Передать в доверительное управление можно любой актив:
- недвижимость (жилую или коммерческую);
- ценные бумаги;
- исключительные права (например, на товарный знак);
- предприятия.
Так как мы блог о недвижимости, то в этой статье подробно поговорим про передачу в доверительное управление недвижимости с целью сдачи в аренду. Это не самая распространенная форма взаимодействия на рынке, но для кого-то может оказаться палочкой-выручалочкой.
1. Договор доверительного управления недвижимым имуществом — что это
Это документ, на основании которого доверительный управляющий может распоряжаться имуществом собственника в рамках договора доверительного управления.
Важно! Если доверительный управляющий будет делать что-то, не прописанное в договоре, это будет основанием для его (договора) досрочного расторжения.
Чаще всего такой документ используется для того, чтобы сдавать квартиру в аренду, не занимаясь этим процессом самостоятельно. Заключить такой договор может только собственник жилого/нежилого помещения.
2. Сдача апартаментов в аренду через управляющую компанию
Чаще всего вы можете слышать о такой форме договора при покупке сервисных апартаментов. Мы подробно рассказывали, что это, в этой статье. Сейчас кратко напомним основные тезисы:
- покупая апартамент в сервисном апарт-отеле, вы можете заключить договор доверительного управления (ДДУ) с управляющей компанией (УК), которая обслуживает отель;
- в зависимости от условий УК, вы можете подписать договор как на получение фиксированной прибыли в месяц, вне зависимости от загруженности номера, так и на процент от прибыли, которую принес именно ваш номер;
- подписывая ДДУ, вы не принимаете никакого участия в поиске арендаторов, коммуникации с ними по поводу заселения, выселения, операционных вопросов. Все взаимодействие идет через УК;
- апарт-отель заинтересован в том, чтобы к нему приезжало как можно больше гостей, поэтому самостоятельно вкладывается в рекламу и продвижение на специализированных площадках и в интернете. Вы этим не занимаетесь.
Сдача номера в доверительное управление УК при покупке апартамента — хороший вариант для тех, кто хочет действительно пассивный доход.
Плюс это надежно, так как договор заключается с юридическим лицом, а не с физическим. Тем самым вы можете быть уверены, что с вашим имуществом все в порядке. А если нет — УК будет разбираться с нерадивым арендатором самостоятельно.
3. Передача недвижимости в доверительное управление: кому подходит
Чаще всего ДДУ выбирают те собственники, которые:
- постоянно проживают в другом городе и не могут заниматься вопросами, связанными с квартирой, на постоянной основе. Особенно это подходит тем, кто сдает квартиру в краткосрочную аренду;
- ввиду высокой рабочей или личной загруженности не могут уделять время арендному жилью. И им проще передать права на управление другому человеку.
4. Кто может быть доверительным управляющим
Нет закона, который бы регулировал деятельность доверительного управляющего. Или предъявлял к нему определенные требования.
Часто в этой роли оказывается агент, с которым у клиента сформировались длительные и доверительные отношения.
По сути, им может быть и ваша двоюродная сестра. Но не рекомендуем вступать в деловые отношения с родственниками.
5. Что должен содержать договор доверительного управления недвижимым имуществом
- данные собственника и доверительного управляющего (ФИО, контактные данные, паспортные данные);
- данные квартиры, которая передается в доверительное управление;
- полномочия, которыми наделяется доверительный управляющий. Здесь важно правильно расписать, что управляющий может, а что нет. Чтобы не дать слишком много или слишком мало прав. Например, получение денег от арендатора будет на счет собственника или управляющего? Здесь нет ответа на вопрос «как правильно». Вы должны решить это самостоятельно, исходя из степени доверия к человеку;
- обязательства доверительного управляющего. Здесь важно прописать все очень подробно, чтобы избежать споров в будущем под лозунгом «а я вообще-то не должен это делать»;
- ответственность сторон;
- финансовую составляющую. Сколько будет получать доверительный управляющий, как рассчитывается сумма, с какой периодичностью он будет получать оплату по договору, на какие реквизиты, какие штрафные санкции к собственнику и управляющему могут применяться;
- срок действия договора (если не указывается определенный период, договор считается действующим 5 лет).
Если вы не уверены в собственных юридических способностях, рекомендуем обратиться за составлением договора у юристу или нотариусу.
Также приложением к договору должен идти акт приема-передачи квартиры. Не тот, который вы подписывали при покупке недвижимости, а актуальный. В нем вы указываете:
- техническое и косметическое состояние квартиры, включая все недочеты;
- комплектацию (особенно технику, с названиями и серийными номерами);
- показания счетчиков на момент сдачи квартиры в управление.
Важно. Чем более подробный акт вы составите, тем проще вам будет в случае возникновения споров. Рекомендуем акт дополнять фото- или видеофиксацией квартиры и ее содержимого.
6. Регистрация договора доверительного управления
ДДУ следует зарегистрировать в Росреестре. Нет какого-то закона, который бы обязывал вас это делать. Но надежнее будет это сделать. Учитывая, что процедура простая и не займет много времени. Для регистрации потребуется:
- паспорт;
- договор;
- акт приема-передачи объекта недвижимости (который вы подписали с доверительным управляющим);
- квитанция об оплате госпошлины (2000 рублей);
- согласие супруга (если вы в официальном браке).
Зарегистрированный договор доверительного управления будет иметь намного больший вес, если дело дойдет до суда, чем просто подписанная бумажка.
Важно. После того, как вы зарегистрируете договор в Росреестре, ваша сдача квартиры в аренду будет являться официальным источником дохода. С которого вам надо будет платить налог. Его можно снизить, если заключить договор не как физлицо (и платить 13%), а как ИП или самозанятый (и платить от 6%).
7. Преимущества доверительного управления недвижимостью
Главные плюсы такой формы взаимодействия — удобство и комфорт. Потому что все вопросы с арендаторами ложатся на управляющего. А это:
- показы;
- общение с арендаторами;
- ответы на вопросы;
- организация заселения и выселения;
- прием оплаты (если это прописано в договоре);
- решение текущих вопросов по ремонту в квартире;
- решение неадекватных ситуаций.
Даже если вы находитесь в одном городе со сдаваемой квартирой, вряд ли вы хотите всем этим заниматься.
К договору доверительного управления часто прибегают те, кто сдает квартиру посуточно. Так как такой вид инвестиций требует куда больше внимания и времени, чем долгосрочная аренда. И если у тебя полноценная работа 5/2, то совмещать ее со сдачей квартиры в посутку крайне сложно.
8. Риски передачи квартиры в доверительное управление
- недобросовестное выполнение условий договора управляющим;
- получение меньшего дохода, чем если бы сдача была напрямую;
- мошенничество со стороны управляющего (самое простое — говорить, что квартира не сдается, а на самом деле сдавать. И класть деньги себе в карман).
9. Досрочное расторжение договора доверительного управления
Условия досрочного расторжения должны быть прописаны в договоре. Любые иные ситуации, не подходящие под описанные в договоре, могут решаться в досудебном режиме (переговоры) или в судебном порядке.
10. Оформление права собственности на основании договора доверительного управления
Часто собственники отказываются от такой формы взаимодействия, боясь, что у них заберут квартиру. Поэтому давайте зафиксируем.
Оформить собственность на основании договора доверительного управления нельзя.
Договором вы наделяете управляющего правом распоряжаться имуществом в рамках, прописанных в документе. Но не более. Поэтому ваша собственность останется вашей.
Если у вас пока нет недвижимости, которую вы бы хотели сдать в доверительное управление, оставьте заявку здесь. Наши специалисты помогут вам с подбором. И, возможно, даже станут доверительными управляющими в будущем. Кто знает.
