Каждый родитель хочет, чтобы у его чада была собственная жилплощадь. Также этого хочет государство на законодательном уровне. Поэтому если несовершеннолетний имеет долю в квартире, госорганы внимательно следят за такой сделкой. Чтобы ребенок не остался без крыши над головой. Как проходят подобные операции с недвижимостью, какие нюансы надо учесть — разберем в этой статье.
Продажа квартиры с долями детей
В таких сделках самое главное — не допустить ухудшение жилищных условий детей. Например, если сейчас у ребенка ¼ от 100 квадратных метров в Петроградском районе (спасибо бабушке и дедушке), то такую недвижимость нельзя будет поменять на студию 20 квадратов в Девяткино, чтобы на оставшиеся деньги купить папе Гелик, а маме шубу. При проведении сделки с несовершеннолетними всегда присутствуют органы опеки. Они оценивают недвижимость, которая принадлежит ребенку сейчас, и ту квартиру, которую собираются покупать взамен. Для того, чтобы сделка состоялась, необходимо получить разрешение опеки. Более того, такие сделки обязательно должны идти в связке (или, как говорят на рынке недвижимости, «цепочкой»). То есть в Росреестр должны быть одновременно поданы документы о продаже и о покупке квартиры. На доверии и обещании «мы обязательно купим Петеньке квартиру, просто позже» здесь выехать не получится.
Как получить одобрение органов опеки
Четких критериев нет, так как каждый запрос рассматривается индивидуально. Но можно выделить основные, соблюдая которые вы с большей вероятностью получите одобрение:
- доля в метрах в новой квартире не меньше, чем в старой (была ⅓ в размере 30 кв. м, осталась минимум ⅓ или стала больше);
- доля в рублях в новой квартире не меньше, чем в старой (была ⅓ в размере 2 млн от договора купли-продажи — стоимость новой должна быть не меньше этой суммы);
- новая доля не более 50% от квартиры;
- новая доля не более, чем доля взрослого собственника.
Что еще важно при получении одобрения: 
- предварительное решение может отличаться от финального. Поэтому приходя на предварительную консультацию, соберите максимум информации и документов по обеим квартирам, чтобы получить ответ, близкий к действительности, сразу;
- больше шансов получить одобрение, если новая квартира больше по количеству комнат (была 2к, стала 3к);
- если квартира будет покупаться в ипотеку, шансы уменьшаются, так как доля ребенка также будет в залоге. А если родители не смогут выплачивать кредит, чадо может лишиться своей недвижимости;
- решение опеки одного района может отличаться от опеки другого;
- при покупке новой квартиры в строящемся доме, учитывайте репутацию застройщика. Опека может не дать согласие, если не будет уверена в благонадежности строительной компании;
- если продажа связана с переездом в другой город, опека обратит внимание, что на что меняется (Санкт-Петербург на деревню Верхние Висюки или наоборот);
- согласие на сделку должно быть от обоих родителей, даже если они в разводе. Присутствие родителей также обязательно;
- если новая квартира будет в аварийном доме или родители хотят выделить долю в доме, который построят сами, — опека даст отказ.
Материнский капитал в сделках с недвижимостью
Запрос «квартира мат капитал доля ребенка» в Гугл прилетает почти 2 тысячи раз в месяц. Эта форма государственной поддержки для семей с детьми крайне популярна и желанна, но не все знают, как с ней купить квартиру правильно. Разберемся на пальцах.
Тарифы на начало 2024 года:
- на первого ребёнка, если он родился после 1 января 2020 года, — 630 380,78 рублей;
- на второго, третьего или последующего ребёнка, если на первого ребёнка выплата не назначалась, — 833 024,74 рублей;
- доплата на второго ребёнка, если семья уже получала материнский капитал на первого, — 202 643,96 рублей;
- на третьего или последующего ребёнка, если раньше права на материнский капитал не было, — 833 024,74 рублей.
Чтобы воспользоваться этими деньгами при покупке квартиры, вам надо:
- дождаться, пока ребенку исполнится 3 года в случае, если у вас планируется 100% оплата или рассрочка (для сделок с ипотекой возраст ребенка не важен);
- заказать выписку об остатке средств на счету (можно сделать через Госуслуги);
- перед сделкой предоставить паспорт, СНИЛС, сертификат материнского капитала;
- подписать ДДУ или любую другую форму договора, по которой вы покупаете квартиру;
- после регистрации ДДУ предоставить в банк выписку о перечислении денег из пенсионного фонда (крупные банки, такие как ВТБ, Сбер, Альфа, делают этот запрос самостоятельно).
Важно! Ребенок не участвует сделке, договор оформляется на родителей. При этом после сдачи дома родители обязаны выделить долю ребенка в этой квартире при оформлении права собственности. Доля не может быть меньше, чем у остальных собственников. А при дальнейшей продаже этой квартиры будет актуальна вся информация, которая была выше в статье. Поэтому если вы покупаете очень дорогую недвижимость, лучше подумать дважды перед тем, как включать в сделку несовершеннолетнего.
Если дети имеют долю в квартире — это действительно немного усложняет процесс ее продажи. Но однозначно это не повод ставить крест на понравившемся вам варианте только потому, что там присутствуют малолетние собственники. Наши специалисты готовы сопроводить любую сделку. Просто оставьте заявку здесь.
