Оформление права собственности на квартиру — важнейший этап в сделке с недвижимостью. От него для покупателя начинается отсчет официального владения квартирой, а для продавца — получение денежных средств с продажи. В этой статье подробно разберем, кто и в какие сроки регистрирует право собственности, какие есть подводные камни и почему больше нет красивого свидетельства о праве собственности.
Что такое регистрация права собственности
Регистрация — процесс, в результате которого ваше право на владение и распоряжение недвижимостью фиксируется на государственном уровне. Любой покупатель обязан зарегистрировать право собственности после подписания сделки (в случае вторички) или после сдачи дома (в случае первички). Если вы не оформите собственность, то квартиру могут признать бесхозной. Также без права собственности вы не сможете распоряжаться квартирой.
Помимо этого, регистрация права собственности защищает самого собственника. Без его ведома его квартиру никто не имеет права продать или обменять.
Важно. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, вместе с регистрацией права собственности регистрируется и ипотечное обременение. Поэтому при полном закрытии ипотеки необходимо зарегистрировать прекращение ипотечного обременения.
Электронная регистрация
В последние несколько лет стала популярна электронная регистрация. Это такой же процесс постановки на учет любых изменений, связанных с квартирой, как и бумажная. Просто в электронном виде. Смотрите сами, как выросло количество электронно зарегистрированных сделок в Москве с 2021 по 2023 годы:
Фактически, электронная регистрация значительно упростила и ускорила процесс узаконивания всех договоров и изменений. Более того, значительно снизился шанс человеческой ошибки.
Процесс электронной регистрации
- Договор подписывается с помощью усиленной электронной цифровой подписи (УЭЦП). Она выпускается до сделки и имеет такую же юридическую силу, как и физическая подпись.
- Дополнительные документы (например, согласие супруга или брачный договор) переводятся у нотариуса в электронный вид — делается электронная тождественная версия. Она также подписывается нотариусом с помощью УЭЦП.
- Документы передаются в Росреестр в электронном виде. Срок регистрации в среднем 1-2 дня.
- После прохождения регистрации на почту покупателю приходит защищенный архив с электронно зарегистрированным договором в формате .sig.
Важно. Сделки, зарегистрированные электронно, имеют такой же юридический статус, как и сделки, зарегистрированные в бумажной версии.
Какие сделки нельзя зарегистрировать электронно
У электронной регистрации есть некоторые ограничения. Нельзя провести в электронном виде:
- сделки с нерезидентами РФ;
- сделки с использованием военной ипотеки;
- сделки с несовершеннолетними;
- сделки с более, чем 6 покупателями;
- сделки, оформляемые по доверенности.
Кстати. Если вам некомфортно от того, что после покупки квартиры у застройщика у вас нет договора с печатью и подписью, некоторые строительные компании делают бумажную версию договора. Она не будет иметь юридической силы, но может стать приятным напоминанием о совершенной покупке.
Какие права на недвижимость подлежат регистрации 
Помимо регистрации права собственности, есть еще несколько основных видов прав, которые обязательно регистрировать.
| Вид права | Основание, статья ГК РФ | Особенности |
| Ипотека | ст. 339.1 | Залог появляется с момента регистрации |
| Дарение | п. 3 ст. 574 | Подписанный, но не зарегистрированный договор является недействительным |
| Покупка/продажа недвижимости | п. 2 ст. 558 и п. 3 ст. 560 | Без регистрации сделка не считается действительной |
| Аренда | п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 | Регистрации подлежат договоры со сроком аренды более года |
Какие документы нужны для регистрации права собственности
Пакет документов может отличаться в зависимости от конкретной ситуации, но базово он состоит из:
- заявления от продавца и покупателя;
- паспорта;
- договора купли-продажи (в 2 экземплярах);
- согласия супруга на сделку или брачный договор (если квартира оформляется только на одного из супругов);
- кредитного договора (если квартира покупается в ипотеку);
- квитанции об оплате госпошлины за регистрацию (2000 руб.).
Кстати. В сделках с новостройками регистрацией занимается сам застройщик. От покупателя требуется только предоставить документы.
Нужно ли ставить квартиру на кадастровый учет перед регистрацией
Надо, если:
- в объект были внесены существенные изменения (например, пристроен еще один этаж);
- объект недвижимости только построен (например, частный дом);
- объект недвижимости был уничтожен.
Если сведения об объекте недвижимости уже есть в ЕГРН, то повторно их вносить не требуется. Только зарегистрировать право собственности.
Можно ли оформить все необходимые при покупке жилья документы одним пакетом
Можно и даже нужно. Если Росреестр потребует дополнительные документы, то их надо будет передать таким же способом, как и основной пакет (через МФЦ, напрямую в Росреестр, электронно или через нотариуса).
Основание для получения права собственности
Документы, на основании которых вы можете зарегистрировать право собственности, называются правоустанавливающими. К ним относятся:
- договор долевого участия (ДДУ);
- договор купли-продажи (ДКП);
- договор уступки;
- договор ЖСК;
- завещание;
- документы о наследстве;
- договор ренты;
- договор дарения;
- документы о приватизации.
Свидетельство о праве собственности на квартиру
Сегодня свидетельство о праве собственности не выдается. В разные времена подтверждение того, что квартира у вас в собственности, выглядело по-разному.
- С 21.01.1998 до 01.09.2013 — свидетельство о регистрации.
- С 01.09.2013 по 15.07.2016 — свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН.
- С 15.07.2016 по настоящее время — выписка из ЕГРН.
Выписку можно получить на Госуслугах. Если заказывается документ по собственной квартире, то ее получение бесплатно. Выписка придет на ваш адрес электронной почты.
На основании выписки вы можете узнать:
- кто владелец квартиры сейчас и в каких долях;
- есть ли зарегистрированное ипотечное обременение;
- на основании чего текущий собственник получил право собственности;
- кто владел квартирой ранее, когда и почему было прекращено владение квартирой.
Где происходит регистрация права собственности
Регистрация происходит в Росреестре. Это государственный орган, в котором фиксируются все действия, связанные с недвижимостью. Подать документы в Росреестр можно тремя путями:
- через МФЦ (по предварительной записи);
- почтой (заказным письмом в Центральный аппарат Росреестра: 101000, Москва, Чистопрудный бульвар, д. 6/19);
- онлайн (если у вас есть усиленная электронная цифровая подпись на портале Госуслуг);
- на дому (эта услуга предоставляется бесплатно ветеранам и инвалидам ВОВ, инвалидам 1 и 2 групп).
Сколько стоит регистрация права собственности
Стоимость регистрации зависит от того, на кого оформляется квартира:
- для физических лиц — 2 000 руб.;
- для юридических лиц — 22 000 руб.
Регистрация бесплатна для:
- малоимущих, за исключением регистрации ограничения прав на недвижимость;
- ветеранов ВОВ;
- москвичей при регистрации права на жилые помещения, предоставленные им взамен освобожденных жилых помещений в связи с реализацией программы реновации.
Оплатить госпошлину можно:
- в банке (касса или банкомат);
- в мобильном приложении банка;
- через портал Госуслуг.
- в МФЦ.
Реквизиты будут зависеть от региона. Найти нужные вам можно на сайте Росреестра.
Сроки оформления права собственности
Сроки будут зависеть от того, как оформлялась сделка и в каком виде вы передаете документы на регистрацию.
| Как передаются документы в Росреестр | Срок регистрации |
| через МФЦ | до 9 дней |
| напрямую в Росреестр | до 7 дней |
| через нотариуса (при нотариальной сделке) | до 3 дней |
| в электронном виде | 1 день |
Оформление права собственности на квартиру в новостройке
Процесс аналогичен обычному оформлению права собственности на вторичке. Меняется только список документов:
- договор долевого участия или договор уступки прав требования;
- акт приема-передачи;
- кредитный договор (если у вас ипотека);
- квитанция об оплате госпошлины 2 000 руб.
Как проверить, прошла ли регистрация права собственности
Если сделка регистрировалась электронно, то после успешной регистрации вам на почту придет письмо с архивом в формате .sig. В нем и будет договор с отметкой Росреестра о том, что регистрация прошла успешно.
Также вы можете заказать выписку на Госуслугах по квартире и проверить, кто является зарегистрированным собственником.
Запрет на регистрационные действия без личного присутствия
В связи с ростом количества сделок в электронном виде, в 2019 году вышли поправки в законодательстве, которые дают собственнику право ограничивать онлайн сделки с его недвижимостью. Через МФЦ или Госуслуги он может подать заявление о невозможности совершать сделки с уже имеющейся в собственности недвижимостью без личного участия собственника. Запрещающая запись появится в ЕГРН в течение пяти рабочих дней со дня принятия Росреестром заявления.
Отменить запись можно тремя способами:
- подать заявление о смене права собственности лично;
- подать заявление об отмене запрещающей записи;
- по решению суда.
Отказ в регистрации права собственности
Отказы в регистрации приходят нечасто. Основными причинами могут стать:
- ошибки при заполнении заявления;
- неполный пакет документов (здесь Росреестр может приостановить регистрацию, чтобы вы направили недостающие документы, и возобновить ее после их получения);
- неоплаченная госпошлина.
Из менее распространенных, но более серьезных причин:
- обнаружение двойной продажи объекта (в этом случае необходимо отменять сделку и возвращать деньги. Возможно даже стоит написать заявление в полицию);
- продавец отказался от сделки до регистрации права (тогда он возвращает деньги, а покупатель квартиру);
- наложение на квартиру обременения в процессе сделки (на месте покупателя мы бы не советовали разбираться, что за обременение, а просто отказались от квартиры, несмотря на уговоры со стороны продавца);
- смерть продавца (сделка будет отменена, квартира перейдет наследникам).
Оспаривание права собственности
Это возможно только в судебном порядке. И причины должны быть веские:
- не уведомлены другие собственники;
- нет согласия супруги(а);
- неправильно выдано свидетельство о наследстве, позволившее распорядиться всей квартирой, хотя есть другие наследники;
- обнаружены ошибки в документах;
- обнаружен факт уголовного деяния одной из сторон сделки.
Ответы на частые вопросы
- Мне надо зарегистрировать право собственности на долю в квартиру. Процесс будет отличаться?
Нет, механика одинаковая. Могут быть детали в зависимости от нюансов сделки. - Что делать, если я потерял договор долевого участия в процессе строительства, а мне надо идти оформлять собственность?
Если договор был подписан в электронном виде, а вы просто про это забыли — вы его не потеряли, все в порядке. Он у вас на почте.
Если подписание было в бумаге, то необходимо восстанавливать зарегистрированный договор через МФЦ. - Если квартира в залоге у банка (ипотеке), я могу оформить ее в собственность?
Конечно. Просто вместе с регистрацией права собственности вы также зарегистрируете ипотечное обременение. Которое снимается после полного погашения ипотеки. - Есть ли налог на право собственности?
Нет. Есть только налог на имущество. - Как выглядит документ о праве собственности?
Электронная выписка из ЕГРН
- Как можно потерять право собственности?
Никак. Вас могут лишить права собственности через суд, но для этого должны быть весомые причины. - Можно ли продать только право собственности, без квартиры?
Нет, нельзя. - Мне досталась квартира в наследство. Могу сразу оформлять собственность и продавать?
Можете. Но по закону у всех потенциальных наследников есть 6 месяцев после смерти наследодателя, чтобы объявить права на наследство. Так что лучше подождать полгода. - Я женат. Могу купить квартиру без согласия жены?
Нет. Нотариальное согласие супруги на сделку или брачный договор будут обязательны, если вы оформляете квартиру только на себя. - Как оформить долевую собственность, если в ДДУ указан только 1 человек?
Вначале собственность оформляется только на дольщика. Далее он может, например, подарить долю второму человеку. - Я случайно дважды оплатил госпошлину. Можно вернуть деньги за вторую пошлину?
Да, необходимо написать заявление в Росреестр на возврат. - Мне отказали в регистрации. Можно вернуть пошлину?
Нет, в этом случае возврат невозможен.
Сделка с недвижимостью не заканчивается подписанием ДДУ. Наши специалисты это понимают, поэтому продолжают сопровождать своих клиентов до момента, когда у покупателя заканчиваются все вопросы, когда бы этот момент не наступил. Оставьте заявку здесь, и мы не только подберем квартиру, но и сопроводим вас до заветного дня будущего новоселья.
