Почти каждый хоть раз мечтал, чтобы кто-то очень добрый взял и подарил ему квартиру. Чаще всего такие мечты, к сожалению, так и остаются мечтами. Но исключения тоже случаются. Ведь договор дарения — не сказка, а абсолютно легитимный документ. Который действительно позволяет осчастливить любого, на кого упадет ваш взгляд (вдруг именно у вас есть лишняя квартира, от которой вы не против избавиться за ненадобностью). В этой статье обсудим все нюансы, связанные с процессом дарения квартиры. Чтобы подарок приносил только положительные эмоции, а не геморрой.
Договор дарения: база 
Дарение — это процесс безвозмездной передачи права собственности. Ключевое здесь — безвозмездной. Такой договор никогда не будет сопровождаться передачей денег. Если вам предлагают принять в дар квартиру за символические 5-10-15 млн рублей — отправляйте такого дарителя куда подальше. Скорее всего, он пытается уйти от налогов, маскируя обычную сделку по купле-продаже под дарение. Такие штуки чреваты судебными разборками.
Чтобы можно было провести сделку по договору дарения, должны выполняться следующие требования:
- квартира находится в собственности;
- собственник дееспособный и здравомыслящий;
- на дарителя не производится какое-либо давление;
- собственник жив.
Кто не может выступать дарителем квартиры
- Недееспособный гражданин и его представитель.
- Ребенок возрастом до 14 лет и его представитель.
- Гражданин, находящийся на лечении или проживающий в учреждениях социальной защиты (хосписе, доме престарелых), его родственники и супруги не могут дарить жилье работникам этих учреждений.
- Коммерческая организация, при условии, что недвижимость дарят другой коммерческой организации.
Какие документы необходимы для оформления договора дарения
Обязательных документа три:
- паспорта собственника и одаряемого;
- правоустанавливающие документы на квартиру (на основании которых собственник получил право собственности — договор дарения, договор приватизации, договор купли-продажи, договор долевого участия, завещание, наследство, договор мены);
- свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН.
Для спокойствия можно также составить акт приема-передачи, но он не обязателен. В случае внезапной смерти собственника он поможет в суде. Например, даритель подписал договор дарения и акт приема-передачи, но зарегистрировать переход права собственности не успел, поскольку умер. Акт поможет доказать, что фактическое владение перешло к одаряемому, и тогда можно зарегистрировать право собственности через суд.
Дарение доли в квартире
С долями ситуация обстоит чуть сложнее, но не критично. Такие сделки обычно требуют присутствия нотариуса. Он нужен, если у квартиры несколько собственников и только один из них хочет подарить часть кому-то другому.
Если дарение всех долей происходит по одному договору одному одаряемому, то сделку можно провести в простой письменной форме без участия нотариуса. Также не требуется нотариус, если на момент составления договора у квартиры один собственник, и он хочет выделить и подарить долю. Но здесь есть нюанс: с 2023 года, если после регистрации договора дарения доли одаряемый становится единоличным собственником, требуется нотариальная форма договора.
Как составить договор дарения
- у нотариуса (обязателен только в случае дарения доли/долей);
- у юриста (для спокойствия);
- самостоятельно (если вы хотите сэкономить и уверены в собственных возможностях корректно составить договор).
Сама форма договора проста. Вот пример:
Сколько стоит оформить договор дарения квартиры
Зависит от того, с чьей помощью вы будете это делать.
| Кто составляет | Средняя стоимость |
| Самостоятельно | Бесплатно |
| Юрист | от 5 000 руб. до 10 000 руб. |
| Нотариус | от 7 000 руб. до 15 000 руб. |
Если по закону договор нужно заверить у нотариуса, размер пошлины рассчитывается как 0,5% от кадастровой стоимости доли, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽.
Обязательные расходы на сделку
У дарителя:
- если он в браке — нотариальное согласие супруга на сделку (около 2000 руб.).
У одаряемого:
- госпошлина 2000 руб.
- НДФЛ с кадастровой стоимости жилья, которое он получает в дар.
Важно! НДФЛ платить не надо, если договор заключается между близкими родственниками.
К ним относятся:
- супруги;
- дети (в том числе усыновленные);
- родные братья и сестры;
- внуки;
- бабушки и дедушки.
Оформление договора дарения квартиры не родственнику
В этом случае нет никаких особых условий кроме тех, что были описаны выше в статье. Единственное критическое отличие — оплата налога при оформлении сделки.
Как зарегистрировать договор дарения
- Через сайт Росреестра. Для этого обеим сторонам потребуется предварительно оформить электронную цифровую подпись (ЭЦП).
- Через МФЦ. Для регистрации вам понадобятся:
- паспорта сторон;
- заявление о регистрации (его подготовит специалист МФЦ при обращении);
- правоустанавливающие документы на квартиру от дарителя;
- разрешение органов опеки, если дарителю от 14 до 18 лет или он ограниченно дееспособный;
- квитанция об уплате госпошлины 2000 ₽;
- договор дарения в одном экземпляре.
- Через нотариуса. Пакет документов аналогичный МФЦ.
Важно: вне зависимости от того, как вы будете регистрировать договор, сама регистрация будет происходить в электронном виде. И подтверждением факта регистрации будет выписка из ЕГРН, а не бумажное свидетельство.
Как подарить квартиру несовершеннолетнему
Принцип аналогичный дарению любому другому человеку. Единственная разница — со стороны одаряемого (ребенка) договор подписывает родитель или опекун. Если ребенку меньше 14 лет, он не обязан присутствовать на сделке.
Если несовершеннолетний имеет статус эмансипированного (имеет официальный статус дееспособного с 16 лет), тогда он может подписать договор самостоятельно.
Нужно ли платить налог, если квартира подарена
Имущественный налог на подаренную квартиру обязателен к уплате. Как и на любую другую недвижимость. Исключение — льготные категории граждан (пенсионеры, чернобыльцы, инвалиды I и II групп, а также инвалиды детства, участники ВОВ и других боевых действий, герои СССР и РФ и т. д.).
Дарственная или завещание — что лучше
Зависит от ситуации. Чаще всего дарственную используют, если даритель еще молод, но уже хочет обеспечить родственника жильем. Либо если пожилой родственник хочет избавить одаряемого от длительной процедуры вступления в наследство.
Кому нельзя дарить квартиру
Юридических ограничений нет. Одаряемым может быть кто угодно. Но учитывая, что это процесс безвозмездной передачи права собственности на квартиру, лучше подумать дважды перед подписанием документов. Ведь откатить сделку обратно может быть сложно. И это в любом случае потребует временных, моральных и материальных затрат.
Оспаривание договора дарения
Чаще всего оспаривание происходит после смерти дарителя. Данная акция может завершиться успешно в следующих случаях:
- договор составлен некорректно;
- есть доказательства, что сделка мнимая;
- есть доказательства, что сделка была совершена под моральным или физическим давлением.
Оспорить договор при жизни дарителя может и он сам в течение 3 лет после подписания договора. Либо другие заинтересованные лица, если они считают, что их права были нарушены из-за этого договора.
Частные вопросы
- Брат ограниченно дееспособный, но хочет подарить мне квартиру. Можно провести такую сделку?
Да, при условии нотариально заверенного согласия опекуна брата. - Бабушка на общем семейном сборе пообещала подарить мне квартиру, мы начали готовить документы, уже составили договор, но не успели подписать. Бабушка умерла. Возможно ли будет признать меня собственником?
Можно попробовать через суд, но шансов мало. - Дедушка хочет составить дарственную, но с условием вступления в силу после его смерти. Так можно?
Нет, здесь лучше оформить завещание.
Договоры дарения — не самая частая история на рынке недвижимости. И если надеяться на презент не хочется, а квартира нужна — оставьте заявку здесь. Наши специалисты подберут для вас лучшие варианты. И они могут стать для вас подарком судьбы.
