Снижение ключевой ставки должно было облегчить жизнь застройщикам: кредиты дешевеют, финансовые модели становятся мягче, запускать новые проекты вроде бы проще. Но на практике рынок жилищного строительства Петербурга пока не спешит оживать.
За год Банк России снизил ключевую ставку на 6,5 процентного пункта. Однако вывод новых проектов с начала 2026 года сократился примерно на 40% год к году. В апреле в Петербурге стартовал всего один новый проект — показатель, который хорошо отражает осторожность девелоперов.
Почему снижение ставки не сработало сразу
После перехода рынка на эскроу-счета застройщики не получают деньги покупателей напрямую. Средства хранятся в банке до сдачи дома, а строительство финансируется через проектный кредит.
Ставка по такому кредиту зависит не только от ключевой ставки, но и от наполнения эскроу-счетов. Если продажи идут активно и деньги покупателей уже покрывают значительную часть кредита, девелопер может обслуживать долг по льготной ставке — обычно в пределах 1–4% годовых. В этом случае снижение ключевой почти не меняет экономику проекта.
Иная ситуация — на старте продаж или при слабом спросе. Если эскроу покрывает небольшую часть долга, непокрытая сумма обслуживается по ставке, привязанной к ключевой, с банковской надбавкой. Именно здесь снижение ставки дает эффект, но он оказался не таким быстрым и сильным, как могло показаться.
Банки снижают ставки с задержкой
На практике стоимость проектного финансирования для застройщиков уменьшилась не на все 6,5 п. п., а примерно на 3–5 п. п. Банки действуют осторожно: у многих проектов маржинальность остается под давлением, а часть сделок проходит через рассрочки, которые медленнее наполняют эскроу-счета.
Важно: снижение ключевой ставки улучшило финансовые модели, но не настолько, чтобы массово запустить отложенные проекты.
Себестоимость продолжает расти
Даже более дешевое кредитование не отменяет других расходов. На экономику проектов давят:
- рост стоимости стройматериалов и рабочей силы;
- дорогая земля;
- социальные обязательства застройщиков;
- инфраструктурные требования;
- слабая доступность рыночной ипотеки для покупателей.
В итоге часть выгоды от снижения ставки быстро «съедается» ростом себестоимости. Для девелопера важна не только цена кредита, но и уверенность, что квартиры будут продаваться стабильными темпами.
Девелоперы выбирают паузу
В январе—апреле 2025 года на рынок Петербурга вышло около 20,7 тыс. квартир общей площадью 795 тыс. кв. м. За аналогичный период 2026 года — уже 11,6 тыс. квартир на 486 тыс. кв. м.
Это не означает немедленный дефицит жилья: строящиеся проекты и нераспроданный остаток на рынке есть. Но если низкая активность сохранится несколько кварталов подряд, может возникнуть дефицит нового качественного предложения в востребованных локациях.
Когда рынок может ожить
Участники рынка считают, что заметное оживление возможно при дальнейшем снижении ключевой ставки — примерно до 12%, а также при стабилизации ипотечного спроса. Если проектное финансирование начнет дешеветь устойчиво, часть отложенных запусков может выйти на рынок во второй половине 2026 года.
Более массовое восстановление активности вероятно в 2027 году — прежде всего у крупных игроков с готовым земельным банком и сильными финансовыми моделями. Пока же девелоперы предпочитают не гнаться за объемом, а запускать только те проекты, где сходятся себестоимость, спрос и продажи.
за Ваш комментарий!
Он будет опубликован после проверки модератором