Каждый, кто снимает квартиру, хоть раз задумывался на тему «плачу такие деньги, а ведь это даже не моя квартира». Но взять ипотеку возможности пока нет: кто-то не потянет два платежа сразу, у кого-то нет возможности накопить на первоначальный взнос. Как раз для таких ситуаций есть аренда с правом выкупа. Разбираемся, что это такое.
Что такое аренда с правом выкупа 
Это договор долгосрочной аренды квартиры, которая при внесении определенной суммы становится вашей собственностью. По сути, заключая арендный договор, вы фиксируете не просто факт того, что снимаете квартиру у собственника, а также прописываете условия перехода права собственности в будущем. Обычно это оплата определенной суммы, помимо ежемесячных платежей за съем. Такая сумма называется выкупной. При внесении полной выкупной суммы арендатор и арендодатель заключают договор купли-продажи, на основании которого арендатор становится собственником квартиры.
Что можно выкупить по договору аренды
Подобный договор еще можно назвать лизингом. По нему можно выкупить:
- квартиру;
- дом;
- участок;
- дачу;
- оборудование;
- транспортные средства.
Часто лизингом пользуются компании, которые не хотят тратить большие суммы на покупку дорогостоящей техники для работы. На рынке жилой недвижимости такие договоры редко, но встречаются.
В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом
Аренда с правом выкупа — не самая распространенная форма договора на рынке недвижимости. Она выгодна для арендатора, если:
- у него нет возможности накопить первоначальный взнос;
- его работа стабильна, приносит хороший доход, но этому нет абсолютно никаких подтверждений (неофициальная);
- у него плохая кредитная история;
- он не хочет тратить время и деньги на организацию переезда.
Для собственника такая форма взаимоотношений с арендатором удобна только в одном случае: его квартира — жесткий неликвид (плохая локация, неудобная планировка, плохое состояние).
И из-за этого ему крайне сложно найти покупателя. Поэтому он готов даже на такой вариант. Несмотря на то, что получение прибыли от продажи у него будет сильно растянуто во времени.
Чем отличается аренда с последующим выкупом от ипотечного кредита
Основная разница в том, что когда вы покупаете квартиру в ипотеку (или рассрочку), вы сразу становитесь ее собственником. Аренда с правом выкупа — более растянутый во времени договор с точки зрения получения права собственности.
Чтобы было нагляднее, обратимся к таблице.
| Аренда с правом выкупа | Ипотека | |
| Необходимость подтверждения официального дохода | Нет | Да |
| Внесение первоначального взноса | Нет | Да |
| Хорошая кредитная история | Нет | Да |
| Начисление процентов | Нет (но иногда могут быть указаны в договоре) | Да |
| Возможность использовать средства субсидии и материнского капитала | Только в момент подписания договора купли-продажи | Да |
| Страхование недвижимости | Нет | Да |
| Проверка юридической чистоты квартиры | Арендатором самостоятельно | Банк |
| Право собственности на квартиру возникает | Только после внесения полной выкупной стоимости | Сразу после регистрации |
Именно поэтому для арендатора, который не может по тем или иным причинам взять ипотеку, аренда с правом выкупа — более выгодный вариант приобретения жилья.
В чем разница между арендой жилья с последующим выкупом и покупкой жилья в рассрочку?
Здесь надо зафиксировать, что рассрочка — форма оплаты, которая в 99,9% случаев возможна только на первичном рынке, когда вы покупаете квартиру у застройщика. Более того, квартиру еще не сданную.
Что такое рассрочка? Вы вносите часть денег в момент подписания договора. А остаток необходимо погасить до момента получения ключей. Не будет внесен остаток — застройщик не передаст вам ключи. В случае с вторичной недвижимостью нет условия, при котором вы можете отсрочить внесение части денег в будущем. Так как нет условия, которое бы защищало обе стороны договора. Поэтому такая форма оплаты не используется при сделках с физлицами.
Вывод: аренду с правом выкупа некорректно сравнивать с рассрочкой у застройщика.
Преимущества и недостатки аренды жилья с последующим выкупом
Они будут зависеть от того, с чьей стороны посмотреть — арендатора или арендодателя.
Со стороны арендатора картинка выглядит так:
| Преимущества | Недостатки |
| Нет первоначального взноса по ипотеке | Не каждый собственник согласится на такой договор |
| Нет необходимости официально подтверждать доход | Собственник может отказаться от договора в любой момент |
| Отсутствие затрат на переезд | Цена квартиры может измениться в течение срока действия договора |
| Можно сразу начать делать ремонт, даже пока вы еще снимаете квартиру | Квартира может быть с обременением, а арендатор об этом не узнает |
| Более короткий срок платежей | Нет четкого регламентированного государством процесса проведения таких сделок |
Итог: эта схема выгодна, если вы не хотите / не можете взять ипотеку. Но это высокорисковая сделка. Поэтому надо тщательно взвешивать все за и против.
Со стороны арендодателя преимущества и недостатки аренды жилья с правом выкупа такие:
| Преимущества | Недостатки |
| Возможность реализовать неликвидную квартиру | Риск продажи квартиры по более низкой цене |
| Длительный период получения денег |
Риски продавца
У арендодателя один основной риск: арендатор может отказаться от договора в любой момент. Если платежи за выкуп квартиры были зафиксированы в договоре отдельно от арендных, их надо возвращать. А они, скорее всего, уже были потрачены.
Риски покупателя
Рисков у арендатора-покупателя намного больше:
- квартира может быть в залоге / под арестом / в обременении. Поэтому настоятельно рекомендуем проверять документы (возможно, вместе с юристом) перед подписанием договора;
- собственник может изменить стоимость договора в процессе его действия. Обязательно заранее оговаривайте и фиксируйте в договоре, может ли цена квартиры поменяться и при каких условиях;
- у собственника могут измениться обстоятельства, и он будет вынужден расторгнуть договор. Как будто ничего страшного, но если к этому времени вы уже успели вложиться деньгами в свою будущую собственность, это может быть неприятно;
- вы не будете собственником, пока не подпишете договор купли-продажи и не зарегистрируете его. Следовательно, вы не сможете в полной мере распоряжаться квартирой, пока снимаете ее;
- с подобным договором могут быть не согласны родственники собственника, если у них тоже есть доля в квартире. Поэтому договор аренды лучше составлять со всеми собственниками, чтобы потом не было вопросов.
Как устроена аренда с выкупом
Схема относительно простая.
- Заключить договор долгосрочной аренды, в котором будут четко прописаны условия подписания договора купли-продажи и перехода права собственности к арендатору.
- Зафиксировать в договоре размер выкупной стоимости и как именно она будет вноситься (вместе с арендными платежами или отдельно).
- Выплатить выкупную стоимость квартиры.
- Составить и подписать договор купли-продажи, зарегистрировать его в Росреестре.
- Отмечать сделку.
Аренда с выкупом у застройщика
Каждая строительная компания сама решает, будет ли она продавать квартиры по такой схеме. На сегодняшний день это невыгодно для большинства застройщиков, которые реализуют ликвидные объекты. Посудите сами: получить все деньги сразу или растягивать их получение на 5-10 лет? Разумеется, застройщику выгоден первый вариант.
Поэтому если вы нашли предложение от застройщика с подобной схемой оплаты — это повод задуматься. Возможно, с ним, с комплексом или с квартирой что-то не так, раз он готов пойти на такие крайние меры для ее продажи.
Аренда жилья с правом выкупа: государственная программа
Государственных программ по аренде с правом выкупа на сегодняшний день нет. Они периодически выносятся на обсуждение, но также периодически уходят обратно в стол.
Кому подойдет аренда с выкупом?
Как уже было написано ранее, этот вариант оптимален для тех, кто хочет решить квартирный вопрос, но не имеет возможности взять ипотеку, так как:
- не имеет возможности собрать первоначальный взнос;
- имеет плохую кредитную историю, и ему не дадут ипотеку;
- не может параллельно платить ипотеку и аренду;
- хочет минимизировать затраты на переезд.
Какие документы нужны для заключения договора аренды с последующим выкупом?
- паспорта собственника и арендатора;
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, долевого участия, цессии, свидетельство о наследстве, завещание);
- выписка из ЕГРН;
- справки из УК о наличии задолженностей по коммунальным платежам.
Что должно быть в договоре аренды квартиры с правом выкупа
Форма такого договора не закреплена законодательно. Ее можно составить самостоятельно в простой письменной форме или с помощью нотариуса. В договоре должна присутствовать следующая информация:
- дата заключения договора и город, в котором он оформляется;
- паспортные данные сторон;
- информация о жилье, кадастровый номер, адрес, этаж, номер квартиры, ее общая площадь и количество комнат;
- данные об общей сумме, рассчитавшись с которой арендатор сможет переоформить право собственности;
- периодичность и сумма выплат;
- способ перечисления денег и банковские реквизиты;
- обязанность оплачивать коммунальные платежи;
- права и обязанности сторон. Например, обязательство собственника не обременять квартиру;
- сумма задатка и условия для его возврата, а также уточнение, входит ли он в сумму выкупной цены;
- данные лиц, которые могут проживать в арендованной квартире;
- договоренности о ремонте и условиях содержании жилья;
- форс-мажорные ситуации;
- последствия для сторон при невыполнении закрепленных договоренностей;
- случаи расторжения соглашения;
- порядок оформления собственности на арендатора;
- срок договора;
- подписи нанимателя и собственника.
Важные пункты договора
Так как зафиксированной формы такого документа нет, обратите внимание, чтобы в договоре обязательно присутствовали следующие пункты:
- условия аренды (суммы и сроки внесения платежей);
- условие выкупа — в договоре четко должно быть указано, после выплаты какой суммы квартира считается купленной и должна быть переоформлена в соответствии с законодательством (подписан и зарегистрирован договор купли-продажи);
- условия выкупа. Здесь должно быть прописано:
- выкупная цена;
- возможность ее изменения в течение срока действия договора;
- срок действия договора;
- сумма выкупных платежей;
- график внесения выкупных платежей (ежемесячно вместе с арендной платой или раз в квартал или полугодие);
- условия досрочного завершения отношений (может ли арендатор внести всю сумму досрочно, условия досрочного расторжения договора любой из сторон).
Важно. Если вы не уверены в собственных навыках составления договоров, лучше обратиться к нотариусу или юристу.
Нужно ли регистрировать договор аренды с правом выкупа
Как и любой другой договор аренды, он подлежит регистрации, если составляется на срок более чем 11 месяцев. Если срок в договоре меньше — его регистрация не обязательна.
А вот договор купли-продажи, который будет заключаться после внесения полной выкупной стоимости, регистрируется в обязательном порядке.
Размер выкупной цены и арендной платы
Вам необходимо сразу договориться с собственником, как именно будут вноситься выкупные платежи. Предположим, стоимость аренды 30 000 рублей в месяц, сумма выкупного платежа в месяц также 30 тысяч. Вы можете договориться, что:
- сумма обоих платежей будет вноситься ежемесячно, тогда вы каждый месяц платите 60 т.р.;
- арендная плата вносится ежемесячно, а сумма выкупа раз в квартал. Тогда каждый месяц вы вносите 30 тысяч, а раз в 3 месяца — дополнительные 90 тысяч.
В этом случае квартиру стоимостью 5 млн рублей вы выкупите за 13 с небольшим лет.
Что будет, если владелец передумает?
Любые форс-мажорные обстоятельства должны быть зафиксированы в договоре. Более того, если вы собираетесь начать делать ремонт сразу после подписания договора аренды, эти намерения и затраты также лучше прописать в договоре. Чтобы в случае расторжения арендатор мог, например, компенсировать часть потраченных денег.
Аренда участка с последующим правом выкупа у государства
Если вы хотите арендовать не квартиру, а участок, вам необходимо обратиться в орган управления, который отвечает за эту территорию. Например, администрация поселения. Но никаких государственных программ, которые бы обязывали собственника (физическое или юридическое лицо) заключить такой договор, нет. Поэтому администрация в праве вам отказать.
Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения
Суть такая же, как и в случае аренды жилого помещения. Пакет документов, принципы составления договора, риски не меняются в зависимости от того, хотите вы арендовать квартиру или коммерческое помещение.
В чем отличие аренды жилья с последующим выкупом от лизинга?
Ни в чем. Фактически, это одно и то же. Существует много лизинговых компаний, которые занимаются сдачей в аренду автомобилей, оборудования, станков. Для многих организаций это более выгодно, чем покупать и брать на баланс дорогостоящую технику. Но вот лизинговых компаний, которые специализируются на сделках с недвижимостью, почти нет. Чаще подобный договор вы будете заключать с собственником напрямую.
Аренда с последующим выкупом — удобная форма оплаты для арендатора. Но вот таких вариантов рынок предлагает очень мало. И часто они либо с юридическими нюансами, либо в не самых удобных локациях. Если вы хотите решить свой квартирный вопрос безопасно, купив квартиру у надежного застройщика — мы ждем вашу заявку здесь.
