Бронирование квартиры — обманный способ заработка застройщика или польза для покупателя?

Итак, вы выбрали квартиру. И агент или менеджер застройщика говорит, что надо поставить платную бронь. Попахивает разводом. Я же еще ничего не покупаю, а тут уже надо какие-то деньги вносить! Но не паникуем раньше времени. Разберемся, насколько правомерно брать деньги за услуги бронирования квартиры, кто может эти деньги брать и зачем оно все надо.

Платная бронь квартиры в новостройке — что это

Бронирование квартиры = резервирование выбранного варианта на определенное время за покупателем. Полезно в ситуациях, когда:

• надо немного времени, чтобы принять взвешенное решение;
• нужно получить одобрение по ипотеке;
• надо закрыть продажу квартиры и получить деньги.

Бронирование в большинстве случаев является обязательным этапом при покупке квартиры. Можно ругаться и материться, но это факт.

Зачем и кому нужен договор бронирования квартиры?

«Зафиксировать цену квартиры у застройщика» — так обычно говорят, предлагая поставить бронь. Но не для всех эта фраза очевидна и понятна. Разберем выгоду бронирования для покупателя и для девелопера.

Несмотря на большой объем квартир у многих застройщиков, есть наиболее популярные: с хорошими видами, наиболее удачной планировкой, по акции. И спрос на такие квартиры высокий. Даже если у вас деньги готовые лежат на счету, требуется время для подготовки документов и оформления сделки. Но чаще все же форма оплаты — ипотека. И для получения одобрения надо собрать документы, подать заявку, дождаться ответа банка. Это минимум 2-3 дня. И чтобы все телодвижения были не впустую, квартиру имеет смысл зарезервировать за собой.

Со стороны застройщика позиция другая. Бронируя квартиру, он выводит ее из открытой продажи. Тем самым лишая возможности других потенциальных покупателей ее приобрести. Это определенные риски. Так как клиент может передумать. И тогда получается, что ее выводили из продажи просто так. А тот самый покупатель с наличкой на нее уже ушел. Поэтому платная бронь — это подтверждение серьезности намерений приобрести объект недвижимости. Вряд ли неуверенный в покупке будет вносить деньги.

Что нужно знать, подписывая договор бронирования

Для начала то, что это не обязательно может быть «договор бронирования». Процесс оформления брони у разных застройщиков может быть разный и на основании разных договоров:

Формы этих документов зависят от конкретного застройщика и его юридического департамента. Как бы это ни было скучно, стоит внимательно прочитать документ во избежание потом неприятных ситуаций.

Важно. Договор бронирования не равен договору на покупку квартиры. Он нигде не регистрируется, и это нормально.

У некоторых застройщиков есть практика, когда сумма бронирования оплачивается не на счет юридического лица застройщика, а на счет юридического лица агентства недвижимости, которое привело клиента. Это больше актуально для Москвы. В этом случае обязательно попросите договор между застройщиком и агентством, на основании которого агентство имеет право на такие действия. Важно, чтобы договор бронирования вам предоставил представитель застройщика, а не сам агент вытаскивал из-за спины какую-то мятую бумажку со словами «оплатите».

Бронирование квартиры у застройщика: условия

Они будут варьироваться в зависимости от регламента конкретной строительной компании. Чаще всего бронь ставится на определенный промежуток времени. Иногда срок может быть разный в зависимости от формы оплаты: короче при 100% и рассрочке (5-7 дней) и дольше при ипотеке (10-14 дней).

Еще один важный пункт: входит ли сумма брони в стоимость квартиры или оплачивается отдельно. Фиксированные суммы брони обычно не входят, а вот процентные учитываются в стоимости ДДУ. То есть в договоре цена будет меньше на эти 1-2%.

Важно. В договоре обязательно должны быть прописаны условия возврата брони. Если их нет — настаивайте на внесении этого пункта.

Договор бронирования квартиры в новостройке и ипотека

Именно для ипотечных сделок договор бронирования наиболее актуален по причине длительного времени подготовки к сделке.

Действие	Время
Запрос документов у работодателя	1-2 рабочих дня
Подача заявки в банк	1 рабочий день
Рассмотрение заявки	2-3 рабочих дня
Подготовка сделки	1-2 рабочих дня

Итого получается от 5 до 8 рабочих дней. Это примерно 1,5 недели. За это время застройщик может повысить цены или появится другой интересант на эту квартиру. Бронь позволяет избежать и одного, и другого. Если стоимость изменится, пока у вас стоит платная бронь, на вашу квартиру это не повлияет. А засчет того, что квартира будет снята с продажи, другой покупатель не позарится на выбранный вами вариант.

Меняет ли ПИК цену квартиры после бронирования

ПИК, ЦДС, Полис, Setl City, RBI и многие другие застройщики обычно фиксируют стоимость на период бронирования. Исключением может быть расрочка с удорожанием или субсидированная ипотека. В этом случае стоимость может изменится. Но не потому, что ее проиндексировал девелопер, а потому что это условия выбранной формы оплаты.

Договор бронирования квартиры в новостройке — это законно?

Да, если договор составлен юридически правильно. И учитывает интересы обеих сторон. Конечно, вы можете выразить свое «фи» и отказаться подписывать его и вносить деньги. Но в таком случае застройщик не может гарантировать, что в процессе подготовки сделки квартира не будет продана другому человеку или не попадет под повышение стоимости.

Сколько стоит бронь квартиры в новостройке

Застройщик	Стоимость бронирования
ПИК	5 000 руб.
А101	10 000 руб.
RBI	30 000 руб.
LEGENDA	50 000 руб. — 300 000 руб.
ЦДС	30 000 руб.

Раннее бронирование квартиры

Некоторые строительные компании начинают бронирование квартир до получения разрешения на строительство. Законом это не запрещено. Но здесь важно, что в таком случае застройщик не имеет право брать деньги на свой счет (это как раз противоречит условиям 214-ФЗ). Поэтому чаще всего раннее бронирование происходит на реквизиты агентства недвижимости-партнера. Здесь просто убеждаемся, что у агентства и застройщика есть документальное подтверждение правомерности таких действий.

Важно. Внимательно смотрите, у какого застройщика вы собираетесь забронировать квартиру до получения разрешительной документации. Одно дело, когда это зарекомендовавшая себя строительная компания. Другое — безымянный застройщик, который не факт, что получит необходимые документы для начала строительства.

Возврат брони за квартиру у застройщика и условия расторжения договора бронирования

Обычно в договоре прописывается возврат брони при получении отказа по ипотеке или одобрении по другим условиям (например, вы подали заявку на первый взнос 20%, а вам одобрили только 50%). То есть когда клиент отказывается от покупки по объективным причинам.

Ни у одного застройщика вы не увидите текст вроде «мы вернем вам бронь при любых условиях». Как писали выше, вывод квартиры из продажи — это риск для девелопера. Но практика показывает, что часто можно согласовать возврат брони, если вы отказались от покупки по собственному желанию. Причем для этого даже можно не идти в суд.

Важно. Успех согласования возврата зависит от того, какой предмет в договоре. Если там указано, что за искомую сумму застройщик просто снимает квартиру с продажи на определенный промежуток времени, и он это выполнил, вернуть бронь будет сложнее. Например, такая формулировка в оферте ПИКа.

Что обязательно должно быть в договоре бронирования

• Название юридического лица, оказывающего услуги бронирования. Это должно быть либо лицо, аффилированное с застройщиком, либо лицо агентства недвижимости-партнера, у которого есть агентский договор с застройщиком.
• Персональные данные покупателя (кроме договора публичной оферты).
• Данные квартиры (корпус, секция, этаж, площадь, стоимость).
• Сумма брони.
• То, как учитывается бронь в стоимости квартиры;
• Срок бронирования.
• Условия возврата.

Как забронировать квартиру

Вне зависимости от того, работаете вы с агентом по недвижимости или с застройщиком, бронирование происходит только с застройщиком. У агента нет права забронировать квартиру в системе строительной компании.

В зависимости от регламента застройщика вам предложат:

Внимательно читаем и проверяем договор. Если все корректно, то оплачиваем бронь. Вас могут попросить предоставить чек об оплате. Это нормальная практика, так как банк может зачислять деньги какое-то время. Чек нужен для оперативного подтверждения оплаты брони, чтобы внести соответствующие изменения в CRM застройщика.

Риски при бронировании квартиры

Основной риск один — вы не выйдете на сделку и потеряете бронь. Но в случае невыхода из-за решения банка деньги можно вернуть. В случае отказала по собственному желанию можно попробовать согласовать возврат. Некоторые застройщики идут навстречу клиенту в этом вопросе.

Бронирование — нормальный и отработанный этап в процессе покупки квартиры. Если вы уверены в своем выборе, то вопросов обычно и не возникает. А чтобы дойти до этого этапа и перейти к финальному — подписанию договора долевого участия, — надо сделать тот самый правильный выбор. Наши специалисты готовы в этом помочь. Заявку оставляем здесь.