Содержание статьи

Коротко: нет. Семейная ипотека распространяется только на жилые помещения, а апартаменты юридически относятся к нежилым. Купить апартаменты в ипотеку можно, но по рыночной ставке или по субсидированной программе застройщика. Ниже — почему так, сколько это стоит в 2026 году и что изменилось с пропиской.

Апартаменты сегодня — популярный тип недвижимости. Застройщики часто строят их на тех земельных участках, где юридически не возвести жилой дом, но место очень привлекательное. Разбираемся, как этот тип недвижимости сочетается с льготными программами.

1 / 4

Апартаменты — это жилое или нежилое помещение

Апартаменты — это разновидность коммерческой недвижимости, которую используют как альтернативу жилью. Основные тезисы, связанные с этим типом недвижимости (у нас также есть подробная статья, посвященная плюсам и минусам апартаментов):

  • юридически это нежилое помещение;
  • у застройщика отсутствуют обязательства по строительству социальной инфраструктуры;
  • часто апартаменты находятся в выигрышных местах (на берегу реки или залива, около заповедной парковой территории);
  • часто для жителей организован дополнительный сервис, есть коворкинги и большое разнообразие мест общего пользования;
  • с точки зрения планировок — это такие же квартиры (с ванной, туалетом, кухней и комнатами. Это не коммуналка);
  • налог на имущество считается по ставке 0,5-2% от кадастровой стоимости вместо 0,1% для квартир, а коммунальные услуги тарифицируются как для нежилых помещений;
  • стоят дешевле, чем квартиры.

Именно факторы стоимости и расположения часто привлекают внимание покупателей. И есть большое количество людей, которым апартаменты подходят идеально. Например:

  • у них есть постоянная регистрация в другом месте;
  • они хотят сэкономить на покупке недвижимости, но выбрать хорошую локацию;
  • отсутствие садов и школ во дворе для них — плюс.

Почему апартаменты не считаются жильем по закону

Статьи 15 и 16 Жилищного кодекса РФ дают закрытый список того, что относится к жилым помещениям: жилой дом, квартира, комната. Апартаментов в этом списке нет, поэтому все остальное автоматически считается нежилым фондом.

Закон, признающий апартаменты как отдельный вид недвижимости, обсуждается почти 10 лет. Законопроект о многофункциональных зданиях прошел первое чтение еще в 2021 году и с тех пор не принят. Поэтому остаемся с тем, что есть: юридически это нежилое помещение.

Можно ли прописаться в апартаментах в 2026 году: что решил Конституционный суд

Здесь произошло главное изменение последнего времени. Постановлением от 03.02.2026 № 4-П Конституционный суд признал неконституционными нормы, которые запрещали регистрацию по месту пребывания в нежилых помещениях, схожих по проектным характеристикам с квартирами и не входящих в номерной фонд гостиниц.

Что это значит на практике:

  • временная регистрация в апартаментах теперь возможна, и не только через администрацию апарт-отеля;
  • постоянная прописка по-прежнему невозможна — апартаменты остаются нежилым помещением;
  • налоги, тарифы на коммунальные услуги и обязанности города по инфраструктуре не меняются, суд отметил это отдельно;
  • законодателю предстоит внести изменения в нормативные акты, поэтому многое будет зависеть от практики МВД на местах.

Важно. На доступ к семейной ипотеке это решение не влияет: статус помещения не изменился.

Почему семейная ипотека не распространяется на апартаменты

В условиях программы четко указано, что льготная ипотека распространяется на жилые помещения (квартиры у застройщика по ДДУ или ДКП, дома на землях ИЖС). Нежилые помещения прямо исключены — вместе с земельными участками без дома и аварийными объектами.

Логика простая: семейная ипотека нужна как инструмент улучшения жилищных условий для семей с детьми. А последним требуются постоянная регистрация и социальная инфраструктура.

Что еще изменилось в семейной ипотеке в 2026 году

Даже если вы выбираете между апартаментами и квартирой, условия программы стоит знать:

  • ставка — до 6% годовых, первоначальный взнос — от 20%;
  • лимит кредита — 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 6 млн — для остальных регионов;
  • с 1 февраля 2026 года действует правило «одна семья — одна льготная ипотека»;
  • с 1 февраля 2026 года супруги обязаны выступать созаемщиками;
  • программа продлена до конца 2030 года;
  • для семей с двумя детьми, где нет ребенка до 6 лет включительно и ребенка с инвалидностью, покупка квартиры возможна только в ограниченном перечне регионов;
  • дифференциация ставки в зависимости от количества детей обсуждается, но окончательное решение не принято.

Работает ли маткапитал и налоговый вычет при покупке апартаментов

Нет, ни то, ни другое. Материнский капитал можно направить только на жилую недвижимость. Имущественный налоговый вычет при покупке апартаментов тоже не положен — вычет предоставляется на жилые дома, квартиры и комнаты.

Льготная ипотека на апартаменты: есть ли программы с господдержкой

Любые льготные программы (семейная, сельская, IT-ипотека, дальневосточная) спонсируются государством. И главный посыл — помочь тем, кто действительно нуждается в жилье.

Покупка коммерческой недвижимости — это не необходимость. Поэтому государство не субсидирует ипотечные программы на покупку коммерции или любой нежилой недвижимости (паркинги, кладовки). Ипотеки на апартаменты с господдержкой не существует ни в одной из действующих программ.

Ипотечный калькулятор

Ипотечный калькулятор

Ежемесячный платёж14 976 ₽
Сумма кредита1 500 000 ₽
Общая выплата3 594 170 ₽
Переплата2 094 170 ₽

Предварительный расчёт по указанной ставке.

График платежей
МесяцПлатёжПроцентыОсновной долгОстаток
114 976 ₽13 125 ₽1 851 ₽1 498 149 ₽
214 976 ₽13 109 ₽1 867 ₽1 496 282 ₽
314 975 ₽13 092 ₽1 883 ₽1 494 399 ₽
414 976 ₽13 076 ₽1 900 ₽1 492 499 ₽
514 975 ₽13 059 ₽1 916 ₽1 490 583 ₽
614 976 ₽13 043 ₽1 933 ₽1 488 650 ₽
714 976 ₽13 026 ₽1 950 ₽1 486 700 ₽
814 976 ₽13 009 ₽1 967 ₽1 484 733 ₽
914 975 ₽12 991 ₽1 984 ₽1 482 749 ₽
1014 976 ₽12 974 ₽2 002 ₽1 480 747 ₽
1114 976 ₽12 957 ₽2 019 ₽1 478 728 ₽
1214 976 ₽12 939 ₽2 037 ₽1 476 691 ₽
1314 976 ₽12 921 ₽2 055 ₽1 474 636 ₽
1414 976 ₽12 903 ₽2 073 ₽1 472 564 ₽
1514 976 ₽12 885 ₽2 091 ₽1 470 473 ₽
1614 976 ₽12 867 ₽2 109 ₽1 468 364 ₽
1714 976 ₽12 848 ₽2 128 ₽1 466 236 ₽
1814 976 ₽12 830 ₽2 146 ₽1 464 090 ₽
1914 976 ₽12 811 ₽2 165 ₽1 461 925 ₽
2014 976 ₽12 792 ₽2 184 ₽1 459 742 ₽
2114 976 ₽12 773 ₽2 203 ₽1 457 539 ₽
2214 975 ₽12 753 ₽2 222 ₽1 455 316 ₽
2314 976 ₽12 734 ₽2 242 ₽1 453 075 ₽
2414 975 ₽12 714 ₽2 261 ₽1 450 813 ₽
2514 976 ₽12 695 ₽2 281 ₽1 448 532 ₽
2614 976 ₽12 675 ₽2 301 ₽1 446 231 ₽
2714 976 ₽12 655 ₽2 321 ₽1 443 910 ₽
2814 975 ₽12 634 ₽2 341 ₽1 441 569 ₽
2914 976 ₽12 614 ₽2 362 ₽1 439 207 ₽
3014 976 ₽12 593 ₽2 383 ₽1 436 824 ₽
3114 975 ₽12 572 ₽2 403 ₽1 434 420 ₽
3214 976 ₽12 551 ₽2 425 ₽1 431 996 ₽
3314 976 ₽12 530 ₽2 446 ₽1 429 550 ₽
3414 976 ₽12 509 ₽2 467 ₽1 427 083 ₽
3514 976 ₽12 487 ₽2 489 ₽1 424 594 ₽
3614 975 ₽12 465 ₽2 510 ₽1 422 084 ₽
3714 975 ₽12 443 ₽2 532 ₽1 419 551 ₽
3814 976 ₽12 421 ₽2 555 ₽1 416 997 ₽
3914 976 ₽12 399 ₽2 577 ₽1 414 420 ₽
4014 976 ₽12 376 ₽2 600 ₽1 411 820 ₽
4114 975 ₽12 353 ₽2 622 ₽1 409 198 ₽
4214 975 ₽12 330 ₽2 645 ₽1 406 553 ₽
4314 975 ₽12 307 ₽2 668 ₽1 403 884 ₽
4414 976 ₽12 284 ₽2 692 ₽1 401 193 ₽
4514 975 ₽12 260 ₽2 715 ₽1 398 477 ₽
4614 976 ₽12 237 ₽2 739 ₽1 395 738 ₽
4714 976 ₽12 213 ₽2 763 ₽1 392 975 ₽
4814 976 ₽12 189 ₽2 787 ₽1 390 188 ₽
4914 976 ₽12 164 ₽2 812 ₽1 387 377 ₽
5014 976 ₽12 140 ₽2 836 ₽1 384 541 ₽
5114 976 ₽12 115 ₽2 861 ₽1 381 680 ₽
5214 976 ₽12 090 ₽2 886 ₽1 378 794 ₽
5314 975 ₽12 064 ₽2 911 ₽1 375 882 ₽
5414 976 ₽12 039 ₽2 937 ₽1 372 946 ₽
5514 975 ₽12 013 ₽2 962 ₽1 369 983 ₽
5614 975 ₽11 987 ₽2 988 ₽1 366 995 ₽
5714 975 ₽11 961 ₽3 014 ₽1 363 980 ₽
5814 976 ₽11 935 ₽3 041 ₽1 360 940 ₽
5914 975 ₽11 908 ₽3 067 ₽1 357 872 ₽
6014 975 ₽11 881 ₽3 094 ₽1 354 778 ₽
6114 975 ₽11 854 ₽3 121 ₽1 351 656 ₽
6214 976 ₽11 827 ₽3 149 ₽1 348 508 ₽
6314 975 ₽11 799 ₽3 176 ₽1 345 331 ₽
6414 976 ₽11 772 ₽3 204 ₽1 342 127 ₽
6514 976 ₽11 744 ₽3 232 ₽1 338 895 ₽
6614 975 ₽11 715 ₽3 260 ₽1 335 635 ₽
6714 976 ₽11 687 ₽3 289 ₽1 332 346 ₽
6814 976 ₽11 658 ₽3 318 ₽1 329 028 ₽
6914 976 ₽11 629 ₽3 347 ₽1 325 682 ₽
7014 976 ₽11 600 ₽3 376 ₽1 322 306 ₽
7114 976 ₽11 570 ₽3 406 ₽1 318 900 ₽
7214 975 ₽11 540 ₽3 435 ₽1 315 465 ₽
7314 975 ₽11 510 ₽3 465 ₽1 311 999 ₽
7414 976 ₽11 480 ₽3 496 ₽1 308 504 ₽
7514 975 ₽11 449 ₽3 526 ₽1 304 977 ₽
7614 976 ₽11 419 ₽3 557 ₽1 301 420 ₽
7714 975 ₽11 387 ₽3 588 ₽1 297 832 ₽
7814 976 ₽11 356 ₽3 620 ₽1 294 212 ₽
7914 975 ₽11 324 ₽3 651 ₽1 290 561 ₽
8014 975 ₽11 292 ₽3 683 ₽1 286 878 ₽
8114 976 ₽11 260 ₽3 716 ₽1 283 162 ₽
8214 976 ₽11 228 ₽3 748 ₽1 279 414 ₽
8314 976 ₽11 195 ₽3 781 ₽1 275 633 ₽
8414 976 ₽11 162 ₽3 814 ₽1 271 819 ₽
8514 975 ₽11 128 ₽3 847 ₽1 267 972 ₽
8614 976 ₽11 095 ₽3 881 ₽1 264 091 ₽
8714 976 ₽11 061 ₽3 915 ₽1 260 176 ₽
8814 976 ₽11 027 ₽3 949 ₽1 256 227 ₽
8914 976 ₽10 992 ₽3 984 ₽1 252 243 ₽
9014 976 ₽10 957 ₽4 019 ₽1 248 225 ₽
9114 976 ₽10 922 ₽4 054 ₽1 244 171 ₽
9214 975 ₽10 886 ₽4 089 ₽1 240 082 ₽
9314 976 ₽10 851 ₽4 125 ₽1 235 957 ₽
9414 976 ₽10 815 ₽4 161 ₽1 231 796 ₽
9514 975 ₽10 778 ₽4 197 ₽1 227 598 ₽
9614 975 ₽10 741 ₽4 234 ₽1 223 364 ₽
9714 975 ₽10 704 ₽4 271 ₽1 219 093 ₽
9814 976 ₽10 667 ₽4 309 ₽1 214 784 ₽
9914 975 ₽10 629 ₽4 346 ₽1 210 438 ₽
10014 975 ₽10 591 ₽4 384 ₽1 206 054 ₽
10114 976 ₽10 553 ₽4 423 ₽1 201 631 ₽
10214 975 ₽10 514 ₽4 461 ₽1 197 169 ₽
10314 975 ₽10 475 ₽4 500 ₽1 192 669 ₽
10414 976 ₽10 436 ₽4 540 ₽1 188 129 ₽
10514 976 ₽10 396 ₽4 580 ₽1 183 550 ₽
10614 976 ₽10 356 ₽4 620 ₽1 178 930 ₽
10714 976 ₽10 316 ₽4 660 ₽1 174 270 ₽
10814 976 ₽10 275 ₽4 701 ₽1 169 569 ₽
10914 976 ₽10 234 ₽4 742 ₽1 164 827 ₽
11014 975 ₽10 192 ₽4 783 ₽1 160 044 ₽
11114 975 ₽10 150 ₽4 825 ₽1 155 218 ₽
11214 976 ₽10 108 ₽4 868 ₽1 150 351 ₽
11314 976 ₽10 066 ₽4 910 ₽1 145 441 ₽
11414 976 ₽10 023 ₽4 953 ₽1 140 487 ₽
11514 975 ₽9 979 ₽4 996 ₽1 135 491 ₽
11614 976 ₽9 936 ₽5 040 ₽1 130 451 ₽
11714 975 ₽9 891 ₽5 084 ₽1 125 367 ₽
11814 976 ₽9 847 ₽5 129 ₽1 120 238 ₽
11914 976 ₽9 802 ₽5 174 ₽1 115 064 ₽
12014 976 ₽9 757 ₽5 219 ₽1 109 845 ₽
12114 976 ₽9 711 ₽5 265 ₽1 104 581 ₽
12214 976 ₽9 665 ₽5 311 ₽1 099 270 ₽
12314 976 ₽9 619 ₽5 357 ₽1 093 913 ₽
12414 976 ₽9 572 ₽5 404 ₽1 088 509 ₽
12514 975 ₽9 524 ₽5 451 ₽1 083 058 ₽
12614 976 ₽9 477 ₽5 499 ₽1 077 559 ₽
12714 976 ₽9 429 ₽5 547 ₽1 072 012 ₽
12814 976 ₽9 380 ₽5 596 ₽1 066 416 ₽
12914 976 ₽9 331 ₽5 645 ₽1 060 772 ₽
13014 976 ₽9 282 ₽5 694 ₽1 055 078 ₽
13114 976 ₽9 232 ₽5 744 ₽1 049 334 ₽
13214 976 ₽9 182 ₽5 794 ₽1 043 540 ₽
13314 976 ₽9 131 ₽5 845 ₽1 037 695 ₽
13414 976 ₽9 080 ₽5 896 ₽1 031 799 ₽
13514 975 ₽9 028 ₽5 947 ₽1 025 852 ₽
13614 975 ₽8 976 ₽5 999 ₽1 019 853 ₽
13714 976 ₽8 924 ₽6 052 ₽1 013 801 ₽
13814 976 ₽8 871 ₽6 105 ₽1 007 696 ₽
13914 975 ₽8 817 ₽6 158 ₽1 001 537 ₽
14014 975 ₽8 763 ₽6 212 ₽995 325 ₽
14114 976 ₽8 709 ₽6 267 ₽989 058 ₽
14214 975 ₽8 654 ₽6 321 ₽982 737 ₽
14314 976 ₽8 599 ₽6 377 ₽976 360 ₽
14414 976 ₽8 543 ₽6 433 ₽969 928 ₽
14514 976 ₽8 487 ₽6 489 ₽963 439 ₽
14614 976 ₽8 430 ₽6 546 ₽956 893 ₽
14714 976 ₽8 373 ₽6 603 ₽950 290 ₽
14814 976 ₽8 315 ₽6 661 ₽943 630 ₽
14914 976 ₽8 257 ₽6 719 ₽936 911 ₽
15014 976 ₽8 198 ₽6 778 ₽930 133 ₽
15114 976 ₽8 139 ₽6 837 ₽923 296 ₽
15214 976 ₽8 079 ₽6 897 ₽916 399 ₽
15314 975 ₽8 018 ₽6 957 ₽909 442 ₽
15414 976 ₽7 958 ₽7 018 ₽902 424 ₽
15514 975 ₽7 896 ₽7 079 ₽895 344 ₽
15614 975 ₽7 834 ₽7 141 ₽888 203 ₽
15714 976 ₽7 772 ₽7 204 ₽880 999 ₽
15814 976 ₽7 709 ₽7 267 ₽873 732 ₽
15914 976 ₽7 645 ₽7 331 ₽866 401 ₽
16014 976 ₽7 581 ₽7 395 ₽859 007 ₽
16114 975 ₽7 516 ₽7 459 ₽851 547 ₽
16214 976 ₽7 451 ₽7 525 ₽844 023 ₽
16314 975 ₽7 385 ₽7 590 ₽836 432 ₽
16414 976 ₽7 319 ₽7 657 ₽828 775 ₽
16514 976 ₽7 252 ₽7 724 ₽821 051 ₽
16614 975 ₽7 184 ₽7 791 ₽813 260 ₽
16714 976 ₽7 116 ₽7 860 ₽805 400 ₽
16814 975 ₽7 047 ₽7 928 ₽797 472 ₽
16914 976 ₽6 978 ₽7 998 ₽789 474 ₽
17014 976 ₽6 908 ₽8 068 ₽781 406 ₽
17114 975 ₽6 837 ₽8 138 ₽773 268 ₽
17214 976 ₽6 766 ₽8 210 ₽765 058 ₽
17314 975 ₽6 694 ₽8 281 ₽756 777 ₽
17414 976 ₽6 622 ₽8 354 ₽748 423 ₽
17514 976 ₽6 549 ₽8 427 ₽739 996 ₽
17614 976 ₽6 475 ₽8 501 ₽731 495 ₽
17714 976 ₽6 401 ₽8 575 ₽722 920 ₽
17814 976 ₽6 326 ₽8 650 ₽714 270 ₽
17914 976 ₽6 250 ₽8 726 ₽705 544 ₽
18014 976 ₽6 174 ₽8 802 ₽696 742 ₽
18114 975 ₽6 096 ₽8 879 ₽687 863 ₽
18214 976 ₽6 019 ₽8 957 ₽678 906 ₽
18314 975 ₽5 940 ₽9 035 ₽669 870 ₽
18414 975 ₽5 861 ₽9 114 ₽660 756 ₽
18514 976 ₽5 782 ₽9 194 ₽651 562 ₽
18614 976 ₽5 701 ₽9 275 ₽642 287 ₽
18714 976 ₽5 620 ₽9 356 ₽632 932 ₽
18814 976 ₽5 538 ₽9 438 ₽623 494 ₽
18914 976 ₽5 456 ₽9 520 ₽613 974 ₽
19014 975 ₽5 372 ₽9 603 ₽604 371 ₽
19114 975 ₽5 288 ₽9 687 ₽594 683 ₽
19214 975 ₽5 203 ₽9 772 ₽584 911 ₽
19314 976 ₽5 118 ₽9 858 ₽575 053 ₽
19414 976 ₽5 032 ₽9 944 ₽565 109 ₽
19514 976 ₽4 945 ₽10 031 ₽555 078 ₽
19614 976 ₽4 857 ₽10 119 ₽544 960 ₽
19714 975 ₽4 768 ₽10 207 ₽534 752 ₽
19814 976 ₽4 679 ₽10 297 ₽524 456 ₽
19914 976 ₽4 589 ₽10 387 ₽514 069 ₽
20014 976 ₽4 498 ₽10 478 ₽503 591 ₽
20114 975 ₽4 406 ₽10 569 ₽493 022 ₽
20214 976 ₽4 314 ₽10 662 ₽482 360 ₽
20314 976 ₽4 221 ₽10 755 ₽471 605 ₽
20414 976 ₽4 127 ₽10 849 ₽460 756 ₽
20514 976 ₽4 032 ₽10 944 ₽449 812 ₽
20614 976 ₽3 936 ₽11 040 ₽438 772 ₽
20714 975 ₽3 839 ₽11 136 ₽427 636 ₽
20814 976 ₽3 742 ₽11 234 ₽416 402 ₽
20914 976 ₽3 644 ₽11 332 ₽405 070 ₽
21014 975 ₽3 544 ₽11 431 ₽393 638 ₽
21114 975 ₽3 444 ₽11 531 ₽382 107 ₽
21214 975 ₽3 343 ₽11 632 ₽370 475 ₽
21314 976 ₽3 242 ₽11 734 ₽358 741 ₽
21414 976 ₽3 139 ₽11 837 ₽346 904 ₽
21514 975 ₽3 035 ₽11 940 ₽334 964 ₽
21614 976 ₽2 931 ₽12 045 ₽322 919 ₽
21714 976 ₽2 826 ₽12 150 ₽310 769 ₽
21814 975 ₽2 719 ₽12 256 ₽298 512 ₽
21914 976 ₽2 612 ₽12 364 ₽286 149 ₽
22014 976 ₽2 504 ₽12 472 ₽273 677 ₽
22114 976 ₽2 395 ₽12 581 ₽261 096 ₽
22214 976 ₽2 285 ₽12 691 ₽248 404 ₽
22314 976 ₽2 174 ₽12 802 ₽235 602 ₽
22414 976 ₽2 062 ₽12 914 ₽222 688 ₽
22514 976 ₽1 949 ₽13 027 ₽209 661 ₽
22614 976 ₽1 835 ₽13 141 ₽196 520 ₽
22714 976 ₽1 720 ₽13 256 ₽183 264 ₽
22814 976 ₽1 604 ₽13 372 ₽169 891 ₽
22914 976 ₽1 487 ₽13 489 ₽156 402 ₽
23014 976 ₽1 369 ₽13 607 ₽142 795 ₽
23114 975 ₽1 249 ₽13 726 ₽129 069 ₽
23214 975 ₽1 129 ₽13 846 ₽115 223 ₽
23314 976 ₽1 008 ₽13 968 ₽101 255 ₽
23414 976 ₽886 ₽14 090 ₽87 165 ₽
23514 976 ₽763 ₽14 213 ₽72 952 ₽
23614 975 ₽638 ₽14 337 ₽58 615 ₽
23714 976 ₽513 ₽14 463 ₽44 152 ₽
23814 975 ₽386 ₽14 589 ₽29 563 ₽
23914 976 ₽259 ₽14 717 ₽14 846 ₽
24014 980 ₽130 ₽14 850 ₽0 ₽

Как купить апартаменты в ипотеку: банки и ставки в 2026 году

Апартаменты можно купить в ипотеку — по программам, близким к стандартной «Новостройке». Банков, которые с ними работают, много. Основные:

  • «ВТБ»;
  • «Сбер»;
  • «Альфа-Банк»;
  • «Уралсиб»;
  • «АК Барс»;
  • «Совкомбанк»;
  • «Дом.РФ».

Усредненные условия по программе «Апартаменты»:

  • первый взнос — от 20%, в ряде банков от 30%;
  • ставка — на уровне рыночной ипотеки на новостройки;
  • сумма кредита не ограничена.

Ориентир по ставке. Ключевая ставка ЦБ с 24 июля 2026 года — 14%, рыночная ипотека на первичном рынке в течение 2026 года постепенно снижалась вслед за ней. Но это точно не 6% по семейной ипотеке. Условия актуальны на июль 2026 года, точную ставку уточняйте в банке: ближайшее заседание ЦБ по ключевой ставке — 24 июля 2026 года.

Субсидированные программы застройщиков и рассрочка

Снизить ставку можно, если застройщик доплачивает банку за клиента. Механики встречаются такие:

  • пониженная ставка на 1-2 года или до ввода дома в эксплуатацию, дальше — рыночная;
  • пониженная ставка на весь срок в обмен на повышение цены объекта;
  • траншевая ипотека — основной платеж начинается после получения ключей;
  • беспроцентная рассрочка от застройщика до сдачи дома.

Такие программы у апартаментов встречаются реже, чем у квартир: при высокой ключевой ставке субсидировать коммерческие помещения застройщикам невыгодно. Актуальный список уточняйте у конкретного девелопера — условия меняются каждый месяц.

Что выгоднее: апартаменты по рыночной ипотеке или квартиру по семейной

Считаем на условном примере, первый взнос 20%, срок 20 лет:


Квартира по семейной ипотекеАпартаменты по рыночной
Стоимость12 млн руб.9 млн руб.
Кредит9,6 млн руб.7,2 млн руб.
Ставка6%17%
Платеж в месяц~68 800 руб.~115 000 руб.

Апартаменты дешевле на треть, но платеж выше почти в 1,7 раза — разница в ставке съедает всю экономию на цене. Поэтому если семья проходит по условиям программы, квартира почти всегда выгоднее в деньгах. Апартаменты выигрывают в другом: локация, площадь за те же деньги, вид из окна, сервис. Считать нужно на своих цифрах и на своем сроке кредита.

<

Можно ли перевести апартаменты в жилой фонд

Теоретически перевод нежилого помещения в жилое разрешен статьями 22-23 Жилищного кодекса. На практике это почти нереально, потому что помещение и здание должны одновременно соответствовать требованиям к жилью:

  • вид разрешенного использования земельного участка должен допускать жилую застройку. Если это «земли коммерческого назначения» — сначала нужно менять статус участка;
  • помещение должно проходить по нормам инсоляции, шумозащиты, противопожарной безопасности;
  • нужен отдельный вход и изоляция от нежилой части здания.

Смена статуса земельного пятна — сложно, дорого и не всегда возможно. И если уж этим не стал заниматься застройщик, чтобы было проще продавать недвижимость, то физическое лицо в одиночку этот путь вряд ли пройдет. Обещания застройщика «потом переведем в жилой фонд» — повод насторожиться, а не аргумент в пользу покупки.

На что обратить внимание при выборе апартаментов в ипотеку

Критерии все-таки есть, и они отличаются от квартирных:

  • договор. Апартаменты в новостройке часто продаются по ДДУ с эскроу-счетами по 214-ФЗ — это защита денег покупателя. Если предлагают предварительный договор или инвестиционный — рисков больше;
  • тип комплекса. Сервисные апартаменты и апарт-отели с доходной программой — это инвестиционный продукт, а не жилье. Для проживания смотрите несервисные форматы;
  • управляющая компания. Тариф на обслуживание в апарт-комплексах выше, чем в жилых домах, и его стоит узнать до сделки;
  • ликвидность. Апартаменты дольше продаются на вторичном рынке, а круг покупателей уже — без семейной ипотеки и маткапитала;
  • банк. Не все банки кредитуют апартаменты и не все — конкретный комплекс. Список аккредитованных банков уточняйте у застройщика заранее.

Апартаменты под ипотеку в Санкт-Петербурге: на что смотреть

В Петербурге апартаменты — заметный сегмент рынка: их строят на намыве, у воды, на Петроградской стороне и в Московском районе, то есть там, где жилую застройку не согласовать. Ситуация с семейной ипотекой здесь та же, что и в остальной стране: апартаменты в СПб по льготной программе купить нельзя.

Что учесть петербургскому покупателю:

  • лимит семейной ипотеки для города и области — 12 млн рублей, и его хватает на квартиру во многих проектах комфорт-класса. Сравнивайте не только цену за метр, но и итоговый платеж;
  • значительная часть петербургских апартаментов — сервисные, с доходными программами от УК. Это инвестиция, а не покупка жилья для семьи;
  • при выборе апартаментов для жизни проверяйте доступность школ и садов: обязанностей строить социальную инфраструктуру у застройщика нет.

Частые вопросы

Распространяется ли семейная ипотека на апартаменты?

Нет. Программа работает только с жилыми помещениями, а апартаменты относятся к нежилому фонду. Купить апартаменты в семейную ипотеку нельзя ни в новостройке, ни на вторичном рынке.

Можно ли взять семейную ипотеку на апартаменты в новостройке?

Нет. Даже если апартаменты продаются по ДДУ, как обычная квартира, статус помещения нежилой — банк откажет в льготной программе.

В чем разница между ипотекой на апартаменты и на квартиру?

Механика одна: кредит под залог недвижимости. Разница в ставке (по апартаментам она рыночная), в первоначальном взносе и в том, что льготные программы, маткапитал и налоговый вычет здесь не работают.

Можно ли использовать маткапитал для покупки апартаментов?

Нет. Материнский капитал можно применять только при покупке жилой недвижимости.

Есть ли льготная ипотека на апартаменты с господдержкой?

Нет. Ни одна государственная программа не распространяется на нежилые помещения. Снизить ставку можно только через субсидированные программы застройщиков.

Какие риски у покупки апартаментов в ипотеку?

Основные — рост долговой нагрузки и более узкий рынок при перепродаже. Проверяйте форму договора, тарифы УК и рассчитывайте платеж с запасом.

Апартаменты — удобный формат недвижимости со своими сильными сторонами: локация, площадь и цена метра. Но по льготной ставке их не купить, а разница в ставке часто перевешивает экономию на цене. Поэтому решение стоит принимать после расчета — на своих цифрах. Оставьте заявку: наши специалисты подберут оптимальное соотношение цены, ипотечной программы и расположения.