Доходные апартаменты в СПБ — как получать прибыль, не делая ничего

Петербург славится доходными домами. Этот тип недвижимости был крайне популярен в 18-19 веках. Богатые купцы того времени быстро сообразили, что в город приезжает много людей, которым негде жить. И стали сдавать верхние этажи в своих домах, получая от этого доход. Сдавали не только квартиры, но и комнаты и даже койки.

Сегодня получение дохода с недвижимости приобрело другие очертания, но суть осталась та же: сдавать и получать прибыль. Только подобные здания сегодня называются не доходными домами, а апарт-отелями.

В статье расскажем, как выбрать апартаменты, чтобы получить максимальную выгоду благодаря достопримечательностям неподалеку. А в конце поделимся интересными вариантами объектов.

Что такое доходные апартаменты и как они работают

Термин «доходные апартаменты» не пользуется популярностью. Говоря о недвижимости, которая приносит вам доход без особых трудозатрат, сегодня имеют в виду «сервисные апартаменты».

Сервисные апартаменты — недвижимость, которая находится в здании апарт-отеля. Важное отличие от обычного жилого дома или обычных апартаментов — официальный статус отеля.

То есть:

• есть отельный оператор;
• присвоена звездность в соответствии с международными стандартами, есть официальный сертификат;
• всеми процессами внутри отеля заведует управляющая компания (УК).

Фактически, это обычный отель. Просто зданием владеет не один собственник, а у каждого номера он свой. Номера передаются в управление на основании договора доверительного управления. Это значит, что:

• собственник дает управляющей компании право распоряжаться апартаментом (сдавать в аренду);
• собственник не может проживать в номере самостоятельно без предварительного уведомления УК;
• УК выплачивает собственнику его долю прибыли в соответствии с условиями договора;
• УК самостоятельно решает все текущие вопросы, связанные с гостями, предоставлением отчетных документов, оформлением временной регистрации (при необходимости), поиском и привлечением гостей.

Вывод: имея в собственности номер в сервисном апарт-отеле, вы действительно получаете пассивный доход. Так как никаким образом не вовлечены в процессы поиска гостей, заселения, выселения и решения текущих вопросов. Просто получаете свои деньги на карту.

Котловой и индивидуальный метод расчета доходности в апартаментах

В зависимости от апартамента и УК, есть два основных варианта, как рассчитывается доход собственника с апартамента.

Котловой метод

Несколько номеров с похожими характеристиками (площадь, планировка, вид) объединяются в «котел». И доходная часть собственника каждого из этих номеров считается, исходя из общей суммы, которую они принесли. Разделяясь пропорционально количеству квадратных метров в собственности.

Пример. В котле 5 номеров — А, Б, В по 25 метров и Д и Г по 28 метров. Каждый из номеров в течение месяца загружался по-разному. И в конце месяца доход, который принесли номера, выглядел так:

• номер А — 30 000 руб;
• номер Б — 23 000 руб;
• номер В — 36 000 руб;
• номер Д — 50 000 руб;
• номер Г — 15 000 руб.

Если бы использовался индивидуальный метод расчета доходности, собственники каждого из номеров получили бы процент от своего дохода. И собственник номера «Г» получил бы меньше всех.

Но здесь котел. Соответственно, общий доход номеров складывается (154 000 руб. в нашем примере) и делится пропорционально квадратным метрам каждого номера. И получается, что каждый собственник получит по 1 175 руб. за метр или в пересчете на площади:

• номера А, Б, В — 29 375 руб;
• номер Д и Г — 32 900 руб.

Главный плюс такого метода расчета для собственника — если в какой-то месяц твой номер принес мало, ты все равно получишь наравне со всеми.

Индивидуальный метод

Здесь все просто. Твой номер принес за месяц прибыль в 30 000 руб. — ты получаешь свою долю от этой суммы. Принес 150 000 тыс. — от этой.

Здесь больше риск, но и больше шансов заработать.

Как определяется — котел или индивидуальный расчет

Это решение принимается застройщиком вместе с управляющем компанией. Чаще всего, когда апартаменты на стадии продажи, у застройщика уже есть согласованный с УК план относительно котлов в отеле. У кого-то их может не быть вовсе, у кого-то — определенные этажи или корпуса.

Совет. При покупке апартамента обязательно уточняйте у застройщика, какой метод расчета доходности используется в этом отеле в целом и по вашему номеру в частности.

Почему важно расположение апартаментов рядом с достопримечательностями

Люди, которые не знают Санкт-Петербург, часто выбирают место проживания, исходя из каких-то известных точек притяжения: Дворцовая площадь, Московский вокзал, Исаакиевский собор.

Не потому, что они хотят каждое утро делать круг почета по Дворцовой, а потому, что это мало-мальски знакомая им точка в центре города.

Именно поэтому вся недвижимость, которая сдается в центре, всегда пользуется популярностью. Особенно, если она находится неподалеку от достопримечательностей.

Плюсы и минусы покупки квартиры для туристической аренды

Кстати. Покупка недвижимости в сервисных апартаментах и передачи их в доверительное управление УК закрывает оба этих минуса. Так как:

• сотрудники всегда знают английский;
• работают на стойке ресепшн 24/7.

А плюсы никуда не деваются, только приумножаются. Ведь любой отель заинтересован в том, чтобы попасть в волну туристического потока. Поэтому вкладывается в рекламу и продвижение на специализированных площадках, в том числе иностранных. Таким образом, отель получает больше гостей и прибыли.

Сравнение с квартирами: чем апартаменты выгоднее/рискованнее

Если ваша цель — сдавать недвижимость в краткосрочную аренду, то сервисные (доходные) апартаменты будут идеальным решением. Куда более удобным и выгодным, чем аналогичная сдача квартиры. Почему?

• Вы не занимаетесь поиском жильцов;
• вы не общаетесь с гостями по телефону и в мессенджерах, не отвечаете на их вопросы;
• вы не встречаете и не провожаете гостей, не занимаетесь проверкой квартиры;
• вы не занимаетесь уборкой номера после выселения;
• вы не отвлекаетесь на текущие вопросы во время проживания гостя (где лучшие сувениры, как проехать к Парку Победы, где дешевая еда поблизости и т.п.).

Единственная ложка дегтя в бочке меда — вам надо делиться с УК полученной прибылью. В зависимости от отеля и УК, ваша доля может быть от 70 до 80%. Кому-то может показаться, что это мало. Но вы платите за сервис, свой комфорт, удобство и спокойствие.

Более того, не факт, что если вы будете сдавать номер самостоятельно, вы выйдете на ту же сумму прибыли. Одни только бюджеты на рекламу — колоссальные затраты. И не каждое физическое лицо готово их нести.

Риски

Главный риск — отсутствие туристов. В этом случае ваша недвижимость будет просто стоять, а вы — платить за нее налог и коммунальные платежи. Но если у вас не апартаменты, а квартира, которая была куплена под эти же цели — риск будет аналогичный.

Одна лишь только разница — когда ваш номер находится в управлении отеля, и отель видит, что гостей нет, начинаются реальные действия. Рекламная активность, поиски альтернативных источников привлечения туристов. Потому что отелю куда менее выгодно, чтобы номерной фонд простаивал. Как минимум, ему надо выплачивать зарплату всему штату сотрудников. А это куда более высокие расходы, чем коммуналка за квартиру.

Как выбирать сервисные апартаменты

• Отельный оператор. Не обязательно какой-то именитый. Но он просто должен быть. Желательно с предыдущим (положительным) опытом управления отелем.
• Расположение. Оно должно быть в центре или близко к центру. Чтобы любой потенциальный турист, выбирая место остановки, наверняка увидел ваш отель.
• Сайт действующих апартаментов от этого застройщика. Его нужно внимательно изучить или посмотреть апартаменты вживую.
• Внешний вид здания и наполнение зоны лобби. Они должны привлекать, располагать и создавать приятное впечатление даже по фотографиям. Не забывайте, что туристы выбирают место проживания именно по картинкам.
• Финансовый вопрос. Нужно уточнить, какой метод расчета доходности будет использоваться, какой процент берет себе УК, есть ли программа гарантированного дохода на первые месяцы работы отеля (когда вне зависимости от загруженности номера вы получаете фиксированную сумму в месяц. Иногда такие акции запускаются в первые 6-12 месяцев работы отеля, пока он только запускается).

Варианты апартаментов в СПБ

Хороших сервисных апартаментов в Петербурге немного. Мы выбрали 3 лучших по версии sosedi.life.

• «UNO», Галс девелопмент. 15 минут пешком до площади Восстания и Московского вокзала. Отличное расположение на Лиговском проспекте вблизи Невского проспекта. Есть разные варианты доходных программ в зависимости от выбранного номера. Минимальные цены на дату публикации 6 млн.
• «YES Марата», Pioneer. 10 минут пешком до Лиговского проспекта. Отель находится в сердце исторической части Центрального района. Работает уже более 5 лет. Следовательно, есть стабильный и постоянный поток туристов и командировочных. Присвоен статус 3*, управляет собственная УК «YES». Минимальные цены на дату публикации 12 млн.
• «VIDI», Fizika Development. 5 минут пешком до площади Александра Невского, 100 метров до Синопской набережной. Из окон открываются прекрасные виды на Неву, мосты Александра Невского и Петра Великого. Отелю присвоен статус 4*, управляет компания VALO Hospitality. Минимальные цены на дату публикации 10 млн.

Вопросы и ответы

Какую бы недвижимость для сдачи вы ни выбирали, наши специалисты смогут подобрать вам подходящие варианты. Укажите свои пожелания, когда будете заполнять заявку здесь. И мы пришлем вам подборку по вашим параметрам.