновление;
- СНИЛС ребенка (по требованию банка);
- справка о составе семьи (если необходимо подтвердить совместное проживание);
- документы, подтверждающие платежеспособность донора: справки 2-НДФЛ, трудовой договор, выписка из ПФР или банка.
Все эти документы пройдут проверку в рамках стандартной процедуры для одобрения ипотеки. Не стоит забывать, что разные банки предъявляют разные требования к пакету документов. И еще одно условие — к моменту окончания срока ипотеки донор не должен быть старше 65–70 лет.
Важно: если при проверке платежеспособности донора выяснится, что его доход недостаточен, банк может отклонить заявку даже при наличии ребенка, подходящего под программу.
Как это работает 
В теории все просто, но на деле донорская сделка, как и любой другой кредит, растянется на годы и даже десятилетия. Здесь важно учитывать не только юридические и финансовые аспекты, но и межличностные отношения участников сделки.
- Договор донора и реципиента. На этом этапе стороны обсуждают совместное участие в приобретении жилья. Здесь можно ограничиться устными договоренностями, но лучше оформить все в виде договора с последующей передачей недвижимости в собственность реципиента.
- Оформление ипотеки. На этом этапе в банке донор передает свои льготы реципиенту. А сам становится созаемщиком. В некоторых случаях донору выделяется доля в приобретаемой недвижимости. Минимум 6 квадратных метров. После закрытия ипотеки донор может от нее отказаться. Впрочем, закон и банковская практика не требуют, чтобы созаемщик становился совладельцем недвижимости. Оформление права собственности на основного заемщика можно прописать в договоре купли—продажи.
- Обязательства по кредиту. Это самая рискованная часть схемы для донора. Ведь он полагается на добросовестность реципиента и его финансовые возможности. Выплата ипотеки в среднем займет 15-20 лет. За это время могут измениться как финансовое положение реципиента, так и его отношения с донором.
- Закрытие ипотеки и переоформление недвижимости. После полного погашения долга перед банком участники сделки оформляют передачу недвижимости реципиенту.
Плюсы и минусы сделки
Финансовая ответственность при донорской ипотеке распределяется строго между созаемщиками. Это стандартная банковская практика. Однако неоспоримые плюсы касаются в первую очередь реципиента. Именно он в этой схеме является основным заемщиком и берет на себя все обязанности по выплате кредита.
Донорство влияет на:
- понижение ставки. Льготный процент сократит платежи и процентные расходы по кредиту;
- одобрение ипотеки. Высокий доход созаемщиков и хорошие кредитные истории повысят шанс получить кредит от банка;
- выбор созаемщика. Здесь нет ограничений. Роль донора может взять на себя друг и даже коллега реципиента. Но некоторые банки отдают предпочтение исключительно родственникам.
Донорская ипотека всегда сопряжена с рисками и ограничениями:
- доля в недвижимости. Созаемщик вправе претендовать на часть приобретаемого имущества;
- споры с донором. Разногласия могут появиться как при оформлении сделки, так и при разделении долей;
- банковская проверка. Она будет более тщательной для обоих участников сделки;
- использование льгот. В качестве первоначального взноса в донорской ипотеке нельзя использовать материнский капитал от заемщика.
Влияние на кредитную историю
Донорская ипотека подразумевает доверительные отношения между участниками. В первую очередь это касается финансов. Ведь в этой сделке в связке оказываются и кредитные истории созаемщиков.
- Если реципиент (основной заемщик) задерживает или прекращает выплаты, просрочки отразятся на кредитной истории донора и ухудшат её. В последующем это может закрыть донору доступ к новым кредитам.
- На свою кредитную историю реципиент влияет непосредственно своими платежами. Если он платит вовремя, кредитная история остается положительной. Задержки платежей негативно отразятся на его кредитной репутации.
- Не все банки проверяют кредитную историю донора при оформлении ипотеки. Однако его ответственность за возврат кредита сохраняется полностью. Если реципиент перестанет вносить платежи, банк потребует их в полном объеме от созаемщика.
Льготная ставка
При соблюдении всех условий и положительном заключении банка участники сделки могут рассчитывать на оформление кредита по льготной ставке. ее показатель может меняться в зависимости от региона:
- в приоритетных регионах (с низким объемом строительства жилья или в городах с населением до 50 тысяч человек) ставка может составлять от 4,7%;
- в Москве, Санкт-Петербурге действует базовая ставка семейной ипотеки — 6%;
- повлиять на увеличение или понижение итоговой ставки могут размер первоначального взноса и срок, на который выдается кредит.
Оформить донорскую ипотеку по льготной ставке семейной ипотеки можно на объекты в новостройках. Главное, найти надежного компаньона, который согласиться передать свое право на льготы. Если вы уже нашли такого человека, то наши специалисты помогут вам подобрать подходящую квартиру и оформить все необходимые документы.
