# право

Аренда с правом выкупа: как перевести арендные платежи в оплату за собственное жилье

4 июля32 0

Снимаете квартиру, а хотите платить за свою? А вы знаете про аренду с правом выкупа? В статье — все самое важное по теме.

Каждый, кто снимает квартиру, хоть раз задумывался на тему «плачу такие деньги, а ведь это даже не моя квартира». Но взять ипотеку возможности пока нет: кто-то не потянет два платежа сразу, у кого-то нет возможности накопить на первоначальный взнос. Как раз для таких ситуаций есть аренда с правом выкупа. Разбираемся, что это такое.

Что такое аренда с правом выкупа

Это договор долгосрочной аренды квартиры, которая при внесении определенной суммы становится вашей собственностью. По сути, заключая арендный договор, вы фиксируете не просто факт того, что снимаете квартиру у собственника, а также прописываете условия перехода права собственности в будущем. Обычно это оплата определенной суммы, помимо ежемесячных платежей за съем. Такая сумма называется выкупной. При внесении полной выкупной суммы арендатор и арендодатель заключают договор купли-продажи, на основании которого арендатор становится собственником квартиры.

Что можно выкупить по договору аренды

Подобный договор еще можно назвать лизингом. По нему можно выкупить:

  • квартиру;
  • дом;
  • участок;
  • дачу;
  • оборудование;
  • транспортные средства.

Часто лизингом пользуются компании, которые не хотят тратить большие суммы на покупку дорогостоящей техники для работы. На рынке жилой недвижимости такие договоры редко, но встречаются.

В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом

Аренда с правом выкупа — не самая распространенная форма договора на рынке недвижимости. Она выгодна для арендатора, если:

  • у него нет возможности накопить первоначальный взнос;
  • его работа стабильна, приносит хороший доход, но этому нет абсолютно никаких подтверждений (неофициальная);
  • у него плохая кредитная история;
  • он не хочет тратить время и деньги на организацию переезда.

Для собственника такая форма взаимоотношений с арендатором удобна только в одном случае: его квартира — жесткий неликвид (плохая локация, неудобная планировка, плохое состояние).

И из-за этого ему крайне сложно найти покупателя. Поэтому он готов даже на такой вариант. Несмотря на то, что получение прибыли от продажи у него будет сильно растянуто во времени.

Чем отличается аренда с последующим выкупом от ипотечного кредита

Основная разница в том, что когда вы покупаете квартиру в ипотеку (или рассрочку), вы сразу становитесь ее собственником. Аренда с правом выкупа — более растянутый во времени договор с точки зрения получения права собственности.

Чтобы было нагляднее, обратимся к таблице.

Аренда с правом выкупаИпотека
Необходимость подтверждения официального доходаНетДа
Внесение первоначального взносаНетДа
Хорошая кредитная историяНетДа
Начисление процентовНет (но иногда могут быть указаны в договоре)Да
Возможность использовать средства субсидии и материнского капиталаТолько в момент подписания договора купли-продажиДа
Страхование недвижимостиНетДа
Проверка юридической чистоты квартирыАрендатором самостоятельноБанк
Право собственности на квартиру возникаетТолько после внесения полной выкупной стоимостиСразу после регистрации

Именно поэтому для арендатора, который не может по тем или иным причинам взять ипотеку, аренда с правом выкупа — более выгодный вариант приобретения жилья.

В чем разница между арендой жилья с последующим выкупом и покупкой жилья в рассрочку?

Здесь надо зафиксировать, что рассрочка — форма оплаты, которая в 99,9% случаев возможна только на первичном рынке, когда вы покупаете квартиру у застройщика. Более того, квартиру еще не сданную.

Что такое рассрочка? Вы вносите часть денег в момент подписания договора. А остаток необходимо погасить до момента получения ключей. Не будет внесен остаток — застройщик не передаст вам ключи. В случае с вторичной недвижимостью нет условия, при котором вы можете отсрочить внесение части денег в будущем. Так как нет условия, которое бы защищало обе стороны договора. Поэтому такая форма оплаты не используется при сделках с физлицами.

Вывод: аренду с правом выкупа некорректно сравнивать с рассрочкой у застройщика.

Преимущества и недостатки аренды жилья с последующим выкупом

Они будут зависеть от того, с чьей стороны посмотреть — арендатора или арендодателя.

Со стороны арендатора картинка выглядит так:

ПреимуществаНедостатки
Нет первоначального взноса по ипотекеНе каждый собственник согласится на такой договор
Нет необходимости официально подтверждать доходСобственник может отказаться от договора в любой момент
Отсутствие затрат на переездЦена квартиры может измениться в течение срока действия договора
Можно сразу начать делать ремонт, даже пока вы еще снимаете квартируКвартира может быть с обременением, а арендатор об этом не узнает
Более короткий срок платежейНет четкого регламентированного государством процесса проведения таких сделок

Итог: эта схема выгодна, если вы не хотите / не можете взять ипотеку. Но это высокорисковая сделка. Поэтому надо тщательно взвешивать все за и против.

Со стороны арендодателя преимущества и недостатки аренды жилья с правом выкупа такие:

ПреимуществаНедостатки
Возможность реализовать неликвидную квартируРиск продажи квартиры по более низкой цене
Длительный период получения денег

Риски продавца

У арендодателя один основной риск: арендатор может отказаться от договора в любой момент. Если платежи за выкуп квартиры были зафиксированы в договоре отдельно от арендных, их надо возвращать. А они, скорее всего, уже были потрачены.

Риски покупателя

Рисков у арендатора-покупателя намного больше:

  • квартира может быть в залоге / под арестом / в обременении. Поэтому настоятельно рекомендуем проверять документы (возможно, вместе с юристом) перед подписанием договора;
  • собственник может изменить стоимость договора в процессе его действия. Обязательно заранее оговаривайте и фиксируйте в договоре, может ли цена квартиры поменяться и при каких условиях;
  • у собственника могут измениться обстоятельства, и он будет вынужден расторгнуть договор. Как будто ничего страшного, но если к этому времени вы уже успели вложиться деньгами в свою будущую собственность, это может быть неприятно;
  • вы не будете собственником, пока не подпишете договор купли-продажи и не зарегистрируете его. Следовательно, вы не сможете в полной мере распоряжаться квартирой, пока снимаете ее;
  • с подобным договором могут быть не согласны родственники собственника, если у них тоже есть доля в квартире. Поэтому договор аренды лучше составлять со всеми собственниками, чтобы потом не было вопросов.

Как устроена аренда с выкупом

Схема относительно простая.

  1. Заключить договор долгосрочной аренды, в котором будут четко прописаны условия подписания договора купли-продажи и перехода права собственности к арендатору.
  2. Зафиксировать в договоре размер выкупной стоимости и как именно она будет вноситься (вместе с арендными платежами или отдельно).
  3. Выплатить выкупную стоимость квартиры.
  4. Составить и подписать договор купли-продажи, зарегистрировать его в Росреестре.
  5. Отмечать сделку.

Аренда с выкупом у застройщика

Каждая строительная компания сама решает, будет ли она продавать квартиры по такой схеме. На сегодняшний день это невыгодно для большинства застройщиков, которые реализуют ликвидные объекты. Посудите сами: получить все деньги сразу или растягивать их получение на 5-10 лет? Разумеется, застройщику выгоден первый вариант.

Поэтому если вы нашли предложение от застройщика с подобной схемой оплаты — это повод задуматься. Возможно, с ним, с комплексом или с квартирой что-то не так, раз он готов пойти на такие крайние меры для ее продажи.

Аренда жилья с правом выкупа: государственная программа

Государственных программ по аренде с правом выкупа на сегодняшний день нет. Они периодически выносятся на обсуждение, но также периодически уходят обратно в стол.

Кому подойдет аренда с выкупом?

Как уже было написано ранее, этот вариант оптимален для тех, кто хочет решить квартирный вопрос, но не имеет возможности взять ипотеку, так как:

  • не имеет возможности собрать первоначальный взнос;
  • имеет плохую кредитную историю, и ему не дадут ипотеку;
  • не может параллельно платить ипотеку и аренду;
  • хочет минимизировать затраты на переезд.

Какие документы нужны для заключения договора аренды с последующим выкупом?

  • паспорта собственника и арендатора;
  • правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, долевого участия, цессии, свидетельство о наследстве, завещание);
  • выписка из ЕГРН;
  • справки из УК о наличии задолженностей по коммунальным платежам.

Что должно быть в договоре аренды квартиры с правом выкупа

Форма такого договора не закреплена законодательно. Ее можно составить самостоятельно в простой письменной форме или с помощью нотариуса. В договоре должна присутствовать следующая информация:

  • дата заключения договора и город, в котором он оформляется;
  • паспортные данные сторон;
  • информация о жилье, кадастровый номер, адрес, этаж, номер квартиры, ее общая площадь и количество комнат;
  • данные об общей сумме, рассчитавшись с которой арендатор сможет переоформить право собственности;
  • периодичность и сумма выплат;
  • способ перечисления денег и банковские реквизиты;
  • обязанность оплачивать коммунальные платежи;
  • права и обязанности сторон. Например, обязательство собственника не обременять квартиру;
  • сумма задатка и условия для его возврата, а также уточнение, входит ли он в сумму выкупной цены;
  • данные лиц, которые могут проживать в арендованной квартире;
  • договоренности о ремонте и условиях содержании жилья;
  • форс-мажорные ситуации;
  • последствия для сторон при невыполнении закрепленных договоренностей;
  • случаи расторжения соглашения;
  • порядок оформления собственности на арендатора;
  • срок договора;
  • подписи нанимателя и собственника.

Важные пункты договора

Так как зафиксированной формы такого документа нет, обратите внимание, чтобы в договоре обязательно присутствовали следующие пункты:

  • условия аренды (суммы и сроки внесения платежей);
  • условие выкупа — в договоре четко должно быть указано, после выплаты какой суммы квартира считается купленной и должна быть переоформлена в соответствии с законодательством (подписан и зарегистрирован договор купли-продажи);
  • условия выкупа. Здесь должно быть прописано:
    • выкупная цена;
    • возможность ее изменения в течение срока действия договора;
    • срок действия договора;
    • сумма выкупных платежей;
    • график внесения выкупных платежей (ежемесячно вместе с арендной платой или раз в квартал или полугодие);
  • условия досрочного завершения отношений (может ли арендатор внести всю сумму досрочно, условия досрочного расторжения договора любой из сторон).

Важно. Если вы не уверены в собственных навыках составления договоров, лучше обратиться к нотариусу или юристу.

Нужно ли регистрировать договор аренды с правом выкупа

Как и любой другой договор аренды, он подлежит регистрации, если составляется на срок более чем 11 месяцев. Если срок в договоре меньше — его регистрация не обязательна.

А вот договор купли-продажи, который будет заключаться после внесения полной выкупной стоимости, регистрируется в обязательном порядке.

Размер выкупной цены и арендной платы

Вам необходимо сразу договориться с собственником, как именно будут вноситься выкупные платежи. Предположим, стоимость аренды 30 000 рублей в месяц, сумма выкупного платежа в месяц также 30 тысяч. Вы можете договориться, что:

  • сумма обоих платежей будет вноситься ежемесячно, тогда вы каждый месяц платите 60 т.р.;
  • арендная плата вносится ежемесячно, а сумма выкупа раз в квартал. Тогда каждый месяц вы вносите 30 тысяч, а раз в 3 месяца — дополнительные 90 тысяч.

В этом случае квартиру стоимостью 5 млн рублей вы выкупите за 13 с небольшим лет.

Что будет, если владелец передумает?

Любые форс-мажорные обстоятельства должны быть зафиксированы в договоре. Более того, если вы собираетесь начать делать ремонт сразу после подписания договора аренды, эти намерения и затраты также лучше прописать в договоре. Чтобы в случае расторжения арендатор мог, например, компенсировать часть потраченных денег.

Аренда участка с последующим правом выкупа у государства

Если вы хотите арендовать не квартиру, а участок, вам необходимо обратиться в орган управления, который отвечает за эту территорию. Например, администрация поселения. Но никаких государственных программ, которые бы обязывали собственника (физическое или юридическое лицо) заключить такой договор, нет. Поэтому администрация в праве вам отказать.

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Суть такая же, как и в случае аренды жилого помещения. Пакет документов, принципы составления договора, риски не меняются в зависимости от того, хотите вы арендовать квартиру или коммерческое помещение.

В чем отличие аренды жилья с последующим выкупом от лизинга?

Ни в чем. Фактически, это одно и то же. Существует много лизинговых компаний, которые занимаются сдачей в аренду автомобилей, оборудования, станков. Для многих организаций это более выгодно, чем покупать и брать на баланс дорогостоящую технику. Но вот лизинговых компаний, которые специализируются на сделках с недвижимостью, почти нет. Чаще подобный договор вы будете заключать с собственником напрямую.

Аренда с последующим выкупом — удобная форма оплаты для арендатора. Но вот таких вариантов рынок предлагает очень мало. И часто они либо с юридическими нюансами, либо в не самых удобных локациях. Если вы хотите решить свой квартирный вопрос безопасно, купив квартиру у надежного застройщика — мы ждем вашу заявку здесь.

32 0
Поможем вам легко пройти путь к новому домуУзнать больше
Читайте далее
Налог при продаже квартиры: как можно не платить государству 13%
Ссылка скопирована в буфер обмена